如何解決房產(chǎn)中介收費痼疾

摘要：房產(chǎn)中介收費是投訴的熱點之一。建議推行實名執(zhí)業(yè)、建立資格檔案（信用管理）制度、推行執(zhí)業(yè)考試制度和繼續(xù)教育制度。加強(qiáng)行業(yè)立法，從上位法解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管制度。改變目前居間模式，變居間為單邊代理，具體是通過行業(yè)協(xié)會、政府部門通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，網(wǎng)簽技術(shù)手段，推動獨權(quán)代理（區(qū)別于獨家代理）模式，建立自己特色的MLS系統(tǒng)。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)中介;收費投訴;解決問題

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0076-02 收稿日期：2021-12-16

筆者曾在《中國房地產(chǎn)》2019年11月上旬刊發(fā)表一篇文章，名為《房產(chǎn)中介收費要公開、透明、陽光》。文章中提出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)傭金作為一個長期的痼疾問題，主要是欠透明問題，認(rèn)為房產(chǎn)中介與消費者都應(yīng)當(dāng)講誠實、守信用。一方面，作為消費者有付傭金的義務(wù)，但也享有知情權(quán)。另一方面，房產(chǎn)中介收費應(yīng)當(dāng)公平、公開、透明。只有這樣，才能讓房產(chǎn)中介與消費者之間溝通更順暢、關(guān)系更融洽。然而，要實現(xiàn)解決這個問題，卻不是一個簡單的事情。

房產(chǎn)中介收費是投訴的熱點之一，從中可以衍生出很多思考：比如，消費者會覺得中介傭金太高，不值得。但是房產(chǎn)中介的服務(wù)真的不值錢嗎？信息透明時代，房產(chǎn)中介真的沒有存在價值了嗎？沒有房產(chǎn)中介該怎么辦呢？

筆者認(rèn)為，房產(chǎn)中介的存在是必然的。從歷史看，房產(chǎn)中介早在戰(zhàn)國時期，因井田制遭到破壞，有人參與到土地買賣活動中就產(chǎn)生了中介服務(wù)，在漢代叫“駔儈”，唐代稱為“莊宅牙人”，等等，一直延續(xù)到現(xiàn)代。這個行業(yè)存在了上千年，即使是現(xiàn)在有互聯(lián)網(wǎng)和技術(shù)，仍然不可能取代房產(chǎn)中介。專注于房產(chǎn)中介行業(yè)培訓(xùn)的董琪老師說過：“房產(chǎn)中介最核心的價值，并不完全在幫某一個業(yè)主賣房，或者幫某一個客戶買房，更多的核心價值反而是在這一服務(wù)過程之外”。也就是說，“它的工作價值更多隱含在日常的非客戶直接服務(wù)過程中，日積月累的專業(yè)知識和能力是快速服務(wù)買賣雙方的核心價值”。廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長廖俊平先生認(rèn)為，“在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場，委托人實際上購買經(jīng)紀(jì)服務(wù)的本質(zhì)也就是購買時間”。上述觀點簡言之，就是“中介提供服務(wù)，委托人花錢買時間，規(guī)范交易，提高交易效率”。沒有房產(chǎn)中介，買賣雙方自行成交遇到所有問題，例如交易風(fēng)險控制、交易時間成本等問題是無法克服的。如果不能做到這些，它就沒有存在的價值。遺憾的是，很多客戶包括房產(chǎn)中介都無法看到和理解這些問題。

另外，從法律角度看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動提供的是有償服務(wù)。當(dāng)居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬（《民法典》第963條規(guī)定）。也就是說，按照現(xiàn)行規(guī)定，在買賣雙方簽署買賣合同之后收取傭金是完全合法的。只是收費標(biāo)準(zhǔn)問題，國家在2014年就取消了，如果按照市場行為來收取，需要各方協(xié)商解決。

當(dāng)然，現(xiàn)實中房產(chǎn)中介確實給客戶帶來了很多交易風(fēng)險問題和案件，其原因主要是行業(yè)監(jiān)管缺乏上位法，經(jīng)紀(jì)人門檻低，職業(yè)素質(zhì)遠(yuǎn)達(dá)不到專業(yè)化和職業(yè)化等，在此不予贅述?？傊荒芤驗榇嬖趩栴}，就把“嬰兒和洗澡水一起倒掉”。

關(guān)于房產(chǎn)中介問題（包括收費不透明）的根源，筆者認(rèn)為，主要是現(xiàn)在的服務(wù)模式問題：一是在于行業(yè)準(zhǔn)入門檻兒低，缺乏準(zhǔn)入的法規(guī)和有效的監(jiān)督制度，無法保證經(jīng)紀(jì)人具備基本的專業(yè)素質(zhì)，無法約束經(jīng)紀(jì)人。二是缺乏信息專有權(quán)保護(hù)制度，因為激烈競爭，使得經(jīng)紀(jì)人不得不將房源信息“藏私”或想法設(shè)法盜取房源信息，從而造成虛假房源信息泛濫。三是行業(yè)缺乏有效合作和分傭機(jī)制，各自為政，不正當(dāng)競爭，使行業(yè)難以出現(xiàn)專業(yè)分工和有效合作，經(jīng)紀(jì)人難以獲得專業(yè)知識的積累和經(jīng)驗增長。四是缺乏科學(xué)的分擁機(jī)制，無法保證經(jīng)紀(jì)人收入，造成價值認(rèn)同難。五是以成交為導(dǎo)向而非客戶為導(dǎo)向，收取傭金難，客戶以追逐更低的傭金為目的，使公司之間、經(jīng)紀(jì)人之間以承諾返傭等低價格手段競爭，犧牲服務(wù)質(zhì)量，從而傷害經(jīng)紀(jì)人收入，也傷害了客戶。六是居間模式出現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人雙方代理，賣方希望最高價出售，買方希望以最低價購買，本就自相矛盾，造成以成交為導(dǎo)向的經(jīng)紀(jì)人只得犧牲客戶的知情權(quán)，采用不透明方式收費。

關(guān)于解決方案，一是從國際經(jīng)驗看，首先要提高準(zhǔn)入門檻，實行執(zhí)照制度。但是從目前的改善營商環(huán)境和放管服改革看，實行準(zhǔn)入的執(zhí)照制度不可行。建議推行實名執(zhí)業(yè)、建立資格檔案（信用管理）制度、推行執(zhí)業(yè)考試制度和繼續(xù)教育制度。二是加強(qiáng)行業(yè)立法，通過上位法解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管制度。三是改變目前居間模式，變居間為單邊代理，具體是通過行業(yè)協(xié)會、政府部門通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段，推動獨權(quán)代理（區(qū)別于獨家代理）模式，建立特色MLS系統(tǒng)，使中介從純粹的結(jié)果導(dǎo)向變以服務(wù)為導(dǎo)向，這個問題的解決就可能水到渠成。

作者簡介：柳正忠，廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會。