鐘黛
房企年報季,審計師壓力大。
近日,市場資訊機構(gòu)REDD援引知情人士消息稱,普華永道計劃逐步退出民營房企的審計業(yè)務?!捌杖A永道可能會對財務狀況較好的開發(fā)商出具保留意見或者無保留意見帶強調(diào)事項段,也可能直接拒絕簽字?!?/p>
一位在四大會計師事務所工作過的人士解釋道:“如果一家地產(chǎn)公司的財務信息披露大體上沒毛病,可其中部分重要信息沒有得到證據(jù)支持,或者支持力很低,需要raise concern(引起關(guān)注),普華永道就不會簽無保留意見?!?/p>
當下,房企接連走向債務展期或違約。提供審計服務的會計事務所,如果不能及時提示財務風險,或?qū)⒚媾R來自監(jiān)管和債權(quán)人的雙重壓力。
普華永道與房企的分手大戲,自1月開始上演。
1月27日,合生創(chuàng)展公告普華永道辭任。就分手原因,合生創(chuàng)展給出的說法是:“審計費用未能達成共識?!?/p>
在辭任函中,普華永道提請合生創(chuàng)展股東和債權(quán)人注意,其要求合生創(chuàng)展管理層就以下事項提供進一步的數(shù)據(jù),包括:合生創(chuàng)展的若干股權(quán)投資及物業(yè)項目的會計處理,投資物業(yè)的估值。因未取得所需數(shù)據(jù),無法完成審計程序。
3月,年報季到來,普華永道與越來越多的房企及其物企分道揚鑣。房企方面給出的原因多為審核費用未談攏,或者疫情影響審計流程。
普華永道在辭任函中,多次提到了對房企銀行存款的審計。通常而言,房企會在財報中披露“貨幣資金及現(xiàn)金等價物”,而這其中有部分資金受限制,不能即時調(diào)動以用于償還短期債務。
3月21日,融信中國公告,普華永道會計師事務所已辭任公司核數(shù)師。
普華永道在辭任函中指出:(1)針對銀行回復的詢證函中所述融信的個別銀行存款抵押,集團管理層須作出進一步澄清;(2)所要求資料的提供及銀行確認函的收發(fā)工作落后于計劃。
3天后,寶龍地產(chǎn)和寶龍商業(yè)雙雙公告,普華永道辭任公司核數(shù)師,委任開元信德為新任核數(shù)師。
普華永道在辭任函中稱,已取得有關(guān)公司附屬公司兩筆存款的銀行確認,須公司管理層進一步厘清及與審核委員會討論。辭任函還稱,疫情影響了多筆銀行及其他賬款結(jié)余的確認進度。
在今年的財報季,據(jù)《21CBR》記者不完全統(tǒng)計,截至3月30日,普華永道已在越秀地產(chǎn)、港龍地產(chǎn)、美的置業(yè)、遠洋集團、碧桂園集團、新城控股、佳源國際控股、景瑞控股的年報上簽了字;已辭任世茂集團、融信、寶龍地產(chǎn)、合生創(chuàng)展的年報審計工作;仍負責審計的融創(chuàng)、雅居樂、德信宣布推遲刊發(fā)業(yè)績。
值得注意的是,分手之前,普華永道與世茂集團合作了27個財年,與合生創(chuàng)展合作了18個財年,與寶龍地產(chǎn)合作了13個財年,和融信合作了6個財年。
2021年10月15日,香港財務匯報局公告稱,就一房企2020年度賬目和2021年中期賬目的財務報表展開查訊。同時,對普華永道就2020年度賬目進行的審計展開調(diào)查。
“在2020年度賬目的核數(shù)師報告中,普華永道發(fā)表了無保留意見,沒有提及持續(xù)經(jīng)營的重大不確定性?!毕愀圬攧諈R報局稱。
收到來自香港監(jiān)管機構(gòu)的警告后,普華永道今年重點審查了房企的銀行存款、合聯(lián)營項目、少數(shù)股東權(quán)益,以及物企的貿(mào)易應收款項。
有固收業(yè)內(nèi)人士公開表示,其從多名房企人士處獲悉,普華永道對于合營項目的并表口徑提出了更加苛刻的要求。
合營項目并表與否,是房企調(diào)節(jié)負債及利潤的利器。如果在項目投入及開發(fā)期并表,將提高房企的負債水平。如果在項目的銷售期并表,將提高房企的營收及利潤。
他寫道,過往,合營項目的并表條件較為寬松,現(xiàn)在普華永道要求合營方出具放棄相關(guān)權(quán)益的確認書才可以認定并表。
“不讓(處于銷售期的)優(yōu)質(zhì)項目并表,可能導致房地產(chǎn)公司的報表規(guī)模驟降,利潤驟降,杠桿飆升。這是房企不能接受的?!痹撁耸糠Q。
有機構(gòu)投資者對《21CBR》記者表示,其從三個渠道獲悉,普華永道今年重點審核房企的少數(shù)股東權(quán)益問題,要求出具函證說明,“沒有保底,沒有明股實債”。
“沒法出具函證,很困難?!痹撁顿Y者稱。
物業(yè)公司方面,普華永道的審計重點指向了貿(mào)易應收款。物業(yè)公司通常能接到關(guān)聯(lián)房企的單子,這保障了物企的營收及利潤。硬幣的另一面,房企可能拖欠物業(yè)費,進而形成壞賬。
3月22日,融信服務公告,普華永道會計師事務所已辭任公司核數(shù)師,公司董事會正在委任新核數(shù)師。
普華永道在辭任函中稱,截至2021年12月31日,融信服務應收融信中國及其合聯(lián)營公司的貿(mào)易應收款項結(jié)余,同比大幅增加,“考慮到中國房地產(chǎn)行業(yè)自2021年下半年開始的市場及融資環(huán)境波動,可能存在潛在信貸風險”。
普華永道指出,尚未獲得足夠資料,用來評估該等應收款中,有多少預期信貸虧損撥備。
四大會計師事務所幾乎包攬了頭部房企客戶資源。
截至2021年上半年,安永為22家頭部內(nèi)資房企提供審計服務,普華永道與18家達成合作,畢馬威和德勤分別是8家。
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理
數(shù)據(jù)來源: 普華永道2021財年報告
普華永道2021財年報告顯示,其審計服務面向的客戶中,金融服務行業(yè)占了38% ,健康行業(yè)占了29%,技術(shù)、媒體以及電信行業(yè)占了29%,未提及房地產(chǎn)行業(yè)。
而在普華永道中國地區(qū)的官網(wǎng)上,“房地產(chǎn)”是其重點服務的行業(yè)之一。
有分析指出,審計師如果因出具不適當意見,被監(jiān)管機構(gòu)調(diào)查,白做之余還要賠錢,簽字的會計師還可能遭受停牌處分。
“在某個產(chǎn)業(yè)密集暴雷的時刻,會計師事務所尤其需要管理風險,否則有可能變成下一個安達信?!眳f(xié)縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖對《21CBR》記者表示。
此外,黃立沖表示,如果房企債務展期或違約,會計事務所有可能被債權(quán)人起訴,“這幫債權(quán)人虧損很大,他們告多一些人,可以減少點損失”。
黃立沖稱,一般審計機構(gòu)與公司會在合同中約定,披露信息和資料是公司管理層的責任,審計機構(gòu)沒有責任,“這不能防止別人上訴,如果被起訴,審計機構(gòu)的品牌影響以及潛在的法律費用,需要自行承擔”。
“小公司支付的審計費用,一年一般是一兩百萬元,大公司一年可能是500萬或1000萬。但是一場官司打下來,光是律師費用,可能就要花兩三千萬元,甚至三四千萬元。審計公司退出地產(chǎn)行業(yè),減少自身風險,我覺得是個理性抉擇?!秉S立沖表示。
2020年財報,在4家地產(chǎn)老主顧身上,普華永道共收了3482萬元的審計費用,其中融信的審計費用771萬元,世茂的審計費用1300萬元,寶龍800萬元,合生創(chuàng)展611萬元。
若加上每年一定漲幅,4家合同總價預估約在4000萬元左右。算上某頭部房企4500萬元的審計費,僅5家就收入8500萬元。
普華永道并非地產(chǎn)行業(yè)的生意都不做,只是放棄了部分單子。這家精明的會計事務所,或許看到了,有些項目風險遠大于收益,賭上公司信譽簽字,不劃算。