大變局下中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（下）

文/易居房地產(chǎn)研究院課題組

（五）產(chǎn)業(yè)區(qū)域的變局

1.城市群加速發(fā)展。城市群的出現(xiàn)與發(fā)展，是城鎮(zhèn)化推進(jìn)到一定階段的必然產(chǎn)物。一般來說，城鎮(zhèn)化率達(dá)30%后，大中城市加速發(fā)展；達(dá)到50%后，城鎮(zhèn)化地區(qū)大幅擴(kuò)大，部分地區(qū)形成城市密集區(qū)和大都市連綿區(qū)，進(jìn)入城市群加速發(fā)展階段。2010年，我國城鎮(zhèn)化率首次超過50%，2020年達(dá)到約64%。2011年出臺(tái)的我國“十二五”規(guī)劃提出“以大城市為依托，以中小城市為重點(diǎn)，逐步形成輻射作用大的城市群”。2014年出臺(tái)的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》提出“構(gòu)建以城市群為主體形態(tài)，推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”，同時(shí)明確了19個(gè)城市群，其中重點(diǎn)推進(jìn)京津冀、長江三角洲和珠江三角洲城市群。這一“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局也為房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)域布局指明道路。2021年出臺(tái)的“十四五”規(guī)劃提出：“以促進(jìn)城市群發(fā)展為抓手，全面形成‘兩橫三縱’城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局。優(yōu)化提升京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等城市群，發(fā)展壯大山東半島、粵閩浙沿海、中原、關(guān)中平原、北部灣等城市群，培育發(fā)展哈長、遼中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、蘭州－西寧、寧夏沿黃、天山北坡等城市群?！币廊皇?9個(gè)城市群，但形成了三個(gè)梯隊(duì)，成渝、長江中游等城市群升級，值得高度關(guān)注。

圖5 國家城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局

2.都市圈成為新勢力。都市圈的形成發(fā)展，是城鎮(zhèn)化推進(jìn)到高級階段的產(chǎn)物。我國政府對于都市圈的研究與規(guī)劃晚于城市群，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》與“十三五”規(guī)劃對此都未提及。直至2019年，《國家發(fā)展改革委關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》提出：“都市圈是城市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動(dòng)功能強(qiáng)的大城市為中心、以1小時(shí)通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。近年來，都市圈建設(shè)呈現(xiàn)較快發(fā)展態(tài)勢，但城市間交通一體化水平不高、分工協(xié)作不夠、低水平同質(zhì)化競爭嚴(yán)重、協(xié)同發(fā)展體制機(jī)制不健全等問題依然突出。為加快培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)提出以下意見……”顯而易見，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)一步推進(jìn)，城市群中少數(shù)大都市的輻射力和吸附力快速增強(qiáng)，如國家明確的9個(gè)中心城市，這些強(qiáng)勢城市都在積極構(gòu)建以自己為中心的都市圈。全國“十四五”規(guī)劃提出“以城際鐵路和市域（郊）鐵路等軌道交通為骨干，打通各類‘?dāng)囝^路’、‘ 瓶頸路’，推動(dòng)市內(nèi)市外交通有效銜接和軌道交通‘四網(wǎng)融合’。鼓勵(lì)都市圈社保和落戶積分互認(rèn)、教育和醫(yī)療資源共享，推動(dòng)科技創(chuàng)新券通兌通用、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和科研平臺(tái)合作共建。探索推進(jìn)土地、人口等統(tǒng)一管理?！笨梢姡磥韼啄甓际腥⒊蔀槿珖康禺a(chǎn)發(fā)展新的增長點(diǎn)。

3.中西部返鄉(xiāng)潮的新動(dòng)向。

圖6 各省六普、七普人口增量

西部大開發(fā)與中部崛起，是持續(xù)多年的國家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，但在東部經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、中西部人流向東部轉(zhuǎn)移的背景之下，其實(shí)中西部地區(qū)的發(fā)展并不順利。但近幾年形勢正在發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，重要特征之一是人口回流。第七次人口普查（2020年）與第六次人口普查（2010年）的數(shù)據(jù)表明，六普人口增量較弱的多個(gè)中西部省份，七普人口明顯走強(qiáng)，最典型是四川、湖北、安徽、貴州，六普人口凈流出，七普轉(zhuǎn)為明顯的凈流入，重慶、廣西、河南的情況也大為改善。與之形成鮮明對比的是，東北人口形勢顯著轉(zhuǎn)弱，呈凈流出狀態(tài)。這說明近幾年隨著西部大開發(fā)與中部崛起的國家戰(zhàn)略更快更好地落到實(shí)處，東部產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移，中西部就業(yè)機(jī)會(huì)增多，脫貧攻堅(jiān)取得重大成績，尤其是成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈、長江中游與中原城市群的快速發(fā)展，使打工人口逐步回流。人口決定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展?jié)摿?，這些人口面由弱轉(zhuǎn)強(qiáng)的地區(qū)和城市，值得房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注。

（六）開發(fā)企業(yè)的變局

1.當(dāng)前房企的發(fā)展變化。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，正處于明顯變化的階段，主要體現(xiàn)為三點(diǎn)。第一，經(jīng)營業(yè)績面臨約束，各家房企的銷售數(shù)據(jù)明顯受沖擊，使得房企必須加快思考新的轉(zhuǎn)型問題。比如，恒大明確未來10年地產(chǎn)銷售由7000億元壓縮到2000億元，同時(shí)轉(zhuǎn)型成新能源汽車公司。相比過去幾年動(dòng)輒千億元級的賽道，各房企顯然對傳統(tǒng)的銷售模式和業(yè)務(wù)模式作了新思考。第二，企業(yè)數(shù)量與從業(yè)人員將減少。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2019年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)為99544個(gè)，從業(yè)人員為294萬人。2021年，不必說廣大中小房企，即便是百強(qiáng)房企，也有少數(shù)面臨破產(chǎn)或債務(wù)重組的壓力，裁員動(dòng)作明顯增多。第三，新的賽道開始形成。以物業(yè)行業(yè)為例：1990年萬科成立了萬科物業(yè)，初衷是向萬科地產(chǎn)提供“售后服務(wù)”；2015年萬科物業(yè)全面開始市場化；2020年萬科物業(yè)更名為“萬物云”，當(dāng)年?duì)I收182億元；2021年萬科官宣“萬物云”將赴港交所上市。

2.房企發(fā)展定位的變化。面對大變局下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，房企需要轉(zhuǎn)變思路、調(diào)整策略、重新出發(fā)。從目前來看，要牢牢把握共同富裕的精神，積極開辟新的發(fā)展空間。2021年《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的意見》中明確：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善住房市場體系和住房保障體系，確保實(shí)現(xiàn)人民群眾住有所居……擴(kuò)大保障性租賃住房供給，加快完善長租房政策，使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)，提升農(nóng)房建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)農(nóng)村危房改造，探索建立農(nóng)村低收入人口基本住房安全保障機(jī)制。該文件提到了很多關(guān)鍵詞，包括“租購住房同等權(quán)利”、“老舊小區(qū)改造”、“農(nóng)房建設(shè)”等。房企需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)營利模式，基于共同富裕路徑明確發(fā)展定位。

3.房企經(jīng)營的商業(yè)模式的變化。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈會(huì)不斷細(xì)分，形成新的專業(yè)分工模式，尤其是會(huì)形成包括代建、REITs和物業(yè)管理等細(xì)分領(lǐng)域。例如：代建方面，2020年由綠城管理牽頭，中原建業(yè)、雅居樂房管、金地管理等五家代建企業(yè)計(jì)劃組建“輕資產(chǎn)聯(lián)盟”，意在進(jìn)一步探索房企輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下的新思路。“輕資產(chǎn)聯(lián)盟”的籌建，說明代建模式和輕資產(chǎn)模式不斷被認(rèn)可，成為房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域的新模式。REITs方面，截至2020年底，上交所REITs產(chǎn)品已經(jīng)覆蓋倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、商業(yè)物業(yè)等多種不動(dòng)產(chǎn)類型。后續(xù)地產(chǎn)領(lǐng)域此類產(chǎn)品創(chuàng)新將繼續(xù)增多，專業(yè)化的REITs機(jī)構(gòu)也會(huì)不斷增加。物業(yè)管理方面，物業(yè)行業(yè)被定義為萬億元市場的藍(lán)海。2021年1月，住建部等10部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》。政策明確，鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸。這充分體現(xiàn)了國家國家對物業(yè)管理領(lǐng)域相關(guān)工作的支持。

（七）市場需求的變局

1.后疫情時(shí)代下的住房消費(fèi)觀。后疫情時(shí)代，對健康住宅的需求會(huì)明顯增加。疫情期間，面對接觸、飛沫、氣溶膠傳播，人們開始關(guān)心自己的房子是否健康安全，什么樣的房子才是健康住宅。此類關(guān)注勢必會(huì)在后續(xù)的住房建設(shè)和居住中得到體現(xiàn)。后疫情時(shí)代，如何促進(jìn)人居環(huán)境的健康性、配套環(huán)境的貼心性、系統(tǒng)環(huán)境的安全性和服務(wù)環(huán)境的便利性，成為行業(yè)和企業(yè)需要關(guān)注的重點(diǎn)。在這個(gè)基礎(chǔ)上，住房消費(fèi)觀會(huì)出現(xiàn)重大變化，尤其是在品質(zhì)居住方面會(huì)有更多新的要求。2021年上海印發(fā)了《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》。規(guī)劃提出：以“住有宜居”為目標(biāo)，不斷完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，進(jìn)一步滿足多層次、功能性、品質(zhì)化的居住需求，讓人民群眾在居住方面有更多的獲得感、幸福感和安全感。此類規(guī)劃關(guān)注了新的住房消費(fèi)需求，將在高質(zhì)量居住模式上形成更多創(chuàng)新和探索。

2.三孩政策下的居住新需求。三孩政策影響重大，其在短期、中期和長期都會(huì)影響住房消費(fèi)和住房需求。從住房保障的角度看，2021年7月，中共中央和國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長期均衡發(fā)展的決定》。政策明確：地方政府在配租公租房時(shí)，對符合當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ蠗l件且有未成年子女的家庭，可根據(jù)未成年子女?dāng)?shù)量在戶型選擇等方面給予適當(dāng)照顧。地方政府可以研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負(fù)擔(dān)情況實(shí)施差異化租賃和購買房屋的優(yōu)惠政策。從各地實(shí)踐來看，北京已經(jīng)有積極的響應(yīng)。8月份北京住建委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)公共租賃住房資格復(fù)核及分配管理的通知》明確：對取得公租房備案資格的……未成年子女?dāng)?shù)量較多的家庭……區(qū)住房保障管理部門也可結(jié)合本區(qū)實(shí)際，直接發(fā)放選房通知單組織選房。此類政策對于保障三孩家庭住房需求有積極的作用。除此之外，三孩家庭對居住面積、戶型、套數(shù)等對需求都會(huì)發(fā)生明顯的變化，也會(huì)倒逼各地積極修改普通住宅標(biāo)準(zhǔn)和其他政策，真正惠及三孩家庭。

3.租購并舉下的租賃消費(fèi)需求。2021年7月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》。文件指出，新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出，需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系……要加快發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決好大城市住房突出問題。7月22日，國務(wù)院召開了“加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會(huì)議”，明確把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。具體工作方面，10月21日，住建部在福州召開發(fā)展保障性租賃住房工作現(xiàn)場會(huì)。住建部數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國40個(gè)城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套，1-9月已開工72萬套，占全年計(jì)劃的76.9%。其中南京、無錫、寧波、佛山、長春、南寧等6個(gè)城市已完成年度計(jì)劃。此類市場在發(fā)展過程中，勢必會(huì)培育出新的租賃消費(fèi)需求。

（八）數(shù)字化利用的變局

1.中央對數(shù)字化發(fā)展的政策思路。2020年4月，中共中央、國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制的意見》提出，培育數(shù)字經(jīng)濟(jì)新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)和新模式，支持構(gòu)建農(nóng)業(yè)、工業(yè)、交通、教育、安防、城市管理、公共資源交易等領(lǐng)域規(guī)范化數(shù)據(jù)開發(fā)利用的場景。2021年3月，《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出要加快數(shù)字化發(fā)展，建設(shè)數(shù)字中國，并就打造數(shù)字經(jīng)濟(jì)新優(yōu)勢、加快數(shù)字社會(huì)建設(shè)步伐、提高數(shù)字政府建設(shè)水平、營造良好數(shù)字生態(tài)作出了新的部署。根據(jù)克而瑞《2021中國地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型報(bào)告》，數(shù)字化應(yīng)用階段方面，全國TOP 50的房企中，有22%的企業(yè)真正步入了數(shù)字化應(yīng)用的階段，結(jié)合物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云服務(wù)等技術(shù)方式實(shí)現(xiàn)了數(shù)字化應(yīng)用的落地，并取得了一些成果。然而房企對于智能化應(yīng)用的探索才剛剛起步，僅有8%的企業(yè)開始了智能化應(yīng)用的嘗試。在中央相關(guān)政策的指引下，地產(chǎn)數(shù)字化的發(fā)展空間較大。

2.數(shù)字化應(yīng)用的場景分析。當(dāng)前，在地產(chǎn)數(shù)字化應(yīng)用方面，房企將從“高頻交易”的角度入手，進(jìn)行逐漸探索。克而瑞《2021中國地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型報(bào)告》統(tǒng)計(jì)顯示，智慧營銷、智慧社區(qū)、全屋智能、智慧商業(yè)和智慧建造五大場景中，相關(guān)數(shù)字化應(yīng)用的覆蓋度和投入都相對較大。從應(yīng)用的深度看，智慧商業(yè)、全屋智能和智能社區(qū)等應(yīng)用相對成熟。另外，在物業(yè)行業(yè)中，有些領(lǐng)域和數(shù)字化應(yīng)用的結(jié)合程度較高，包括陪護(hù)及居家服務(wù)、智慧物業(yè)云服務(wù)、行業(yè)集采服務(wù)等。新應(yīng)用的開發(fā)過程中，一些新概念和模式正在不斷導(dǎo)入。比如，部分文旅地產(chǎn)企業(yè)正打造基于歷史文化背景的文旅元宇宙項(xiàng)目，基于通往數(shù)字“虛擬世界”的工具，人們不管身在何處都可以在此類文旅項(xiàng)目中游覽娛樂。類似領(lǐng)域的應(yīng)用，都將成為房地產(chǎn)業(yè)大變局下值得重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

3.數(shù)字化發(fā)展下房地產(chǎn)業(yè)的新模式。在房地產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的大背景下，房企對于數(shù)字化的轉(zhuǎn)型需求明顯增強(qiáng)，力求實(shí)現(xiàn)全業(yè)態(tài)、全項(xiàng)目、多場景的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)業(yè)大變局下，住房消費(fèi)模式也發(fā)生了變化，數(shù)字化將進(jìn)一步影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新模式。比如說，在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，目前全國部分城市已經(jīng)開始有所探索，上線“無紙化”工程。據(jù)此，除傳統(tǒng)的涉稅業(yè)務(wù)外，房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格復(fù)核、個(gè)人房地產(chǎn)交易土地增值稅扣除費(fèi)用核實(shí)、個(gè)人房地產(chǎn)交易個(gè)人所得稅相關(guān)費(fèi)用核實(shí)、房地產(chǎn)交易特殊類登記計(jì)稅審核等工作，都可以基于數(shù)字化的平臺(tái)去操作。而隨著房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的推進(jìn)，未來居民家庭的房屋資產(chǎn)管理、稅費(fèi)籌劃等，也都將面臨數(shù)字化的變革。據(jù)此，房地產(chǎn)全生命周期中，數(shù)字化的應(yīng)用將是全面的、系統(tǒng)的，這將形成房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展新模式。

三、房地產(chǎn)業(yè)大變局下行業(yè)及房企的應(yīng)對

（一）轉(zhuǎn)變觀念，由高速度發(fā)展到高質(zhì)量發(fā)展

我國當(dāng)前正在經(jīng)歷百年未有之大變局，經(jīng)濟(jì)正在由高速度發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展模式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長方式的攻關(guān)期。高質(zhì)量發(fā)展開啟了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的歷史進(jìn)程。與高速增長階段更多表現(xiàn)為“數(shù)量追趕”和“要素驅(qū)動(dòng)”不同，高質(zhì)量發(fā)展階段的主要任務(wù)是“質(zhì)量提升”和“科技驅(qū)動(dòng)”。房地產(chǎn)行業(yè)同樣要轉(zhuǎn)變觀念，加快由高速度發(fā)展到向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。

過去房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“拿地——開發(fā)——銷售”的快周轉(zhuǎn)模式獲得了較高的投資收益，以相對簡單、較為粗放的經(jīng)營模式，搭載了時(shí)代紅利的快車，實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代，這些經(jīng)營模式將無法繼續(xù)為企業(yè)帶來豐厚、穩(wěn)定的利潤。為了適應(yīng)新時(shí)期的發(fā)展環(huán)境，房企首先需要轉(zhuǎn)變運(yùn)營觀念，并且要在企業(yè)內(nèi)部形成統(tǒng)一的思想。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，追求高質(zhì)量發(fā)展，需要在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、人力資源隊(duì)伍、內(nèi)部管理制度等方面進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

（二）明確模式，處理好投資多元化與運(yùn)營專業(yè)化

2021年10月，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在央行召開的第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上表示：近年來，恒大集團(tuán)管理不善，未能根據(jù)市場形勢變化審慎經(jīng)營，反而盲目多元化擴(kuò)張，造成經(jīng)營和財(cái)務(wù)指標(biāo)嚴(yán)重惡化，最終暴發(fā)風(fēng)險(xiǎn)?？梢姡愦笾员┌l(fā)風(fēng)險(xiǎn)，重要的原因之一就是盲目多元化擴(kuò)張。

房企要根據(jù)自身的資源稟賦和專業(yè)能力決定是走多元化還是專業(yè)化道路，明確合適的運(yùn)營模式。一味地依靠資本力量的多元化不可取，投資可以多元化，但運(yùn)營必須專業(yè)化。從整個(gè)行業(yè)來看，模式?jīng)]有絕對的優(yōu)劣之分，企業(yè)需要根據(jù)對房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的市場空間規(guī)模及自身資源稟賦、核心競爭能力、風(fēng)險(xiǎn)把控能力等方面的審慎考量來科學(xué)謀定。

（三）提升效率，實(shí)現(xiàn)由資本驅(qū)動(dòng)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橹卦诳萍简?qū)動(dòng)

房地產(chǎn)業(yè)要抓住高科技發(fā)展的風(fēng)口，讓行業(yè)搭上新科技革命的快車，為現(xiàn)有產(chǎn)品業(yè)態(tài)安上高科技的翅膀，積極發(fā)展智能廠房、智能辦公樓、智能家居等。加速傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)向建筑工業(yè)化、地產(chǎn)科技化轉(zhuǎn)型的步伐，為房地產(chǎn)業(yè)提升盈利和產(chǎn)業(yè)升級提供源源不斷的動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)由資本驅(qū)動(dòng)到科技驅(qū)動(dòng)的轉(zhuǎn)型。

當(dāng)前，中國的數(shù)字化轉(zhuǎn)型正在如火如荼地進(jìn)行，房企也要抓住數(shù)字經(jīng)濟(jì)的發(fā)展機(jī)遇，積極推行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提高經(jīng)營效率。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，TOP 50房企中，八成的企業(yè)已經(jīng)孵化了自有科技子公司，數(shù)量高達(dá)147家，九成的企業(yè)已經(jīng)投資了科技公司，數(shù)量為63家。在數(shù)字化投入方面，整個(gè)中國房地產(chǎn)行業(yè)在地產(chǎn)數(shù)字化、地產(chǎn)科技領(lǐng)域的投入大概在170多億元。TOP 50房企中，六成的房企2020年數(shù)字化投入超1億元，過半數(shù)房企的信息部門主管由副總裁級高管擔(dān)任。在組織構(gòu)架的調(diào)整方面，部分房企的信息化部門轉(zhuǎn)型為集團(tuán)一級部門。

（四）增加效益，降本增效，以管理促發(fā)展

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從資本紅利時(shí)代進(jìn)入管理紅利時(shí)代。房企要在當(dāng)前市場環(huán)境中生存和發(fā)展，除了發(fā)揮其自身優(yōu)勢外，通過加強(qiáng)管理，以管理促發(fā)展要效益也是十分重要的手段。企業(yè)的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的根本出發(fā)點(diǎn)是不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。而要提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，必須加強(qiáng)對企業(yè)的全方位管理，有效地將管理資源轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)管理的規(guī)范化、制度化、科學(xué)化和精細(xì)化。

上市房企要以管理促發(fā)展，向管理要效益，最終增加運(yùn)營效益。首先，需要轉(zhuǎn)變觀念，明確精細(xì)化管理對企業(yè)發(fā)展的重要性；其次，通過制定精細(xì)化管理規(guī)劃，從前端的投資融資，到建設(shè)工程，再到營銷運(yùn)營，要建立全周期覆蓋的管理精細(xì)化規(guī)則，可以借助信息化手段加以落地；最后，通過精細(xì)化管理來優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，客觀分析企業(yè)精細(xì)化管理下的人才需求和組織架構(gòu)，并進(jìn)行變革與調(diào)整。

（五）控制風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)降負(fù)債和加強(qiáng)現(xiàn)金流平衡

長期以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)中的開發(fā)企業(yè)普遍傾向于采用高負(fù)債、高杠桿、快周轉(zhuǎn)方式做大規(guī)模，提高自有資金利潤率，以往的市場環(huán)境也為這種經(jīng)營模式提供了條件。提出“三道紅線”后，市場環(huán)境發(fā)生了很大的變化，高負(fù)債、不僅降低了實(shí)施高杠桿的可能性，其即使實(shí)施也會(huì)使企業(yè)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。這對于部分高負(fù)債、高杠桿的規(guī)模型房企是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，但同時(shí)也是企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)營能力的機(jī)遇。

房企應(yīng)高度重視現(xiàn)金流管理，做到投資擴(kuò)張、銷售回款、精細(xì)管理與業(yè)務(wù)發(fā)展形成協(xié)同效應(yīng)，這樣的公司未來將有更大的發(fā)展空間。當(dāng)前，房企積極進(jìn)行降檔、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的主要路徑有：在銷售端，加速銷售去化和回款，通過提升運(yùn)營效率增加內(nèi)生經(jīng)營現(xiàn)金流；在投資端，調(diào)整拿地力度和節(jié)奏，節(jié)省投資支出，例如謹(jǐn)慎拿地、降低拿地銷售比，重視舊改、收并購、產(chǎn)業(yè)勾地等拿地方式，控制拿地成本；在融資端，拓寬融資渠道，尋求分拆上市、增發(fā)、引入戰(zhàn)投等股權(quán)融資，這些股權(quán)融資能夠增厚權(quán)益、改善長短期債務(wù)結(jié)構(gòu)。

（六）市值管理，實(shí)現(xiàn)內(nèi)在價(jià)值與市值的動(dòng)態(tài)均衡

上市公司是我國房地產(chǎn)行業(yè)的骨干力量，其數(shù)量不多，但在行業(yè)投資、開發(fā)規(guī)模上的占比卻很大。對此必須加以高度重視，切實(shí)搞好房地產(chǎn)上市公司。中國證監(jiān)會(huì)副主席莊心一曾談到：市值管理是鼓勵(lì)上市公司通過制定正確發(fā)展戰(zhàn)略、完善公司治理、改進(jìn)經(jīng)營管理、培育核心競爭力，實(shí)實(shí)在在、可持續(xù)地創(chuàng)造公司價(jià)值，以及通過再融資、分拆分立、股權(quán)激勵(lì)、股份回購、大股東減持增持等資本運(yùn)作工具，實(shí)現(xiàn)公司市值與內(nèi)在價(jià)值的動(dòng)態(tài)均衡，其根本宗旨是實(shí)現(xiàn)公司長期發(fā)展，為股東創(chuàng)造真實(shí)價(jià)值。這不是短期的、碎片式的行為，更不是通過概念包裝、題材炒作等方法影響股價(jià)短期漲跌。

上市房企要重視和明確市值管理的戰(zhàn)略定位，實(shí)現(xiàn)市值管理戰(zhàn)略與企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略協(xié)同。企業(yè)管理層需要將市值管理融入企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)中，貫穿企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造與價(jià)值實(shí)現(xiàn)的全過程，依據(jù)企業(yè)發(fā)展周期設(shè)立完整的市值管理體系，既具有長期清晰可持續(xù)的長期目標(biāo)，又能根據(jù)企業(yè)發(fā)展階段、資本市場環(huán)境采取多樣化的市值管理行為，實(shí)現(xiàn)市值管理戰(zhàn)略與企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略協(xié)同。