住宅專項(xiàng)維修資金管理中存在的問題與對(duì)策研究

陳文勝

摘要：隨著中國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步建立，自1998年我國在全國范圍開始全面推行住房制度改革，廢除了過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利分房制度，建立起符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制的住房體制，實(shí)現(xiàn)住房的商品化和社會(huì)化。改革后，城鎮(zhèn)居民以從市場(chǎng)上購買商品住宅的形式解決個(gè)人住房問題，商品住宅的產(chǎn)權(quán)歸城鎮(zhèn)居民個(gè)人所有，城鎮(zhèn)居民個(gè)人承擔(dān)商品住宅的維修保養(yǎng)。住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)于保障居民權(quán)益，提高人民生活水平有著重要意義。鑒于此，本文通過部分實(shí)例，對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金管理制度實(shí)施中存在的問題進(jìn)行分析，并提出針對(duì)性建議，以期為相關(guān)單位提供參考借鑒。

關(guān)鍵詞：住宅專項(xiàng)維修;居民權(quán)益;住宅產(chǎn)權(quán)

目前，中國城鎮(zhèn)居民住宅私有化率已經(jīng)達(dá)到了很高的水平，但城鎮(zhèn)居民住宅高度私有化后也帶來了一些新的問題，例如私有住宅維修等問題。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下住宅是由國家福利分配給居民，住宅所有權(quán)歸國家，居民個(gè)人只繳納房租，國家負(fù)責(zé)房屋的維修。自1998年全面推行住房制度改革后，居民個(gè)人擁有住宅產(chǎn)權(quán)后，房屋在使用過程中發(fā)生維修時(shí)維修費(fèi)用由居民個(gè)人承擔(dān)，但是居民個(gè)人所擁有的住宅只是某一住宅小區(qū)一個(gè)住宅樓內(nèi)的一個(gè)住宅單元，許多設(shè)施設(shè)備是共用的，同時(shí)還存在著許多共用部位，為了解決共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修問題，各地政府都出臺(tái)了住宅專項(xiàng)維修資金制度，通過一段時(shí)間的施行后發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有制度存在一些問題，隨著居民住宅維修數(shù)量的日益增長(zhǎng)，有些矛盾更加突出，所以及時(shí)總結(jié)以往的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，結(jié)合現(xiàn)階段的實(shí)際情況，預(yù)測(cè)未來發(fā)展趨勢(shì)，修改和完善住宅專項(xiàng)維修資金制度具有十分重要的意義。

一、加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金管理的意義

（一）住宅專項(xiàng)維修資金的概念

住宅專項(xiàng)維修資金制度是以1998年建設(shè)部和財(cái)政部印發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》為依據(jù)建立的，該制度建立初衷是要解決居民私有住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)損壞或故障時(shí)，誰承擔(dān)維修義務(wù)及需要個(gè)人承擔(dān)維修費(fèi)用時(shí)資金來源問題，是一項(xiàng)國家進(jìn)行住房制度改革，推行居民住宅由原先國家福利分配公有產(chǎn)權(quán)住宅為主，向現(xiàn)在居民個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格購買私有產(chǎn)權(quán)住宅為主制度改革的配套措施。

（二）加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金管理的重要性

1.有利于保障居民住宅得到及時(shí)維修

由于中國土地管理制度、居民的生活習(xí)慣等國情，中國城鎮(zhèn)中的居民住宅基本上是以集中連片，多層或高層住宅為主。通常，居民個(gè)人的住宅只是整棟住宅樓的一部分，整棟樓里的各種設(shè)施相互連通，同時(shí)共用著小區(qū)的各種生活設(shè)施，當(dāng)整棟樓的共用部位和各種共用設(shè)施設(shè)備需要維修時(shí)，需整棟樓或相關(guān)區(qū)域內(nèi)的居民共同承擔(dān)維修費(fèi)用，為了應(yīng)對(duì)上述特點(diǎn)，我國建立了住宅專項(xiàng)維修資金制度。通過加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金管理，有助于解決維修資金的來源問題，確保了居民住宅在建成后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的正常使用，是居民住宅的“養(yǎng)老金”。當(dāng)居民住宅出現(xiàn)問題需要維修時(shí)，可以通過維修資金進(jìn)行解決，從而保障了居民權(quán)益。

2.有助于規(guī)范住宅維修資金的安全完整

住宅專項(xiàng)維修資金屬于重要的公共資金，對(duì)于這一重大民生資金安全性的管理顯得尤為重要，住宅專項(xiàng)維修資金管理制度的建立，對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體、交存標(biāo)準(zhǔn)、交存的時(shí)點(diǎn)、存儲(chǔ)方式、使用和監(jiān)督做出了明確規(guī)定，有助于改變以往標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、資金歸集不到位、使用不規(guī)范、信息不透明、監(jiān)管不到位的混亂局面。加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金的管理，可以確保資金的安全完整，使住宅小區(qū)內(nèi)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備能夠及時(shí)得到維修，解除廣大業(yè)主的后顧之憂，促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

3.有助于提高單位內(nèi)部管理水平

住宅專項(xiàng)維修資金管理是一項(xiàng)復(fù)雜和龐大的管理工程，無論從資金的歸集、存儲(chǔ)、保值增值，還是住宅維修時(shí)資金使用申請(qǐng)劃撥、完工后結(jié)算分?jǐn)偟拳h(huán)節(jié)，對(duì)維修資金的管理者的管理能力有很高的要求。制定完善的管理制度，細(xì)化工作標(biāo)準(zhǔn)，有助于提高工作效率，提升資金的使用率，降低使用成本。住宅專項(xiàng)維修資金管理制度中還明確規(guī)定了信息公開制度，通過信息的定期公示，調(diào)動(dòng)了廣大業(yè)主參與資金的管理，堵塞漏洞，從而促進(jìn)了資金主管單位內(nèi)部管理水平的提升。

二、住宅專項(xiàng)維修資金管理現(xiàn)狀及存在的問題

住宅專項(xiàng)維修資金制度是繼住房公積金制度出臺(tái)后的又一項(xiàng)重要制度，是深化住房制度改革取得成功的保障。目前，我國的住宅專項(xiàng)維修資金制度已基本覆蓋了全國的各個(gè)城鎮(zhèn)，各省市結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，出臺(tái)了各具特色的住宅專項(xiàng)維修資金制度，住宅專項(xiàng)維修資金歸集的規(guī)模日漸龐大，截至2021年上半年，北京、天津、上海、深圳等大城市住宅維修資金歸集金額都已達(dá)數(shù)百億元，個(gè)別城市很快就會(huì)達(dá)到千億元，全國的住宅專項(xiàng)維修資金已累計(jì)形成了上萬億的規(guī)模，并將在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)增長(zhǎng)。各省市的住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)各不相同，有專管機(jī)構(gòu)和代管機(jī)構(gòu)，管理模式也千差萬別，住宅專項(xiàng)維修資金歸集模式雖已初步建立，但在資金的使用、保值增值和監(jiān)管上還處于起步的探索階段，還沒有形成一套既簡(jiǎn)便又行之有效的辦法。目前，住宅專項(xiàng)維修資金管理模式的弊端主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（一）管理機(jī)構(gòu)不明確

現(xiàn)有法律法規(guī)都在住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、管理和使用等方面做出了明確規(guī)定，但沒有就住宅專項(xiàng)維修資金的管理機(jī)構(gòu)做出明確的規(guī)定。目前，各省市對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立及隸屬關(guān)系，人員及經(jīng)費(fèi)來源等方面的規(guī)定和做法各不相同，有的是獨(dú)立常設(shè)機(jī)構(gòu)，有的是代管機(jī)構(gòu)，有的機(jī)構(gòu)有專職人員和專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)來源，有的機(jī)構(gòu)則沒有，這樣容易造成職責(zé)不清，各項(xiàng)管理工作不到位，出現(xiàn)問題不能及時(shí)解決，對(duì)該項(xiàng)工作開展長(zhǎng)期規(guī)劃的積極性不高。尤其是代管的機(jī)構(gòu)，極易出現(xiàn)住宅專項(xiàng)資金被借用或挪用的現(xiàn)象。

（二）交存主體存在不合理現(xiàn)象

現(xiàn)有的住宅專項(xiàng)維修資金交存的主體大致分為兩種方式，一種是業(yè)主為唯一交存主體，業(yè)主按一定比例交存自己所購買房屋的首期住宅專項(xiàng)維修資金，例如北京市。另一種是開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主同為交存主體，分別按一定比例各自交存每一套房屋的首期住宅專項(xiàng)維修資金，開發(fā)建設(shè)單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金歸業(yè)主所有。例如天津市。第二種方式是目前大多數(shù)省市所采納的，但這種模式在實(shí)際操作中會(huì)出現(xiàn)諸多弊端，由于我國普遍采取的期房銷售制度，從房屋銷售到竣工交付業(yè)主再到辦理產(chǎn)權(quán)證是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，期間會(huì)發(fā)生開發(fā)建設(shè)單位經(jīng)營不善資金困難甚至破產(chǎn)倒閉的情況，還有就是由于債務(wù)糾紛房屋被法院查封拍賣，競(jìng)拍人購買拍賣房屋后就會(huì)出現(xiàn)開發(fā)建設(shè)單位交存主體消失或不履行交存義務(wù)尷尬局面，甚至還會(huì)出現(xiàn)業(yè)主要求住宅專項(xiàng)維修資金管理部門承擔(dān)追繳開發(fā)建設(shè)單位欠繳住宅專項(xiàng)維修資金的責(zé)任。

（三）資金的管理方式不合理

2008年2月1日，原建設(shè)部和財(cái)政部頒布實(shí)施了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，辦法中規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，這種做法的好處是業(yè)主的錢由業(yè)主自己管理，提高了業(yè)主的參與物業(yè)管理的積極性，但該種做法的弊端首先難以保障住宅維修資金的安全和有效的使用，因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)制度是隨著住房制度改革而誕生的一項(xiàng)新制度，還處于一種探索階段，它的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會(huì)，成員也都由小區(qū)業(yè)主擔(dān)任，現(xiàn)階段新建住宅小區(qū)要想及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)還是一個(gè)普遍的難點(diǎn)。由于各種原因，擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的業(yè)主穩(wěn)定性不夠，經(jīng)常會(huì)產(chǎn)生變化，所以住宅專項(xiàng)維修資金劃歸業(yè)主管理后，難以保障維修資金的安全和高效利用，同時(shí)住宅專項(xiàng)維修資金是一項(xiàng)長(zhǎng)期的制度，涉及資金的存儲(chǔ)，存儲(chǔ)利息的計(jì)算和分?jǐn)?，使用資金的劃撥及分?jǐn)?，這些工作既繁瑣又專業(yè)性較強(qiáng)，要想管理好本小區(qū)的住宅專項(xiàng)維修資金就需要聘請(qǐng)專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員，從而增加了小區(qū)的管理成本。其次是資金分散管理后不利于資金的保值增值，因?yàn)楝F(xiàn)在住宅專項(xiàng)維修資金的增值來源主要還是銀行儲(chǔ)蓄利息，集中管理才會(huì)有規(guī)模效應(yīng)，才有利于從銀行得到較高的利息收益，才能最大限度地保障廣大業(yè)主的權(quán)益。

（四）缺乏穩(wěn)定的資金來源

住宅專項(xiàng)維修資金設(shè)立的初衷，就是要解決住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生維修時(shí)資金來源問題，當(dāng)住宅維修需要支出較大金額時(shí)，由于每一套住宅按照政府規(guī)定在建成交付使用時(shí)，都交存一定金額的首期住宅專項(xiàng)維修資金，所以居民在支付維修費(fèi)用時(shí)不會(huì)有過多的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，進(jìn)而影響共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修。從全國各地方政府出臺(tái)政策執(zhí)行情況來看，新建住宅在交付使用前，一次性交納一定金額的首期住宅專項(xiàng)維修資金執(zhí)行落實(shí)的較好，但隨著住宅使用時(shí)間的增加維修費(fèi)用會(huì)越來越多，當(dāng)每一套住宅專項(xiàng)維修資金賬戶結(jié)余資金越來越少，出現(xiàn)了政策規(guī)定的業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交的情況時(shí)，現(xiàn)在還沒有一個(gè)省市有切實(shí)可行的措施完成補(bǔ)交。例如：天津市，截至2021年9月，已經(jīng)有數(shù)萬套住宅因發(fā)生維修支出，賬戶余額已低于建立之初金額的30%。這種情況會(huì)隨著時(shí)間的推移越來越普遍，如何補(bǔ)交、采用什么方式補(bǔ)交、補(bǔ)交的金額如何確定，如果不能很好及時(shí)地解決這些難題，就不能保證住宅專項(xiàng)維修資金長(zhǎng)期良性循環(huán)，甚至出現(xiàn)住宅專項(xiàng)維修資金制度無法執(zhí)行

的情況。

（五）缺乏有效的保值增值手段

2008年2月1日，原建設(shè)部和財(cái)政部頒布實(shí)施了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，根據(jù)規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)余金額只允許購買一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國債，但出于安全的考慮，各省市住宅專項(xiàng)維修資金都是通過投資于銀行不同期限儲(chǔ)蓄的方式來實(shí)現(xiàn)資金的保值增值，此種方式雖然最大限度地保證了資金的安全性，降低了資金增值管理的難度，但是沒有充分利用該項(xiàng)資金數(shù)額巨大且沉淀時(shí)間較長(zhǎng)的特性，最大限度地實(shí)現(xiàn)資金的增值，當(dāng)前住宅專項(xiàng)維修資金每年的增值收益率平均不足3%，從貨幣的時(shí)間價(jià)值來看，我國正處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)，每年都會(huì)保持一定的通貨膨脹率，如果我們不重視這個(gè)問題，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看住宅專項(xiàng)維修資金存在貶值的風(fēng)險(xiǎn)。

三、完善住宅專項(xiàng)維修資金管理的對(duì)策建議

（一）設(shè)立專職的管理機(jī)構(gòu)

國家應(yīng)該提高對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金制度的重視程度，從法律法規(guī)上明確住宅維修資金管理部門的法律地位和法律責(zé)任，設(shè)立獨(dú)立的管理機(jī)構(gòu)，加大對(duì)該制度的研究，借鑒國外的管理經(jīng)驗(yàn)，不斷完善相關(guān)的管理措施，使之更符合中國的國情。住宅從建成使用到喪失使用功能是一個(gè)短則幾十年，長(zhǎng)則上百年的漫長(zhǎng)過程，要轉(zhuǎn)變當(dāng)前重視開發(fā)建設(shè)，輕視維修養(yǎng)護(hù)的觀念，盡早謀劃，在未來大量住宅進(jìn)入維修養(yǎng)護(hù)高峰期前做好制度上的安排，從而保證住房制度改革的順利進(jìn)行，讓百姓安居

樂業(yè)。

（二）明確住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體

國家可以明確業(yè)主是交存住宅專項(xiàng)維修資金唯一交存主體。一是可以在業(yè)主中樹立起購買自有產(chǎn)權(quán)住宅就要承擔(dān)今后住宅維修費(fèi)用的觀念，由于中國進(jìn)行住房制度改革前實(shí)行幾十年福利分房制度，人們習(xí)慣于需要維修時(shí)找政府不愿承擔(dān)維修費(fèi)用。二是避免住宅專項(xiàng)維修資金交存過程中出現(xiàn)法律糾紛。我國商品住宅銷售現(xiàn)在普遍采用期房預(yù)售制度，開發(fā)商在房屋建成之前就已經(jīng)取得全部銷售房款，而按照國家規(guī)定房屋交付使用時(shí)才交存維修資金，如果只是業(yè)主作為唯一交存主體，就避免了實(shí)際交存時(shí)出現(xiàn)其他交存主體不存在或沒能力交存的糾紛。

（三）對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)施統(tǒng)一管理

國家可以將住宅專項(xiàng)維修資金由政府下屬的專門機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。通過統(tǒng)一管理，有助于資金的安全度更高。政府管理機(jī)構(gòu)屬于第三方代管機(jī)構(gòu)，可以保證資金的安全，同時(shí)便于監(jiān)管資金的使用情況。通過集中管理，統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算，可以最大限度地降低管理的財(cái)務(wù)成本。此外，實(shí)施統(tǒng)一管理后可以更好地發(fā)揮大額資金的優(yōu)勢(shì)，可以向銀行爭(zhēng)取更高的存款利率，極大地提高住宅專項(xiàng)維修資金的增值

收益。

（四）制定長(zhǎng)期有效的資金來源渠道

為了住宅專項(xiàng)維修資金有穩(wěn)定的資金來源渠道，要盡快出臺(tái)具體的續(xù)交方案，建議從以下兩個(gè)方面解決：一是借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，國家出臺(tái)相關(guān)的法律，明確業(yè)主每年向自己的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶交存一定金額的維修資金。二是從住房公積金賬戶向住宅專項(xiàng)維修資金賬戶劃轉(zhuǎn)一定金額的維修資金，因?yàn)樽》抗e金條例規(guī)定，住房公積金可以用于住房的大修，所以，凡是業(yè)主有住房公積金賬戶的，自購買房屋交付使用之日起，每年從住房公積金賬戶扣繳一定金額的住宅專項(xiàng)維修

資金。

（五）引入專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)多渠道的保值增值

每一條住宅專項(xiàng)維修資金從交存到發(fā)生第一次使用有一個(gè)很長(zhǎng)的停滯期，因?yàn)樽≌瑥慕ǔ山桓妒褂?，共用部位和共用設(shè)施設(shè)備根據(jù)相關(guān)規(guī)定有一定時(shí)間的質(zhì)保期，只有質(zhì)保期結(jié)束后再發(fā)生維修費(fèi)用才允許申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金，這期間該筆資金會(huì)沉淀相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，金額巨大，以天津?yàn)槔?，?003年開始全市交存住宅專項(xiàng)維修資金，截至2021年8月，全市共累計(jì)交存 662.97億元，而同時(shí)期維修資金累計(jì)使用僅有17.62億元，這些資金一直存儲(chǔ)在銀行，只能獲得有限的銀行儲(chǔ)蓄利息。如果國家在法律法規(guī)上借鑒社保基金的管理模式，允許引入專業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效投資，將明顯提高該項(xiàng)金額收益率，從而大大延緩住宅專項(xiàng)維修資金使用殆盡的進(jìn)度。

四、結(jié)束語

住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法是一項(xiàng)利國利民的重要制度，該項(xiàng)制度是否符合中國的國情，是否能順利貫徹落實(shí)，直接關(guān)系到國家房地產(chǎn)政策改革的成功，同時(shí)也關(guān)系到老百姓千家萬戶的切身利益，是關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展，百姓安居樂業(yè)的大事，所以要及時(shí)研究政策執(zhí)行中遇到的各種問題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)一些好的做法要優(yōu)化提高，對(duì)一些不符合實(shí)際的做法要及時(shí)加以修正，要未雨綢繆，不斷完善改進(jìn)，使之成為一項(xiàng)重要的利民政策。

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