苗木儲備用于城市閑置建設用地效益倍增策略研究
——以張家浜楔形綠地閑置用地苗木儲備基地為例

張建宇，賀中琪

（上海浦東建筑設計研究院有限公司）

1 引言

城市閑置建設用地主要指城市建成區(qū)尚未開始建設的地塊或是待規(guī)劃地塊。城市建設開發(fā)的時序差以及地塊實際情況的影響是城市閑置建設用地產生的主要原因。城市閑置建設用地的存在是對土地資源的浪費，造成土地經濟效益、生態(tài)效益下降。

在實際項目實施中存在待開發(fā)用地開發(fā)困難，土地效益無法體現(xiàn)的問題：根據(jù)實際調查，部分待開發(fā)地塊由于拆遷難度、地塊保留設施等原因，遲遲難以實施開發(fā)；部分城市也存在已經批準但無法及時供應全部土地的情況，對土地開發(fā)者也有一定影響。

對于這部分無法立即開發(fā)的城市閑置建設用地，一般有空置和臨時綠地復綠兩種處理辦法。但實際情況下，兩種處理辦法均有不同程度的問題。

1.1 城市閑置建設用地空置的存在問題

1.1.1 地塊長期空置，管理不當，景觀效果差

城市閑置建設用地一般現(xiàn)狀為裸露土地，雜草叢生垃圾遍地，為管理方便一般用圍墻等硬隔離方式，對城市景觀有較大影響，同時，在管理方面大多比較欠缺，極易發(fā)生安全事故。

1.1.2 地塊空置影響經濟效益

此處的經濟效益包含了地塊無法開發(fā)的效益變現(xiàn)以及對閑置建設用地的未開發(fā)管理費兩部分，極大影響了地塊經濟效益的體現(xiàn)。

1.1.3 與城市發(fā)展戰(zhàn)略不匹配

以上海市浦東新區(qū)為例，2020 年1月上海市政府副秘書長、浦東新區(qū)區(qū)長杭迎偉在浦東人代會上說，2020 年浦東將全力實施產業(yè)能級、項目投資、功能優(yōu)勢、土地效益、服務效能“五大倍增行動”，地區(qū)生產總值預期增長7%左右，力爭實現(xiàn)“萬億平臺、千億增量”[1]。為盤活閑置用地，多數(shù)城市出臺了各類規(guī)定，用于激活閑置建設用地，實現(xiàn)土地效益倍增。

1.2 城市閑置建設用地景觀化復綠的優(yōu)勢及存在問題

城市閑置建設用地的景觀化復綠是近年來比較常見的做法，相關研究也取得了一些成果。無錫市針對城區(qū)閑置用地，圍繞重點區(qū)域，通過盤活社區(qū)、站點、道路周邊等“小微空間”，復綠了大量閑置用地[2]。張麗娜等在分析現(xiàn)狀閑置用地存在問題的基礎上，基于彈性思維提出營造“臨時公園”的設計理念及設計原則并以昆山市銀杏公園作為項目實踐[3]。

臨時綠地復綠對于暫時無法開發(fā)的城市用地來說，具有改善城市景觀風貌、提升生態(tài)效益等顯著優(yōu)勢，同時也存在一些經濟效益問題。

①綠地復綠工程需要支付工程費用，對于企業(yè)來說為額外支出，且后續(xù)綠地養(yǎng)護、土地正式開發(fā)時的綠地搬遷費用均需要費用維持，造成部分經濟損失。

②土地正式開發(fā)后苗木材料需要消化搬遷空間，如沒有對應空間會造成植物材料的浪費。

綜合兩類處置方式的存在問題可以看出，對于城市閑置建設用地，臨時綠地的工程方法只能解決其中一部分問題，但經濟效益問題無法解決。

2 苗木儲備基地的一般建設方式及其優(yōu)勢

以上海國際旅游度假區(qū)儲備苗圃為例，為了實現(xiàn)苗木質量最優(yōu)化，迪士尼委托上海申迪在二期備用地塊內建設了三個容器化苗圃。

綜合迪士尼苗木儲備基地建設方式，我們可以發(fā)現(xiàn)苗木儲備基地用于城市閑置建設用地的優(yōu)勢。

①通過苗木儲備基地的形式，可以通過較好的養(yǎng)護水平提升苗木品質，同時植物材料提前進行了轉土，提升了全冠移植成活率。

②一般來說，植物具有生長性，在土地資源不需要額外付費的情況下，初始苗木采購可以采購較小的規(guī)格，應可降低工程造價費用。

③苗木儲備基地同臨時綠地一樣，本身具有較好的生態(tài)效益和景觀效益。

3 城市閑置建設用地處理方式的初步綜合效益對比

綜合城市閑置建設處理方式的三種方案，本文建立進行了對比：地塊不建設，支付地塊管理費；地塊建設，苗木儲備基地與臨時綠地建設兩種情況。

城市的綠地效益組成一般包括了生態(tài)效益、經濟效益、社會效益等，筆者總結了主要效益內容及參考依據(jù)。

結合三種處理方式，在綜合效益對比中，對苗木儲備基地來說，有初步定性效益對比結果（見表1）。

表1 城市綠地的綜合效益內容及三種處理方式的初步綜合效益對比[4-6]

綜合效益分析是分析一個項目可行性的基本思路框架，是否實施一個項目在于成本與效益的比較，如果效益大于成本，則該項目具有可行性，否則不具有可行性。

從測算方法可以看出，在生態(tài)效益、社會效益、經濟效益中，節(jié)能效益與儲碳效益都能通過喬木灌木比、綠化覆蓋率等方式得出較為直觀的對比。苗木增值成本效益涉及苗木規(guī)格、品種等較為詳細的細目對比，故下節(jié)將結合苗木儲備基地的建設成本分析，對苗木增值效益及其最大化做詳細分析。

4 苗木儲備基地增值效益分析及儲備苗木建議

苗木儲備基地建設成本包括建設成本、養(yǎng)護維護成本以及損耗成本等，由于其他成本相對比較穩(wěn)定，本文主要研究綠化苗木成本的浮動。

綠化苗木成本中包含了苗木采購、運輸及栽植費。按來源分，綠化苗木分為采購苗、搬遷苗。由于生態(tài)效益及經濟效益要求，建議以喬木、分支點高的花灌木為主要選擇苗木范圍。

本文采用2020 年第一季度上海市園林苗木信息價作為參考，養(yǎng)護管理費用按三級苗木養(yǎng)護標準[7]。本研究暫以基本標準中苗木保存率90%以上計算損耗成本。

本研究選用規(guī)格適中的幼青年苗木品種，并分不同檔次，對比不同胸徑、不同品種的苗木效益增值。苗木長成規(guī)格按每年苗木平均生長1cm估算。

4.1 采購苗、搬遷苗方案增值對比

4.1.1 采購苗方案對比

以500m2為單位面積測算單位面積中前期投入成本及苗價收益。前期成本中主要包含基礎設計建設、土方工程、苗木采購成本及栽植養(yǎng)護成本等，苗木采購以胸徑14cm～16cm、8cm～10cm、4cm～5cm為對比依據(jù)分別測算不同胸徑的喬木采購的收益率，種植密度按該胸徑對應的普遍冠幅做密度參考，收益以苗木生長胸（地）徑3cm～5cm 暫估規(guī)格得出苗木售出價（見表2）。

表2 采購苗木成本收益測算（按胸徑14-16cm喬木購入）

以相同方式，本研究測算了胸徑8cm～10cm、胸徑4cm～5cm的喬木，數(shù)據(jù)總結如表3。

表3 采購苗增益對比

測算方案選用了上海地區(qū)園林綠化項目常用喬木樹種進行測算，分別為常綠樹種香樟、落葉彩化樹種黃山欒樹、銀杏、櫸樹、納塔櫟。其中，香樟、黃山欒樹、銀杏都是常見的行道樹樹種，娜塔櫟為四化推薦樹種，具有普遍的參考意義。

從測算結果可以看出，收益相對較高的是櫸樹及娜塔櫟，為苗價較高的色葉樹品種，不同規(guī)格的苗價增幅明顯，而香樟、銀杏、黃山欒樹苗價較低且規(guī)格上升對應的苗價漲幅不足，收益為負；生長期（胸徑8cm～10cm）的苗木增益相對較高。

采購方案中，喬木品種對于最終成本收益比較的影響較大，可以詳細分析同一苗木品種不同規(guī)格的苗價漲幅，得出推薦建議的苗木品種及其規(guī)格。

4.1.2 搬遷苗方案對比

同樣以500m2為單位面積測算單位面積中前期投入成本及苗價收益。前期成本中主要包含基礎設計建設、土方工程、苗木采購成本及栽植養(yǎng)護成本等，苗木搬遷以胸徑14cm～16cm、胸徑10cm～-12cm、地徑6cm～7cm 為對比依據(jù)分別測算不同規(guī)格的搬遷苗木采購的收益率，種植密度按該胸徑對應的普遍冠幅做密度參考，收益以苗木生長胸（地）徑3cm～5cm 暫估規(guī)格得出苗木售出價。所有費用及收益均采用2020 年第一季度上海園林苗木信息價進行測算，暫不考慮材料價格波動影響（見表4）。同樣測算搬遷苗木成本收益對比如表5。

表4 搬遷苗成本收益測算（以14cm～16cm喬木為例）

表5 搬遷苗增益對比

4.2 苗木增值效益對比總結

1）不同品種的苗木增值收益差距較大

從測算結果可以看出，收益相對較高的同樣是櫸樹及娜塔櫟，為苗價較高的色葉樹品種，不同規(guī)格的苗價增幅明顯，而香樟、銀杏苗價較低且規(guī)格上升對應的苗價漲幅不足，收益為負，黃山欒樹的苗價近來也有走低，收益也不穩(wěn)定。

2）在胸徑一致的情況下，不同苗木出售價對是否盈利有直接影響

經過測算，5 年生長期后超過1300 元苗價的喬木及350 元苗價的灌木基本能夠保證盈利，苗價相對高的盈利更多。

3）在規(guī)格的橫向比較上，胸徑10cm～12cm的搬遷苗收益相對更高

一是該胸徑區(qū)間的苗木為快速生長期，且10cm～12cm 胸徑的苗木在5 年生長期后胸徑約達到14-16cm，是目前綠化項目應用比較多的規(guī)格區(qū)間，可降低市場風險。

4）灌木搬遷苗收益整體高于喬木搬遷苗

開花灌木、色葉灌木的收益相對更高，建議在儲備計劃中合理安排喬木、灌木的種植比例，在滿足綠化覆蓋要求的前提下，達到收益最大化。

在綜合效益測算中，喬木綜合效益顯著高于灌木生態(tài)效益，且在實際項目中，喬木需求量大于灌木需求量。

5）搬遷苗木的估算收益高于采購苗

考慮到搬遷苗來源、形態(tài)、品質等不確定因素較多，建議根據(jù)實際情況，預留一定面積供搬遷苗木種植，整體苗木儲備方案以采購苗為主體。

6）響應四化要求及滿足市場需求

建議選用一部分四化推廣苗木品種，同時需考慮市場供求關系對于苗價的影響，建議小范圍種植。

5 苗木儲備基地實例——張家浜楔形綠地E2a-04，E2b-01地塊

5.1 苗木建議清單初步建立

本研究通過專家咨詢、集團3a～5a 項目需求分析等市場需求分析，結合四化推廣苗木、珍貴化樹種等行業(yè)趨勢，通過初步效益分析，建立初步供選苗木品種清單后，建立整體評估體系，得出最終苗木清單及推薦規(guī)格。

在經過數(shù)據(jù)整合篩選后，建立了本次研究苗木品種待選清單（見表6）。

表6 苗木品種待選清單

5.2 苗木清單整體評估及規(guī)格選擇

5.2.1 苗木信息價格的影響因素分析

1）市場需求對苗木經濟效益影響

園林綠化苗木價格行情受市場經濟狀況影響。當市場經濟狀況良好時，園林綠化苗木市場行情便較好，群眾消費熱情變高。反之，若市場經濟狀況低迷，對園林綠化苗木的消費欲望也會大大減少。

2）苗木規(guī)格增值對苗木經濟效益的影響

園林綠化苗木的規(guī)格對其價格影響巨大。一般來說，同一品種的苗木樹高、直徑、冠幅等林木因子越大，價格越高。

不同類型的苗木之間的橫向對比也能看出，色葉喬木由于養(yǎng)護要求相對較高，且四化推廣后需求增加，規(guī)格增值幅度顯著大于常綠喬木；花灌木整體增值幅度都比較好。

3）苗木價格穩(wěn)定性對苗木經濟效益的影響

常用園林苗木供求關系穩(wěn)定從景觀設計普遍化、綠地建設的歷程以來，適應性強、景觀良好、管理粗放的常見園林應用苗木多年來供求關系已經相對穩(wěn)定，市場需求與市場供給相對平衡，整體呈現(xiàn)較為穩(wěn)定的價格走勢，以上海地區(qū)為例，黃山欒樹、香樟、懸鈴木等喬木品種價格走勢相對穩(wěn)定（見圖1）。

圖1 香樟（胸徑16cm～18cm）價格曲線顯示較為穩(wěn)定

部分珍貴化苗木價格相對于普通苗木來說較高，但采購、生產、養(yǎng)護等相對來說也更加有技術要求，相對苗木價格增值系數(shù)并不高，例如園藝樁景、日本紅楓等（見圖2）。

圖2 紅楓價格下跌

隨著上海地區(qū)“四化”政策的提出，四化推廣苗木也成為上海地區(qū)苗木市場的需求新貴，如南京椴、柳葉櫟等四化推廣喬木。近年來，苗木信息價居高不下，供小于求的苗木需求情況引起了苗圃對四化推廣品種的盲目引種及擴大生產，短短數(shù)年達到飽和，例如色葉四化推廣喬木娜塔櫟，胸徑12.1cm～14.0cm的價格在三年內下跌約達到了20%（見圖3）。

圖3 娜塔櫟（胸徑12cm～14cm）價格曲線

園林行業(yè)的苗木市場趨勢同樣對熱門品種有影響，部分景觀效果較好的園林苗木在一段時間內，例如，3a～5a 甚至更長的時間區(qū)間內都是園林設計行業(yè)的熱門選擇品種，在該時間區(qū)間內價格相對其他同類品種來說較高，但大范圍應用后，價格會回到較穩(wěn)定的階段（見圖4）。

圖4 北美海棠（胸徑10-12cm）價格曲線

5.2.2 苗木材料品種、規(guī)格選擇評估

本次研究中，在苗木材料品種、規(guī)格的選擇中，采用市場需求、苗木規(guī)格、價格穩(wěn)定三個因子，結合運用專家打分法、價格曲線觀察法，對待選苗木、規(guī)格清單進行整體評估（見表7）。

表7 效益評估矩陣

本次評估方法采用專家打分法結合價格曲線觀察法，降低了打分的主觀偏向性，經過權重測算，市場需求對于整體的影響較高。

根據(jù)評估結果，本次苗木儲備建議的采購苗木品種及其規(guī)格詳見表8。

表8 苗木儲備采購苗建議清單

5.3 方案設計

總體設計將東西兩側的現(xiàn)狀保留道路拓寬，作為兩條主園路，向南側延伸接到現(xiàn)狀紅線外的主要聯(lián)系道路上，保留規(guī)劃銀柳路范圍，并在規(guī)劃銀柳路兩側預留10m 范圍緩沖區(qū)，種植比較好搬遷的花灌木，降低道路施工對整體苗圃的影響，其余區(qū)域以縱橫路網(wǎng)交織，保證較好的運輸養(yǎng)護功能(見圖5)。

圖5 總平面圖（陸思羽繪）

在樹種規(guī)劃上，兩側園路周圍補植大喬木及行道樹；搬遷苗放在南側運輸?shù)缆返娜肟谔帲灰?guī)劃銀柳路附近以較低矮的灌木為主，設計園路3m；在翠柏路，張家浜楔形綠地設置精品區(qū)，放置精品盆栽苗。

5.4 綜合效益對比

5.4.1 綜合效益計算

使用第3節(jié)中綜合效益計算方法，結果如表9。

表9 苗木儲備基地綜合效益測算（以選定苗木品種為例）

5.4.2 方案綜合效益對比

通過方案收益費用測算，結果如圖6。

圖6 方案綜合效益對比

定額苗木信息價指苗木到工地價，即苗木產地送達施工現(xiàn)場的價格。

苗木到工地價＝市場供應價＋運雜費；市場供應價包括苗木的圃存價、挖掘人工費、苗木包扎費、圃內短駁費等費用；本次測算暫按定額苗木價的60%定為苗木圃存價。

6 結語

本研究的成果適用于空置時間在5a 及5a 以上的閑置建設用地，在實際應用中，應注重市場需求及實際項目需求，在制定苗木清單時綜合考慮品種的選擇。如果閑置時間更長，可考慮降低采購規(guī)格。

本次效益測算中并未考慮貸款、通貨膨脹影響，后續(xù)可更加深入研究，使苗木儲備基地方案更具有實際應用參考性。

在管理上來說，苗木養(yǎng)護管理對成活率及自然姿態(tài)恢復影響很大，建議加強苗圃養(yǎng)護管理。苗木儲備基地建設、運營等流程因較為技術化，建議以專業(yè)團隊運營建設，保證綜合效益。

從整體效益的綜合考慮來說，苗木儲備基地與臨時綠地相對來說綜合效益較高，故本次研究主要對這兩種建設方案做深化效益分析及對比，結合各類效益的分析類目，苗木儲備基地作為城市閑置建設用地的處理方式是可行的。