十月樓市“生死線(xiàn)”

李雯

綜合2020年上半年各大房企半年報(bào)來(lái)看，房企業(yè)績(jī)分化明顯。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，28家公布全年銷(xiāo)售目標(biāo)的房企上半年業(yè)績(jī)完成率均值僅為39.9%，較去年同期下降7.7個(gè)百分點(diǎn)。

前三季度，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企中有近三成企業(yè)目標(biāo)完成率不足65%，占比達(dá)近3年同期最高。僅有8家企業(yè)目標(biāo)完成率達(dá)到75%以上，顯著低于2019年同期。日前，研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的一系列數(shù)字，引發(fā)業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。

與此同時(shí)，從三季度青島市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，繼表現(xiàn)平平的“金九”之后，“銀十”又有60盤(pán)將緊急入市。采訪(fǎng)中，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，如果“銀十”未能如愿沖量，在“三道紅線(xiàn)”重壓之下，年底或有較多房企面臨很?chē)?yán)峻的考驗(yàn)。

三成房企業(yè)績(jī)“亮紅燈”

日前，克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，今年前三季度全國(guó)有近三成房企目標(biāo)完成率不足65%，占比達(dá)到近3年同期最高。雖然也有部分房企積極抓住銷(xiāo)售窗口期加快去化，但截至9月末，僅有8家企業(yè)目標(biāo)完成率達(dá)到75%以上，處于行業(yè)較高位，但整體占比也顯著低于2019年同期。

數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月銷(xiāo)售排名前五的開(kāi)發(fā)商分別為碧桂園、中國(guó)恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)和保利地產(chǎn)，全口徑金額分別為6153億元、5319億元、4927億元、3808億元和3673億元。報(bào)告稱(chēng)，從整體來(lái)看，隨著房企整體銷(xiāo)售和供貨節(jié)奏后移，下半年供應(yīng)量顯著提升。

記者看到，百?gòu)?qiáng)房企第三季度的操盤(pán)銷(xiāo)售規(guī)模同比增長(zhǎng)近28.5%，較—二季度有明顯恢復(fù)。但9月規(guī)模房企的去化率水平卻呈下降趨勢(shì)，供應(yīng)明顯放量但成交表現(xiàn)平平。報(bào)告顯示，9月份30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)37%，累計(jì)成交面積環(huán)比下降40%，同比漲幅收窄至8%。具體而言，一線(xiàn)城市成交持續(xù)高位運(yùn)行，同、環(huán)比分別增長(zhǎng)61%和18%;26個(gè)二三線(xiàn)城市成交整體表現(xiàn)平平，環(huán)比下降7%，同比增長(zhǎng)3%。

市場(chǎng)成交乏力跟近期多地持續(xù)出臺(tái)新政不無(wú)關(guān)系。據(jù)了解，自7月以來(lái)，已有深圳、東莞、杭州、成都、紹興、徐州等超過(guò)25個(gè)城市發(fā)布30余次調(diào)控政策。在政策收緊、疊加供應(yīng)量井噴等多因素影響下，多個(gè)主要城市房地產(chǎn)行業(yè)在“金九銀十”傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，面臨著比同期更加嚴(yán)峻的營(yíng)銷(xiāo)形勢(shì)，沖刺銷(xiāo)售業(yè)績(jī)情況不容樂(lè)觀(guān)。

最近，房企三季度銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)陸續(xù)出爐。記者查閱多個(gè)房企簡(jiǎn)報(bào)顯示，前g個(gè)月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)合約銷(xiāo)售金額760.3億元，同比下降14%;碧桂園權(quán)益銷(xiāo)售金額4467.9億元;融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約3806.9億元;中海地產(chǎn)合約銷(xiāo)售金額2571.86億元;中梁控股合約銷(xiāo)售金額1147億元;綠城中國(guó)合同銷(xiāo)售金額約人民幣1139億元……記者注意到，多數(shù)房企只發(fā)布了前9個(gè)月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，同期數(shù)據(jù)尚未提及，不過(guò)，通過(guò)已經(jīng)公布的前三季度銷(xiāo)售數(shù)據(jù)和企業(yè)半年報(bào)來(lái)看，也可對(duì)今年的房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)管中窺豹。

綜合2020年上半年各大房企半年報(bào)來(lái)看，房企業(yè)績(jī)分化明顯。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，28家公布全年銷(xiāo)售目標(biāo)的房企上半年業(yè)績(jī)完成率均值僅為39.9%，較去年同期下降7.7個(gè)百分點(diǎn)。

頭部房企“找補(bǔ)”求沖量

雖然百?gòu)?qiáng)房企操盤(pán)銷(xiāo)售規(guī)模較—二季度有明顯恢復(fù)，但9月規(guī)模房企的去化率水平卻呈下降趨勢(shì)，四季度房企去化壓力仍然較高。進(jìn)入十月份，各大房企抓緊銷(xiāo)售窗口期開(kāi)始積極營(yíng)銷(xiāo)去化，四季度作為市場(chǎng)供貨高峰期，房企希望通過(guò)供貨加速帶動(dòng)成交量的上升。迫于業(yè)績(jī)壓力，房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是頭部房企，新品頻出、折扣力度空前。

自恒大以“全線(xiàn)7折”打響“金九銀十”搶收戰(zhàn)后，便獲得市場(chǎng)關(guān)注。10月9日，恒大發(fā)布的最新公告顯示，9月1日至10月8日的38天里，恒大共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1416億元，創(chuàng)同期歷史新高。據(jù)記者了解，歷史上從未有房企實(shí)現(xiàn)過(guò)單月銷(xiāo)售千億。去年“金九銀十”，恒大曾經(jīng)通過(guò)大力促銷(xiāo)，9月與10月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1734億元，連續(xù)兩個(gè)月刷新房企單月銷(xiāo)售最高紀(jì)錄。

與此同時(shí)，據(jù)恒大集團(tuán)方面消息，10月8日，恒大在哈爾濱、重慶、貴州、青島、珠海、佛山、包頭等城市一口氣推出9個(gè)新項(xiàng)目，截至下午一點(diǎn)半，半天錄得銷(xiāo)售額超80億元。截至10月8日，今年以來(lái)恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售5922.5億元，完成全年6500億元銷(xiāo)售目標(biāo)的91%，10月底提前完成全年目標(biāo)已無(wú)懸念，并大概率完成全年8000億元內(nèi)控銷(xiāo)售目標(biāo)。

8月份“三道紅線(xiàn)”融資新規(guī)的出臺(tái)，恒大“三道紅線(xiàn)”全部觸及。面臨空前壓力，高負(fù)債是恒大必須卸下的包袱。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)指出，恒大大幅度促銷(xiāo)確實(shí)有加快項(xiàng)目去庫(kù)存方面的考慮，但更為關(guān)鍵的一點(diǎn)，是當(dāng)前在“三道紅線(xiàn)、四檔管理”的大框架下，恒大此類(lèi)銷(xiāo)售內(nèi)容，客觀(guān)上也有助于緩解資金壓力，對(duì)于降低負(fù)債壓力和改善流動(dòng)性等都有積極的作用。

事實(shí)上，恒大此輪降價(jià)營(yíng)銷(xiāo)、以?xún)r(jià)換量取得的成績(jī)不僅表現(xiàn)在高額銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與現(xiàn)金流轉(zhuǎn)上。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，與3月底恒大肩動(dòng)新戰(zhàn)略相比，至9月底恒大有息負(fù)債已大幅下降534億元，融資成本下降2.24個(gè)百分點(diǎn)，降負(fù)債成效顯著。

“整個(gè)四季度來(lái)看，黃金周開(kāi)局并不是特別理想，多數(shù)開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)完成進(jìn)度基本上在60%左右，按這個(gè)趨勢(shì)，預(yù)計(jì)很多開(kāi)發(fā)商無(wú)法完成全年任務(wù)，理想情況能完成70%到80%就不錯(cuò)了。”仲派集團(tuán)副總經(jīng)理張斌表示，目前青島的開(kāi)發(fā)商雖然沒(méi)有像恒大那樣鋪天蓋地的降價(jià)宣傳，但實(shí)際上變相的折扣力度正逐漸加大。張斌補(bǔ)充道，“特別是渠道營(yíng)銷(xiāo)方面，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商不斷提高帶客中介的分銷(xiāo)傭金，比如顧客到場(chǎng)就送少則百元的加油卡，購(gòu)房就送2000元購(gòu)物卡。一旦成交，開(kāi)發(fā)商給中介的單套傭金已經(jīng)從3萬(wàn)元漲成了5萬(wàn)元，個(gè)別樓盤(pán)的中介傭金甚至高達(dá)七、八萬(wàn)元/套?！?/p>

“在房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)和需求回補(bǔ)的背景下，積極推盤(pán)、搶收回款、保持現(xiàn)金流穩(wěn)定、降低負(fù)債壓力，已經(jīng)成為四季度行業(yè)的共識(shí)?！鼻鄭u融信智匯投資發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)龍江表示，進(jìn)入10月份，建議開(kāi)發(fā)商快速“跑盤(pán)”，想盡一切辦法降低存量。在金融政策持續(xù)收緊的環(huán)境下，行業(yè)洗牌將愈發(fā)厲害，大型房企在面臨“三道紅線(xiàn)”考核的同時(shí)，中小開(kāi)發(fā)企業(yè)則面臨生死存亡的考驗(yàn)。

青島60盤(pán)入市迎“沖刺考”

從三季度青島新房市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，青島樓市一直處于比較維穩(wěn)的狀態(tài)，被認(rèn)為是傳統(tǒng)淡季的七、八月份市場(chǎng)表現(xiàn)的“淡季不淡”，而被譽(yù)為樓市“金九，的9月，新房成交雖有小幅度回升，但也未出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)”。

從9月青島樓市成交情況來(lái)看，房企想要通過(guò)“金九銀十”這個(gè)傳統(tǒng)置業(yè)旺季實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售沖量面臨不小難度。在“金九”前夕，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月青島各市區(qū)將有77盤(pán)入市，然而不少項(xiàng)目在9月接連“爽約”，特別個(gè)別主城區(qū)的樓盤(pán)，目前仍未釋放開(kāi)盤(pán)消息，甚至關(guān)于新盤(pán)的宣傳廣告也是鳳毛麟角。記者走訪(fǎng)了解到，不少樓盤(pán)因?yàn)樾羁筒蛔愣鴷壕徏油疲s開(kāi)盤(pán)的舉動(dòng)實(shí)屬無(wú)奈。西海岸新區(qū)一樓盤(pán)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人坦言，“客觀(guān)來(lái)說(shuō)，今年金九的銷(xiāo)售情況大不如往年，我們的直觀(guān)感受是客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)意向和買(mǎi)房積極性反而有所回落，還不如七八月份，原本我們項(xiàng)目籌劃在9月加推新房源，但目前剩余房源銷(xiāo)售速度遠(yuǎn)低于我們的預(yù)判，因此加推計(jì)劃只能暫時(shí)擱淺，希望10月的旺季氛圍能濃一些?！?/p>

市場(chǎng)的平淡不僅在樓盤(pán)銷(xiāo)售上，9月份以來(lái)土地拍賣(mài)市場(chǎng)也遠(yuǎn)不及七、八月份來(lái)得熱鬧。記者查閱資料了解到，從9月初至今，青島土拍市場(chǎng)一改七、八月份的“熱鬧”景象，9月份拍出的為數(shù)不多的地塊中，均為底價(jià)成交，昔日多家房企輪番加價(jià)搶地的景象早已一去不返。

進(jìn)入“銀十”，房企們都鉚足了勁，做好了搶收的準(zhǔn)備，價(jià)格大戰(zhàn)也由此拉開(kāi)序幕。據(jù)了解，10月份青島有60余個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目上市或加推，為完成全年業(yè)績(jī)?nèi)_刺。對(duì)于開(kāi)發(fā)商們來(lái)說(shuō)，10月已經(jīng)是下半年最后一個(gè)“沖刺季”，一些樓盤(pán)為了完成年度銷(xiāo)售任務(wù)，以?xún)r(jià)換量將成為大概率事件。

事實(shí)上，新一輪的降價(jià)促銷(xiāo)戰(zhàn)已經(jīng)在路上。青島資深房產(chǎn)評(píng)論員張百忍表示，“尤其是已深陷泥潭的部分郊區(qū)板塊，價(jià)格戰(zhàn)已在所難免。郊區(qū)項(xiàng)目紛紛開(kāi)始暗中降價(jià)，不少樓盤(pán)單價(jià)已跌破萬(wàn)元線(xiàn)，膠州個(gè)別樓盤(pán)已經(jīng)降到了8000元/平方米?！?/p>

“10月份，幾乎已成房企本年度最后一輪搶收的窗口期?！睆埍蠓治霰硎?，“借助‘金九銀十以?xún)r(jià)換量沖高后，11、12月份會(huì)出現(xiàn)明顯的降溫過(guò)程。因此當(dāng)下的10月份，將成為房企四季度的沖量的最好抓手，一旦錯(cuò)失這個(gè)時(shí)機(jī)，不僅會(huì)讓今年的業(yè)績(jī)數(shù)字很難看，而且接下來(lái)的日子會(huì)更難過(guò)。”張斌如是說(shuō)。