信托物業(yè)破解小區(qū)治理難題

全威帆

小區(qū)治理事關(guān)千家萬戶，關(guān)乎城市長治久安。在普遍推行包干制的物業(yè)管理模式下，一些物業(yè)公司通過壓縮成本來追求利潤，業(yè)主因不信任物業(yè)公司而少繳或拒繳物業(yè)費，小區(qū)管理陷入惡性循環(huán)。

如何走出困境？武侯區(qū)率先探索黨建引領(lǐng)信托物業(yè)模式，以健全小區(qū)組織體系為前提，重構(gòu)小區(qū)黨組織、業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)協(xié)同共治。業(yè)主基于信任將物業(yè)費與公共收益設(shè)立為“共有財產(chǎn)”，業(yè)主大會作為委托人，物業(yè)企業(yè)作為受托人，全體業(yè)主作為受益人，物業(yè)企業(yè)依照約定進行管理，獲得管理人酬金。

該做法有效破解物業(yè)矛盾糾紛高發(fā)等問題，獲評2020年“全國落實‘六?！蝿?wù)創(chuàng)新案例”和“全國市域社會治理創(chuàng)新優(yōu)秀案例”。

發(fā)展信托物業(yè)，破解物業(yè)糾紛困局

風(fēng)華苑小區(qū)修建于2001年，由于建成時間較早，小區(qū)老化帶來的問題日漸集中：環(huán)境衛(wèi)生較差，綠化缺乏維護，健身設(shè)施老化，監(jiān)控設(shè)備不足……截至2019年上半年，風(fēng)華苑小區(qū)先后成立了五屆業(yè)委會，更換了五家物業(yè)公司，物業(yè)服務(wù)不穩(wěn)定，物業(yè)管理服務(wù)每況愈下。

“以前平均每周都要處理三波小區(qū)的矛盾糾紛問題?！蔽浜顓^(qū)火車南站街道桐梓林社區(qū)黨委書記、居委會主任張家蓉介紹，風(fēng)華苑小區(qū)物業(yè)采用的是包干制，居民按照0.8～1.2元/平方米的標準向物管公司支付物業(yè)費，物管公司自負盈虧。智樂物業(yè)總經(jīng)理劉強表示，包干制財務(wù)不夠透明，業(yè)主不知道錢花在哪里，容易激發(fā)業(yè)主與物管的矛盾。

2020年初，在社區(qū)黨組織引導(dǎo)下，風(fēng)華苑小區(qū)正式啟動“信托制”物業(yè)服務(wù)模式，即將小區(qū)物業(yè)費、小區(qū)公共收益等設(shè)立為小區(qū)共有基金，小區(qū)業(yè)主大會作為委托人，以信托方式授權(quán)給物業(yè)企業(yè)用于小區(qū)管理服務(wù)。

實行“信托制”以來，小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施煥然一新，矛盾糾紛的投訴率直線清零，“現(xiàn)在大家都是心平氣和的，氣氛明顯不一樣了?！睆埣胰乇硎荆瑢?dǎo)入信托制物業(yè)后，物業(yè)費收繳率也從60%提高到99%。

堅持黨建引領(lǐng)，重構(gòu)多元共治關(guān)系

“信托制”物業(yè)試行初期并非一帆風(fēng)順。起初居民對“信托”概念一知半解，物業(yè)企業(yè)也認為“信托制”物業(yè)是對已有工作的否定。

“讓老百姓接受信托物業(yè)是一個漫長的過程，只能依靠黨建引領(lǐng)的方式，在前期發(fā)動宣傳組織引導(dǎo)群眾的時候，黨員、黨組織的作用是非常大的。”武侯區(qū)委組織部副部長李超介紹，為織密小區(qū)組織體系，集中開展小區(qū)黨建“四有一化”專項攻堅，新建小區(qū)黨組織300余個，明確把組建黨組織作為推行信托物業(yè)前置條件，確保小區(qū)治理正確方向。

“信托制”的基礎(chǔ)在于信任。通過社區(qū)小區(qū)黨組織牽頭，組織居委會、業(yè)委會（自管委）、居民骨干、物業(yè)負責(zé)人等主體了解各方態(tài)度，形成意見歸集，磋商管理模式，建立共識基礎(chǔ)。同時，在小區(qū)居民自決基礎(chǔ)上，黨組織全程介入推選居民骨干、組建業(yè)委會、選聘物業(yè)、擬制合同、商討物業(yè)管理和收費標準、確定公開形式和監(jiān)督方法等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

在開展“信托制”物業(yè)服務(wù)的過程中，小區(qū)黨員帶頭宣傳公開透明、開放參與、信義為本的小區(qū)共有財產(chǎn)政策知識，引導(dǎo)業(yè)主將以上原則納入居民公約與業(yè)主規(guī)約之中，為小區(qū)成立業(yè)主委員會、議事會、院落管委會等自治組織打下基礎(chǔ)。同時創(chuàng)新“物業(yè)+社工”等模式，深入小區(qū)開展宣傳宣講、骨干發(fā)掘、培訓(xùn)賦能、矛盾調(diào)解等工作，讓信托物業(yè)深入人心。

創(chuàng)新財務(wù)制度，重塑陽光透明機制

購買大掃把花費120元，用于保潔，票據(jù)類型是收據(jù)及支付截圖;購買復(fù)合肥花費139元，用于植物施肥，票據(jù)類型是入庫單及支付截圖……在風(fēng)華苑小區(qū)的公告欄上，1月的每一筆花費全部公開上欄。

在信托物業(yè)服務(wù)模式下，物業(yè)公司必須公開財務(wù)明細。武侯區(qū)委社治委副主任卿科介紹，信托物業(yè)服務(wù)模式實施中，通過合同約定方式，將物業(yè)費、公共收益等小區(qū)共有資金設(shè)定為全體業(yè)主共有基金，物業(yè)企業(yè)除提取一定比例（8%～15%）作為酬金外，其余費用全部用于物業(yè)服務(wù)。為保障業(yè)主財務(wù)知情權(quán)，在實行“雙密碼”管理的基礎(chǔ)上，研發(fā)信托物業(yè)信息平臺，每位居民都可以隨時查看小區(qū)物業(yè)費、廣告費、維修費、物業(yè)人員工資等每筆收支流水和財務(wù)憑證。

為讓資金用途更加公開，積極探索開放式預(yù)算，全體業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)企業(yè)共同進行預(yù)算編制，確定小區(qū)管理服務(wù)標準，交多少錢、做哪些事、享受什么樣的管理和服務(wù)，在量入為出前提下，全由小區(qū)居民說了算，減少因信息不對稱、業(yè)主不知情而產(chǎn)生的對物業(yè)企業(yè)和業(yè)委會的不信任。

2020年10月，出于“寧可多花點錢，也要享受好服務(wù)”的需求，風(fēng)華苑小區(qū)業(yè)主主動提出上漲物業(yè)費，經(jīng)業(yè)主大會表決，以73%的贊成票，同意每平方米增加0.3元的方案。

完善監(jiān)督機制，推動物業(yè)提質(zhì)增效

據(jù)了解，成都市探索建立以賦權(quán)為關(guān)鍵的信義合作機制，創(chuàng)立監(jiān)察人制度，將社區(qū)（小區(qū)）黨組織、居委會成員以及律師、會計師等專業(yè)人士聘為小區(qū)治理監(jiān)察人，享有與小區(qū)居民同等的監(jiān)督權(quán)，可以隨時監(jiān)督小區(qū)自治組織、管理主體的權(quán)力運行、財務(wù)收支和管理服務(wù)等情況，從而為政治力量和社會力量有序介入小區(qū)治理提供了合法渠道。對居民提出的財務(wù)收支質(zhì)疑，根據(jù)信托制規(guī)定管理主體有義務(wù)自我舉證、自證清白，否則將承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，從而極大降低了居民監(jiān)督成本，提高了監(jiān)督質(zhì)效。

風(fēng)華苑小區(qū)的試點是成都“信托制”物業(yè)落地的一個縮影。據(jù)了解，在武侯區(qū)已實行信托治理的31個小區(qū)院落中，管理服務(wù)質(zhì)量普遍提高，物業(yè)繳費率、居民滿意度提升至90% 以上，小區(qū)矛盾糾紛減少90%以上。如今，“信托制”物業(yè)服務(wù)已在成都100余個小區(qū)推廣。

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