關于國有企業(yè)人才保障性住房的運營發(fā)展對策

葉鋮 金建雪 溫州交運集團置業(yè)發(fā)展有限公司

自《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》出臺后，《浙江省人民政府辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的指導意見》和《溫州市人民政府辦公室關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》等相關政策陸續(xù)推出，重點強調政府層面應加大政策引導力度，加快保障性租賃住房的建設，解決人才的住房問題。以上政策推出后，“人才保障性住房”掀起一輪新的浪潮，許多國有企業(yè)已經著手落實了相應工作，希望借此滿足職工的生活與工作需求，感受到企業(yè)的關懷與溫暖，進而以更良好的態(tài)度投入到崗位工作中，為企業(yè)的長遠發(fā)展作出貢獻。本文將對國有企業(yè)“人才保障性住房”的運營發(fā)展進行深入剖析。

一、人才保障性住房的內涵概述

“人才保障性住房”是為企業(yè)關鍵職工和基礎職工所準備的保障性住房，是解決企業(yè)職工生活與工作需求的有效途徑，比如交通運輸企業(yè)的駕駛員就屬于基層職工，屬于“人才保障性住房”的扶持對象?！叭瞬疟Ｕ闲宰》俊闭叩耐瞥觯梢宰鳛槠髽I(yè)“吸引人才、留住人才”的一種策略手段，可以有效緩解人才的住房壓力，解決他們的后顧之憂。筆者結合國內多地區(qū)的“人才保障性住房政策”后總結出兩點特征：

（一）基本屬性特征

“人才保障性住房”是許多國有企業(yè)普遍執(zhí)行的一項人才政策，隸屬于廣義住房保障領域內。從本質上來看，“人才保障性住房”與普通低收入人群為扶持對象的“住房保障”存在明顯差別。住房保障主要以保證社會公平為目標，而人才保障性住房更傾向于社會發(fā)展效率方面，屬于特殊性的人才激勵手段，因此被劃分至廣義住房保障范疇內。

（二）存在目的

在《人才保障住房建設和管理實施意見》政策中對“人才保障性住房”進行了清晰劃分，主要以“人才”為供給對象，其存在目的就是為人才提供住房人權保障，對供給對象具有一定要求，是普通公民不可及的?？梢哉f，人才保障性住房是人權的重要保障，可以吸引更多發(fā)展人才，積極參與并安心留在企業(yè)內工作與生活，充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢與價值，對社會發(fā)展與經濟提升起到重要的促進作用[1]。

二、國有企業(yè)人才保障性住房發(fā)展機遇

（一）加速資金運轉，獲取更多收益

人才保障性住房的建設與運營是當下時代發(fā)展的潮流趨勢，可以說，只要運營得當，企業(yè)會從中獲取一定利潤和社會效應。與市場商品房相比，雖然人才保障性住房的利潤薄弱，加之管理難度大，但從客觀角度看，所供應對象明確，且需求量大，不會因為市場波動而帶來過多影響?，F階段，國家與政府機構對房產市場進行了嚴厲調控，使得人才保障性住房的優(yōu)勢逐漸顯露出來，不但能夠實現資金快速回籠，還可以起到良好的杠桿效應，切實提高資金利用率，這對企業(yè)的經濟效益和長遠發(fā)展都帶來一定幫助。

（二）優(yōu)惠政策帶來的機遇

一直以來，人才保障性住房備受國家與政府部門的關注，相繼推出優(yōu)惠政策，為國有企業(yè)人才保障性住房的建設與運營發(fā)展帶來一定幫助，具體可分為以下幾個方面：

第一，土地優(yōu)惠。參建企業(yè)可通過低成本獲取土地權限，且土地出讓金繳納年限調整，只需要每年繳納一定租金，無須一次性支付70年，降低土地成本，減輕企業(yè)的經濟負擔。同時，房屋面積出現變動，例如：某地區(qū)規(guī)定，企業(yè)在拿地時，為建設住宅所使用的土地，可優(yōu)先完成公租房配件，比例控制在20%以上，根據限地價、競公共租賃住房配建面積等出讓方式確定房屋面積。與一般商品住房相比，人才保障性住房的價格具有一定差距，在土地成本和建設成本方面都會得到節(jié)省，許多城市明確規(guī)定，可通過捆綁建設的方式完成房屋建設，具體包括普通商品住宅、商辦等六類經營性項目，且經營性項目比例最高可達50%。這對企業(yè)來說，無疑是將閑置用地轉變?yōu)榻洜I性項目，其好處不言而喻。

第二，稅費優(yōu)惠[2]。在當前房地產市場調控的背景下，為國有企業(yè)人才保障性住房建設運營帶來更多發(fā)展空間，在城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、營業(yè)稅、房產稅等方面均獲得了一定程度的減免優(yōu)惠。許多城市的政府機關在基礎設施方面作出了調整，逐步減免了行政事業(yè)性收費、基礎設施配套費用、政府性基金等，使參建企業(yè)的稅費壓力得到降低，解決了企業(yè)人才保障性住房的建設與運營負擔。

第三，審批優(yōu)惠。現階段，人才保障性住房項目審批備受重視，政府部門會優(yōu)先辦理該項目業(yè)務審批，為企業(yè)節(jié)省了更多審批與開發(fā)建設空間，所配件的商品房屋也會得到更多利潤空間。

（三）社會發(fā)展機遇

社會發(fā)展機遇主要分為社會責任、政府、人才三個方面。首先，社會責任。通過人才保障性住房的運營，國有企業(yè)可以更好履行社會職責，進一步提升自身美譽度，盡管經濟效益較為薄弱，但獲取的社會效益極為重要，為維護企業(yè)形象、提升美譽度提供有效保障。其次，政府方面。通過參建人才保障性住房，企業(yè)在履行社會責任的同時，幫助政府解決多種住房問題，進一步拉近了企業(yè)與政府之間的距離，其好處不言自明。最后，人才方面。人才住宿難題得到處理，感受到企業(yè)的關懷與溫暖，增強企業(yè)團結凝聚力，為企業(yè)參與保障性住房建設運營提供源源不斷的動力。

三、國有企業(yè)人才保障性住房運營發(fā)展中需要注意的風險

（一）資金風險

其一，資金充足性風險。資金是開展投資項目的前提條件，特別是在人才保障性住房方面，資金的充足性至關重要，不但關系到前期建設能否順利進行，同時決定著后期運營管理效率。例如：人才保障性住房建設規(guī)模大、結構復雜，需要大量的資金提供幫助，在建設與運營管理時需要具有專業(yè)的管理水平，因此對國有企業(yè)的要求也相對較高，需要合理分配資源，保證資金的合理利用，才能有效避免出現資金缺失、運轉困難等現象。其二，資金回報率風險，人才保障性住房具有“資金投入數額大、利潤薄弱”等特點，需要企業(yè)具備較強的成本管控能力，將房屋建設與運營成本控制在合理范圍內，否則將會出現盈利困難或虧損現象。其三，資金三角債。資金三角債是人們對企業(yè)之間超過托收承付期或約定付款期應當付而未付的拖欠貨款的俗稱，是國有企業(yè)參建人才保障性住房應著重注意的環(huán)節(jié)，一旦出現拖欠、壞賬的現象，極易造成三角債的出現，使企業(yè)陷入債務旋渦，面臨不必要的麻煩與嚴重的經濟損失。

（二）市場與違約風險

市場風險主要來源于市場環(huán)境的變動，人才保障性住房無法在市場實現，不能更好滿足人才實際住房需求，出現棄租或棄購現象，企業(yè)資金不能快速回籠，增加資金壓力，出現財務危機[3]。導致此類現象的主要原因包括：房屋地址選擇不當、價格過高、設計不合理等，其中包括可控與不可控因素，需要國有企業(yè)認真對待。此外，國有企業(yè)會通過代建，參與到人才保障性住房項目中，雖然這種方式的資金壓力較小，但需要面臨政府回購風險。一旦政府不能如約完成回購款支付，那么將會使企業(yè)面臨最終后果，承受違約風險。

（三）政策風險

政策風險主要由政策不明朗或執(zhí)行力不強所造成。人才保障性住房具有一定保障職能，本身盈利水平較低，不免出現虧損現象，離不開政府部門的政策扶持。不僅如此，人才保障性住房是一項較為繁雜的項目，涉及土地開發(fā)、資金投入、稅收、建設與后期運營管理，需要清晰明朗的條款政策給予有力支撐，但各地區(qū)的政策規(guī)定尚未統(tǒng)一，許多深層次內容無法在短期內實現，加之現有政策執(zhí)行力不足，逐步趨于形式化，盡管審批手續(xù)辦理快速，但落到實處的政策不多，這對國有企業(yè)帶來較為嚴峻的挑戰(zhàn)，無論是在前期建設還是后期運營管理都需提高警惕。

四、國有企業(yè)人才保障性住房的運營發(fā)展策略

（一）立足于實際，妥善選擇項目

人才保障性住房類型居多，常見類型有經濟適住房、公共租賃房、廉價房、定向安置房以及限價房等，其中經濟房與限價房一般在建成后即可進行出售，而公共租賃房與廉價房需要長期進行運營。正因如此，企業(yè)在房源選擇方面需要做好萬全準備。正如文章上述所講，因為房屋類型居多，因此國有企業(yè)需要結合自身經營狀況、經濟實力以及人才需求，妥善選擇建成后持有或代建方式，也可以選擇參建方式，如集中建設或參與配建等。只有這樣，才能保證項目適合自己，且在自身承受范圍內，創(chuàng)造更多價值。

在住房建設場地選擇階段，企業(yè)應合理利用閑置土地、產業(yè)園區(qū)配套用地、經營性建設用地等，作為“人才保障性住房”的建設場地，還可以通過公交停?；亍榆囘\用所等場所，建設保障性租賃住房，向企業(yè)基礎職工與關鍵職工提供租賃服務。

（二）加強企業(yè)內部管理，嚴格管控成本輸出

成本是企業(yè)的生命線，也是企業(yè)核心競爭力，只有成本管理到位，才能保證企業(yè)的健康發(fā)展。想要在合同約定期限完成房屋建設的前提下，節(jié)省人才保障性住房費用支出，企業(yè)就必須要從內控管理角度入手，妥善選擇管理模式，對各項業(yè)務流程進行嚴格管束，針對經營規(guī)模大、經濟實力強的企業(yè)，可通過打造全產業(yè)鏈的方式進行成本管理，合理調配成本費用，保證項目投資的可行性。值得一提的是，在成本管理的過程中，企業(yè)必須保證人才保障性住房質量不被影響，針對中小型企業(yè)，需要根據自身實際情況，加強成本管控制度，對各細小環(huán)節(jié)進行嚴格控制，實現成本費用的有效降低。

（三）加強人才保障性住房質量管理，保證人才權益

國有企業(yè)需認真解讀《綠色保障性住房技術導則》等相關政策，詳細了解法律條款，嚴格遵循制度標準把控房屋質量關，合理選擇房屋建筑材料，索要材料檢驗證明、生產許可等文件資料，保證用材的質量與效能。落實相應的管理制度，例如：監(jiān)督管理機制、崗位責任制、運營管理制度等，嚴格規(guī)范人才保障性住房的建設、運營管理流程，確保其有章可循、有法可依，切實保證人才的住房安全，維護他們的個人權益。

（四）強化基礎設施，提供生活保障

在運營管理中，國有企業(yè)可與當地政府保持密切聯(lián)系，與物業(yè)企業(yè)、自來水公司、電力公司、燃氣公司等成立合作關系，配套基礎生活設施，同時還需與教育機構、公交公司、公共事業(yè)公司（肉菜市場管理部門）進行意向確定，增設公交線路、生鮮超市等生活起居保障。充分利用小區(qū)公共配套樓，設立公辦幼兒園、園區(qū)驛站、綜合服務中心等公共場所，面向小區(qū)居民提供服務，在減少資源浪費，提高房屋利用率的同時，為打造和諧社會做出努力。

（五）保障性住房租金水平市場化

現階段，由于人才保障性住房項目的特殊性，加之政府職能部門的運作，機制略顯僵硬且與市場出現脫軌趨勢，因此需要在保證人才保障性住房項目正常運行的情況下，做好市場化改革[4]。在此過程中，企業(yè)可通過“圓心定價法”與“租補分離”的方式，轉變管理模式，確保人才保障性住房項目能夠順應時代發(fā)展，與市場進行接軌。在實行“圓心定價法”時，需要以當地市政府為核心，以物業(yè)與政府之間的距離為基礎，結合物業(yè)整體結構、房齡、物業(yè)管理、所處樓層、屋內裝修以及是否安裝電梯等多種生活配套設置情況，進行綜合評分并確定價格，保證價格貼近市場化。在落實“租補分離”的政策時，首先需要認真審核供給對象的受保資格，查看其是否在保障范圍內，針對符合保障的對象可自主選擇“實物補貼”或“貨幣補貼”兩種方式。其中實物補貼就是由國有企業(yè)所安置的人才保障性房源，要求租戶按照相關政策要求，全額繳納物業(yè)租用費用，方可享受物業(yè)服務待遇。具體流程，租戶按時繳納市場租金，由國有企業(yè)物管公司負責辦理業(yè)務，并出具費用繳納收據與發(fā)票，租戶可手持鈔票去往職能部門，辦理租金補貼領取。而貨幣補貼則是由被保障人員自行到物業(yè)辦理租賃服務，每月憑發(fā)票去往相關部門辦理住房補貼。無論是實物補貼還是貨幣補貼，相關人員都需要恪盡職守，仔細核對受保障人員的身份信息，當發(fā)現冒領或不符合安置標準的人員，應立即停止補貼，不再享有政策優(yōu)惠，堅決維護受保障人員的合法權益。

五、結語

綜上所述，“人才保障性住房”是企業(yè)吸引人才、留住人才的有效手段。作為社會體系中的重要組成部分，國有企業(yè)在做好自身運營管理的同時，還需充分考慮人才需求，做好“人才保障性住房”的建設與運營管理，利用相關政策的優(yōu)惠力度，為人才提供住房保障，解決他們的后顧之憂，同時需要抓住優(yōu)惠政策對人才保障性住房帶來的機遇，正確對待多種風險，創(chuàng)新運營管理手段，加強內部控制、成本管理、房屋質量管理，落實配套生活措施，實行“圓心定價法”與“租補分離”，營造良好的工作與生活環(huán)境，提高人才對企業(yè)的認可與滿意度，增強企業(yè)核心競爭力，確保在競爭激烈的市場環(huán)境中占據有利位置，實現穩(wěn)定、長遠發(fā)展。