• <tr id="yyy80"></tr>
  • <sup id="yyy80"></sup>
  • <tfoot id="yyy80"><noscript id="yyy80"></noscript></tfoot>
  • 99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

    基于演化博弈模型的REITs 激勵對策研究

    2022-03-17 00:48:54龍?zhí)鞜?/span>陳亞東姜灣灣石云峰
    天津城建大學學報 2022年1期
    關鍵詞:收益概率國有企業(yè)

    龍?zhí)鞜?,陳亞東,姜灣灣,石云峰

    (天津城建大學 經濟與管理學院,天津 300384)

    為了緩解國有企業(yè)和房地產企業(yè)的債務壓力,盤活存量的不動產,提高社會閑散資金的流動性,不動產投資信托基金(REITs)在我國基礎設施領域和租賃市場中逐漸進行推廣.2018 年4 月證監(jiān)會和城鄉(xiāng)建設部聯合印發(fā)《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》,提出可以試點發(fā)行REITs 產品.2020 年4 月中國證監(jiān)會和國家改革委聯合發(fā)布《關于推進基礎設施領域REITs試點相關工作的通知》,通知明確了基礎設施REITs 的交易結構、項目范圍、參與主體的資質、運營管理、信息披露等情況,揭開我國基礎設施REITs的新篇章.隨后上海、河南、北京等地方政府先后發(fā)文做好申報基礎設施REITs 試點的通知.然而,REITs 在中國處于萌芽階段,其法律體系、運作模式、制度架構等方面都并不完善,在推廣的過程中也存在著層層阻礙.在REITs 推廣的過程中,國有企業(yè)和房地產企業(yè)對REITs 的參與度不足.因此,提高國有企業(yè)和房地產企業(yè)的積極性成為當下亟需解決的問題.

    REITs 起源于19 世紀中葉美國馬薩諸塞州波士頓設立的商業(yè)信托,現如今在歐美國家的運用已經十分成熟,實踐和理論方面的研究都十分豐富,主要涉及理論與應用、風險、法律和收益等方面.Ramon Sotelo等[1]在出版的書中系統(tǒng)介紹了歐美國家REITs 的發(fā)展現狀,為投資者提供了投資REITs 所需的相關資料和指南.Zhvad 等[2]、Wu 等[3]、Cauter 等[4]用REITs 的相關數據,研究了REITs 的風險、收益和稅收等問題.與國外的成熟市場相比,我國的REITs 的起步較晚,研究主要局限于REITs 概念、起源和國內外運作模式.熊健容等[5]列舉了美國、日本、英國發(fā)展和運用不動產投資信托基金(REITs)的背景、運作模式、交易架構和組織方式上的區(qū)別,并結合我國的現狀,詳細闡述了REITs 在我國推廣和應用的可行性.李娜等[6]結合我國的現狀,對我國的REITs 模式進行了探討,并提出目前最適合我國REITs 的形式是權益型,最適合的組織形式是公司型,運作模式可以選擇封閉式運作,為我國REITs 的發(fā)展提供了良好的思路.

    國內外學者常用演化博弈理論研究各種復雜的問題,在經濟學、計算機科學、生物學、管理科學等領域有著廣泛的應用. 在國外的相關研究中,Dockner等[7]、Yoshida 等[8]分別把博弈論與計算機編程和心理學有效地結合起來,用演化博弈分析各自的演化路徑,找到解決問題的最佳路徑.Johari 等[9]、Yang 等[10]用演化博弈理論分析相關制造業(yè)在承擔社會責任方面的策略行為選擇過程和政府與投資組織在實施綠色改造方面的策略行為選擇過程. 在經濟學領域中,Friedman 等[11]為了擬合現實中的經濟問題,對博弈模型中群體的漸進行為進行詳細分類,以此來預測社會經濟的發(fā)展結果.在國內的相關研究中,劉長玉等[12]、杜炎強等[13]、曹武軍等[14]、柏方云等[15]分別將演化博弈論應用在低碳視角下政府監(jiān)管、農村環(huán)境治理、跨境電商生態(tài)系統(tǒng)穩(wěn)定性、節(jié)能環(huán)保以及綠色建筑推廣等問題的研究.齊寶庫等[16]、陳穎齡等[17]運用演化博弈理論研究了裝配式建筑在推進過程中各主體的行為選擇和演化趨勢.劉娟等[18]、周國華等[19]分別構建了演化博弈模型,分析了信貸市場良好的發(fā)展影響因素和項目管理過程中成本、質量和進度對施工的重大影響.陳浩等[20]在互聯網金融領域構建了演化博弈模型,分析了銀行和第三方支付之間的行為選擇,并討論了兩者的演化趨勢和影響參數,推動了銀行和第三方支付的良好合作.

    由上述可知,學者們對演化博弈論的研究和運用已經十分完善和成熟,但目前還沒有在REITs 領域相關的應用.基于此,本文從政府的角度出發(fā),建立地方政府與房地產企業(yè)、地方政府與國有企業(yè)之間的演化博弈模型,找出國有企業(yè)和房地產企業(yè)參與REITs 的制約因素,提出REITs 推廣過程中的對策建議.

    1 演化博弈模型的假設與建立

    1.1 地方政府與國有企業(yè)的演化博弈分析

    基礎設施資產的持有者多為國有企業(yè),國有資本在涉及轉讓、定價、程序等相關問題時會得到地方政府相關部門的支持.假設國有企業(yè)和地方政府都是理性經濟人,雙方是動態(tài)的博弈過程,博弈雙方無法做出最優(yōu)的決策,國有企業(yè)是否選擇參與REITs 取決于政府政策激勵的結果:激勵有效和激勵無效.面對激勵有效和激勵無效,國有企業(yè)會有兩種行為選擇:參與REITs、不參與REITs. 在基礎設施REITs 中,做出如下假設.

    (1)地方政府激勵有效,國有企業(yè)愿意接受地方政府政策的引導,可以獲得參與REITs 的收益、接受政策引導樹立在政府心目中的形象收益以及提高企業(yè)影響力的收益為A2,參與REITs 產生增量成本為A3.地方政府對參與REITs 的國有企業(yè)獎勵為A4,包括對國有企業(yè)的稅收減免,財政補貼等優(yōu)惠措施.國有企業(yè)主動參與REITs,地方政府獲得包括中央政府的肯定與獎勵、促進當地經濟發(fā)展的社會效益為B3,付出的成本包括相關政策的出臺和宣傳的花費為C1和對國有企業(yè)接受政策引導的獎勵為C2.

    (2)地方政府激勵無效,國有企業(yè)不參與REITs,按照原運作模式所獲得的收益為A1,此時地方政府獲得的收益為B1. 若激勵無效的情況下國有企業(yè)參與REITs,國有企業(yè)獲得的收益仍為A1,地方政府獲得的收益為B2.

    (3)國有企業(yè)參與REITs 的概率為α,不參與REITs的概率為1-α;地方政府政策激勵無效的概率為β,地方政府政策激勵有效的概率為1-β,得到支付矩陣如表1 所示.

    表1 地方政府與國有企業(yè)博弈支付矩陣

    (1)國有企業(yè)參與REITs 的期望收益Ea、不參與REITs 的期望收益Eb和平均的期望收益E1為

    由式(1)可得國有企業(yè)的復制者動態(tài)方程為

    根據復制動態(tài)方程(2),令F(α)=0,則α1=0,α2=1,β*= (A4+A2-A1-A3)/(A2+A4-A1).若地方政府采取激勵對策,國有企業(yè)參與RETTs 獲得的增量收益大于付出的增量成本時,國有企業(yè)才會選擇參與REITs,即滿足A2+A4-A1>A3.

    當β=β*時,F(α)=0,F′(α)=0,此時所有α 都處于穩(wěn)定狀態(tài). 地方政府激勵有效的概率為1 - β*=A3/(A2+ A4- A1),參與REITs 的國有企業(yè)和不參與REITs 的國有企業(yè)都堅定其策略.

    當β>β*時,α1= 0 和α2= 1 為兩個可能的穩(wěn)定點,因為F(0)=0,F′(0)>0,F(1)=0,F′(1)<0,所以α2=1 是演化穩(wěn)定策略.此時,國有企業(yè)不參與REITs的概率為1,地方政府激勵效果不佳,國有企業(yè)不愿意參與REITs,并且有意愿參與REITs 的國有企業(yè)也逐漸轉變?yōu)椴粎⑴cREITs.

    同理,當β<β*時,α1=0 是演化穩(wěn)定策略,國有企業(yè)不參與REITs 的概率為0,這也意味著地方政府的激勵有效,國有企業(yè)選擇參與REITs,地方政府和國有企業(yè)之間進行了良好地合作,最終結果趨于帕累托最優(yōu)均衡.

    (2)地方政府激勵無效的期望收益Ec、激勵有效的期望收益Ed和平均期望收益E2為

    由(3)可得地方政府的復制動態(tài)方程為

    根據復制動態(tài)方程(4),令F(β)=0,則β1=0,β2=1,α*=(B3-B2-C1-C2)/(B3-B2-C2).此時,只有地方政府獲得的增量收益大于所付出的成本時,地方政府才會采取激勵政策,即滿足B3-B2>C1+C2.

    當α=α*時,恒有F(β)=0 成立,即國有企業(yè)參與REITs 的概率為1-α*=C2/(B3-B2-C2),此時該博弈處于均衡狀態(tài),地方政府堅定其策略.

    當α>α*,β1= 0,β2= 1 為兩個可能的穩(wěn)定點,此時F(0)=0,F′(0)>0,F(1)=0,F′(1)<0,β2=1 是唯一的演化穩(wěn)定策略.地方政府激勵無效的概率為1,也就是說,政策激勵的效果不佳,地方政府逐漸對REITs的推廣失去信心,選擇放棄對REITs 的政策激勵.

    同理,當α<α*,β1=0 是最終演化的穩(wěn)定策略,政策激勵無效的概率為0,表明政府采取激勵政策的效果理想,地方政府對REITs 推廣的信心增強,地方政府和國有企業(yè)進行了良好的合作,并最終達到帕累托最優(yōu)均衡.

    (3)整個演化的博弈過程可以用二維坐標顯示,如圖1 所示.(0,0)和(1,1)為兩個博弈均衡點,是地方政府與國有企業(yè)在博弈過程中的兩個均衡穩(wěn)定策略.在基礎設施REITs 推廣的過程中,地方政府希望基礎設施REITs 獲得推廣,初始狀態(tài)會采取政策激勵,國有企業(yè)會采取傾向參與REITs 的態(tài)度,基礎設施REITs 推廣過程的初始狀態(tài)落在1 和3 區(qū)域的可能性最大.當政策激勵有效時,隨著時間的推移,博弈的結果將最終演化為(0,0)達到均衡.在此狀態(tài)下,國有企業(yè)和地方政府獲得了良好的合作,博弈的最終結果趨于帕累托最優(yōu)均衡.當激勵政策無效時,博弈的最終演化結果在(1,1)處到達均衡,此時國有企業(yè)不參與REITs,地方政府的激勵政策徹底失效.

    圖1 地方政府與國有企業(yè)相位圖

    通過上述的分析可以得知,博弈的最終結果取決于初始狀態(tài)落于哪個位置,如果政府推廣的效果好,那么博弈的演化過程就會向著良性的方向發(fā)展,最終會達到理想的結果.如果初始的推廣效果不佳,那么博弈會向惡性的方向發(fā)展,最終會導致基礎設施REITs 推廣的失敗,國有企業(yè)會完全失去參與REITs的意愿.該博弈模型的兩個閾值為β*=(A4+A2-A1-A3)/(A2+A4-A1),α*=(B3-B2-C1-C2)/(B3-B2-C2),可以盡可能地提高區(qū)域3 面積,這樣可以使最終演化為(0,0)的概率增大,提高達到均衡點(0,0)的占比,即盡量提高α*和β*的值,即減少A3和C1的值.

    1.2 地方政府與房地產企業(yè)的演化博弈分析

    商業(yè)地產和租賃住房資產的持有者多為房地產企業(yè),在地方政府和房地產企業(yè)的博弈中,雙方同樣是理性經濟人,但房地產企業(yè)在參與REITs 時,地方政府對房地產企業(yè)的支持力度較小.為了便于研究,做出以下假設.

    (1)地方政府的政策激勵有效,房地產企業(yè)愿意接受地方政府的引導,參與REITs 獲得的收益為S1,地方政府獲得的社會效益為R1,地方政府相應政策的出臺和宣傳所花費的成本為M1,房地產企業(yè)參與REITs的增量成本為M2.

    (2)地方政府的政策激勵無效,房地產企業(yè)不參與REITs,按原有運作模式獲得的收益為S2,地方政府獲得的效用為R2.若無政策激勵,房地產企業(yè)主動參與REITs 所獲得的收益為S3. 在REITs 設立過程中,地方政府的嚴監(jiān)管造成房地產企業(yè)的額外損失為M3.此時,地方政府所獲得的社會效益為R3.

    (3)地方政府政策激勵無效的概率為x,地方政府政策激勵有效的概率為1-x,房地產企業(yè)不參與REITs的概率為y,參與REITs 的概率為1 - y,得到博弈支付矩陣如表2 所示.

    表2 地方政府與房地產企業(yè)博弈支付矩陣

    (1)地方政府激勵政策無效的期望E1、激勵有效的期望E2和平均期望收益E3為

    由式(5)可得地方政府的復制動態(tài)方程為

    根據復制動態(tài)方程(6),令F(x)=0,則x1=0,x2=1,y*=(R1-M1-R3)/(R1-R3),只有當地方政府激勵的增量收益大于激勵付出的成本時,地方政府才會采取激勵對策,即滿足R1-R3>M1.

    當y*=(R1-M1-R3)/(R1-R3)=0 時,恒有F(x)=0,F′(x)=0,此時房地產企業(yè)參與REITs 的比例為1-y*=M1/(R1-R3),該博弈處于均衡狀態(tài),房地產企業(yè)和地方政府都堅定其策略.

    當y>y*,x2=1 是演化穩(wěn)定策略,當最終處于穩(wěn)定狀態(tài)時,房地產企業(yè)不參與REITs,政府的激勵政策最終也會無效,最終博弈將收斂于帕累托劣均衡.

    當y<y*,x1=0 是演化穩(wěn)定策略,當最終處于穩(wěn)定狀態(tài)時,政府激勵無效的概率為0,政府的政策激勵有效,地方政府與開發(fā)商之間實現了帕累托優(yōu)均衡.

    (2)房地產企業(yè)參與REITs 的期望收益E4、不參與REITs 的期望收益E5和平均期望收益E6為

    由式(7)可得房地產企業(yè)的復制動態(tài)方程為

    根據復制動態(tài)方程(8),令F(y)=0,則y1=0,y2=1,x*=(S1-M2-S2)/(S1+M3-S3).只有房地產企業(yè)參與REITs 產生的增量收益大于參與REITs 的增量成本時,房地產企業(yè)才選擇參與REITs,即S1-S2>M2.同時,無政策激勵時房地產企業(yè)參與REITs 的收益大于嚴監(jiān)管造成的損失,即滿足M3<S3.

    當x*=(S1-M2-S2)/(S1+M3-S3),恒有F(y)=0成立.地方政府激勵有效的概率為1-x*=(S2+M1+M3-S3)/(S1+M3-S3),此時博弈達到均衡狀態(tài),地方政府和房地產企業(yè)都堅定其策略.

    當x>x*,可能存在y1=0,y2=1 為兩個穩(wěn)定點,由于F(0)=0,F′(0)>0,F(1)=0,F′(1)<0,y2=1 是演化穩(wěn)定的結果,即政府激勵無效,有意愿參與REITs 的房地產企業(yè)會轉變?yōu)椴粎⑴cREITs,最終博弈結果達到帕累托劣均衡.

    當x<x*,y1=0 是演化穩(wěn)定的結果,即房地產企業(yè)參與REITs 的概率為1,地方政府的激勵政策有效,地方政府與房地產企業(yè)之間形成了最優(yōu)的結合,博弈達到帕累托最優(yōu).

    (3)同樣把博弈的均衡點表示在二維坐標上,如圖2 所示,(0,0)和(1,1)為地方政府和房地產企業(yè)的兩個穩(wěn)定策略.地方政府采取激勵對策,房地產企業(yè)基于風險規(guī)避的態(tài)度,初始狀態(tài)傾向選擇不參與REITs,初始狀態(tài)落在2 和4 的可能較大.當初始狀態(tài)點位于區(qū)域3 時,博弈在(0,0)處達到均衡的概率最大,此時博弈處于帕累托優(yōu)均衡,地方政府與房地產企業(yè)進行了良好的合作. 因為該博弈模型的兩個閾值為x*=(S1-M2-S2)/(S1+M3-S3),y*=(R1-M1-R3)/(R1-R3),因此可以增加x*、y*的值提高區(qū)域3 的面積,即減少M1、M2、M3.

    圖2 房地產企業(yè)與地方政府相位圖

    2 演化博弈模型的仿真分析

    用MATLAB 軟件對地方政府與房地產企業(yè)、地方政府與國有企業(yè)的兩個博弈模型進行數值仿真,分析政策激勵下,房地產企業(yè)和國有企業(yè)相關因素變動對REITs 推廣的影響,為地方政府對REITs 的推廣提出相關的對策建議.

    2.1 地方政府與國有企業(yè)的數值仿真

    用橫軸表示REITs 的推廣時間t,設定t 的范圍為[0,10],結合天津市推廣基礎設施REITs 的積極性、天津市的政策環(huán)境、投資者情緒等因素綜合考慮,可以設置相關的參數和初始值為:A1=2.5、A2=5、A3=1.5、A4=1、B1=2、B2=2.5、B3=5、C1=0.5、C2=1.5、α=0.3,β=0.2.選取某一個變量分析其對結果的影響程度時應保持其它變量不變,變化時應滿足A2+A4-A1>A3和B3-B2>C1+C2,具體分析如下.

    2.1.1 國有企業(yè)收益變動的影響分析

    國有企業(yè)的收益包括A1、A2和A4三個部分,其中A1為不參與REITs 的收益,其運作模式相對固定,收益穩(wěn)定,本文不考慮A1變動對國有企業(yè)收益的影響.用MATLAB 仿真得出圖3,圖像的橫軸表示推廣時間,縱軸表示國有企業(yè)不參與REITs 的概率,圖像反映的是國有企業(yè)不參與REITs 的概率隨時間推移發(fā)生的變化.

    圖3 國有企業(yè)收益變動的影響分析

    從圖3 可以看出A2的變化對國有企業(yè)參與REITs 的影響較大,A2的增加能使國有企業(yè)不參與REITs 概率的曲線斜率絕對值變大,即縮短REITs 推廣的時間.A2的減少會明顯增加REITs 的推廣時間,使國有企業(yè)不參與REITs 的概率變大.A4的增加或減少對REITs 的推廣不會產生較大的影響.

    2.1.2 國有企業(yè)成本變動的影響分析

    在政府政策激勵有效時,國有企業(yè)參與REITs 的增量成本為A3.下面是用MATLAB 仿真得出的圖4,橫軸表示的是推廣時間,縱軸表示國有企業(yè)不參與REITs 的概率,此圖反映的是隨著推廣時間的進行,國有企業(yè)參與REITs 概率水平的變化.

    圖4 國有企業(yè)成本變動影響分析

    從圖4 可以看出,國有企業(yè)不參與REITs 的概率會隨推廣時間的推移逐漸降低.A3的增加會降低國有企業(yè)參與REITs 的概率. 反之A3的減少會增加國有企業(yè)參與REITs 的概率,降低國有企業(yè)的增量成本有助于提高國有企業(yè)參與REITs 的積極性.

    2.2 地方政府與房地產企業(yè)的數值仿真

    在進行地方政府與房地產企業(yè)的數值仿真時,設定t 的范圍為[0,10].結合天津市房地產企業(yè)的資產存量情況、天津市政府推廣住房租賃REITs 的積極性、投資者情緒、天津市的政策環(huán)境等因素綜合考慮,可以設置相關參數和初始值為:S1=6,S2=3,S3=4,M1=0.5,M2=1,M3=1,R1=5,R2=1,R3=2,x=0.7,y=0.5,變化時應滿足M3-S3<0,S1>M2-S2,具體分析如下.

    2.2.1 房地產企業(yè)成本和收益變動的影響分析

    地方政府政策激勵有效時,房地產企業(yè)參與REITs 會獲得收益S1和付出增量成本M2. 圖5 是用MATLAB 數值仿真得出的結果,其中橫軸表示推廣時間t,縱軸表示的是房地產企業(yè)參與REITs 的概率,此圖反映的是隨著時間的推廣房地產企業(yè)參與REITs概率水平的變化.

    圖5 房地產企業(yè)成本和收益變動的影響分析

    從圖5 可以看出,S1的增加會提高房地產企業(yè)參與REITs 的概率,縮短REITs 的推廣時間,S1相應地減少會降低房地產企業(yè)參與REITs 的概率.當S1過低的情況下,隨著時間的推移,即使在政府激勵政策有效的情況下,房地產企業(yè)最終將全部演化為不參與REITs,導致政府REITs 推廣失敗.同樣,M2的增加降低了房地產企業(yè)參與REITs 的概率,隨著時間的推移,房地產企業(yè)不參與REITs 的概率將演變?yōu)?,造成REITs 推廣的失??;M2的減少增加了房地產企業(yè)參與REITs 的概率,并縮短了REITs 推廣的時間,但影響的程度較小.

    2.2.2 地方政府成本變動的影響分析

    當地方政府政策激勵有效時,地方政府出臺和宣傳相應政策所花費的成本為M1. 用MATLAB 進行模擬仿真得出圖6,橫軸表示REITs 推廣的時間,縱軸表示地方政府政策激勵無效的概率,曲線反映的是地方政府政策激勵無效的概率水平隨著推廣時間產生的變化.

    圖6 地方政府成本變動影響分析

    當地方政府激勵無效的概率為0 時,表示地方政府激勵政策有效,REITs 獲得了推廣. 從圖中可以看出,隨著推廣時間的進行,M1在一定范圍內的減少不會明顯縮短REITs 的推廣時間,也不會明顯減少政府激勵政策無效的概率;M1的增加會提高政府政策激勵無效的概率并增加REITs 的推廣時間.

    3 結論和建議

    本文以地方政府為視角,構建了地方政府與國有企業(yè)、地方政府與房地產企業(yè)的演化博弈模型.研究發(fā)現博弈的最終結果受初始狀態(tài)和相關參數的影響,然后結合實際情況設置相關初始狀態(tài)和參數,用MATLAB 軟件對演化博弈結果進行模擬仿真,根據博弈模型和仿真結果得出以下結論和建議.

    3.1 結論

    (1)國有企業(yè)在初始狀態(tài)受到政府政策激勵,參與REITs 的積極性較高.當地方政府政策激勵有效,隨著時間的推移,國有企業(yè)參與REITs 的積極性會逐漸提高,最終REITs 會獲得推廣.增量成本和收益在一定范圍內的變動不會對最終的演化結果產生影響,國有企業(yè)和地方政府的博弈會向良性的方向發(fā)展.

    (2)房地產企業(yè)在初始狀態(tài)受到政府政策激勵有限,并基于風險規(guī)避的態(tài)度參與REITs 的積極性較低.在地方政府政策激勵有效、房地產企業(yè)參與REITs 初始狀態(tài)的收益和增量成本較好的情況下,隨著時間的推移,房地產企業(yè)參與REITs 的積極性也會逐步提高,最終REITs 會得到較好的推廣.但在同樣幅度收益的減少和增量成本的增加會改變演化的最終結果,使房地產企業(yè)參與REITs 的意愿降低,最終導致REITs 推廣的失敗.

    (3)在地方政府與房地產企業(yè)的博弈中,地方政府成本的減少對REITs 推廣的影響較小,但地方政府成本的增加會降低地方政府推廣REITs 的積極性.因此,地方政府在政策激勵時,成本投入不是越多越好,地方政府應控制自己的投入成本.

    3.2 建 議

    由上述分析可知,在我國,影響國有企業(yè)和房地產企業(yè)參與REITs 的因素主要為相關法律政策、獲得的收益和產生的增量成本,本文圍繞法律政策的完善和提高經濟效益兩個方面提出以下建議.

    (1)法律政策方面. 目前,我國還沒有專門針對REITs 稅收方面的法律法規(guī),REITs 的設立是一個資產重組的過程,在資產重組的階段涉及增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅和契稅.在REITs 設立、運營和退出階段也存在多重的納稅環(huán)節(jié),重復納稅引起的高稅負環(huán)節(jié)是房地產企業(yè)和國有企業(yè)增量成本增高的重要原因,也使很多企業(yè)望而卻步.地方應該出臺稅收優(yōu)惠政策,減少參與REITs 企業(yè)的稅收負擔,促進REITs 的順利推廣.同時,各地方政府應該對REITs 的落地細則進行規(guī)范和要求,提高產品的標準性和發(fā)行效率,完善《公司法》《證券法》《信托法》等法律問題,健全REITs 市場的交易機制,為REITs 的設立營造良好的市場環(huán)境.

    (2)經濟效益的提高方面.優(yōu)質資產的獲取是REITs成功的前提,優(yōu)質資產可以保證REITs 項目穩(wěn)定的現金流,進而可以提高房地產企業(yè)和國有企業(yè)的收益.同時,REITs 是一個需要長期運營的項目,持續(xù)物業(yè)的經營與提升才能不斷地吸引投資者,保持REITs 收益率的穩(wěn)定增長.房地產企業(yè)和國有企業(yè)應不斷優(yōu)化自己物業(yè)質量和服務,逐步提高自己的知名度,引入知名品牌、優(yōu)化租戶結構、提高租金,進而提高盈利水平.地方政府應該對特定范圍的REITs 產品進行法律界定,提高資產管理機構的運營能力和不動產資產的管理能力.

    猜你喜歡
    收益概率國有企業(yè)
    第6講 “統(tǒng)計與概率”復習精講
    新時期加強國有企業(yè)內部控制的思考
    第6講 “統(tǒng)計與概率”復習精講
    概率與統(tǒng)計(一)
    概率與統(tǒng)計(二)
    螃蟹爬上“網” 收益落進兜
    國有企業(yè)加強預算管理探討
    如何做好國有企業(yè)意識形態(tài)引領工作
    活力(2019年19期)2020-01-06 07:35:32
    完善國有企業(yè)內部審計工作思考
    2015年理財“6宗最”誰能給你穩(wěn)穩(wěn)的收益
    金色年華(2016年1期)2016-02-28 01:38:19
    亚洲在线观看片| 身体一侧抽搐| 蜜臀久久99精品久久宅男| 国产精品国产三级国产av玫瑰| 一区二区三区四区激情视频 | av天堂中文字幕网| 国产真实伦视频高清在线观看| 又粗又硬又长又爽又黄的视频 | 国产亚洲精品av在线| 不卡一级毛片| 深夜精品福利| 午夜福利视频1000在线观看| 天堂网av新在线| 在线天堂最新版资源| 久久国产乱子免费精品| 久久综合国产亚洲精品| 亚洲欧美精品综合久久99| 欧美日本视频| 蜜臀久久99精品久久宅男| 久久久久久久午夜电影| 久久精品夜色国产| 欧美日韩国产亚洲二区| 日本黄大片高清| 亚洲一级一片aⅴ在线观看| 18禁在线无遮挡免费观看视频| 91精品国产九色| 国产午夜精品论理片| 男女啪啪激烈高潮av片| 男女边吃奶边做爰视频| 国产中年淑女户外野战色| 夜夜夜夜夜久久久久| 久久99热6这里只有精品| 少妇的逼好多水| 最近视频中文字幕2019在线8| а√天堂www在线а√下载| 亚洲七黄色美女视频| 97热精品久久久久久| 好男人在线观看高清免费视频| 一本一本综合久久| 精品无人区乱码1区二区| 麻豆av噜噜一区二区三区| 午夜精品国产一区二区电影 | 精品无人区乱码1区二区| 晚上一个人看的免费电影| 国产精品永久免费网站| 久久久久久久亚洲中文字幕| 成人午夜精彩视频在线观看| 黄色配什么色好看| 丰满的人妻完整版| 好男人在线观看高清免费视频| 欧美一级a爱片免费观看看| 在线观看免费视频日本深夜| 亚州av有码| 亚洲av免费高清在线观看| 亚洲av成人精品一区久久| 欧美日韩综合久久久久久| 菩萨蛮人人尽说江南好唐韦庄 | 麻豆成人午夜福利视频| 成人欧美大片| av天堂在线播放| 狂野欧美激情性xxxx在线观看| 51国产日韩欧美| 小蜜桃在线观看免费完整版高清| 91aial.com中文字幕在线观看| av在线天堂中文字幕| 99热6这里只有精品| a级一级毛片免费在线观看| 日本免费一区二区三区高清不卡| 一级毛片久久久久久久久女| 亚洲久久久久久中文字幕| 黄色配什么色好看| 97超视频在线观看视频| 国产精品嫩草影院av在线观看| 观看免费一级毛片| 人妻夜夜爽99麻豆av| 国产国拍精品亚洲av在线观看| 国产人妻一区二区三区在| 国产av麻豆久久久久久久| 日本黄大片高清| 国产不卡一卡二| 国产真实伦视频高清在线观看| 男女那种视频在线观看| 男女那种视频在线观看| 久久久久国产网址| 你懂的网址亚洲精品在线观看 | 波多野结衣高清无吗| 色哟哟哟哟哟哟| 亚洲真实伦在线观看| avwww免费| 国产成人精品婷婷| 亚洲五月天丁香| 国产精品久久久久久精品电影小说 | 22中文网久久字幕| 99热网站在线观看| 狠狠狠狠99中文字幕| 国产精品美女特级片免费视频播放器| 91精品国产九色| 国产av一区在线观看免费| 亚洲无线观看免费| 不卡一级毛片| 欧美日韩在线观看h| 久久精品国产清高在天天线| 欧美日韩一区二区视频在线观看视频在线 | 18禁在线播放成人免费| 色播亚洲综合网| 六月丁香七月| 亚洲自拍偷在线| 搡女人真爽免费视频火全软件| 久久久精品94久久精品| 一夜夜www| 2022亚洲国产成人精品| 精品人妻视频免费看| 波多野结衣高清作品| 最近中文字幕高清免费大全6| 日韩亚洲欧美综合| 国产日韩欧美在线精品| av天堂在线播放| 校园人妻丝袜中文字幕| 欧洲精品卡2卡3卡4卡5卡区| 欧美一区二区精品小视频在线| 淫秽高清视频在线观看| 国产精品久久电影中文字幕| 两个人的视频大全免费| 国产高清有码在线观看视频| 亚洲在线自拍视频| 91aial.com中文字幕在线观看| 日韩av在线大香蕉| 大又大粗又爽又黄少妇毛片口| 日本免费一区二区三区高清不卡| or卡值多少钱| 午夜久久久久精精品| 欧美区成人在线视频| 国产国拍精品亚洲av在线观看| 日韩一区二区三区影片| 成人亚洲欧美一区二区av| 国产男人的电影天堂91| 国产v大片淫在线免费观看| 三级男女做爰猛烈吃奶摸视频| 国产精品一区二区三区四区久久| 日韩一区二区三区影片| 国产高清不卡午夜福利| 男女做爰动态图高潮gif福利片| 99九九线精品视频在线观看视频| 真实男女啪啪啪动态图| 少妇熟女欧美另类| 99热这里只有精品一区| 欧美变态另类bdsm刘玥| 国产老妇女一区| 亚洲欧美精品自产自拍| 精品日产1卡2卡| 免费人成在线观看视频色| 免费无遮挡裸体视频| 日韩av不卡免费在线播放| 亚洲18禁久久av| 夜夜爽天天搞| 美女 人体艺术 gogo| 久久久a久久爽久久v久久| 国产激情偷乱视频一区二区| 男人和女人高潮做爰伦理| 一进一出抽搐动态| 国产精品久久电影中文字幕| 国产伦理片在线播放av一区 | 日本色播在线视频| 亚洲熟妇中文字幕五十中出| 18禁裸乳无遮挡免费网站照片| 女的被弄到高潮叫床怎么办| 亚洲中文字幕日韩| 亚洲av.av天堂| 一个人观看的视频www高清免费观看| 一边摸一边抽搐一进一小说| 99热全是精品| 又黄又爽又刺激的免费视频.| 悠悠久久av| 少妇裸体淫交视频免费看高清| 高清在线视频一区二区三区 | 亚洲欧美日韩无卡精品| 好男人在线观看高清免费视频| 色5月婷婷丁香| 色综合亚洲欧美另类图片| 久久午夜福利片| 日本黄色片子视频| 又黄又爽又刺激的免费视频.| 变态另类成人亚洲欧美熟女| 狂野欧美激情性xxxx在线观看| 亚洲精品乱码久久久v下载方式| 国产一级毛片七仙女欲春2| 乱人视频在线观看| 亚洲在线自拍视频| av国产免费在线观看| 亚洲精品国产av成人精品| 久久久久久久久中文| 国产高清激情床上av| 卡戴珊不雅视频在线播放| 精品无人区乱码1区二区| 国产又黄又爽又无遮挡在线| 亚洲欧美日韩东京热| 久久99热这里只有精品18| 国产美女午夜福利| 日本成人三级电影网站| 成人特级av手机在线观看| 99久国产av精品| 九九在线视频观看精品| 久久久久久久久大av| 天美传媒精品一区二区| 国产片特级美女逼逼视频| 亚洲久久久久久中文字幕| 尾随美女入室| 日本-黄色视频高清免费观看| 少妇被粗大猛烈的视频| 天美传媒精品一区二区| 狂野欧美白嫩少妇大欣赏| a级一级毛片免费在线观看| 亚洲欧美精品专区久久| 国产精品久久久久久精品电影小说 | 精品人妻视频免费看| a级毛片免费高清观看在线播放| 国产精品一二三区在线看| 日本成人三级电影网站| 一区二区三区四区激情视频 | 少妇裸体淫交视频免费看高清| 丝袜喷水一区| 国产伦精品一区二区三区视频9| 午夜激情欧美在线| 精品一区二区三区人妻视频| 国产一区二区三区在线臀色熟女| 欧美3d第一页| 免费人成在线观看视频色| 国产麻豆成人av免费视频| 男人狂女人下面高潮的视频| 成人一区二区视频在线观看| 熟女人妻精品中文字幕| 国产精品麻豆人妻色哟哟久久 | 精品一区二区免费观看| 午夜福利在线观看吧| 欧美极品一区二区三区四区| 看十八女毛片水多多多| a级毛片a级免费在线| 一卡2卡三卡四卡精品乱码亚洲| 91午夜精品亚洲一区二区三区| 一区二区三区免费毛片| av在线老鸭窝| 12—13女人毛片做爰片一| 亚州av有码| 在现免费观看毛片| 精品久久久久久久久久免费视频| 在线观看66精品国产| 久久久久久伊人网av| 免费观看的影片在线观看| 国产成人a区在线观看| 在线天堂最新版资源| 黑人高潮一二区| 精品欧美国产一区二区三| 小蜜桃在线观看免费完整版高清| 精品国产三级普通话版| 亚洲av免费高清在线观看| 久久久a久久爽久久v久久| 成人特级黄色片久久久久久久| 久久婷婷人人爽人人干人人爱| 国产成人a∨麻豆精品| 在线播放国产精品三级| 夜夜看夜夜爽夜夜摸| 午夜亚洲福利在线播放| 尾随美女入室| 国产精品爽爽va在线观看网站| 真实男女啪啪啪动态图| 日日撸夜夜添| 国产精品永久免费网站| 国产不卡一卡二| 国产精品美女特级片免费视频播放器| 欧美激情国产日韩精品一区| 欧美日韩精品成人综合77777| 69人妻影院| 中出人妻视频一区二区| 欧美不卡视频在线免费观看| 亚洲欧美成人综合另类久久久 | 99久国产av精品| 国产三级中文精品| 免费观看的影片在线观看| 少妇高潮的动态图| 日韩强制内射视频| 看片在线看免费视频| 久久久久久久久久黄片| 亚洲国产精品成人久久小说 | 变态另类丝袜制服| 在现免费观看毛片| 欧美一级a爱片免费观看看| 国产极品精品免费视频能看的| 久久久精品94久久精品| 日韩视频在线欧美| 免费av毛片视频| 亚洲一区高清亚洲精品| 国产亚洲5aaaaa淫片| 免费观看的影片在线观看| 免费无遮挡裸体视频| 欧美日韩乱码在线| 伦精品一区二区三区| 亚洲自偷自拍三级| 夜夜夜夜夜久久久久| 国产成人freesex在线| 3wmmmm亚洲av在线观看| 国产一区二区三区在线臀色熟女| 国产视频内射| 免费看光身美女| 色综合亚洲欧美另类图片| 一级av片app| 99久久久亚洲精品蜜臀av| 亚洲精品国产av成人精品| 亚洲色图av天堂| 嫩草影院精品99| 十八禁国产超污无遮挡网站| 久久这里只有精品中国| 简卡轻食公司| 久久亚洲国产成人精品v| av国产免费在线观看| 99国产精品一区二区蜜桃av| 免费看av在线观看网站| 成人高潮视频无遮挡免费网站| 精品一区二区免费观看| 亚洲图色成人| 国产蜜桃级精品一区二区三区| 中文字幕制服av| 亚洲欧美精品专区久久| 性欧美人与动物交配| 亚洲精品日韩在线中文字幕 | 国产精品久久久久久亚洲av鲁大| 午夜激情福利司机影院| 在线天堂最新版资源| 麻豆国产97在线/欧美| 99热6这里只有精品| 亚洲国产日韩欧美精品在线观看| 村上凉子中文字幕在线| 精品久久久久久久末码| 欧美潮喷喷水| 国产高清激情床上av| 精品日产1卡2卡| 97人妻精品一区二区三区麻豆| 欧美色欧美亚洲另类二区| 国产三级中文精品| 国产精品一二三区在线看| av视频在线观看入口| 高清毛片免费看| 欧美日韩综合久久久久久| 哪里可以看免费的av片| 女人被狂操c到高潮| 日本-黄色视频高清免费观看| 一级毛片我不卡| 欧美最新免费一区二区三区| 在线观看午夜福利视频| 亚洲电影在线观看av| 久久韩国三级中文字幕| 亚洲精华国产精华液的使用体验 | av在线观看视频网站免费| 久久久久久大精品| 亚洲不卡免费看| 不卡一级毛片| 最近中文字幕高清免费大全6| 日韩三级伦理在线观看| 午夜亚洲福利在线播放| 国产亚洲91精品色在线| 欧美丝袜亚洲另类| 成年版毛片免费区| 99精品在免费线老司机午夜| 人妻夜夜爽99麻豆av| 国产成人福利小说| 99久国产av精品| 成人毛片60女人毛片免费| 一夜夜www| 观看免费一级毛片| 亚洲国产欧美在线一区| 免费人成在线观看视频色| 国产av不卡久久| 欧美最黄视频在线播放免费| 国产精品三级大全| 97超碰精品成人国产| 国产一区二区三区在线臀色熟女| 国产免费男女视频| 欧美性猛交黑人性爽| 又爽又黄a免费视频| 哪个播放器可以免费观看大片| 69av精品久久久久久| 99国产精品一区二区蜜桃av| 国内精品久久久久精免费| 两个人的视频大全免费| 岛国在线免费视频观看| 大又大粗又爽又黄少妇毛片口| 18禁黄网站禁片免费观看直播| 国产片特级美女逼逼视频| 国产亚洲精品久久久久久毛片| 一本久久精品| 悠悠久久av| 乱系列少妇在线播放| 中文字幕av成人在线电影| 国产中年淑女户外野战色| 蜜臀久久99精品久久宅男| 亚洲一区高清亚洲精品| 精品人妻偷拍中文字幕| 亚洲无线在线观看| 一区二区三区四区激情视频 | 免费看a级黄色片| 国产片特级美女逼逼视频| 国产女主播在线喷水免费视频网站 | 日韩欧美三级三区| 亚洲丝袜综合中文字幕| 嫩草影院精品99| 久久久久久久久久成人| 夜夜爽天天搞| 人体艺术视频欧美日本| 一夜夜www| 国产精品久久电影中文字幕| 女的被弄到高潮叫床怎么办| 九九在线视频观看精品| 欧美性感艳星| 级片在线观看| 国产三级在线视频| 男人和女人高潮做爰伦理| av福利片在线观看| 国产精华一区二区三区| 日本免费一区二区三区高清不卡| 人妻少妇偷人精品九色| 成人特级黄色片久久久久久久| 成年女人永久免费观看视频| 精品免费久久久久久久清纯| 美女被艹到高潮喷水动态| 3wmmmm亚洲av在线观看| 熟女人妻精品中文字幕| 亚洲人成网站在线播放欧美日韩| 丰满乱子伦码专区| 亚洲国产精品成人久久小说 | 国产成人a区在线观看| 久久亚洲精品不卡| 欧美极品一区二区三区四区| 麻豆久久精品国产亚洲av| 男女视频在线观看网站免费| 天天一区二区日本电影三级| 免费观看人在逋| 青春草视频在线免费观看| 高清日韩中文字幕在线| 内地一区二区视频在线| 欧美bdsm另类| 久久人人爽人人片av| 亚洲精品日韩在线中文字幕 | 神马国产精品三级电影在线观看| 国内精品宾馆在线| 黄色配什么色好看| 国产一区二区激情短视频| 黄色视频,在线免费观看| 极品教师在线视频| 成人毛片a级毛片在线播放| 给我免费播放毛片高清在线观看| 久久久久久久久久久免费av| 超碰av人人做人人爽久久| 99久久精品一区二区三区| 久久精品国产清高在天天线| 午夜精品国产一区二区电影 | 国产高潮美女av| 国产成人a∨麻豆精品| 啦啦啦观看免费观看视频高清| 国产熟女欧美一区二区| 插阴视频在线观看视频| 人体艺术视频欧美日本| 欧美xxxx黑人xx丫x性爽| 看免费成人av毛片| 亚洲精品国产成人久久av| 国内精品久久久久精免费| 久久久成人免费电影| 国产av一区在线观看免费| 亚洲自拍偷在线| 嘟嘟电影网在线观看| 中文欧美无线码| 干丝袜人妻中文字幕| 此物有八面人人有两片| 可以在线观看的亚洲视频| 永久网站在线| 午夜免费激情av| 亚洲,欧美,日韩| 成人漫画全彩无遮挡| 91精品一卡2卡3卡4卡| 亚洲自偷自拍三级| 国产精品麻豆人妻色哟哟久久 | 色5月婷婷丁香| 超碰av人人做人人爽久久| 国产成人午夜福利电影在线观看| 精品少妇黑人巨大在线播放 | 嫩草影院精品99| av专区在线播放| 国产av不卡久久| 99久久成人亚洲精品观看| 日韩欧美一区二区三区在线观看| 国产v大片淫在线免费观看| 日本与韩国留学比较| 麻豆精品久久久久久蜜桃| 男女啪啪激烈高潮av片| 久久午夜亚洲精品久久| 日本黄色视频三级网站网址| 一级毛片我不卡| 成年版毛片免费区| 日韩成人av中文字幕在线观看| 18+在线观看网站| 综合色av麻豆| 日韩在线高清观看一区二区三区| 黄色视频,在线免费观看| 网址你懂的国产日韩在线| av女优亚洲男人天堂| 亚洲精品日韩av片在线观看| 国产精品伦人一区二区| 国产精品久久久久久亚洲av鲁大| 非洲黑人性xxxx精品又粗又长| 黄片无遮挡物在线观看| 久久久久网色| 色视频www国产| av在线观看视频网站免费| or卡值多少钱| 啦啦啦啦在线视频资源| 99国产极品粉嫩在线观看| 国产亚洲欧美98| av在线观看视频网站免费| 干丝袜人妻中文字幕| 国产精品无大码| 日本一二三区视频观看| 免费黄网站久久成人精品| 大型黄色视频在线免费观看| 99热全是精品| 国产真实伦视频高清在线观看| 国产单亲对白刺激| 18禁黄网站禁片免费观看直播| 中出人妻视频一区二区| 深夜a级毛片| 成人亚洲精品av一区二区| 亚洲欧美精品专区久久| 特大巨黑吊av在线直播| 91aial.com中文字幕在线观看| 色视频www国产| av在线蜜桃| 成人性生交大片免费视频hd| 国产乱人视频| av女优亚洲男人天堂| 久久久久久九九精品二区国产| 少妇熟女欧美另类| 国产一区二区三区av在线 | 国语自产精品视频在线第100页| 亚洲av第一区精品v没综合| av在线亚洲专区| 岛国在线免费视频观看| 国产精品一区二区在线观看99 | 大又大粗又爽又黄少妇毛片口| 免费不卡的大黄色大毛片视频在线观看 | 神马国产精品三级电影在线观看| 99热全是精品| eeuss影院久久| 在线播放国产精品三级| 中国国产av一级| 亚洲成人av在线免费| 久久精品国产亚洲网站| 日韩欧美三级三区| 精品少妇黑人巨大在线播放 | 国产av麻豆久久久久久久| 免费搜索国产男女视频| 日韩精品青青久久久久久| 精品99又大又爽又粗少妇毛片| 国产黄a三级三级三级人| 免费无遮挡裸体视频| 非洲黑人性xxxx精品又粗又长| 日日撸夜夜添| 国产伦一二天堂av在线观看| 日韩亚洲欧美综合| 在线观看一区二区三区| 国内精品久久久久精免费| 69av精品久久久久久| 大型黄色视频在线免费观看| 中文字幕人妻熟人妻熟丝袜美| 18禁在线播放成人免费| 寂寞人妻少妇视频99o| 亚洲av电影不卡..在线观看| 丰满乱子伦码专区| 插逼视频在线观看| 久久草成人影院| 亚洲欧洲日产国产| 一级黄色大片毛片| 麻豆av噜噜一区二区三区| 国产男人的电影天堂91| 欧美不卡视频在线免费观看| 久99久视频精品免费| 精品人妻视频免费看| 国产精品永久免费网站| 久久精品综合一区二区三区| 变态另类成人亚洲欧美熟女| 秋霞在线观看毛片| eeuss影院久久| 国产综合懂色| 欧美性感艳星| 国产免费一级a男人的天堂| 亚洲av不卡在线观看| 成人特级av手机在线观看| 熟女电影av网| 成熟少妇高潮喷水视频| 久久久久久大精品| 久久精品91蜜桃| 精品久久久久久成人av| 欧美性猛交╳xxx乱大交人| 亚洲一区二区三区色噜噜| 免费黄网站久久成人精品| 黄色视频,在线免费观看| 亚洲一区二区三区色噜噜| 欧洲精品卡2卡3卡4卡5卡区| 偷拍熟女少妇极品色| 麻豆久久精品国产亚洲av| 久久久久久久久久久丰满| 免费大片18禁| 欧美一区二区精品小视频在线| 中文字幕人妻熟人妻熟丝袜美| 91在线精品国自产拍蜜月| 又粗又爽又猛毛片免费看| 久久久久久久久久久丰满| 午夜亚洲福利在线播放| 日韩人妻高清精品专区|