淺談房地產(chǎn)融資中存在的主要問題及解決建議

王斐

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是金融密集型行業(yè)。金融需求量大、資產(chǎn)負(fù)債率高、投資回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)集中以及投資回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使得金融問題始終是制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。本文就房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面存在的問題進(jìn)行了闡述，并對(duì)造成問題的原因進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資；存在問題；原因分析

一、目前房地產(chǎn)項(xiàng)目金融管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)金融的管理工作重點(diǎn)在于金融的籌措階段、金融的使用階段和金融的監(jiān)督階段。為保證房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)環(huán)節(jié)順利開展，龐大的資本投入需要依靠銀行貸款、財(cái)政劃撥、集資等渠道而實(shí)現(xiàn)籌資的目的。在金融的使用過程中，應(yīng)做到對(duì)固定金融、流動(dòng)金融、管理金融等各項(xiàng)合理分配和監(jiān)督，以實(shí)現(xiàn)金融價(jià)值的最大化利用。以房地產(chǎn)項(xiàng)目金融籌集來說，籌集金融是房地產(chǎn)項(xiàng)目金融管理的主要職能，房地產(chǎn)項(xiàng)目要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，就得有足夠的金融，以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。在履行金融籌集職能時(shí)，財(cái)務(wù)人員必須先要預(yù)測(cè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的金融量。

二、目前房地產(chǎn)項(xiàng)目金融管理的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)金融管理重要性認(rèn)識(shí)及不足。我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)金融管理水平參差不齊，不能適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需要，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平偏低，存在成本管理、金融管理粗放現(xiàn)象。很多房地產(chǎn)企業(yè)只重視工程項(xiàng)目的承攬、工程項(xiàng)目的任務(wù)完成量、工程項(xiàng)目質(zhì)量的提高，一致認(rèn)為抓好企業(yè)生產(chǎn)才是關(guān)鍵，忽略了金融管理的重要性。還有人認(rèn)為企業(yè)財(cái)務(wù)部門主要職責(zé)是事后算賬，只要把賬記好就行，認(rèn)為企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益是干出來的，根本沒有意識(shí)到企業(yè)金融管理的控制把關(guān)作用。

（二）金融管理方式落后，信息失真。房地產(chǎn)企業(yè)金融管理方式落后，并且財(cái)務(wù)信息的失真，難以為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理提供科學(xué)的決策。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其金融管理缺乏動(dòng)態(tài)控制，就難以及時(shí)熟悉和了解工程項(xiàng)目在建設(shè)中金融的流出和工程項(xiàng)目的前期預(yù)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目的事中實(shí)際發(fā)生數(shù)與預(yù)算缺乏合理的監(jiān)督，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的事中控制流于空談。隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)普遍應(yīng)用，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)基本上實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理信息化，但仍然有不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有引起企業(yè)財(cái)務(wù)信息化的重視，企業(yè)的金融運(yùn)行信息仍處在手工處理和收集階段，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理者很難及時(shí)地了解企業(yè)的財(cái)務(wù)信息和金融動(dòng)態(tài)，財(cái)務(wù)信息嚴(yán)重滯后，嚴(yán)重影響了企業(yè)金融的使用效率。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)貫穿于項(xiàng)目的決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目施工階段以及項(xiàng)目竣工階段，優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，意義重大。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的金融管理不善，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的在建項(xiàng)目金融不足、后續(xù)金融也跟不上的情況。我國(guó)的各大城市中，隨處都能夠看到很多停工的在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，很多的爛尾樓。為了杜絕這些現(xiàn)象的發(fā)生，就必須要求房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目工程開發(fā)過程中杜絕不良金融流動(dòng)，加強(qiáng)企業(yè)金融管理。房地產(chǎn)企業(yè)的金融管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的中心，在房地產(chǎn)項(xiàng)目金融的使用過程中，必須要合理調(diào)度、統(tǒng)籌安排，確保企業(yè)金融的靈活化運(yùn)用。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該建立完善的金融管理機(jī)構(gòu)，通過合理的調(diào)度，統(tǒng)籌安排使用企業(yè)金融，集結(jié)企業(yè)所有分散的金融，充分發(fā)揮金融的時(shí)間價(jià)值。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問題分析

房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條中的重要組成部分，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的金融保障。然而，在房地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的同時(shí)，也存在許多潛在的問題，歸納起來，主要有以下幾方面：

（一）融資渠道單一，主要依賴銀行貸款

目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)比較單一、間接融資比重過大。房地產(chǎn)開發(fā)的三個(gè)階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行金融的支持，房地產(chǎn)開發(fā)所需金融仍約有60%的金融來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國(guó)家已出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提高了貸款門檻，使融資模式出現(xiàn)了多元化趨勢(shì)，但是短時(shí)間內(nèi)仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產(chǎn)業(yè)的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會(huì)加大銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者。

（二）對(duì)房地產(chǎn)融資的限制因素太多

融資，不單純是為建設(shè)和發(fā)展聚集金融的問題，它實(shí)質(zhì)上是一種以金融供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程。房地產(chǎn)企業(yè)作為金融密集型行業(yè)，需要大量的金融做后盾，單純的依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足金融需求的，更多的金融要通過外部融資來獲得，因此，外部融資應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)獲得金融的主要形式，目前的融資渠道主要有銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、股權(quán)融資、利用外資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。然而，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資仍然主要依靠信貸融資，其它融資方式受政策、金融體制的影響及制約較大，因此其發(fā)展比較困難，有很大的局限性。

（三）銀行貸款方式及金融創(chuàng)新太少

房地產(chǎn)業(yè)作為金融密集型行業(yè)，其特點(diǎn)是：開發(fā)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大，這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的金融支持才能更好的運(yùn)轉(zhuǎn)下去。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)所需金融主要來源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)這一特點(diǎn)相矛盾，再加上我國(guó)金融創(chuàng)新少、融資方式有限，所以籌集到足夠的金融將十分困難。因此，我國(guó)房地產(chǎn)的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創(chuàng)新。

（四）制度不健全，制約房地產(chǎn)企業(yè)融資

目前，與房地產(chǎn)融資相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互的一致性和協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常展開。例如房地產(chǎn)基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是最好的直接融資方式，房地產(chǎn)證券化的概念已被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士所接受，但是最關(guān)鍵的法律條文還處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

四、對(duì)策和建議

（一）創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)合理融資環(huán)境：在維護(hù)金融體制安全的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步發(fā)展金融市場(chǎng)，創(chuàng)造房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道，提供相應(yīng)的政府服務(wù)措施，切實(shí)維護(hù)好房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間。

（二）制定科學(xué)的融資策略：房地產(chǎn)企業(yè)可針對(duì)自身的特征、成長(zhǎng)規(guī)律選擇最佳的幾種融資渠道，使資本結(jié)構(gòu)達(dá)到最優(yōu)。在創(chuàng)業(yè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道應(yīng)以典當(dāng)融資、房地產(chǎn)信托及其相互組合為主。在成長(zhǎng)期的房地產(chǎn)企業(yè)以自籌金融為主，再輔之以股權(quán)融資和債務(wù)融資。在成熟階段，采用銀行貸款或者是信托等方式難以滿足企業(yè)對(duì)金融的需求，而股權(quán)融資和債券融資可以籌集的巨額的金融。

（三）實(shí)行商業(yè)銀行差別信貸政策：既要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸管理，維護(hù)金融體系穩(wěn)定又要支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資，做到總量有效控制，結(jié)構(gòu)調(diào)整合理。實(shí)行差別授權(quán)授信政策，重點(diǎn)給予保障性住房項(xiàng)目政策傾斜。

（四）發(fā)展專業(yè)融資中介機(jī)構(gòu)：金融機(jī)構(gòu)要在復(fù)雜變化的市場(chǎng)環(huán)境中求得生存和發(fā)展并且贏得主動(dòng)，離不開一套完善、高效的市場(chǎng)中介服務(wù)體系作為支撐。發(fā)展專業(yè)融資中介是解決房地產(chǎn)融資難的有效途徑之一。

五、結(jié)語(yǔ)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存、發(fā)展都與融資相伴。融資駕馭控制得好，可以給企業(yè)發(fā)展、壯大增加動(dòng)力，融資失控必然影響企業(yè)健康發(fā)展、穩(wěn)定和信譽(yù)，同時(shí)也會(huì)給企業(yè)、債權(quán)人、國(guó)家造成損失。雖然目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資渠道仍是銀行貸款，但在做好項(xiàng)目貸款可行性研究的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該加強(qiáng)融資創(chuàng)新方面的研究。應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)，關(guān)注金融創(chuàng)新產(chǎn)品并進(jìn)行深入研究，根據(jù)企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略，有選擇地設(shè)計(jì)融資結(jié)構(gòu)，利用現(xiàn)有融資創(chuàng)新產(chǎn)品進(jìn)行金融融通，以求得以更低的金融成本獲取更大的經(jīng)濟(jì)收益。

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