車在良

（騰沖市土地收購儲(chǔ)備中心，云南 騰沖 679100）

0 引言

隨著改革開放深入發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，在如今我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)用地與城市擴(kuò)展，對全國各地土地資源的合理化運(yùn)用提出了更高的要求。多種行業(yè)的百花齊放得益于對區(qū)域土地格局的理性分析后，做出的正確開發(fā)規(guī)劃，為發(fā)展創(chuàng)造出了適合的條件。隨著騰沖土地資源的陸續(xù)開發(fā)建設(shè)，在土地資源總量不變的基礎(chǔ)上，對于剩余的土地資源更要做到細(xì)致化的合理開發(fā)規(guī)劃，盡全力降低其中可能存在的損耗與浪費(fèi)。現(xiàn)階段騰沖土地資源開發(fā)面臨著許多困難與挑戰(zhàn)，多種問題急需解決，例如：①不合理的土地資源規(guī)劃造成空間和土地浪費(fèi)；②路網(wǎng)、公園等城鎮(zhèn)公共設(shè)施規(guī)劃的不合理造成項(xiàng)目用地集約節(jié)約不夠；③不合理的利用和過度開發(fā)導(dǎo)致土地污染、水土流失嚴(yán)重以及土地使用率下降等問題。不合理的土地資源規(guī)劃將帶來土地利用率不高，新項(xiàng)目用地與儲(chǔ)備土地不匹配，耕地縮減以及土地批而未供、土地閑置等不良影響。因此，為解決上述問題，避免土地開發(fā)對生態(tài)環(huán)境的不良影響，同時(shí)又能提高土地利用率，優(yōu)化土地利用空間格局和結(jié)構(gòu)，需要在對土地資源進(jìn)行規(guī)劃時(shí)做好預(yù)案，充分結(jié)合騰沖新老城區(qū)、邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、曲石原鄉(xiāng)副城區(qū)及荷花灣溫泉旅游小鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)域格局特點(diǎn)，對土地資源做出合理化的開發(fā)規(guī)劃，以期對騰沖經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展起到積極的促進(jìn)和推動(dòng)作用[1]。

1 騰沖土地資源規(guī)劃開發(fā)出現(xiàn)的不合理情況

1.1 不能結(jié)合騰沖區(qū)域格局實(shí)施具體規(guī)劃

隨著近幾年騰沖經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施配套及產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地需求，對于土地的要求逐漸變高，土地資源的合理化開發(fā)問題越來越被重視起來。由于不同區(qū)域的土地資源具有不同的地理特點(diǎn)和人文差異，這些差異在土地資源的開發(fā)與利用中都能發(fā)揮重要的作用，將會(huì)對該地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及公共配套設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容都產(chǎn)生較為重要的影響。因此，在不同特定區(qū)域格局下，進(jìn)行對土地開發(fā)與利用做出合理的規(guī)劃就顯得尤為重要?，F(xiàn)階段騰沖社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，很大程度上依托于土地資源的開發(fā)利用，只有通過結(jié)合當(dāng)?shù)馗鲄^(qū)域格局的不同以及土地資源的差異，合理開發(fā)規(guī)劃與后期建設(shè)，為各項(xiàng)目提供發(fā)展的土壤。土地資源高效的開發(fā)與利用，也將減少騰沖土地資源的浪費(fèi)。

目前，在對騰沖土地資源進(jìn)行規(guī)劃利用時(shí)，需要采取先制定大的區(qū)域土地利用規(guī)劃，再在特定的土地板塊中進(jìn)行具體的應(yīng)用實(shí)施這種整體性較強(qiáng)的規(guī)劃方案，但相對整體化的規(guī)劃方案有很大的可能性與區(qū)域格局不匹配，從而導(dǎo)致部分土地資源不能充分利用。例如，隨著騰沖社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，老城區(qū)規(guī)劃調(diào)整難度大，相關(guān)部門就把目光轉(zhuǎn)向城市周邊，采取擴(kuò)張城市用地，減少耕地、林地來實(shí)現(xiàn)繼續(xù)發(fā)展的要求，這就破壞了城市用地與環(huán)境用地的有機(jī)平衡；另外，規(guī)劃好的地塊不執(zhí)行規(guī)劃，導(dǎo)致地塊規(guī)劃隨意性較大，甚至根據(jù)個(gè)別項(xiàng)目實(shí)施來更新原有的區(qū)域規(guī)劃方案。

1.2 規(guī)劃方案的時(shí)效性對土地資源的合理化利用存在影響

如今騰沖經(jīng)濟(jì)社會(huì)節(jié)奏越來越快，發(fā)展的機(jī)遇有時(shí)效性，在制定好方案后的實(shí)際實(shí)施也要有時(shí)效性的保障，各有關(guān)部門應(yīng)充分配合，縮短觀望時(shí)間，減少等待期間發(fā)生變化的概率，在土地資源合理化利用的基礎(chǔ)上，確保達(dá)到預(yù)期的社會(huì)發(fā)展成果。另一方面如果因各方匹配計(jì)劃方案的實(shí)際應(yīng)用條件達(dá)不到要求，實(shí)施計(jì)劃的時(shí)間過長，導(dǎo)致錯(cuò)過發(fā)展時(shí)期，出現(xiàn)要重新制定新的土地規(guī)劃發(fā)展的情況時(shí)，不管是人力、財(cái)力，還是時(shí)間成本都將受到極大損失。比如騰沖棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，從2018 年啟動(dòng)以來是房地產(chǎn)最旺盛的季節(jié)，但因規(guī)劃、資金的等因素，到目前未完工，隨著房貸政策收緊以至于現(xiàn)在發(fā)展步履維艱，這就帶來的征遷、交房、過渡期安置等一系列問題發(fā)生，相應(yīng)的人力、財(cái)力無形大幅增加。為此規(guī)劃要密切關(guān)注區(qū)域土地資源合理的發(fā)展規(guī)劃制定后，具體方案落實(shí)動(dòng)工的時(shí)效性，各方應(yīng)盡力配合，確保規(guī)劃方案的及時(shí)實(shí)施[2]。

1.3 土地資源規(guī)劃實(shí)施中實(shí)際矛盾

目前騰沖區(qū)域土地資源開發(fā)在實(shí)際利用中存在一些矛盾，這些矛盾嚴(yán)重影響特定區(qū)域土地資源開發(fā)與土地利用規(guī)劃的進(jìn)程。這些矛盾會(huì)導(dǎo)致一些問題的發(fā)生，例如土地利用規(guī)劃具體實(shí)施問題，原居民動(dòng)遷補(bǔ)償、安置問題，耕地、林地占補(bǔ)問題，有些土地征收后林地占用無法辦，有些安置工作沒搞好導(dǎo)致征遷工作無法推動(dòng)等問題會(huì)導(dǎo)致很嚴(yán)峻的社會(huì)影響與后果。所以為了優(yōu)化區(qū)域土地資源，合理利用，解決這些矛盾成為目前主要任務(wù)之一。這些影響土地資源利用的主要矛盾體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與勞動(dòng)力之間的矛盾、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與利益合理分配的矛盾、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)的矛盾等，合理有效地解決這些矛盾，可以保證良好生態(tài)環(huán)境與利益獲取之間的平衡。

2 結(jié)合騰沖區(qū)域格局合理規(guī)劃土地利用的措施

2.1 控制土地資源供需平衡

對土地資源的開發(fā)利用過程中，不能一味地開墾，要結(jié)合騰沖城鄉(xiāng)的發(fā)展策略，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，合理開發(fā)利用。本級(jí)政府要平衡各方供需，合理安排，注重項(xiàng)目建設(shè)用地與耕地、林地所占比例的均衡發(fā)展。

2.2 遵循原則進(jìn)行土地資源規(guī)劃

做好土地的規(guī)劃與利用需要遵循：①嚴(yán)格劃分農(nóng)用地與非農(nóng)用地，做好對基本農(nóng)田的保護(hù)。②提升土地利用效率。③對不同類別、不同區(qū)域的用地進(jìn)行統(tǒng)籌安排。④保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為土地的持續(xù)性利用提供保障。⑤占用與開發(fā)復(fù)墾的耕地保持相對平衡。本級(jí)政府以國民經(jīng)濟(jì)水平、社會(huì)發(fā)展趨勢與規(guī)劃、國土整治要求、資源環(huán)境保護(hù)要求、土地的實(shí)際供給情況、各建設(shè)對土地的需求情況作為依據(jù)，進(jìn)行土地空間的規(guī)劃。首先需要確保耕地總量的動(dòng)態(tài)平衡，再對各類用地的規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)籌安排，對城鎮(zhèn)的建設(shè)用地進(jìn)行嚴(yán)格控制。針對鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的土地規(guī)劃，需要明確所劃分的每一塊土地的用途，并將這些土地的用途詳細(xì)信息集中羅列，通過報(bào)紙、公告等多種途徑向社會(huì)公告，另外，公告中需要明確說明每一塊土地的規(guī)劃范圍、目標(biāo)、用途、期限、相應(yīng)的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)與批準(zhǔn)日期。明確土地產(chǎn)權(quán)的關(guān)系，充分體現(xiàn)土地市場供應(yīng)需求的作用，利用經(jīng)濟(jì)手段加強(qiáng)對規(guī)劃的落實(shí)，包括各項(xiàng)控制指標(biāo)的落實(shí)、土地利用動(dòng)態(tài)監(jiān)測的落實(shí)，以確保土地的利用嚴(yán)格按照規(guī)劃所執(zhí)行。為確保土地規(guī)劃的實(shí)施進(jìn)度與質(zhì)量，可建立多項(xiàng)制度來進(jìn)行監(jiān)督、控制，包括領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制度、公告制度、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審制度以及監(jiān)督檢查制度等[3]。

2.3 充分發(fā)揮土地市場功能，強(qiáng)化土地收購儲(chǔ)備機(jī)制

實(shí)現(xiàn)土地資源市場化是優(yōu)化配置城市土地資源的根本途徑，發(fā)揮土地市場功能就是堅(jiān)持把市場調(diào)節(jié)與政府調(diào)控結(jié)合起來，壟斷土地出讓市場，調(diào)控搞活土地轉(zhuǎn)讓市場。騰沖在2018 年以前土地市場沒有發(fā)揮好，賺錢效應(yīng)不大，土地價(jià)值挖潛不深，2018 年以來通過市場化、資本化的運(yùn)作模式，在充分宣傳、推介地塊后，累計(jì)供應(yīng)國有土地24882 畝，實(shí)現(xiàn)土地出讓收入134.92億元，城市規(guī)劃區(qū)土地均價(jià)從50 萬元提高到現(xiàn)在200 萬元，使土地市場得到了健康有序可持續(xù)發(fā)展。土地收購儲(chǔ)備按照政府確定實(shí)施方案公開進(jìn)行收儲(chǔ)，在整理以后，以“凈地”“熟地”向社會(huì)公開出讓，增加競爭機(jī)制和透明度，減少土地出讓中暗箱操作、權(quán)錢交易等腐敗行為，避免尋租、設(shè)租機(jī)會(huì)的產(chǎn)生，也避免了土地資產(chǎn)的浪費(fèi)和流失。支持城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)。通過對土地進(jìn)行統(tǒng)一收購儲(chǔ)備，還可以為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)提供支撐。

2.4 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，合理用地

騰沖經(jīng)濟(jì)社會(huì)正處于利用區(qū)位及資源優(yōu)勢快速發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)對建設(shè)用地需求量越來越大，在構(gòu)建和諧社會(huì)的實(shí)踐中，推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，也是搞好鄉(xiāng)村振興一項(xiàng)重大的歷史任務(wù)。為此要在城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中，以鄉(xiāng)村振興為契機(jī)，將城鎮(zhèn)建設(shè)與農(nóng)村建設(shè)結(jié)合起來，統(tǒng)籌兼顧，以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)，促進(jìn)城鄉(xiāng)的和諧發(fā)展。完善有利于農(nóng)民的征地制度，建立對失地農(nóng)民的保障制度[4]。進(jìn)一步加大土地開發(fā)整理工作力度，實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡，完善農(nóng)村生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制。嚴(yán)格規(guī)范工業(yè)集聚區(qū)用地。支持和鼓勵(lì)工業(yè)項(xiàng)目向集聚區(qū)集中，工業(yè)集聚區(qū)用地要符合土地利用總體規(guī)劃，明確用地范圍，規(guī)定規(guī)劃用地范圍和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)。嚴(yán)格執(zhí)行用地定額標(biāo)準(zhǔn)，降低企業(yè)配套設(shè)施用地比例，推進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)向集約用地方向發(fā)展。進(jìn)一步做好存量建設(shè)用地的盤活工作。加大對閑置土地的處置力度，閑置2 年以上的必須堅(jiān)決收回。要按照用地控制指標(biāo)，對各類建設(shè)項(xiàng)目用地嚴(yán)格審核，嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格控制用地規(guī)模，杜絕新的用地浪費(fèi)[5-6]。積極引導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施用地集約。在城鄉(xiāng)建設(shè)中按比例預(yù)留基礎(chǔ)設(shè)施用地，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，壓縮占用耕地規(guī)模，避讓基本農(nóng)田；嚴(yán)格執(zhí)行各類社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和土地供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)城鎮(zhèn)、農(nóng)村的社會(huì)公共設(shè)施集中建設(shè)，實(shí)現(xiàn)集約用地的要求。

3 結(jié)語

為了保持騰沖經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，土地資源的合理化利用尤為重要。要根據(jù)不同特定區(qū)域格局合理高效的制定土地規(guī)劃方案，進(jìn)一步促騰沖進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)健康發(fā)展。