房地產(chǎn)企業(yè)成本管理研究

邢鑫

（晉中華晟房地產(chǎn)有限公司，山西 晉中 030600）

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理概述

我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各大公司的競爭也日趨加劇。由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，原材料的價(jià)格不斷攀升，工人的工資不斷增加，房地產(chǎn)公司的盈利能力不斷下降。要解決這個(gè)問題，必須要對當(dāng)前房地產(chǎn)公司的經(jīng)營成本進(jìn)行深入的剖析，只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能在市場上脫穎而出，同時(shí)還要對成本進(jìn)行有效的控制，以確保公司的盈利。

（一）成本管理的概念

成本管理在提升企業(yè)經(jīng)營和盈利方面有著舉足輕重的作用，這是一個(gè)公司對產(chǎn)品的成本進(jìn)行分析和決定的統(tǒng)稱，是公司經(jīng)營活動(dòng)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。整個(gè)費(fèi)用控制的概念對于房地產(chǎn)領(lǐng)域而言有著相當(dāng)久的歷史，這個(gè)概念將會貫穿參與到整個(gè)工程中，這是一種以經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)、全面監(jiān)控整個(gè)工程的過程。動(dòng)態(tài)成本是指在工程實(shí)施過程中所發(fā)生的成本，它是對工程造價(jià)和工程造價(jià)進(jìn)行綜合評價(jià)的一個(gè)主要標(biāo)準(zhǔn)，并且也可以為工程的實(shí)施和管理提供合理的后期費(fèi)用控制依據(jù)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性

房地產(chǎn)業(yè)投資高，風(fēng)險(xiǎn)大，在我國，房地產(chǎn)公司面臨著巨大的資金投入。許多公司在確定要進(jìn)軍地產(chǎn)時(shí)，都會基于自己的經(jīng)歷或者簡單的市場調(diào)查，對整個(gè)樓盤進(jìn)行全面的策劃。在發(fā)展的進(jìn)程中，戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、法制風(fēng)險(xiǎn)等問題尚未引起人們的廣泛關(guān)注。一些開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)后，會通過各種途徑和手段來評估自己的“項(xiàng)目可行性”，在沒有經(jīng)過前期調(diào)研的前提下，將房地產(chǎn)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為實(shí)際的項(xiàng)目。而在工程建設(shè)的進(jìn)程中，卻沒有充分地重視相關(guān)的政策和法律規(guī)定。由于各種突發(fā)事件、原材料漲價(jià)、人工成本上漲等無法提前進(jìn)行有效的預(yù)見與管理，從而引發(fā)了合約爭議。在工程建設(shè)中，存在著產(chǎn)品定位、產(chǎn)品質(zhì)量、代理銷售、代理糾紛等諸多不可控的問題，其中的危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)是無所不在的。所以，在風(fēng)險(xiǎn)控制的前提下，如何提高合同管理，控制風(fēng)險(xiǎn)，提高成本管理水平，提高公司的盈利水平，是當(dāng)前的一個(gè)十分緊迫的問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于利潤空間相較以往更小，因而許多企業(yè)對于利潤仍然有著以往的錯(cuò)誤估計(jì)，一定程度導(dǎo)致其在成本管理方面存在許多的誤區(qū)，其主要部分體現(xiàn)如下：

（一）企業(yè)的成本管理認(rèn)識存在誤區(qū)

在我國，由于對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營理念存在誤區(qū)，因此，房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中所遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)是無處不在的。一是每當(dāng)政府出臺新的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策時(shí)，對重大突發(fā)事件、原材料、能源、設(shè)備等物資供給不能滿足工程需要進(jìn)行前期的全面調(diào)研。二是隨著政府安全環(huán)保的日益嚴(yán)格，對房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)管理提出了更高的要求，如果沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)測過程當(dāng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，就難以對其進(jìn)行正確地識別、科學(xué)地評價(jià)與處理。首先，部分房地產(chǎn)公司的經(jīng)理們提出了對房地產(chǎn)公司進(jìn)行成本管理的建議，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)注意的是不能從財(cái)務(wù)和會計(jì)的角度進(jìn)行成本控制，工程部門僅負(fù)責(zé)計(jì)劃的進(jìn)度和品質(zhì)，而設(shè)計(jì)部則僅限于工程的設(shè)計(jì)。錯(cuò)誤的理解很可能導(dǎo)致喪失對工程造價(jià)的控制，一些新穎的設(shè)計(jì)方案，使得產(chǎn)品的設(shè)計(jì)外觀華麗，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，給后續(xù)建設(shè)帶來困難，提高工程造價(jià)。其次，一些公司將工程造價(jià)控制局限在建筑與工程的設(shè)計(jì)兩個(gè)方面。企業(yè)的造價(jià)管理要貫穿于項(xiàng)目的全流程而非單一的任用，如果缺乏正確的成本管理觀念，勢必會造成成本難以控制的局面。

（二）對合同和變更管理不到位

房地產(chǎn)企業(yè)最常見的問題是合約和變更的管理不善，合約的制定沒有標(biāo)準(zhǔn)，缺少對費(fèi)用的控制協(xié)議以及缺少對項(xiàng)目的預(yù)見性。這些問題包括：材料價(jià)格調(diào)整、簽證管理變更、索賠管理?xiàng)l款、缺乏費(fèi)用管理理念、缺乏與專業(yè)律師的交流與審核以及在實(shí)施階段的費(fèi)用管理和法律爭議方面的劣勢。與此同時(shí)，在對合約進(jìn)行審核時(shí)沒有對許可證進(jìn)行有效的管制。為了確保合同的品質(zhì)，合同的簽訂金額，分類，責(zé)任部門，審查結(jié)論。盡管認(rèn)可過程、責(zé)任體系等都要有清晰的規(guī)范和管理辦法，但是目前許多企業(yè)的契約經(jīng)營都是以失敗告終。另外，現(xiàn)場變更簽證會對工程造價(jià)產(chǎn)生直接的影響，許多變化不能在時(shí)間上進(jìn)行核算，也會造成工程造價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）成本管理水平較低

很多房地產(chǎn)企業(yè)對成本的管理認(rèn)識不高，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營人員缺乏對費(fèi)用的管理。由于房地產(chǎn)企業(yè)對工程造價(jià)的關(guān)注不夠，房地產(chǎn)企業(yè)的整體造價(jià)還停留在靜態(tài)的管理狀態(tài)，無法適應(yīng)變化的市場和情況。在成本預(yù)算管理中，僅在年終完成一次費(fèi)用的匯總監(jiān)測，缺少對費(fèi)用變動(dòng)進(jìn)行即時(shí)監(jiān)測和調(diào)節(jié)的實(shí)時(shí)監(jiān)測，也沒有對實(shí)際支出和預(yù)算費(fèi)用之間的差異進(jìn)行分析。預(yù)算團(tuán)隊(duì)在制定的時(shí)候，都會根據(jù)自己的經(jīng)歷和對未來的發(fā)展做出自己的判斷，即便是不可控的情況下，也會影響到未來的發(fā)展，而現(xiàn)在，隨著市場的發(fā)展，他們的計(jì)劃并不能完全適應(yīng)新的情況。另外，建筑工人缺少對工程造價(jià)的認(rèn)識，這是因?yàn)樗麄冇X得造價(jià)工作和自己沒有任何關(guān)系，所以他們只負(fù)責(zé)建筑工程，這樣就會造成人力和物力的巨大差距，影響到工程的管理。

（四）資金管理缺乏手段與方法

房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資本、較長的建設(shè)時(shí)間，因此，資金的使用將會對房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生很大的影響。在項(xiàng)目造價(jià)預(yù)算的控制階段，由項(xiàng)目經(jīng)理對項(xiàng)目的預(yù)算進(jìn)行監(jiān)控，其中，項(xiàng)目財(cái)務(wù)、造價(jià)部門起著中介作用，將項(xiàng)目的運(yùn)行情況實(shí)時(shí)反饋給項(xiàng)目經(jīng)理，以便對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時(shí)的調(diào)整，并在市場環(huán)境出現(xiàn)突發(fā)事件或者重要的變動(dòng)時(shí)，及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，發(fā)現(xiàn)問題，修改預(yù)算，保證項(xiàng)目費(fèi)用的穩(wěn)定。但目前我國很多樓盤都缺乏一套行之有效的預(yù)算管理制度、不規(guī)范的管理制度、不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)政預(yù)算案，導(dǎo)致整體的預(yù)算費(fèi)用執(zhí)行問題。在施工過程中，因氣候等諸多因素，導(dǎo)致整體施工延誤。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對策

如上所述，目前我國房地產(chǎn)業(yè)面臨著高利潤、高投入、市場競爭和成本控制等問題，怎樣才能有效地減少運(yùn)營中的風(fēng)險(xiǎn)并提高利潤，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個(gè)重要課題。

（一）加強(qiáng)企業(yè)成本管理的意識

房地產(chǎn)公司必須將其造價(jià)管理工作，視為一種系統(tǒng)化的工程工作，并建立一套大型經(jīng)營理念，全面地對物業(yè)經(jīng)營目標(biāo)與經(jīng)營內(nèi)容、方式進(jìn)行全面的系統(tǒng)剖析與學(xué)習(xí)，使之能兼顧整體經(jīng)營大局。為了接近世界先進(jìn)水平、增強(qiáng)企業(yè)的競爭能力，需要構(gòu)建一整套的成本管理系統(tǒng)。與此同時(shí)，企業(yè)的經(jīng)營不僅限于產(chǎn)品的制造，而且要把產(chǎn)品的成本擴(kuò)展到具有特殊性的非物質(zhì)性。最關(guān)鍵的是，必須要用一種科學(xué)而又嚴(yán)格的方法來進(jìn)行成本控制，這不但可以讓產(chǎn)品在市場上的地位更加的穩(wěn)固，而且還可以讓公司在市場上站穩(wěn)腳跟。在此基礎(chǔ)上，對工程造價(jià)進(jìn)行全面的分析，提出相應(yīng)的對策建議。為此，必須在企業(yè)內(nèi)樹立起全員的費(fèi)用管理觀念，并制定出一套科學(xué)、合理的評價(jià)體系，加強(qiáng)績效考評，以確保企業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用管理工作能夠順利、高效地進(jìn)行。依據(jù)工程建設(shè)的目標(biāo)費(fèi)用，采用具體的費(fèi)用控制模型，對各部門的責(zé)任進(jìn)行分層劃分。依據(jù)工作崗位和經(jīng)營內(nèi)容，明確各單位和人員應(yīng)完成的費(fèi)用控制指標(biāo)及職責(zé)。在具體的執(zhí)行中，企業(yè)可以通過對個(gè)別指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰，從而形成一個(gè)更加科學(xué)、合理的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰制度。要想把這些都做好，就必須要把這個(gè)費(fèi)用控制推廣給整個(gè)公司的每一個(gè)人，讓他們對這個(gè)項(xiàng)目的成本控制有一個(gè)基本的認(rèn)識，讓每個(gè)人都能主動(dòng)地投入到這個(gè)項(xiàng)目之中。在提升員工對成本的理解的基礎(chǔ)上，使員工了解到，技術(shù)制造和成本控制同等的重要性。除此之外，在實(shí)施過程中，應(yīng)加強(qiáng)對管理人才的培訓(xùn)與選擇，建立與之相適應(yīng)的培訓(xùn)課程，既能提升其技術(shù)技能，又能有效地減少技術(shù)方面的管理費(fèi)用。

（二）構(gòu)建科學(xué)控制體系

如何使公司的經(jīng)營活動(dòng)得到有效規(guī)范，其中關(guān)鍵在于合同的簽訂以及正確履行合同中的內(nèi)容。為更好地控制公司的企業(yè)成本管理，建立公司的良好的社會形象，提升公司在國內(nèi)外的聲譽(yù)和口碑，促進(jìn)公司的可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)高管就應(yīng)該牢記要以合同來定奪成本，以合同來管理項(xiàng)目的原則，牢記需要通過規(guī)范科學(xué)的管理制度，來制定企業(yè)各個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中的企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。同時(shí)，在執(zhí)行契約的過程中，必須聘請一位專業(yè)的律師，對其進(jìn)行管理，提出意見，并進(jìn)行審計(jì)，這樣才能保證公司的遵紀(jì)守法。在建設(shè)工程時(shí)，要做到的就是公開招標(biāo)，因?yàn)槟菢硬粌H能挑選出合格的建筑公司還能挑選出優(yōu)秀的原料供應(yīng)商，從而節(jié)省建設(shè)工程的成本和費(fèi)用，并且還能按照合情合理的程序辦理相關(guān)的手續(xù)，讓雙方在法律上進(jìn)行協(xié)作，并得到合法的保障。房地產(chǎn)公司在遵守合約條款的時(shí)候，還可以要求業(yè)主遵守協(xié)議，這樣就可以減少很多不必要的爭議，如果客戶違約，也可以通過法律途徑進(jìn)行賠償。同時(shí)，使用法律流程也是可行的方法之一，按照相關(guān)的法律規(guī)定，通過打官司妥善解決。另外，房地產(chǎn)公司在簽訂合同的時(shí)候，必須要將造價(jià)控制在自己的責(zé)任范圍內(nèi)，并且要建立一套完整的監(jiān)理體系，這樣才能保證工程的順利進(jìn)行。

（三）建立信息化成本管理模式

在信息化方面，要遵循統(tǒng)一的方針，采用統(tǒng)一的目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、平臺開發(fā)的各種應(yīng)用軟件，才能確保整個(gè)企業(yè)的正常工作和各種工作的協(xié)調(diào)，統(tǒng)一到網(wǎng)上，統(tǒng)一地進(jìn)行信息的統(tǒng)一，從而防止新的工程無法與現(xiàn)有的信息體系對接，造成資料冗余、不準(zhǔn)確、缺乏權(quán)威。如以GIS為基礎(chǔ)，對住宅進(jìn)行智能化的管理。在GIS平臺上，可以進(jìn)行空間數(shù)據(jù)的瀏覽、定位、查詢、圖形量化、空間分析（平面緩沖），并將相應(yīng)的房屋的整個(gè)壽命周期管理信息顯示出來，為城市的建造和維修工作提供了可靠的資料，確保城市的管理者可以隨時(shí)掌握城市的住房狀況。通過GIS的地圖解析以及對統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的總結(jié)，將房子按層級進(jìn)行重點(diǎn)突出，使得其狀況更加清晰。

（四）運(yùn)用必要的成本管理技術(shù)

要使房地產(chǎn)公司的整體發(fā)展策略得以實(shí)施，就要采用必要的成本控制管理技術(shù)，不僅要對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行投資，還要對項(xiàng)目的效益進(jìn)行評估。首先，要構(gòu)建健全的綜合預(yù)算體系，將其作為一個(gè)整體的結(jié)構(gòu)框架，并對其制定的原理、步驟、費(fèi)用和收益進(jìn)行清晰的界定。其次，房地產(chǎn)公司還得聘請專門的公司來做一個(gè)統(tǒng)一的預(yù)算和成本控制，然后再由公司的股東，董事會和監(jiān)事會共同商議，經(jīng)過各方的共同努力，才能得到最后的認(rèn)可。最后，要對整個(gè)公司進(jìn)行全面的預(yù)算評估，要做到公平、公開、公正，一旦通過了預(yù)算案，那么一定要嚴(yán)格的實(shí)施，如果出現(xiàn)了問題，那么就必須要做到最好。主管機(jī)關(guān)要對執(zhí)行者或機(jī)構(gòu)進(jìn)行仔細(xì)的分析和調(diào)查，嚴(yán)格實(shí)行考評體系，凡是玩忽職守，企圖利用職權(quán)謀取私利的，都要移交司法機(jī)關(guān)，進(jìn)行嚴(yán)厲的追究和追究。第一，收集有關(guān)工程的全部費(fèi)用基本信息，其中包含工程調(diào)研，費(fèi)用規(guī)劃，費(fèi)用預(yù)算，工程費(fèi)用規(guī)劃以及工程費(fèi)用的每個(gè)步驟。第二，對工程結(jié)算信息進(jìn)行總結(jié)，其中包含工程預(yù)算、工程結(jié)算、設(shè)計(jì)變更、工程洽商等。第三，按照不同的商品類別和費(fèi)用類別，將其分類，并將其與成本方案進(jìn)行比較。第四，通過項(xiàng)目的竣工、成本分析和成本計(jì)劃的比較，評價(jià)項(xiàng)目的投資估算和成本計(jì)劃的正確性和合理性。將工程結(jié)算和費(fèi)用規(guī)劃中的有關(guān)費(fèi)用進(jìn)行比較，對其構(gòu)成要素進(jìn)行匯總，并對其成因進(jìn)行剖析，以評估其效果、分析工程進(jìn)度、施工組織、承包范圍變化、工程量變化、設(shè)計(jì)變更、工程洽商、市場等因素對工程造價(jià)的影響。對影響裝修材料的使用性能和使用壽命的影響因素進(jìn)行了研究，并對材料的使用進(jìn)行了評估。對比工程結(jié)算與類似工程結(jié)算的不同，并對其產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析，并對其進(jìn)行總結(jié)，以便今后類似工程進(jìn)行改善。成本管理部門應(yīng)當(dāng)編制工程造價(jià)差別分析報(bào)表，上報(bào)有關(guān)單位，由有關(guān)單位負(fù)責(zé)說明在不同的具體費(fèi)用區(qū)間中，具體的費(fèi)用的預(yù)算有差別的產(chǎn)生，并以書面形式說明。在收集到初步的反饋后，成本管理部召開專題會議，研究影響成本差距的各種影響因子和各種對策的可操作性。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)公司的成本控制是影響公司的可持續(xù)發(fā)展的重要因素，而成本控制是一項(xiàng)非常系統(tǒng)的工作。只有人員組成工程流程，管理工具和組織框架各個(gè)方面適合企業(yè)自身的模式，才能夠更加有效地控制好房地產(chǎn)企業(yè)成本管理。只有房地產(chǎn)企業(yè)的全部員工完全地投入到成本管理當(dāng)中，才能夠更好地及時(shí)反饋各個(gè)項(xiàng)目成本的真實(shí)信息，才能夠準(zhǔn)確調(diào)整好需要完善的地方，更好把握好市場的方向，以此獲得更大的利潤，避免損失的發(fā)生，這樣的房地產(chǎn)企業(yè)才能夠立于不敗之地，獲得更好的發(fā)展。