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    規(guī)范宅基地管理機(jī)制 盤活利用好閑置資源

    2022-02-23 01:25:16江蘇省昆山市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局
    江蘇農(nóng)村經(jīng)濟(jì) 2022年12期
    關(guān)鍵詞:昆山市農(nóng)房盤活

    江蘇省昆山市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局

    江蘇省昆山市自承擔(dān)第三輪省農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)試點(diǎn)任務(wù)以來,守牢改革底線,大膽探索,勇于創(chuàng)新,著力推進(jìn)改革試點(diǎn)各項(xiàng)任務(wù),初步形成一套宅基地規(guī)范管理制度體系,試點(diǎn)了一批宅基地盤活利用有效實(shí)現(xiàn)形式,推動閑置宅基地盤活利用,保障農(nóng)民宅基地基本權(quán)利,促進(jìn)農(nóng)民收入增長,努力走出一條新時代農(nóng)村宅基地管理的“昆山之路”。

    周密部署,健全宅基地管理新機(jī)制

    建立改革試點(diǎn)工作體系。制定《昆山市農(nóng)村閑置宅基地盤活利用改革試點(diǎn)工作實(shí)施方案》,結(jié)合宅基地制度改革試點(diǎn),成立由市委書記、市長任雙組長的全市農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組,組建工作專班,統(tǒng)籌推進(jìn)宅基地管理和閑置宅基地盤活改革。

    健全宅基地管理工作機(jī)制。印發(fā)《昆山市農(nóng)村宅基地改革和管理工作聯(lián)席會議制度》,明確宅基地改革和管理會商機(jī)制,為解決宅基地改革重大問題奠定工作基礎(chǔ)。

    明確宅基地管理工作職責(zé)。制定《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范農(nóng)村宅基地管理工作實(shí)施辦法(試行)》,明確部門、區(qū)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地管理職責(zé),指導(dǎo)區(qū)鎮(zhèn)建立宅基地聯(lián)審聯(lián)辦協(xié)調(diào)機(jī)制、宅基地管理和改革協(xié)調(diào)機(jī)制;制定《昆山市區(qū)鎮(zhèn)集中行使農(nóng)村村民非法占用土地建住宅行政處罰權(quán)工作方案》,推動區(qū)鎮(zhèn)開展宅基地執(zhí)法工作試點(diǎn),加強(qiáng)基層宅基地監(jiān)管能力;制定《昆山市農(nóng)村宅基地管理示范章程(試行)》,指導(dǎo)村級集體經(jīng)濟(jì)組織有效行使宅基地所有權(quán),落實(shí)村級宅基地管理責(zé)任。

    全域推進(jìn),搭建宅基地管理新基礎(chǔ)

    推進(jìn)宅基地面貌更新。堅持規(guī)劃引領(lǐng)村莊建設(shè),完成新一輪鎮(zhèn)村布局規(guī)劃。同時根據(jù)實(shí)際需求,累計啟動31個行政村開展“多規(guī)合一”實(shí)用性村莊規(guī)劃編制工作,規(guī)范開展農(nóng)房更新,堅持“一戶一宅、建新拆舊”原則,全市農(nóng)房已翻建完成16072戶,在建2298戶,占全市可翻建農(nóng)房的56.5%。

    明晰宅基地價值權(quán)屬。推動土地資源分等定級價格評估和監(jiān)測制度由城鎮(zhèn)擴(kuò)展至城鄉(xiāng),明確全市宅基地四檔土地級別的范圍、地面基準(zhǔn)價格。推進(jìn)農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記工作,對存量未登記宅基地通過三級確認(rèn)程序和歷史遺留問題處置意見妥善進(jìn)行登記,全市完成“房地一體”農(nóng)房登記頒證1.3萬余宗。

    推進(jìn)宅基地信息化建設(shè)。開展宅基地基礎(chǔ)信息調(diào)查,制定《昆山市農(nóng)村宅基地基礎(chǔ)信息專項(xiàng)調(diào)查工作實(shí)施方案》,完成全市11個區(qū)鎮(zhèn)宅基地宗地航飛建模和外業(yè)勘丈,初步梳理出4.6萬宗宗地,5個鎮(zhèn)1.5萬宗宅基地完成戶內(nèi)成員信息匹配。

    建設(shè)宅基地信息化管理系統(tǒng)。構(gòu)建宅基地審理、流轉(zhuǎn)線上管理模塊,推進(jìn)宅基地信息一張圖管理,目前全市7個鎮(zhèn)2.2萬宗宅基地實(shí)現(xiàn)了宗地信息上圖,3個鎮(zhèn)基本實(shí)現(xiàn)宅基地宗地信息、權(quán)屬信息的“一張圖”展示。

    政策引領(lǐng),構(gòu)建宅基地管理新體系

    建立宅基地管理制度。通過制定宅基地管理工作實(shí)施辦法,明確宅基地申請審批流程,加強(qiáng)對宅基地的長效監(jiān)管,通過制定示范章程,指導(dǎo)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建立宅基地管理章程,規(guī)范開展相關(guān)工作。

    建立宅基地確權(quán)制度。初步制定《昆山市農(nóng)村宅基地資格權(quán)管理指導(dǎo)意見(試行)》,明確農(nóng)村村民宅基地資格和農(nóng)村宅基地資格戶的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和程序,啟動了宅基地資格戶數(shù)據(jù)庫建設(shè),落實(shí)宅基地的農(nóng)戶資格權(quán)。

    建立宅基地流轉(zhuǎn)制度。制定《昆山市農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)辦法(試行)》,完善宅基地轉(zhuǎn)讓、互換、繼承、出租、入股、合作經(jīng)營6類宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范程序,實(shí)現(xiàn)宅基地合法、有序、規(guī)范流轉(zhuǎn)。

    探索宅基地有償使用和退出制度。制定《昆山市農(nóng)村宅基地有償使用指導(dǎo)意見(試行)》,明確對宅基地資格戶超面積占用等實(shí)行有償使用制度,結(jié)合宅基地基準(zhǔn)地價,建立有償使用標(biāo)準(zhǔn)、征收主體和方式,保障村民和集體雙方的合法權(quán)益;通過定銷房置換推進(jìn)宅基地使用權(quán)退出,結(jié)合城鎮(zhèn)規(guī)劃,推動非保留村莊村民通過預(yù)拆遷,合理評估房屋和土地價值置換城鎮(zhèn)商品房,在充分保障農(nóng)村村民基本居住條件的前提下,有效騰退農(nóng)村閑置建設(shè)用地資源。

    賦權(quán)擴(kuò)能,打通宅基地盤活利用新路徑

    規(guī)范開展閑置宅基地出租。通過梳理申請、交易流程,制定合同、附件示范文本,規(guī)范宅基地出租程序,積極打通閑置宅基地和農(nóng)房線上流轉(zhuǎn)渠道,通過江蘇省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺,運(yùn)用“區(qū)塊鏈”技術(shù)完成全省首筆閑置農(nóng)房使用權(quán)線上流轉(zhuǎn)交易,頒發(fā)了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易鑒證書,實(shí)現(xiàn)交易規(guī)范化、閉環(huán)化。

    賦予閑置宅基地盤活金融支持政策。積極對接地方金融機(jī)構(gòu),推行農(nóng)民建房貸款,為農(nóng)房翻建提供金融信貸支持,推動農(nóng)民住房條件改善。制定《昆山市農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)(宅基地使用權(quán))抵押貸款管理辦法(試行)》,探索發(fā)布農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)(宅基地使用權(quán))和農(nóng)民住房(含宅基地)使用權(quán)抵押信貸產(chǎn)品,解決閑置宅基地盤活利用資金問題。

    加強(qiáng)農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)項(xiàng)目指導(dǎo)。完成《關(guān)于促進(jìn)昆山市旅游民宿規(guī)范發(fā)展的實(shí)施細(xì)則(試行)》修訂工作,建立公安、住建、市場監(jiān)管多部門聯(lián)合驗(yàn)收機(jī)制,加快鄉(xiāng)村民宿備案登記,實(shí)現(xiàn)宅基地盤活利用項(xiàng)目的規(guī)范化管理。

    精準(zhǔn)定位,形成一批盤活利用樣板

    “個性盤活”改善生活品質(zhì)。以集體成立資產(chǎn)經(jīng)營公司為建房戶提供建房貸款擔(dān)保,支持經(jīng)濟(jì)困難農(nóng)戶開展農(nóng)房翻建,翻建完成后,在保留農(nóng)戶基本居住房間的基礎(chǔ)上,由資產(chǎn)經(jīng)營公司對閑置房間進(jìn)行出租,每月獲取房租償還貸款,目前“個性盤活”的農(nóng)戶平均每月可獲取房租收入4000元,待建房貸完全償還后,將成為農(nóng)戶一筆穩(wěn)定的財產(chǎn)收入。

    “組團(tuán)盤活”助力農(nóng)民增收。構(gòu)建“合作社+農(nóng)戶+第三方”形式,組團(tuán)盤活利用閑置宅基地,提升資源競爭力。淀山湖永新村由村集體成立農(nóng)房專業(yè)合作社,8戶村民以房屋評估后折價的形式入股,由專業(yè)合作社統(tǒng)一招商引資,引入第三方發(fā)展民宿、餐飲等產(chǎn)業(yè),通過合作社擔(dān)保,農(nóng)戶獲得了穩(wěn)定的租金收入,第三方也敢于開展長期投資建設(shè)。

    “合作盤活”發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)。周莊祁浜村通過加強(qiáng)村企合作,由村集體與國有資本成立周莊鄉(xiāng)村旅游公司打造“年代秀”民宿項(xiàng)目,村集體向農(nóng)戶收儲了14幢閑置農(nóng)房,國有資本負(fù)責(zé)旅游運(yùn)營管理,所得利潤分別按相應(yīng)比例向村集體分紅,有效增加了集體經(jīng)濟(jì)收入。

    “整體盤活”推動產(chǎn)業(yè)升級。淀山湖南榭麓自然村17戶農(nóng)戶統(tǒng)一通過協(xié)議置換定銷房,騰出12.5畝空閑集體建設(shè)用地,由淀山湖強(qiáng)村公司作為主體,依托“一村二樓宇”政策,通過協(xié)議流轉(zhuǎn)將土地改變成集體商業(yè)用地,新建15幢民宿及2幢配套用房,引入第三方運(yùn)營團(tuán)隊,共同打造精品民宿項(xiàng)目,2021年在新冠疫情的不利影響下仍實(shí)現(xiàn)營收700萬元,為淀山湖鄉(xiāng)村旅游提供了高品質(zhì)的配套支持。

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