規(guī)范宅基地管理機(jī)制 盤活利用好閑置資源

江蘇省昆山市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局

江蘇省昆山市自承擔(dān)第三輪省農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)試點(diǎn)任務(wù)以來，守牢改革底線，大膽探索，勇于創(chuàng)新，著力推進(jìn)改革試點(diǎn)各項(xiàng)任務(wù)，初步形成一套宅基地規(guī)范管理制度體系，試點(diǎn)了一批宅基地盤活利用有效實(shí)現(xiàn)形式，推動閑置宅基地盤活利用，保障農(nóng)民宅基地基本權(quán)利，促進(jìn)農(nóng)民收入增長，努力走出一條新時代農(nóng)村宅基地管理的“昆山之路”。

周密部署，健全宅基地管理新機(jī)制

建立改革試點(diǎn)工作體系。制定《昆山市農(nóng)村閑置宅基地盤活利用改革試點(diǎn)工作實(shí)施方案》，結(jié)合宅基地制度改革試點(diǎn)，成立由市委書記、市長任雙組長的全市農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組，組建工作專班，統(tǒng)籌推進(jìn)宅基地管理和閑置宅基地盤活改革。

健全宅基地管理工作機(jī)制。印發(fā)《昆山市農(nóng)村宅基地改革和管理工作聯(lián)席會議制度》，明確宅基地改革和管理會商機(jī)制，為解決宅基地改革重大問題奠定工作基礎(chǔ)。

明確宅基地管理工作職責(zé)。制定《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范農(nóng)村宅基地管理工作實(shí)施辦法（試行）》，明確部門、區(qū)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地管理職責(zé)，指導(dǎo)區(qū)鎮(zhèn)建立宅基地聯(lián)審聯(lián)辦協(xié)調(diào)機(jī)制、宅基地管理和改革協(xié)調(diào)機(jī)制；制定《昆山市區(qū)鎮(zhèn)集中行使農(nóng)村村民非法占用土地建住宅行政處罰權(quán)工作方案》，推動區(qū)鎮(zhèn)開展宅基地執(zhí)法工作試點(diǎn)，加強(qiáng)基層宅基地監(jiān)管能力；制定《昆山市農(nóng)村宅基地管理示范章程（試行）》，指導(dǎo)村級集體經(jīng)濟(jì)組織有效行使宅基地所有權(quán)，落實(shí)村級宅基地管理責(zé)任。

全域推進(jìn)，搭建宅基地管理新基礎(chǔ)

推進(jìn)宅基地面貌更新。堅持規(guī)劃引領(lǐng)村莊建設(shè)，完成新一輪鎮(zhèn)村布局規(guī)劃。同時根據(jù)實(shí)際需求，累計啟動31個行政村開展“多規(guī)合一”實(shí)用性村莊規(guī)劃編制工作，規(guī)范開展農(nóng)房更新，堅持“一戶一宅、建新拆舊”原則，全市農(nóng)房已翻建完成16072戶，在建2298戶，占全市可翻建農(nóng)房的56.5%。

明晰宅基地價值權(quán)屬。推動土地資源分等定級價格評估和監(jiān)測制度由城鎮(zhèn)擴(kuò)展至城鄉(xiāng)，明確全市宅基地四檔土地級別的范圍、地面基準(zhǔn)價格。推進(jìn)農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記工作，對存量未登記宅基地通過三級確認(rèn)程序和歷史遺留問題處置意見妥善進(jìn)行登記，全市完成“房地一體”農(nóng)房登記頒證1.3萬余宗。

推進(jìn)宅基地信息化建設(shè)。開展宅基地基礎(chǔ)信息調(diào)查，制定《昆山市農(nóng)村宅基地基礎(chǔ)信息專項(xiàng)調(diào)查工作實(shí)施方案》，完成全市11個區(qū)鎮(zhèn)宅基地宗地航飛建模和外業(yè)勘丈，初步梳理出4.6萬宗宗地，5個鎮(zhèn)1.5萬宗宅基地完成戶內(nèi)成員信息匹配。

建設(shè)宅基地信息化管理系統(tǒng)。構(gòu)建宅基地審理、流轉(zhuǎn)線上管理模塊，推進(jìn)宅基地信息一張圖管理，目前全市7個鎮(zhèn)2.2萬宗宅基地實(shí)現(xiàn)了宗地信息上圖，3個鎮(zhèn)基本實(shí)現(xiàn)宅基地宗地信息、權(quán)屬信息的“一張圖”展示。

政策引領(lǐng)，構(gòu)建宅基地管理新體系

建立宅基地管理制度。通過制定宅基地管理工作實(shí)施辦法，明確宅基地申請審批流程，加強(qiáng)對宅基地的長效監(jiān)管，通過制定示范章程，指導(dǎo)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建立宅基地管理章程，規(guī)范開展相關(guān)工作。

建立宅基地確權(quán)制度。初步制定《昆山市農(nóng)村宅基地資格權(quán)管理指導(dǎo)意見（試行）》，明確農(nóng)村村民宅基地資格和農(nóng)村宅基地資格戶的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和程序，啟動了宅基地資格戶數(shù)據(jù)庫建設(shè)，落實(shí)宅基地的農(nóng)戶資格權(quán)。

建立宅基地流轉(zhuǎn)制度。制定《昆山市農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)辦法（試行）》，完善宅基地轉(zhuǎn)讓、互換、繼承、出租、入股、合作經(jīng)營6類宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范程序，實(shí)現(xiàn)宅基地合法、有序、規(guī)范流轉(zhuǎn)。

探索宅基地有償使用和退出制度。制定《昆山市農(nóng)村宅基地有償使用指導(dǎo)意見（試行）》，明確對宅基地資格戶超面積占用等實(shí)行有償使用制度，結(jié)合宅基地基準(zhǔn)地價，建立有償使用標(biāo)準(zhǔn)、征收主體和方式，保障村民和集體雙方的合法權(quán)益；通過定銷房置換推進(jìn)宅基地使用權(quán)退出，結(jié)合城鎮(zhèn)規(guī)劃，推動非保留村莊村民通過預(yù)拆遷，合理評估房屋和土地價值置換城鎮(zhèn)商品房，在充分保障農(nóng)村村民基本居住條件的前提下，有效騰退農(nóng)村閑置建設(shè)用地資源。

賦權(quán)擴(kuò)能，打通宅基地盤活利用新路徑

規(guī)范開展閑置宅基地出租。通過梳理申請、交易流程，制定合同、附件示范文本，規(guī)范宅基地出租程序，積極打通閑置宅基地和農(nóng)房線上流轉(zhuǎn)渠道，通過江蘇省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，運(yùn)用“區(qū)塊鏈”技術(shù)完成全省首筆閑置農(nóng)房使用權(quán)線上流轉(zhuǎn)交易，頒發(fā)了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易鑒證書，實(shí)現(xiàn)交易規(guī)范化、閉環(huán)化。

賦予閑置宅基地盤活金融支持政策。積極對接地方金融機(jī)構(gòu)，推行農(nóng)民建房貸款，為農(nóng)房翻建提供金融信貸支持，推動農(nóng)民住房條件改善。制定《昆山市農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)（宅基地使用權(quán)）抵押貸款管理辦法（試行）》，探索發(fā)布農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)（宅基地使用權(quán)）和農(nóng)民住房（含宅基地）使用權(quán)抵押信貸產(chǎn)品，解決閑置宅基地盤活利用資金問題。

加強(qiáng)農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)項(xiàng)目指導(dǎo)。完成《關(guān)于促進(jìn)昆山市旅游民宿規(guī)范發(fā)展的實(shí)施細(xì)則（試行）》修訂工作，建立公安、住建、市場監(jiān)管多部門聯(lián)合驗(yàn)收機(jī)制，加快鄉(xiāng)村民宿備案登記，實(shí)現(xiàn)宅基地盤活利用項(xiàng)目的規(guī)范化管理。

精準(zhǔn)定位，形成一批盤活利用樣板

“個性盤活”改善生活品質(zhì)。以集體成立資產(chǎn)經(jīng)營公司為建房戶提供建房貸款擔(dān)保，支持經(jīng)濟(jì)困難農(nóng)戶開展農(nóng)房翻建，翻建完成后，在保留農(nóng)戶基本居住房間的基礎(chǔ)上，由資產(chǎn)經(jīng)營公司對閑置房間進(jìn)行出租，每月獲取房租償還貸款，目前“個性盤活”的農(nóng)戶平均每月可獲取房租收入4000元，待建房貸完全償還后，將成為農(nóng)戶一筆穩(wěn)定的財產(chǎn)收入。

“組團(tuán)盤活”助力農(nóng)民增收。構(gòu)建“合作社+農(nóng)戶+第三方”形式，組團(tuán)盤活利用閑置宅基地，提升資源競爭力。淀山湖永新村由村集體成立農(nóng)房專業(yè)合作社，8戶村民以房屋評估后折價的形式入股，由專業(yè)合作社統(tǒng)一招商引資，引入第三方發(fā)展民宿、餐飲等產(chǎn)業(yè)，通過合作社擔(dān)保，農(nóng)戶獲得了穩(wěn)定的租金收入，第三方也敢于開展長期投資建設(shè)。

“合作盤活”發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)。周莊祁浜村通過加強(qiáng)村企合作，由村集體與國有資本成立周莊鄉(xiāng)村旅游公司打造“年代秀”民宿項(xiàng)目，村集體向農(nóng)戶收儲了14幢閑置農(nóng)房，國有資本負(fù)責(zé)旅游運(yùn)營管理，所得利潤分別按相應(yīng)比例向村集體分紅，有效增加了集體經(jīng)濟(jì)收入。

“整體盤活”推動產(chǎn)業(yè)升級。淀山湖南榭麓自然村17戶農(nóng)戶統(tǒng)一通過協(xié)議置換定銷房，騰出12.5畝空閑集體建設(shè)用地，由淀山湖強(qiáng)村公司作為主體，依托“一村二樓宇”政策，通過協(xié)議流轉(zhuǎn)將土地改變成集體商業(yè)用地，新建15幢民宿及2幢配套用房，引入第三方運(yùn)營團(tuán)隊，共同打造精品民宿項(xiàng)目，2021年在新冠疫情的不利影響下仍實(shí)現(xiàn)營收700萬元，為淀山湖鄉(xiāng)村旅游提供了高品質(zhì)的配套支持。