商品房買賣合同糾紛問題及建議

楊雅莉 張竹青

保定市滿城區(qū)人民法院，河北 保定 072150

商品房買賣合同中，相對(duì)于開發(fā)商，買受人處于相對(duì)弱勢，出現(xiàn)糾紛多向法院起訴尋求救濟(jì)，這就導(dǎo)致實(shí)踐中商品房買賣合同糾紛案件增加，加之商品房市場的波動(dòng)性較大，商品房買賣合同中不誠信導(dǎo)致的假按揭、借名買房、違法預(yù)售等問題也呈迅速增長趨勢。

一、商品房買賣合同糾紛概述

（一）商品房買賣合同糾紛的含義和特點(diǎn)

商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的買賣合同。而商品房買賣合同糾紛是指因商品房買賣合同而引發(fā)的糾紛，其與房屋買賣合同糾紛不同，房屋買賣合同糾紛是合同糾紛下的子案由，其案由下又分為商品房預(yù)約合同糾紛、商品房預(yù)售合同糾紛、商品房銷售合同糾紛、商品房委托代理銷售合同糾紛、經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛，而這里講的商品房買賣合同糾紛是不包括農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的。近幾年，隨著城市建設(shè)進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目逐漸增多，商品房買賣引發(fā)的糾紛也大量出現(xiàn)，究其特點(diǎn)主要有：1．案件涉訴人數(shù)眾多，且多為群體性案件[1]；2．開發(fā)商多為被告，且多數(shù)由開發(fā)商違約引起；3．訴訟請(qǐng)求多樣化，既有要求解除合同，又有要求繼續(xù)履行，既有要求違約金，又有要求逾期利息等。

（二）商品房買賣合同糾紛現(xiàn)狀

商品房可以說是我國住房市場化改革的產(chǎn)物，隨著市場化改革的深入及我國引入商品房按揭制度，商品房買賣合同糾紛與之前相比也顯示出新的時(shí)代特征。特別是房價(jià)因素導(dǎo)致的糾紛更是此起彼伏，在房價(jià)上行的時(shí)候，開發(fā)商為了賺取更多的利潤，往往以各種理由終止或者解除與房屋買受人簽訂的房屋買賣合同，不惜承擔(dān)違約金；而在房價(jià)下行的時(shí)候，購房人因房屋差價(jià)往往要求補(bǔ)足差價(jià)、解除合同。這僅僅是房價(jià)因素，除此之外還有國家房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整、商品房銷售模式不同等多種因素影響，可見商品房買賣合同糾紛的易發(fā)性、復(fù)雜性、多樣性。

二、商品房買賣合同糾紛常見問題

近年來，我國商品房市場迅速發(fā)展，但在實(shí)際運(yùn)行中由于種種原因，使商品房買賣合同法律關(guān)系，在司法實(shí)踐中面臨許多困境。

（一）假按揭問題

所謂假按揭貸款就是指房地產(chǎn)開發(fā)商與并無真實(shí)購房意圖的房屋買受人相互勾結(jié)，打著購房交易的幌子套取銀行貸款的行為。除此之外，開發(fā)商建造的商品房不能如期竣工，或者提交的商品房不符合商品房買賣合同的規(guī)定，都會(huì)造成購房人不能履行按揭貸款，甚至在房屋建成交付使用之后，由于按揭貸款的期限都很長，在購房人使用過程中，商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差都會(huì)讓購房人不能按期還款。雖然在按揭制度中存在著開發(fā)商回購的問題，但是如果開發(fā)商破產(chǎn)或沒有資金，沒有能力償還銀行的貸款，就會(huì)造成銀行發(fā)放的資金不能收回，更可能造成銀行的資金缺口。假按揭通常采用的方式是：開發(fā)商虛構(gòu)多個(gè)購房人，以這些購房人的名義與自己簽訂虛假的房屋買賣合同，再以這些虛假的購房人向銀行申請(qǐng)貸款，從而套取銀行的資金。

（二）“借名買房”問題

為了規(guī)避房屋限購令、限貸令及其他貸款障礙，簡便手續(xù)、減少稅費(fèi)，享受特定購房優(yōu)惠，或者隱藏真實(shí)的財(cái)產(chǎn)信息等，現(xiàn)實(shí)中，出現(xiàn)了形式多樣的“借名買房”問題。但“借名買房”往往伴隨著很大的風(fēng)險(xiǎn)。如借他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房，因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)；購買普通房屋的，登記購房人反悔不承認(rèn)借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事，不承認(rèn)借名之事。第三人對(duì)登記購房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給實(shí)際出資人的行為提出異議；房產(chǎn)被名義購房人轉(zhuǎn)讓或者抵押或者被法院強(qiáng)制執(zhí)行等，這些風(fēng)險(xiǎn)在按揭制度中尤其明顯，其涉及到多方主體的利益，特別是如果因借名買房導(dǎo)致商品房買賣合同無效，其貸款合同、抵押合同也會(huì)因此受到影響，這就導(dǎo)致相關(guān)司法實(shí)務(wù)案件增多而且混亂，難以有效及時(shí)辨別并規(guī)制，因此完善借名買房的裁判規(guī)則顯得尤為重要。

（三）違法預(yù)售等問題

商品房預(yù)售制度，最先是從我國香港學(xué)習(xí)來的，后通過1994年發(fā)布的《城市房地產(chǎn)管理法》正式確定下來。在商品房按揭制度中，由于開發(fā)商需要資金等原因，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)中開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可的情況下，就與購房人簽訂預(yù)售合同，而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同解釋》）第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，未取得商品房許可證明的預(yù)售合同無效，這就導(dǎo)致出現(xiàn)一系列合同無效，購房人主張賠償損失的情況，或者雖起訴前取得預(yù)售許可證明而合同有效，但導(dǎo)致逾期交房或逾期辦證，購房人主張違約金的情況。

三、我國商品房買賣合同裁判規(guī)則及建議

針對(duì)商品房按揭的困境，實(shí)踐中探索出許多方法，本文在總結(jié)司法實(shí)踐中對(duì)商品房按揭制度，尤其是商品房買賣合同案件的裁判要旨及規(guī)則的基礎(chǔ)上，提出自己的一些建議，以期指導(dǎo)司法實(shí)踐。

（一）假按揭問題裁判規(guī)則

假按揭問題一般出現(xiàn)在開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難時(shí)，如后續(xù)開發(fā)商持續(xù)資金周轉(zhuǎn)困難，該問題就會(huì)暴露出來，從而引發(fā)開發(fā)商、銀行和購房者三方的糾紛。在司法實(shí)踐中，我們接觸到最多的就是關(guān)于假按揭合同的效力問題。通常，假按揭問題涉及到的合同主要有開發(fā)商與購房人簽訂的商品房買賣合同；購房人與銀行簽訂的金融借款合同；購買人向開發(fā)商提供抵押擔(dān)保的抵押合同；開發(fā)商與銀行簽訂的保證合同，本文主要研究假按揭而簽訂的商品房（預(yù)售）買賣合同的效力問題。

在假按揭中，因商品房（預(yù)售）買賣合同系虛構(gòu)的，是開發(fā)商為了騙取銀行的貸款，其購房人多是開發(fā)商的員工、公司員工的親屬、董監(jiān)高的親朋好友，更甚是毫不相關(guān)的人員，其雙方之間并無真實(shí)買賣房屋的意思表示，故在實(shí)踐中，法院多數(shù)會(huì)認(rèn)定為無效合同。但需要注意的是，如果開發(fā)商虛構(gòu)購房人，購房人對(duì)此并不知情，那么應(yīng)認(rèn)定合同未生效。除此之外，涉嫌貸款詐騙罪的應(yīng)依法追究其刑事責(zé)任。

（二）借名買房在審判實(shí)踐中的裁判規(guī)則

借名買房問題在現(xiàn)實(shí)中形式多種多樣，加之我國商品房限購及其他政策性原因，導(dǎo)致借名買房問題頻發(fā)，相關(guān)司法實(shí)務(wù)更是難以辨別和判斷，因此總結(jié)審判實(shí)踐的裁判規(guī)則并進(jìn)行完善顯得尤為重要。

1．借名合同的效力問題

（1）在不規(guī)避法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或國家、地方政府限購政策，亦不違背公序良俗的情形下，應(yīng)認(rèn)定借名合同有效。依據(jù)《民法典》第五條“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則，按照自己的意思設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系”、第一百六十一條“民事主體可以通過代理人實(shí)施民事法律行為”規(guī)定。我國《民法典》遵循意思自治原則，民事主體可以委托他人實(shí)施民事法律行為，借名買房就是借名人委托出名人為其購買房屋的情形，該合同在不規(guī)避法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或國家、地方政府限購政策，亦不違背公序良俗的情形下，對(duì)雙方具有約束力，應(yīng)認(rèn)定為有效合同，借名人也就是實(shí)際出資人，可依據(jù)合同約定，要求出名人也就是房屋登記人將房屋過戶到自己名下。對(duì)于由于其他原因沒有將房屋過戶到借名人名下的情形，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》（以下簡稱《民法典物權(quán)編解釋（一）》）第二條之規(guī)定，當(dāng)物權(quán)登記與實(shí)際權(quán)利狀況不符時(shí)，以實(shí)際權(quán)利狀況為依據(jù)認(rèn)定事實(shí)，即在借名人為實(shí)際出資人且實(shí)際占有和使用的情形下，應(yīng)認(rèn)定借名人為實(shí)際權(quán)利人。

以案例一進(jìn)行分析：[（2021）最高法民申3543號(hào)]陳某平、羅某奇再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書。案例一裁判要旨：對(duì)于二審判決適用法律是否錯(cuò)誤的問題。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記產(chǎn)生的公示公信效力，亦僅是一種推定效力，登記行為本身不產(chǎn)生物權(quán)，當(dāng)事人有證據(jù)證明其為真正權(quán)利人時(shí)可以推翻不動(dòng)產(chǎn)登記的推定，維護(hù)事實(shí)上的真實(shí)。具體到本案，羅某奇與陶某君之間存在借名購房關(guān)系，羅某奇也提供證據(jù)證明其系案涉房屋實(shí)際出資人及占有人，案涉房屋因尚未還清銀行貸款未及時(shí)變更產(chǎn)權(quán)登記。且羅某奇通過借名買房，將真實(shí)物權(quán)登記于陶某君名下，并非為了規(guī)避法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或國家、地方政府限購政策，亦不違背公序良俗，符合《民法典物權(quán)編解釋（一）》第二條之規(guī)定。故二審判決據(jù)此認(rèn)定羅某奇為案涉房屋實(shí)際權(quán)利人，享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，適用法律并無不當(dāng)。

（2）規(guī)避法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定、違背公序良俗的情況下，應(yīng)認(rèn)定借名買房合同無效。依據(jù)《民法典》第一百五十三條“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效”的規(guī)定，借名買房協(xié)議如違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，違背公序良俗的情況下，應(yīng)認(rèn)定借名買房合同無效。

對(duì)于借名買房合同無效后的處理問題，合同無效即自始無效，如借名人將購房款支付給了出名人，那么，出名人應(yīng)返還，同時(shí)根據(jù)雙方違反法律、法規(guī)或者公序良俗的過錯(cuò)程度按比例分擔(dān)損失。

（3）規(guī)避國家、地方政府限購政策的借名買房合同效力問題。對(duì)于規(guī)避國家、地方政府限購政策的借名買房合同效力問題，因限購政策不屬于法律和行政法規(guī)，因此，此種情形下借名買房效力問題存在爭議。從實(shí)踐中裁判規(guī)則看，一般情況下，因借名買房合同目的在于規(guī)避限購政策，損害了社會(huì)公共利益，應(yīng)認(rèn)定合同無效。

以案例二進(jìn)行分析：[（2020）最高法民再328號(hào)]遼寧Z設(shè)備有限公司、徐某欣再審民事判決書。案例二裁判要旨：司法對(duì)于規(guī)避國務(wù)院、北京的限購政策，通過投機(jī)性購房獲取不當(dāng)利益行為，如不加限制而任其泛濫，就無異于縱容不合理住房需求及投機(jī)性購房的快速增長，鼓勵(lì)當(dāng)事人通過規(guī)避國家政策紅線獲取不正當(dāng)利益，這不但與司法維護(hù)社會(huì)誠信和公平正義的職責(zé)不符，而且勢必導(dǎo)致國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的落空，也阻礙國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策落實(shí)，影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，進(jìn)而損害社會(huì)公共利益和社會(huì)秩序。故對(duì)于徐某欣與曾某外為規(guī)避國家限購政策，簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

而對(duì)于為了生活需求，且未破壞房地產(chǎn)市場秩序的行為，筆者認(rèn)為應(yīng)認(rèn)定合同有效。理由如下：一是從購買房屋的目的看，借名人只是為了生活需要，為了居住權(quán)利的實(shí)現(xiàn)而借名買房，其目的并非投機(jī)性購房或者炒房，并未破壞購房市場的經(jīng)濟(jì)秩序，也未違背限購政策的目的；二是出名人因出名買房也失去了購房資格，無法再次買房，也不存在借用多人名義購買多套的情形，并未損害社會(huì)公共利益。

（4）借名購買福利性住房或經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的合同效力問題。對(duì)于該種情形有兩種觀點(diǎn)：一種認(rèn)為，借名人惡意規(guī)避國家或地方政策的行為，屬于以合法形式掩蓋非法目的，應(yīng)認(rèn)定合同無效；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《民法典》只是規(guī)定了違反法律、行政法規(guī)的和違背公序良俗的行為無效，購買福利性住房或者經(jīng)濟(jì)適用房并不違反法律、行政法規(guī)，故應(yīng)認(rèn)定合同有效。筆者認(rèn)為，福利性住房或者經(jīng)濟(jì)適用房的目的在于保障人民的基本住房需求，如果認(rèn)定合同有效，就會(huì)侵占了符合條件的人群的利益，違背了政府推出福利性住房或者經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的初衷，因此應(yīng)認(rèn)定合同無效。

2．借名買房能否排除執(zhí)行問題

對(duì)于借名買房能否排除執(zhí)行問題，要區(qū)分情況對(duì)待。對(duì)于借名合同有效的情況，借名人可以要求出名人將房屋過戶到其名下，或通過執(zhí)行異議之訴認(rèn)定其為實(shí)際所有權(quán)人，從而排除執(zhí)行；對(duì)于借名合同無效的情形，因合同無效，回歸到合同成立前的狀態(tài)，借名人不取得涉案房屋的所有權(quán)，因此不能排除執(zhí)行。但如借名人是購買的違背國家限購政策的住房，在判決前借名人取得購房資格從而消除了合同無效的事由，也就從根本上改變了房屋的權(quán)屬關(guān)系，此種情況下，借名人可以排除執(zhí)行。例如前面講到的[（2020）最高法民再328號(hào)]遼寧Z設(shè)備有限公司、徐某欣再審民事案件中，法院裁判要旨為：借名人與出名人因規(guī)避國家限購政策致使違背公序良俗而無效的，不能排除對(duì)房屋的執(zhí)行。對(duì)于不存在無效事由的情況下，借名人可以要求出名人將房屋過戶至其名下，但該權(quán)利僅是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不具有對(duì)世效力、排他效力。除此之外，借名買房合同無效但其后因限購政策障礙消除補(bǔ)正了合同效力，并通過執(zhí)行而完成了不動(dòng)產(chǎn)登記，成為該房屋所有權(quán)人。此系在法院再審后出現(xiàn)的新事實(shí)，已從根本上改變了房屋的權(quán)屬關(guān)系，申請(qǐng)執(zhí)行人在對(duì)出名人的執(zhí)行程序中主張繼續(xù)執(zhí)行已經(jīng)屬于借名人的房屋，缺乏理據(jù)，不應(yīng)支持。

（三）違法預(yù)售等問題的裁判規(guī)則

1．未取得預(yù)售許可致使合同無效的裁判規(guī)則

根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”之規(guī)定，商品房未取得預(yù)售許可與購房人簽訂的商品房預(yù)售合同無效。在實(shí)踐中，我們遇到最多的就是未取得預(yù)售證而導(dǎo)致合同無效的情形，特別是當(dāng)房地產(chǎn)低迷、房價(jià)下降時(shí)，購買人就會(huì)依據(jù)該條規(guī)定主張預(yù)售合同無效，要求開發(fā)商返還購房款并要求其承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第九條之規(guī)定，購房人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，由此可見，違法預(yù)售的情形適用懲罰性賠償，但懲罰性賠償在實(shí)踐中如何把握和適用呢？提供虛假預(yù)售許可證的情形在實(shí)踐中不難判斷，但對(duì)于故意隱瞞沒有取得預(yù)售許可的情形該如何判斷？什么樣的情況算是故意隱瞞，例如開發(fā)商在售樓部張貼了預(yù)售許可證，但并不包括涉案房屋，購房人在購買時(shí)未注意，開發(fā)商也沒有說，此種情形是否算作故意隱瞞？筆者認(rèn)為，該種情形應(yīng)構(gòu)成故意隱瞞，開發(fā)商在明知未取得預(yù)售許可的情形下依然簽訂商品房預(yù)售買賣合同，存在故意隱瞞的行為，但由于購房人自身也未盡到注意義務(wù)，對(duì)于損失部分應(yīng)根據(jù)雙方過錯(cuò)程度按比例分擔(dān)。

2．認(rèn)購書等預(yù)約合同的裁判規(guī)則

在商品房買賣的實(shí)踐中，購房人在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同之前，一般會(huì)簽訂認(rèn)購書、訂購書等預(yù)約合同，該合同不同于商品房買賣合同更不同于商品房預(yù)售合同。關(guān)于預(yù)售合同與預(yù)約合同如何區(qū)分，預(yù)售合同屬于本約，而預(yù)約合同是為將來制定本約合同包括商品房預(yù)售合同進(jìn)行的承諾。根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第五條，當(dāng)預(yù)約合同滿足一定條件時(shí)可以認(rèn)定為商品房買賣合同。

違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第四條，應(yīng)適用定金罰則。但實(shí)踐中我們經(jīng)常遇到的是預(yù)約合同中未約定定金，而是約定預(yù)付款或誠意金，那么違反預(yù)付款或誠意金適用定金罰則嗎？其實(shí)誠意金或預(yù)付款與定金是完全不同的兩個(gè)概念。從本質(zhì)上講，定金是一種擔(dān)保行為，相當(dāng)于保證金，根據(jù)《民法典》第五百八十七條“債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”，而誠意金，是指雙方達(dá)成購房意向，并不是法律用語，相當(dāng)于預(yù)付款，也就是為了購買房屋交付了一定的預(yù)付款，但并不是保證金，所以不適用定金罰則。

同時(shí)，實(shí)踐中還有一點(diǎn)需要注意，未取得商品房預(yù)售許可是否導(dǎo)致預(yù)約合同無效，前面我們講到，預(yù)約合同不同于預(yù)售合同，其只是購房的一種承諾，獨(dú)立于預(yù)售合同，因此預(yù)約合同中商品房未取得預(yù)售許可證不影響預(yù)約合同的效力。

（四）逾期辦證或交房的違約責(zé)任裁判規(guī)則

對(duì)于雖起訴前取得預(yù)售可證明而合同有效，但導(dǎo)致逾期交房或逾期辦證的情形，可根據(jù)下列規(guī)定主張違約責(zé)任。

關(guān)于開發(fā)商逾期辦證問題，《商品房買賣合同解釋》第十四條規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：1．商品房買賣合同約定的辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限；2．商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3．商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

關(guān)于開發(fā)商逾期交房問題，《商品房買賣合同解釋》第十三條規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。[2]

如果開發(fā)商不僅逾期交房，而且逾期辦理權(quán)屬登記的，購買人可以依據(jù)合同約定同時(shí)主張逾期交房違約金以及逾期辦證違約金。