雄安高質(zhì)量建設(shè)實(shí)驗(yàn)區(qū)（生活）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

獲獎(jiǎng)單位：北京國(guó)際工程咨詢有限公司

獎(jiǎng)次：2020年度全國(guó)優(yōu)秀工程咨詢成果獎(jiǎng)三等獎(jiǎng)

主要完成人：賀源源 陳小玉 李曉敏 王卓 劉燦

一、項(xiàng)目概況

2019年是雄安新區(qū)總體規(guī)劃落地實(shí)施開局之年。在雄安新區(qū)安置房大規(guī)模實(shí)施建設(shè)前，亟需啟動(dòng)一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)建設(shè)模式、工作路徑、規(guī)劃設(shè)計(jì)落地、建筑材料選用、建造工藝工法、后期運(yùn)營(yíng)、資金平衡等方面進(jìn)行研究、創(chuàng)新、摸索，為雄安新區(qū)2020年即將啟動(dòng)的大規(guī)模安置房高質(zhì)量建設(shè)積累經(jīng)驗(yàn)。

北京國(guó)際工程咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司）于2019年6月下旬接到《雄安高質(zhì)量建設(shè)實(shí)驗(yàn)區(qū)（生活）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《可研報(bào)告》）編制任務(wù)，距離預(yù)定完成時(shí)間僅有兩個(gè)月。公司接到任務(wù)后，立即組織骨干力量，組成了以公司總經(jīng)濟(jì)師為技術(shù)指導(dǎo)、項(xiàng)目三部牽頭、多業(yè)務(wù)板塊協(xié)同的項(xiàng)目組?！犊裳袌?bào)告》于2019年10月底順利通過(guò)專家評(píng)審、業(yè)主單位及上級(jí)股東單位決議，圓滿完成編制任務(wù)。

雄安高質(zhì)量建設(shè)實(shí)驗(yàn)區(qū)（生活）項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)于雄安承接北京非首都功能疏解的特定人群，著力推進(jìn)人口、產(chǎn)業(yè)、居住、服務(wù)均衡發(fā)展，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)雄安新區(qū)，創(chuàng)造“雄安質(zhì)量”、打造雄安高質(zhì)量發(fā)展樣板、建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系的新引擎具有重要意義。

本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于雄安新區(qū)容東片區(qū)。項(xiàng)目用地面積6600平方米，總建筑面積7995平方米，總投資9045萬(wàn)元，由2棟多層住宅、1棟綜合展示樓、1個(gè)下沉廣場(chǎng)、1個(gè)下沉庭院和4個(gè)城市界面組成，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)多層住宅、生活展示館、社區(qū)商業(yè)等。

本項(xiàng)目所有戶型包括精裝、軟裝、毛坯三種樣板間展示，對(duì)雄安人民未來(lái)的美好生活場(chǎng)景進(jìn)行展示，為新區(qū)未來(lái)發(fā)展提供示范樣板，為社會(huì)公眾提供可體驗(yàn)、可展示的功能體驗(yàn)區(qū)。在充分考慮體現(xiàn)項(xiàng)目公益性的條件及雄安新區(qū)作為北京非首都功能疏解集中承載地，探索住房租賃管理新模式的背景下，本項(xiàng)目住宅展示期結(jié)束后定位為公共租賃住房進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，主要承接北京非首都功能疏解的轉(zhuǎn)移人口。

在雄安尚未出臺(tái)住房政策的情況下，項(xiàng)目組多方走訪調(diào)研，梳理形成了項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)思路，為項(xiàng)目高質(zhì)量建設(shè)和運(yùn)營(yíng)提供了技術(shù)支撐。

二、咨詢服務(wù)過(guò)程和主要內(nèi)容

本項(xiàng)目咨詢服務(wù)主要分為三個(gè)階段：報(bào)告編制準(zhǔn)備階段、報(bào)告編制與內(nèi)審階段、評(píng)估與決策階段。

（一）報(bào)告編制準(zhǔn)備階段

本階段主要包括組建項(xiàng)目組、制定工作計(jì)劃、調(diào)研收集資料等。首先是項(xiàng)目組分析了報(bào)告編制的重點(diǎn)、難點(diǎn)，研究編制項(xiàng)目大綱，制定工作計(jì)劃，明確項(xiàng)目組人員分工，有條不紊地展開工作；其次是聘請(qǐng)專家，查閱案例，收集北京、雄安新區(qū)政策資料；再次是走訪調(diào)研北京公共租賃住房項(xiàng)目、雄安新區(qū)管委會(huì)以及待征遷的人民群眾等等。該階段為《可研報(bào)告》編制奠定了良好的工作基礎(chǔ)。

（二）報(bào)告編制與內(nèi)審階段

此階段主要包括《可研報(bào)告》編制，項(xiàng)目組內(nèi)部研討，公司三級(jí)審核等。主要開展工作為：項(xiàng)目組內(nèi)部成員對(duì)《可研報(bào)告》中的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、規(guī)模論證、技術(shù)方案、財(cái)務(wù)測(cè)算等內(nèi)容多次研討，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入細(xì)致的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，重點(diǎn)分析財(cái)務(wù)效益和經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，做多方案比較，提出結(jié)論性建議，最終經(jīng)過(guò)公司內(nèi)部審核與修改，確定本項(xiàng)目投資的可行性。

（三）評(píng)估與決策階段

本階段工作主要包括通過(guò)專家評(píng)審、業(yè)主單位及上級(jí)單位董事會(huì)決議。項(xiàng)目組通過(guò)與專家多次溝通，吸納專家意見，修改完善報(bào)告，向業(yè)主單位及上級(jí)股東單位多次匯報(bào)、修改，形成最終的《可研報(bào)告》，為本項(xiàng)目投資決策提供最后的決策依據(jù)。

三、項(xiàng)目特點(diǎn)

（一）項(xiàng)目重點(diǎn)難點(diǎn)

本項(xiàng)目重點(diǎn)難點(diǎn)工作主要包括以下幾方面：

1.本項(xiàng)目為期1年展示期結(jié)束后，進(jìn)入公共租賃住房與配套商業(yè)運(yùn)營(yíng)階段。針對(duì)公共租賃住房、商業(yè)租金定價(jià)體系和股權(quán)轉(zhuǎn)讓評(píng)估體系，采用了定性與定量相結(jié)合的方法，測(cè)算出本項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)價(jià)值。定性方法是項(xiàng)目組通過(guò)走訪北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、新區(qū)管委會(huì)相關(guān)部門，查找新區(qū)資料，利用租賃者意圖調(diào)查法、經(jīng)驗(yàn)判斷法預(yù)測(cè)新區(qū)人口增長(zhǎng)速度、住宅供給量和租金的增長(zhǎng)幅度；定量分析方法主要是通過(guò)分析北京、天津、雄安目前的公共租賃住房和市場(chǎng)租房?jī)r(jià)格對(duì)比以及公共租賃住房?jī)r(jià)格調(diào)整機(jī)制為本項(xiàng)目公共租賃住房定價(jià)及調(diào)整機(jī)制提供支撐，本項(xiàng)目在租金定價(jià)過(guò)程中采用了移動(dòng)平均法、房?jī)r(jià)租金對(duì)比法等。

2.在項(xiàng)目建設(shè)方案編制過(guò)程中，項(xiàng)目組通過(guò)考察北京城市副中心公共租賃住房建設(shè)，借鑒和汲取了北京城市副中心公共租賃住房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)和成效。本項(xiàng)目作為雄安新區(qū)人民生活試點(diǎn)項(xiàng)目，體量雖小，但建造過(guò)程中采用了多項(xiàng)新工藝、新技術(shù)、新材料。例如：兩棟住宅樓采用了裝配式建筑，裝配式一體化裝修的先進(jìn)施工技術(shù)；整個(gè)項(xiàng)目自設(shè)計(jì)開始，一直到施工和竣工驗(yàn)收，全專業(yè)、全方位采用BIM技術(shù)；通過(guò)調(diào)節(jié)蓄水設(shè)施等，滿足雄安新區(qū)海綿城市的建設(shè)。本項(xiàng)目的建設(shè)方案，從總體布局、項(xiàng)目總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、規(guī)劃方案、建造標(biāo)準(zhǔn)、景觀系統(tǒng)、道路系統(tǒng)、建筑單體設(shè)計(jì)、無(wú)障礙設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、暖通空調(diào)設(shè)計(jì)、給排水設(shè)計(jì)、電氣設(shè)計(jì)、高新技術(shù)應(yīng)用等方面的設(shè)計(jì)具有前瞻性和先進(jìn)性，是“綠色雄安”“智慧雄安”“創(chuàng)新雄安”的具體體現(xiàn)。

3.在持有期滿后，咨詢工程師處理資產(chǎn)方式為采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式退出，進(jìn)行了合理的稅務(wù)籌劃。因目前國(guó)家尚未出臺(tái)政策規(guī)定土地使用權(quán)到期后具體處置方式，本項(xiàng)目采用的收益有限期與無(wú)限期相結(jié)合的估值模型，為項(xiàng)目整個(gè)生命周期的收益預(yù)測(cè)提供了理論依據(jù)。

（二）工作主要?jiǎng)?chuàng)新和突出特點(diǎn)

1.論證完整性

項(xiàng)目組對(duì)雄安高質(zhì)量建設(shè)實(shí)驗(yàn)區(qū)（生活）項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各方面進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)本項(xiàng)目的建筑技術(shù)先進(jìn)性和適應(yīng)性、BIM技術(shù)的應(yīng)用、財(cái)務(wù)效益以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行分析、系統(tǒng)論證和綜合評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目決策和順利實(shí)施提供依據(jù)。

2.項(xiàng)目復(fù)雜性

本項(xiàng)目是雄安新區(qū)設(shè)立后首個(gè)為雄安高質(zhì)量建設(shè)發(fā)展提供生活示范和建設(shè)樣板的項(xiàng)目，同時(shí)兼具探索后期公共租賃住房路徑和商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的功能，屬于雄安新區(qū)探索階段的示范性項(xiàng)目，在項(xiàng)目定位、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、公共租賃住房定價(jià)體系、市場(chǎng)分析、商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式等方面均無(wú)參照案例。同時(shí)，項(xiàng)目的開展處在雄安新區(qū)成立初期，項(xiàng)目的審批決策及論證環(huán)節(jié)、各項(xiàng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)均未形成體系化制度文件。咨詢過(guò)程只能依靠咨詢工程師及專家團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)及能力，通過(guò)實(shí)地考察調(diào)研等方式、挖掘研究新區(qū)的成長(zhǎng)規(guī)律，分解分析本項(xiàng)目的各業(yè)態(tài)需求，最終確定建設(shè)規(guī)模、各業(yè)態(tài)的價(jià)格體系等關(guān)鍵要點(diǎn)，為雄安新區(qū)項(xiàng)目審批、決策、項(xiàng)目管理流程等進(jìn)行探索和制度建設(shè)。

3.分析論證嚴(yán)謹(jǐn)性

在深入研究《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)總體規(guī)劃（2018-2035年）》等上位規(guī)劃，梳理理解北京市及雄安新區(qū)疏解承接政策、社會(huì)環(huán)境、機(jī)制體制、住房政策等背景下，項(xiàng)目組進(jìn)行了充分調(diào)研和座談，展開了大量論證，并結(jié)合各領(lǐng)域?qū)＜乙庖?，采用以?duì)比分析為主，同時(shí)輔以將項(xiàng)目實(shí)際和預(yù)測(cè)相結(jié)合、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合的方式，預(yù)測(cè)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況，論證過(guò)程十分嚴(yán)謹(jǐn)。

4.方法先進(jìn)性

項(xiàng)目組根據(jù)雄安新區(qū)住房相關(guān)政策及本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，采用橫向?qū)Ρ确?、專家評(píng)價(jià)法、趨勢(shì)分析法、SWOT分析等方法在雄安新區(qū)房產(chǎn)交易尚在臨時(shí)凍結(jié)背景下，合理預(yù)測(cè)雄安新區(qū)人口數(shù)量、住宅商業(yè)面積變化以及局部的供需關(guān)系，分析本項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，合理選擇商業(yè)模式，為公共租賃住房及商業(yè)后期運(yùn)營(yíng)定價(jià)提供理論支撐；采用有無(wú)對(duì)比法、前后對(duì)比法分析、收益法等方法測(cè)算本項(xiàng)目的費(fèi)用及效益，為項(xiàng)目正確決策提供支撐；成功度評(píng)價(jià)法、文獻(xiàn)資料法、邏輯框架法等方法運(yùn)用貫穿整個(gè)項(xiàng)目的可行性研究，對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)、規(guī)模、方案、投資、效益、社會(huì)影響、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)等方面進(jìn)行全面系統(tǒng)評(píng)價(jià)。同時(shí)，定性分析和定量分析有效結(jié)合，項(xiàng)目組提出雄安新區(qū)公共租賃住房?jī)r(jià)格調(diào)整機(jī)制，為本項(xiàng)目公共租賃住房定價(jià)及調(diào)整提供理論支撐。

四、工作效果

（一）社會(huì)效益

作為雄安新區(qū)安置房先行先試示范項(xiàng)目，本項(xiàng)目工作效果主要體現(xiàn)在：

一是充分落實(shí)新區(qū)規(guī)劃建設(shè)理念，面向市民展示新區(qū)基因街坊、街區(qū)風(fēng)貌、人居環(huán)境、城市街道家具、海綿城市等實(shí)際建成效果。

二是圍繞一張藍(lán)圖干到底，確保各類參建企業(yè)能夠領(lǐng)會(huì)新區(qū)規(guī)劃建設(shè)要求，組織規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理等新區(qū)參建人員開展系列培訓(xùn)、學(xué)習(xí)工作。

三是展現(xiàn)“雄安質(zhì)量”，在新區(qū)大規(guī)模建設(shè)階段的實(shí)現(xiàn)方式，鼓勵(lì)相關(guān)企業(yè)進(jìn)行建設(shè)施工工法技術(shù)的創(chuàng)新研究。

四是充分展示新區(qū)規(guī)劃成果，通過(guò)模型、展板、多媒體、虛擬現(xiàn)實(shí)等多種手段，展示新技術(shù)、新材料、新工藝。

五是全面記錄新區(qū)成長(zhǎng)歷程，保存、保護(hù)雄安新區(qū)從前期謀劃、設(shè)立、規(guī)劃編制到項(xiàng)目建設(shè)等的全過(guò)程資料。

六是本項(xiàng)目按照中西合璧、以中為主、古今交融原則，根據(jù)白洋淀文化特色確定建筑風(fēng)格，充分利用古樹、蘆葦?shù)仍匦纬晌幕洃淈c(diǎn)，通過(guò)城市設(shè)計(jì)塑造獨(dú)具雄安本地特色的片區(qū)建筑風(fēng)貌，為未來(lái)新區(qū)打造新時(shí)代中國(guó)特色建筑風(fēng)貌打下基礎(chǔ)，為容東、容西、雄東等安置房項(xiàng)目提供參考。

除此之外，經(jīng)綠色建筑評(píng)價(jià)計(jì)算，本項(xiàng)目滿足綠建二星標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)能減排效果顯著，綠色環(huán)保；項(xiàng)目與周邊環(huán)境融為一體，為后期新區(qū)項(xiàng)目建設(shè)樹立了良好的示范。

（二）經(jīng)濟(jì)效益

本項(xiàng)目在整個(gè)生命周期內(nèi)，通過(guò)定量分析項(xiàng)目投資、運(yùn)營(yíng)成本、收益、股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)估值，測(cè)算出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益滿足業(yè)主單位的基準(zhǔn)收益，確保了業(yè)主單位保本微利的要求。