老舊小區(qū)改造可行性策略研究
——以岳陽市農(nóng)業(yè)局小區(qū)為例

王仁亮 王澤龍

（湖南理工學(xué)院美術(shù)與設(shè)計(jì)學(xué)院，湖南 岳陽 414006）

1 舊房改造中的原則

隨著國(guó)家政策的推陳出新，各城市老舊小區(qū)改造成為人們當(dāng)前關(guān)注的熱點(diǎn)話題。舊城改造應(yīng)在政策支持的背景下，充分考量城市的整體經(jīng)濟(jì)效益，如項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)支額、新舊建筑物的空間協(xié)調(diào)、待改造的工程級(jí)別等。

1.1 破損情況鑒定

舊房改造前，應(yīng)合理利用建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和檢測(cè)手段，以外觀評(píng)測(cè)、建筑物級(jí)別等綜合信息評(píng)判房屋是否需要進(jìn)行整改。對(duì)于受損程度偏高，但尚未達(dá)到改造標(biāo)準(zhǔn)的房屋不應(yīng)進(jìn)行改造[1-2]。對(duì)年代久遠(yuǎn)或有象征意義的古建筑應(yīng)列入保護(hù)區(qū)域，并進(jìn)行二次修復(fù)。

1.2 建筑固定

實(shí)施改造前對(duì)需要改造的房屋優(yōu)先進(jìn)行排查，標(biāo)記破損嚴(yán)重部位，及時(shí)進(jìn)行加固，通過對(duì)房屋實(shí)施加固整改，消除安全隱患，延長(zhǎng)使用年限。房屋加固的主要方法包括加固舊房承重系統(tǒng)和增大建筑物結(jié)構(gòu)件受力面積兩種。

1.3 可持續(xù)發(fā)展

舊房改造過程中應(yīng)注意對(duì)建筑群區(qū)域的合理劃分、建筑外立面以及小區(qū)整體形象提升，通過涂料翻新或重鋪干粘石的方式對(duì)建筑外立面進(jìn)行改造，

并保證盡量使用綠色環(huán)保材料以及新型材料，使改造活動(dòng)遵循可持續(xù)發(fā)展的原則。

1.4 整改的必要性

舊房改造活動(dòng)緊扣民生[3]。穩(wěn)步實(shí)施舊房改造項(xiàng)目，既能有效執(zhí)行“惠民”，又能為部分居民的基礎(chǔ)住房提供保障。隨著舊房改造政策的不斷推行，改造技術(shù)不斷發(fā)展，我國(guó)對(duì)基礎(chǔ)建筑設(shè)施改造積累了深厚的經(jīng)驗(yàn)。舊房改造過程中應(yīng)充分保障社會(huì)和諧與穩(wěn)定，將社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展相結(jié)合，確保舊城改造工程全面深化[4]。

2 岳陽市農(nóng)業(yè)局小區(qū)現(xiàn)狀分析

岳陽市農(nóng)業(yè)局家屬小區(qū)位于岳陽市洞庭大道以東，青年東路南，隸屬于岳陽樓橋辦事處白楊坡社區(qū)管轄。片區(qū)內(nèi)共有3棟商住樓，總戶數(shù)54戶，總居住人口200人，總建筑面積6 290 m2，小區(qū)占地面積為3 300 m2。小區(qū)始建于1997年，分二期建設(shè)，1999年整體竣工入住。小區(qū)目前未組織業(yè)主委員會(huì)，且暫無物業(yè)管理。

2.1 改造前小區(qū)建筑現(xiàn)狀

小區(qū)建筑類型為6棟6層建筑及1棟低層建筑，建筑立面主要以外墻粉刷和干粘石立面為主。因建成時(shí)間早，建筑外立面存在侵蝕現(xiàn)象、瓷磚脫落且部分房屋外墻墻體出現(xiàn)裂縫、脫皮情況。小區(qū)內(nèi)大部分公共區(qū)域和樓道存在光線昏暗、強(qiáng)弱電箱老化等問題，需要對(duì)該小區(qū)的部分建筑實(shí)施改造。

2.2 改造前小區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀

除樓體表觀缺陷外，樓體內(nèi)部以及小區(qū)環(huán)境存在較多問題，如綠化不達(dá)標(biāo)、未劃停車位、亂停亂放、道路擁堵等。樓梯內(nèi)未安裝電梯對(duì)老年人及行動(dòng)不便人群的外出活動(dòng)影響較大。

小區(qū)內(nèi)道路為進(jìn)行路面提質(zhì)改造，整體狀況一般，破損部位較少，部分邊緣區(qū)域出現(xiàn)混凝土路面破裂、脫空、麻面等損害。此類問題在整改時(shí)應(yīng)著重注意。農(nóng)業(yè)局小區(qū)改造內(nèi)容清單如表1所示。

表1 農(nóng)業(yè)局小區(qū)改造內(nèi)容清單

3 岳陽市農(nóng)業(yè)局小區(qū)改造具體方案

3.1 功能區(qū)域整改

（1）建筑現(xiàn)狀改善。

針對(duì)外墻涂料脫落，應(yīng)將舊墻皮刮掉重新粉刷翻新；對(duì)于外表面為干粘石的外墻皮脫落，應(yīng)將剩余部分刮掉并粘補(bǔ)類似石料或人工的環(huán)保型材料；對(duì)于房屋頂部與外墻皮大面積脫落情況，應(yīng)將原有舊瓦片清除后，在房頂架立預(yù)制弧形鋼管，形成弧形蓋頂，使用透明防水的鋁朔板作為弧形表面，房頂各接縫處作防水處理，保證房頂不積水、不滲水；清除路障和道路堵塞物，疏通消防通道，拆除私搭亂建。

（2）供水排水問題改善。

對(duì)小區(qū)進(jìn)行“一戶一表”的安裝整改，聯(lián)系相關(guān)部門進(jìn)行供水管道改造，確保各戶水表完好。為達(dá)到室外消火栓配備標(biāo)準(zhǔn)，選擇合適地點(diǎn)進(jìn)行消火栓安裝。對(duì)雨水和污水管道進(jìn)行分流改造，對(duì)堵塞管道進(jìn)行疏通，對(duì)堵塞的化糞池進(jìn)行擴(kuò)容，對(duì)損壞的管道和化糞池進(jìn)行修補(bǔ)并定期清理。

（3）電路線路、照明問題改善。

將室外凌亂的架空線作統(tǒng)一處理，對(duì)纏繞的強(qiáng)弱電路進(jìn)行區(qū)分，集中更換存在安全隱患的老化電表箱和電線桿。標(biāo)記樓道內(nèi)各種線路并進(jìn)行捆扎整理。在小區(qū)內(nèi)根據(jù)實(shí)際情況選取合適距離增加照明設(shè)施，及時(shí)更新老化的照明設(shè)施。

（4）道路問題改善。

對(duì)路面狀況良好的混凝土路段，加鋪4 cm厚AC-13C細(xì)粒式瀝青混凝土面層；對(duì)路面破損嚴(yán)重的路段，破除原有路面結(jié)構(gòu)層后，加鋪15 cm厚C25砼基層，在此基礎(chǔ)上新鋪4 cm厚AC-13C細(xì)粒式瀝青混凝土；對(duì)瀝青面層老化開裂嚴(yán)重路段，銑刨原有瀝青面層4 cm后，加鋪4 cm+5 cm厚瀝青面層。

（5）停車位問題改善.

小區(qū)面積有限，住戶多，隨著私家車數(shù)量不斷增加，停車難的問題長(zhǎng)時(shí)間得不到有效解決。在改造時(shí)，需要清除小區(qū)內(nèi)的堵塞物品，將各棟一樓防潮層向下改造為地下停車庫。對(duì)種植農(nóng)作物的空間進(jìn)行清除，根據(jù)小區(qū)內(nèi)車輛數(shù)的實(shí)際情況重新進(jìn)行停車位劃分。

（6）垃圾問題改善。

小區(qū)的公共區(qū)域缺少垃圾分類處理功能，存在室外垃圾隨意堆放情況，嚴(yán)重影響小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和小區(qū)整體面貌。改造后可以將小區(qū)已有垃圾桶統(tǒng)一更新?lián)Q代、統(tǒng)一風(fēng)格，在公共區(qū)域設(shè)立分類垃圾桶。

3.2 整改材料的選擇

舊房整改過程中，材料選擇至關(guān)重要。選材方面應(yīng)考慮材質(zhì)是否合適、是否滿足綠色環(huán)保、是否易于群眾接受等問題。農(nóng)業(yè)局小區(qū)供水管、排水管存在破爛腐化問題，應(yīng)選用耐高溫、耐高壓、強(qiáng)度高、安全系數(shù)較高、內(nèi)外表面光滑、不易腐蝕的PPR聚丙烯管。

（1）電路線路方面：選用抗老化、不易腐蝕、安全指數(shù)高的天然橡膠外包膠皮，不同線路可以用同一材質(zhì)不同顏色進(jìn)行捆綁作出明顯區(qū)分。

（2）停車位方面：為解決停車難問題，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況使用顏色為檸檬黃防水耐磨的丙烯材料對(duì)車位進(jìn)行重新劃分。

（3）園林綠化方面：利用方板磚和水泥對(duì)破損樹池進(jìn)行二次修復(fù)，修剪多余樹枝、摘除干枯樹藤，選取四季常青的松樹重新種植，達(dá)到美觀和環(huán)保的作用。

（4）垃圾問題方面：在小區(qū)公共區(qū)域設(shè)置垃圾分類集中投放點(diǎn)，根據(jù)垃圾不同設(shè)置不同顏色的硬塑回收箱，方便小區(qū)居民投扔及管理人員的清理。

3.3 探索創(chuàng)新的動(dòng)力

由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，群眾在舊房改造方面也提出很多新的觀點(diǎn)。岳陽市農(nóng)業(yè)局小區(qū)的整改活動(dòng)應(yīng)對(duì)小區(qū)全面調(diào)研、綜合整治，對(duì)內(nèi)外環(huán)境處理以及公共設(shè)施的建設(shè)應(yīng)重新改良和升級(jí)，使“舊改新”充分適應(yīng)時(shí)代發(fā)展和城市建設(shè)需求，結(jié)合居民訴求，為舊房改造活動(dòng)提供充實(shí)的外部動(dòng)力[5-6]。

4 結(jié)語

建筑的創(chuàng)新性是定義一座城市是否繁榮的重要參考。隨著社會(huì)的進(jìn)步，城市也在不斷更新。城市更新建設(shè)過程中，舊城區(qū)的更新改造將成為城市的“代表性”區(qū)域。舊城改造活動(dòng)中，設(shè)計(jì)師應(yīng)重視城市設(shè)計(jì)的整體功能性，堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)初衷以及為人民服務(wù)的核心理念，優(yōu)化城市空間布局、完善舊改技術(shù)，為群眾創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境清新、舒適美觀、井然有序的良好居住環(huán)境。