保障性住房項目設(shè)計管控與對策

謝錦龍

（廈門安居建設(shè)有限公司，福建 廈門 361006）

1 項目設(shè)計任務(wù)確定

保障性住房的建筑設(shè)計特點：①居住人數(shù)和居住對象的確定性；②建設(shè)目標(biāo)；③標(biāo)準(zhǔn)化的特殊性建設(shè)[1]。保障性住房與商品房有所不同的是，需要在限定的空間內(nèi)創(chuàng)造出適宜、緊湊的居住環(huán)境。根據(jù)《廈門市建設(shè)局關(guān)于公布廈門本市戶籍家庭住房困難標(biāo)準(zhǔn)住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)和家庭收入（資產(chǎn)）標(biāo)準(zhǔn)的通知》相關(guān)文件，要求廈門市保障性住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)為：單身公寓建筑面積約30 m2，一房一廳型建筑面積約45 m2，兩房一廳型建筑面積約60 m2，該項目參照此標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，主要以30 m2和45 m2戶型為主。

結(jié)合以上情況擬定設(shè)計任務(wù)書：①總平面規(guī)劃：設(shè)計應(yīng)充分利用地形，結(jié)合上位控規(guī)要求合理安排地塊之間的布局關(guān)系。②對周邊環(huán)境的解讀：尊重東南側(cè)現(xiàn)有文武廟歷史脈絡(luò)，合理利用廟前廣場及北側(cè)官潯溪景觀資源，考慮對東側(cè)調(diào)蓄池不利的處理，弱化對小區(qū)的影響。③戶型設(shè)計：單身公寓、一房型和兩房型，戶型全明設(shè)計、經(jīng)濟緊湊、空間方正實用且公攤率小。

明確設(shè)計任務(wù)書，為整個項目設(shè)計管理的前期基礎(chǔ)，也是項目實施的“孔明燈”。對于項目任務(wù)要求分析透徹和落實清楚了，后續(xù)設(shè)計工作自然迎刃而解，且減少設(shè)計過程的錯誤和設(shè)計風(fēng)險，快速推動項目設(shè)計進度，有利于提高設(shè)計管控效率。

2 項目介紹

2.1 現(xiàn)場及周邊情況分析

（1）項目位置優(yōu)勢：古龍醬文化園以東，緊鄰軌道BRT 4 號官潯站以及未來規(guī)劃地鐵6 號線位于項目西側(cè)，交通便利。項目用地地勢整體較為平緩，呈近似梯形用地，項目總用地面積52 070.790 m2，分為2 個地塊。

（2）項目景觀資源：尊重東側(cè)現(xiàn)有文武廟歷史脈絡(luò)，利用廟前廣場及北側(cè)官潯溪景觀水系等資源。

（3）項目定位：項目定位建筑成為一個環(huán)境優(yōu)雅、配套完善、品味高尚的保障性安居工程。

2.2 整體規(guī)劃設(shè)計分析

（1）項目布局：總平采用點式布局，樓間距較大，使整個小區(qū)有較好的通透性，同時使城市空間視覺更穿透，完整的大中庭空間，為景觀設(shè)計創(chuàng)造了良好的空間基礎(chǔ)。

（2）戶型設(shè)計：戶型采用一梯多戶、外廊式的單元體。全明設(shè)計，空間方正實用，平面布局緊湊經(jīng)濟。

（3）景觀設(shè)計：景觀設(shè)計立足于以人為本的設(shè)計理念，對本地塊的地理位置，周邊環(huán)境，土地利用，市政設(shè)施等條件進行深入細(xì)致的調(diào)查分析，大中庭、陽光草坪以及健康跑道等景觀元素營造出一個布局合理、環(huán)境優(yōu)美的居住區(qū)，景觀的建造標(biāo)準(zhǔn)400 元/m2。

（4）立面風(fēng)格：立面采用新中式閩南風(fēng)格，強調(diào)挺拔、穩(wěn)重的建筑形體，米色和深灰色相搭配，形體簡潔、大方，從遠(yuǎn)處觀望，具有較好的識別性，成為官潯片區(qū)一道美麗的城市風(fēng)景線。

3 項目設(shè)計管控過程

項目設(shè)計管控是保證項目完成任務(wù)書、項目開發(fā)、保質(zhì)保量竣工等事項的重要環(huán)節(jié)之一，是保證項目順利交付的重要環(huán)節(jié)，設(shè)計管控主要關(guān)注進度、質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)的落實情況，其中除了落實圖紙進度和質(zhì)量外，還要落實現(xiàn)場落實情況。各個管控節(jié)點既相輔相成又同步進行，各個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，共同推進項目進度。各個環(huán)節(jié)均有不同的難點，也是缺一不可的關(guān)鍵節(jié)點[2]。

廈門安居建設(shè)有限公司實行項目負(fù)責(zé)制，作為官潯公寓負(fù)責(zé)人，接到任務(wù)后，首先分析項目特點：開工時間緊、戶型比例分配（單身公寓占28.5%、一房型占67%、兩房型占4.5%）、異形用地等，并根據(jù)項目開工節(jié)點倒排設(shè)計進度節(jié)點。在住房中心沒有戶型配比及標(biāo)準(zhǔn)參照、項目戶數(shù)多、容積率高的情況下，馬上組織設(shè)計院討論，根據(jù)任務(wù)書要求按一梯多戶、核心筒不同擺布的方式進行標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計，經(jīng)過設(shè)計不斷推敲，不同的核心筒布置方式及比對公攤率，多次討論并修改，項目最終定下的標(biāo)準(zhǔn)層模式：外走廊、北凹槽和內(nèi)天井的一梯10 戶和一梯8 戶以及單身公寓，將公攤率做到極致，公攤率從30%調(diào)整到26%，三種標(biāo)準(zhǔn)層模式見圖1～3。

圖1 一梯10 戶標(biāo)準(zhǔn)層平面

圖2 一梯8 戶標(biāo)準(zhǔn)層平面

圖3 單身公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面

建筑方案和裝修方案均順利通過建設(shè)局組織的專家評審會，立面造型通過建設(shè)局專家評審進行把控，并與規(guī)劃部門提前溝通，提前排查報批風(fēng)險點。因為開工節(jié)點緊，所以方案報工規(guī)時要求設(shè)計院施工圖同步進行。項目主體施工圖在招標(biāo)掛網(wǎng)時遇到一個難題：方案報工規(guī)后被告知要上環(huán)藝。方案先后通過市政府環(huán)藝辦主任會和環(huán)藝會，方案遭遇顛覆性修改，為了兼顧北側(cè)官潯溪景觀資源、西側(cè)丙洲橋城市天際線，方案做如下調(diào)整：北地塊的幼兒園位置由南側(cè)調(diào)整到北側(cè)、兩棟單身公寓均調(diào)整到北地塊的北側(cè)、經(jīng)日照分析后各樓棟層數(shù)均有變動，此時方案大改動對地勘、樁基和主體施工圖紙影響非常大，此前主體施工圖已協(xié)調(diào)審查所在容缺工規(guī)證的情況先審圖，地勘和樁基施工圖已審查完成，距離項目開工時間僅有1 個多月的情況下，為確保項目12 月底順利開工，決定采取“樁基先行”的方式辦理施工許可證，前期手續(xù)和圖審并線進行，協(xié)調(diào)設(shè)計院盡快修改和審查所重新審圖，樁基先后2 次以重大變更形式重新送審，并協(xié)調(diào)審查所2 天內(nèi)出合格證，修改后圖紙重新提給成控部算量；前期手續(xù)方面容缺工規(guī)并承諾制方式辦理施工許可證，經(jīng)過多方努力，最終樁基如期順利開工。

圖紙質(zhì)量把控是項目設(shè)計管理不必可少的環(huán)節(jié)，圖紙質(zhì)量把控的好壞取決于后續(xù)施工過程中變更。官潯公寓是廈門安居建設(shè)有限公司第一個主體全部采用鋁膜施工工藝的項目。鋁膜工藝一旦點位錯了，后續(xù)變更很麻煩，一方面變更成本大，另外一方面現(xiàn)場改造難度難度大。保障性住房層高2.8 m，對點位要求比較高，易出現(xiàn)以下問題：①衛(wèi)生間內(nèi)熱水器安裝尺寸與浴簾桿沖突、熱水器安裝后發(fā)現(xiàn)熱水器插座被遮擋等問題，②室外景觀方面出現(xiàn)陰陽井蓋、室外消防水泵接合器正對入口等問題。

諸如此類問題在官潯公寓項目上均有所把控，主要通過以下方式把控：①組織公司內(nèi)部各專業(yè)進行內(nèi)審，內(nèi)審意見由設(shè)計院逐條回復(fù)，并跟蹤圖紙修改到位，同時要求設(shè)計院各專業(yè)出圖時相互套圖，相關(guān)點位各專業(yè)圖紙應(yīng)閉合，避免項目施工時出現(xiàn)圖紙不一致的情況。②組織設(shè)計院查看鋁模施工現(xiàn)場，復(fù)核點位位置。鋁膜啟動前，組織設(shè)計院先復(fù)核鋁模施工單位深化圖紙，圖紙確認(rèn)清楚后再由廠家拼裝鋁模。鋁模材料進場拼裝前，組織設(shè)計去鋁膜廠里復(fù)核結(jié)構(gòu)情況。主體開工前，組織設(shè)計院去現(xiàn)場進行相關(guān)的圖紙交底。當(dāng)2 層標(biāo)準(zhǔn)層鋁膜施工完后，再次組織設(shè)計查看現(xiàn)場，對現(xiàn)場點位逐一進行排查，以踏勘方式記錄現(xiàn)場問題反饋給項目部。③樣板房完成后組織設(shè)計院查看裝修樣板房點位，再復(fù)核場點位位置。④求設(shè)計院景觀專業(yè)圖紙和設(shè)備專業(yè)圖紙?zhí)自谝黄饛?fù)核井蓋位置，進行圖紙一一排查，套圖后排查井蓋、室外水泵接合器、燃?xì)夤竦染唧w位置，發(fā)現(xiàn)有錯的點位及時修改，最終修改后圖紙由公司內(nèi)部設(shè)備專業(yè)工程師復(fù)核后再出紙質(zhì)版變更。⑤組織公司內(nèi)部景觀專業(yè)和設(shè)備專業(yè)內(nèi)審，并跟蹤設(shè)計院圖紙修改到位。⑥室外管井現(xiàn)場放樣及施工前后，先后多次組織設(shè)計院查看現(xiàn)場復(fù)核點位，及時發(fā)現(xiàn)不合理點位并現(xiàn)場整改到位。

外觀材料選用對于項目呈現(xiàn)效果至關(guān)重要。材料樣品選樣是項目建設(shè)過程中一個重要環(huán)節(jié)，材料實際顏色與效果圖略有差別，效果圖只能作為選樣參考，項目建成后的實際效果與選材有很大關(guān)系，項目如何更好的展現(xiàn)出效果，取決樣品定樣的效果。官潯公寓材料選樣封樣方面制定一個選樣封樣流程并嚴(yán)格按流程執(zhí)行，樣品由五方簽字確認(rèn)后方可批量施工。

竣工之日即交付之日，驗收前也組織設(shè)計院各專業(yè)對項目進行驗收前踏勘，提前發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場問題并及時整改，最終項目先后順利通過了各項驗收。官潯公寓項目進行了以上幾點設(shè)計管理把控后以及現(xiàn)場施工的進行動態(tài)跟蹤，點位、管線等問題現(xiàn)場排查，最終一棟棟挺拔的高層住宅樓、大中庭、配套設(shè)施共享的小區(qū)落地成形。

4 結(jié)論

（1）前期設(shè)計管控時，各階段緊密相連、環(huán)環(huán)相扣，多個事項需同步進行來推動項目進度。

（2）戶型產(chǎn)品單一性且戶型小，層高不高，但對使用空間和點位安裝空間要求比較高，所以圖紙質(zhì)量通過內(nèi)審、專家評審及圖紙交底進行逐一排查相關(guān)問題。

（3）根據(jù)現(xiàn)場施工進度，應(yīng)動態(tài)組織設(shè)計查看現(xiàn)場，有問題現(xiàn)場及時整改。

（4）通過梳理項目后評估，總結(jié)項目對接過程中遇到各種問題及處理方法，經(jīng)過部門多次討論并納入項目易錯點和管控行為手冊，將項目易錯點提給后續(xù)項目對接的設(shè)計單位，易錯點內(nèi)容逐條回復(fù)及落實到圖紙中。