老舊小區(qū)改造可持續(xù)發(fā)展阻礙因素研究

陳 振，孫英豪，張 銘

（山東高速齊魯建設(shè)集團(tuán)裝飾工程有限公司，山東 濟(jì)南 250000）

隨著我國(guó)的城市化進(jìn)程加快，以及城市建設(shè)的快速發(fā)展，很多城市的老舊小區(qū)都出現(xiàn)了公共設(shè)施老化、火災(zāi)事故隱患增加、缺少停車場(chǎng)地等問題，直接影響到了小區(qū)居民的正常生活，所以城市開展了對(duì)城市老舊小區(qū)的改造工作。雖然老舊小區(qū)改造在推進(jìn)過程中已經(jīng)獲得了明顯的成效，但是融資困難等問題依舊困擾著小區(qū)改造工作的進(jìn)行。為了滿足中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的需求，老舊小區(qū)也要堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的改造理念，必須解決目前老舊小區(qū)改造在可持續(xù)發(fā)展中的阻礙和問題，迎合經(jīng)濟(jì)建設(shè)、國(guó)家發(fā)展的可持續(xù)要求。

1 老舊小區(qū)改造的可持續(xù)發(fā)展分析

可持續(xù)發(fā)展是一種不僅滿足當(dāng)下需求，在發(fā)展過程中也充分考慮未來(lái)發(fā)展需要的發(fā)展理念，所以在制定發(fā)展政策時(shí)，要確保發(fā)展政策不會(huì)影響發(fā)展?jié)摿?。?duì)可持續(xù)發(fā)展的研究，一直受到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、管理研究者的關(guān)注，是一項(xiàng)具有較高綜合性的研究?jī)?nèi)容。老舊小區(qū)的發(fā)展也可以融入可持續(xù)發(fā)展理念，但是在制定發(fā)展策略過程中，需要做好對(duì)居民的組織協(xié)作、合理進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃、規(guī)范改造過程中不同主體的行為、使用低碳技術(shù)開展小區(qū)的改造工作。此外，也要考慮對(duì)小區(qū)未來(lái)運(yùn)營(yíng)的需求，建立具有可持續(xù)發(fā)展屬性的生活方式。所以，在可持續(xù)發(fā)展理念下的老舊小區(qū)改造工作，必須綜合考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等多方面需求，建立起最合理的可持續(xù)發(fā)展理念。

在實(shí)際的改造工作中，老舊小區(qū)的改造工作會(huì)受到很多方面的影響，使得可持續(xù)發(fā)展理念的貫徹會(huì)受到一定的阻礙。比如改造項(xiàng)目的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不完善、改造過程中居民意見不統(tǒng)一，導(dǎo)致老舊小區(qū)在改造過程中，可能會(huì)偏離過去可持續(xù)發(fā)展的改造方向，導(dǎo)致項(xiàng)目朝著不可持續(xù)的方向發(fā)展。因此對(duì)老舊小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展改造應(yīng)該遵循小區(qū)的情況制定更為具體、合理的改造政策，研究老舊小區(qū)發(fā)展過程中的主要影響因素，解決發(fā)展過程中的阻礙，從而滿足可持續(xù)發(fā)展的需求。

2 老舊小區(qū)可持續(xù)發(fā)展的阻礙因素

2.1 制度因素

目前存在的一些制度和可持續(xù)發(fā)展理念存在沖突，尤其在老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的執(zhí)行過程中沖突更為明顯，使得改造項(xiàng)目的參與者不能貫徹可持續(xù)發(fā)展理念，直接影響老舊小區(qū)改造中的可持續(xù)發(fā)展水平

標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范問題。我國(guó)的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作需要遵守相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，需要做好頂層設(shè)計(jì)，加強(qiáng)政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)的支持。但是目前針對(duì)老舊小區(qū)改造的規(guī)范還比較少，導(dǎo)致改造工作人員并沒有將規(guī)范作為支持，或者在一些城市中，傳統(tǒng)的改造規(guī)范和可持續(xù)發(fā)展的理念并不相符，導(dǎo)致老舊小區(qū)改造交付標(biāo)準(zhǔn)存在問題，或者改造技術(shù)使用的統(tǒng)一性不強(qiáng)，增加了改造工作的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。

改造政策問題。老舊小區(qū)的改造工作并不是簡(jiǎn)單地進(jìn)行小區(qū)中各項(xiàng)設(shè)施的升級(jí)，包括停車場(chǎng)建設(shè)、電梯設(shè)置等等，都需要考慮權(quán)屬、投資、利益分配等問題，導(dǎo)致在改造過程中可能會(huì)出現(xiàn)一系列的利益沖突。目前在制定改造政策時(shí)可能沒有注意這些關(guān)鍵內(nèi)容，會(huì)影響改造工作的持續(xù)進(jìn)行。

激勵(lì)機(jī)制不足。老舊小區(qū)改造需要社會(huì)的參與，但是改造項(xiàng)目的收益存在一定的不足，雖然現(xiàn)有的研究、實(shí)踐中都對(duì)老舊小區(qū)未來(lái)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等層面進(jìn)行過探索，但依然沒有明確清晰的應(yīng)力模式，影響潛在參與者對(duì)老舊小區(qū)改造的預(yù)期，存在改造動(dòng)力不足等問題。政府并沒有出臺(tái)相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，也不利于可持續(xù)性發(fā)展體系的形成，對(duì)提升小區(qū)改造的效率也沒有足夠的推動(dòng)作用。

2.2 經(jīng)濟(jì)因素

老舊小區(qū)的改造工作需要投入資金、人員、物質(zhì)，必然牽扯大量的資金問題。由于缺少有效的盈利手段，以及缺少相關(guān)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，資金上對(duì)老舊小區(qū)的改造也產(chǎn)生了不小的阻礙。

融資渠道單一。老舊小區(qū)改造的資金來(lái)源仍然以地方政府籌措資金為主，省級(jí)政府、中央政府會(huì)對(duì)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行一定的補(bǔ)貼，以滿足老舊小區(qū)改造的資金需求。相對(duì)而言，老舊小區(qū)改造的獲益者——老舊小區(qū)中的居民，對(duì)老舊小區(qū)改造的出資意愿非常低，一方面來(lái)自于這些居民本身經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較差，還有一些居民會(huì)受到周圍不出資的居民影響。地方政府開展老舊小區(qū)改造工作要承受的巨大的財(cái)政壓力，增加政府負(fù)債、導(dǎo)致老舊小區(qū)的資金緊張，直接影響了老舊小區(qū)改造的可持續(xù)發(fā)展，甚至?xí)?dǎo)致正在推進(jìn)的改造項(xiàng)目因?yàn)橘Y金問題暫停。

投資回報(bào)率低。老舊小區(qū)改造工作很難獲得收益，很難吸引企業(yè)參與到老舊小區(qū)的改造中。一些老舊小區(qū)改造項(xiàng)目采取出售物業(yè)運(yùn)營(yíng)權(quán)的做法，由企業(yè)負(fù)責(zé)改造工作，日后負(fù)責(zé)對(duì)改造后小區(qū)的運(yùn)營(yíng)，獲得物業(yè)收入。但是，很多老舊小區(qū)的入住率很低，改造之后物業(yè)費(fèi)用收取十分困難，尤其在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市，老舊小區(qū)改造難以獲得收益。導(dǎo)致收益不足的另一個(gè)問題在于老舊小區(qū)改造后收益的產(chǎn)業(yè)鏈條比較單一，僅僅包括收取物業(yè)費(fèi)用一種方式，其他獲取收益的方式，目前在國(guó)內(nèi)探索比較少。

物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)困難。老舊小區(qū)投入運(yùn)營(yíng)以后，物業(yè)存在收費(fèi)低、收費(fèi)難的問題，直接影響了老舊小區(qū)未來(lái)的收益水平。目前老舊小區(qū)的老齡化比較嚴(yán)重，或者小區(qū)內(nèi)以租客為主，流動(dòng)量非常大，很難保持穩(wěn)定的物業(yè)費(fèi)用收益。由于老舊小區(qū)在建設(shè)過程中理念落后，導(dǎo)致改造后也往往很難建立高效率的物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施。

2.3 社會(huì)環(huán)境因素

在實(shí)際改造過程中，由于技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、成本控制等方面的影響，對(duì)老舊小區(qū)的改造一般都局限在外立面保溫、給排水系統(tǒng)，或者單純完成某一單項(xiàng)的改造施工。很多改造項(xiàng)目并沒有根據(jù)居民的實(shí)際需求進(jìn)行項(xiàng)目的整體規(guī)劃，因此改造后的節(jié)能減排效果很差。小區(qū)居民、業(yè)主對(duì)改造的認(rèn)識(shí)比較差，很多居民并不認(rèn)為改造可以給他們帶來(lái)直接的收益，因此對(duì)改造項(xiàng)目參與度很低，直接導(dǎo)致改造工作難以有序進(jìn)行。很多老舊小區(qū)并沒有建立業(yè)委會(huì)組織，影響了小區(qū)改造過程中項(xiàng)目負(fù)責(zé)人員和居民溝通。同時(shí)，很多老舊小區(qū)以中老年人為主，思想相對(duì)比較保守，對(duì)使用全新技術(shù)比較抗拒，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人員和居民交流也存在一定的困難，很難給居民講解改造技術(shù)，而且在通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行調(diào)查中也難以貫徹執(zhí)行。

2.4 工程相關(guān)因素

老舊小區(qū)周圍交通情況相對(duì)比較差，導(dǎo)致改造工作占道時(shí)間比較長(zhǎng)，施工衛(wèi)生控制困難，噪聲擾民問題較多。很多老舊建筑和新型建筑的結(jié)構(gòu)有很大區(qū)別，施工過程中對(duì)人員的組織要求比較特殊，如果施工單位組織能力不足，就會(huì)給工程造成比較嚴(yán)重的質(zhì)量隱患。很多改造工程在改造初期的準(zhǔn)備工作存在不足，導(dǎo)致規(guī)劃不科學(xué)、圖紙不斷變更，使得小區(qū)在經(jīng)過改造之后依然很難滿足需求，造成施工的協(xié)調(diào)工作存在較大的困難。為了獲得更高的施工收益，一些施工人員可能會(huì)降低工程施工質(zhì)量，不利于工程后期投入使用。

3 老舊小區(qū)的改造對(duì)策

3.1 加強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展制度的建設(shè)

做好制度建設(shè)可以完善對(duì)老舊小區(qū)改造的頂層設(shè)計(jì)，給項(xiàng)目提供明確、正確的方向，建立制度體系的過程中，應(yīng)該建立具有較強(qiáng)操作性的條例、標(biāo)準(zhǔn)，給老舊小區(qū)的改造工作提供支持。制度中對(duì)基層的治理體系需要提出明確建設(shè)要求，根據(jù)政府政策，建立起自上而下的管理和決策機(jī)制，建立政府和居民共管、部門協(xié)同開展管理、保證各個(gè)參與主體互動(dòng)的管理方法，以保證在管理過程中形成高效的是決策機(jī)制，加快老舊小區(qū)改造工作的進(jìn)程。改造工作執(zhí)行中，需要有效的管理制度，所以需要簡(jiǎn)化、完善相關(guān)審批程序，提升審批的高效性，強(qiáng)化不同組織之間的聯(lián)動(dòng)工作效果，相關(guān)政策應(yīng)充分結(jié)合小區(qū)建設(shè)的具體情況，保證政策的適宜性，減少老舊小區(qū)改造過程中存在的浪費(fèi)，提升工作效率。圍繞社區(qū)建立起更為全面的管理體系，吸引更多主體參與到老舊小區(qū)的改造中。保證相關(guān)制度能充分調(diào)動(dòng)有關(guān)的社會(huì)力量，形成現(xiàn)代化水平較高的管理體系。

3.2 滿足經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求

維持經(jīng)濟(jì)方面的可持續(xù)發(fā)展，是老舊小區(qū)改造項(xiàng)目得到支持的關(guān)鍵，可以解決地方在老舊小區(qū)改造過程中存在的資金困難，形成全新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)就業(yè)，建立起有活力的老舊小區(qū)改造市場(chǎng)。為此，應(yīng)該充分研究區(qū)域內(nèi)需要進(jìn)行改造的老舊小區(qū)，對(duì)多個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行組團(tuán)改造，從整體上制定改造策略，挖掘老舊小區(qū)改造的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α榱私鉀Q融資困難的問題，可以吸引社會(huì)資本參與老舊小區(qū)的改造工作，在選擇社會(huì)資本時(shí)，應(yīng)該充分考慮企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力、過去對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的業(yè)績(jī)，選擇最具有能力的企業(yè)牽頭項(xiàng)目，從而有效整合投資資金、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、合理安排工程施工。改造項(xiàng)目需要具備更為系統(tǒng)的回報(bào)機(jī)制，在吸引高資質(zhì)、高技術(shù)水平企業(yè)的同時(shí)，也要改善項(xiàng)目的管理機(jī)制，確保資金被充分使用。針對(duì)老舊小區(qū)改造范圍和周邊，應(yīng)不斷盤活相關(guān)資源，推動(dòng)改造工作水平提升。

3.3 創(chuàng)造符合可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)環(huán)境

在進(jìn)行老舊小區(qū)改造工作之前，應(yīng)該針對(duì)小區(qū)的建設(shè)做好宣傳工作，改變小區(qū)居民的觀念，使其能夠接受老舊小區(qū)改造的投資需求，提升居民之間對(duì)改造工作的認(rèn)可度。相關(guān)人員可以做好對(duì)民意征詢，通過互聯(lián)網(wǎng)等渠道收集民意，了解民眾訴求，并使民眾參與到老舊小區(qū)改造的項(xiàng)目當(dāng)中，讓民眾對(duì)老舊小區(qū)改造具有更高的投資、監(jiān)督激進(jìn)性。制定老舊小區(qū)改造計(jì)劃、施工建設(shè)計(jì)劃時(shí)，必須及時(shí)發(fā)布老舊小區(qū)改造進(jìn)度信息，提升業(yè)主參與的責(zé)任感、責(zé)任意識(shí)，增加社會(huì)方面的監(jiān)督渠道，確保老舊小區(qū)改造工作的順利進(jìn)行。在改造過程中，也要不斷引入高水平人才和使用綠色環(huán)保技術(shù)，將節(jié)能減排、海綿化改造理念融入到小區(qū)的改造當(dāng)中，提升老舊小區(qū)改造的綠色化水準(zhǔn)，并在改造的過程中宣傳低碳生活理念，改變居民的行為和生活方式。

3.4 工程的可持續(xù)性政策

為確保工程進(jìn)行的可持續(xù)性，改造過程中要確保居的社區(qū)歸屬感、滿意度，提升社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展治理水平。因此需要完善和強(qiáng)化工程建設(shè)的問責(zé)機(jī)制和監(jiān)督管理機(jī)制，讓廣大群眾能參與到對(duì)工程質(zhì)量的監(jiān)督工作中，建立更為合理、先進(jìn)的工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，滿足老舊小區(qū)改造的工程建設(shè)理念。比如需要分析老舊小區(qū)內(nèi)群體的年齡段，分析這類人群的生活需求，設(shè)立智能化設(shè)施，方便居住者的生活。

3.5 建立可持續(xù)的管理方式

對(duì)老舊小區(qū)改造的后期管理，也要堅(jiān)持可持續(xù)化管理方法，減少未來(lái)運(yùn)營(yíng)過程中存在的矛盾和沖突。可以建立起業(yè)主委員會(huì)，引入物業(yè)管理公司，做好小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的民意調(diào)查，獲取小區(qū)居民對(duì)物業(yè)公司的滿意度，并針對(duì)物業(yè)公司的表現(xiàn)建立起獎(jiǎng)懲機(jī)制。很多老舊小區(qū)的物業(yè)管理部門水平都存在水平問題，通過監(jiān)督、民意調(diào)查機(jī)制可以形成良性的發(fā)展循環(huán)。政府也要堅(jiān)持因地制宜原則制定老舊小區(qū)的改造方案和管理方案，加快審批工作的進(jìn)行，保證改造工作的順利執(zhí)行。針對(duì)小區(qū)改造也要做好對(duì)能耗情況的、碳排放量的分析，獲得最佳的治理方案，對(duì)劣質(zhì)工程也要建立懲罰機(jī)制。

4 結(jié)束語(yǔ)

老舊小區(qū)改造工作影響因素較多，需要解決改造過程中存在的利益沖突問題、制度問題、標(biāo)準(zhǔn)問題，必須革新城市原本的管理模式，完善小區(qū)的管理方式，推動(dòng)管理水平提升。在改進(jìn)過程中，應(yīng)該根據(jù)可持續(xù)發(fā)展的需求進(jìn)行改造項(xiàng)目的策劃，合理進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、制度等方面的建設(shè)，為改造工作創(chuàng)造良好條件，減少小區(qū)可持續(xù)發(fā)展的威脅。