試論企業(yè)土地管理工作問題及優(yōu)化路徑

◎馬浩

引言

對于企業(yè)來講，土地也是它們在日常的生產(chǎn)經(jīng)營過程當(dāng)中，得以順利運行與發(fā)展的重要保障。最近幾年以來，由于大部分企業(yè)在發(fā)展與運營的過程當(dāng)中，會因為自身的一些建設(shè)需求，從而導(dǎo)致在土地使用方面，產(chǎn)生一些矛盾與沖突的事件，這些矛盾給企業(yè)帶來了很大的麻煩，甚至還造成了相應(yīng)的損失。除了土地使用之外，關(guān)于土地浪費也是一個很嚴重的問題。比如：像我國的煤炭企業(yè)，在完成了對煤炭的開采之后，這一片土地基本上就是處于一個廢棄的狀態(tài)了，而且這種占而不用，出現(xiàn)閑置土地的情況還不少。為此，這就使得企業(yè)在對這些資源土地的爭搶以及閑置當(dāng)中，所產(chǎn)生的矛盾也是越來越大了?？茖W(xué)合理地規(guī)劃好土地資源管理，科學(xué)地調(diào)整好整個土地的利用機制，能夠讓土地的使用率得到不斷地提升，而這些也正是目前極需要解決的問題。

一、關(guān)于我國企業(yè)在土地管理工作當(dāng)中所面臨的現(xiàn)狀分析

眾所周之，對于土地來講，是全球人類得到生存與生活的重要家園，并且這些對于人類的未來發(fā)展也起到了非常關(guān)鍵的作用。因為對于企業(yè)來講，土地是企業(yè)寶貴的資源，是企業(yè)的優(yōu)良資產(chǎn)，是主業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。我國大型國企一般都有數(shù)十年的歷史，用地狀況十分復(fù)雜，土地利用情況幾經(jīng)變遷，檔案資料紛繁雜亂，遺留問題多、手續(xù)不全、標準不一、地域性強等諸多不利因素致使企業(yè)土地管理工作難度大，效率低。如果能夠?qū)ν恋剡M行有效的利用起來，那么，就會提升整個土地的利用價值。所以，企業(yè)在土地管理的過程當(dāng)中，一定要針對土地管理，提出科學(xué)的優(yōu)化路徑以及方法。除此之外，作為企業(yè)來講，在實施土地管理當(dāng)中，也需要嚴格依據(jù)這種“有序在償、供需平衡、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、集約高效土地管理”的原則來實施。在目前這種新的發(fā)展階段當(dāng)中，我國相關(guān)部門也開始意識到了這一點，為此，在土地資源管理方面，也是越來越重視了。比如：我國也針對土地資源的使用范圍，作出具體的規(guī)定，同時，針對一些違法、浪費土地資源的事件，也在嚴厲的打擊當(dāng)中。如：我國相關(guān)部門所發(fā)布的《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》的土地資源管理制度。從這個制度就可以看出來，國家政府對于土地管理也是非常重視的。從這一點來進行考慮，企業(yè)就是非常有必要針對國家所發(fā)布的土地資源管理制度，進行積極的研究起來。依據(jù)國家規(guī)定來做好土地管理工作，并且制定出規(guī)范化的管理制度、標準化的工作流程，嚴格制約相關(guān)工作人員的不良行為，不斷地提升土地資源的使用效率，避免出現(xiàn)土地閑置、浪費的現(xiàn)象。

二、關(guān)于我國企業(yè)在土地資產(chǎn)管理當(dāng)中產(chǎn)生的問題分析

我國在新中國成立后，一直實行的是計劃經(jīng)濟體制。在此體制下，土地的供應(yīng)都是根據(jù)企業(yè)需求而定的。這種需求會隨著改革開放后市場經(jīng)濟的建立、企業(yè)的發(fā)展，相關(guān)政策的限制等各因素影響而變化，因此導(dǎo)致許多國有企業(yè)士地資產(chǎn)低效、無效利用，甚至處于閑置的狀況，隨著我國市場經(jīng)濟體制的進一步發(fā)展，此類問題更為凸顯。長期以來，由于國有企業(yè)各方面體制的問題，其土地資產(chǎn)的價值沒有真正得以體現(xiàn)。一方面，因土地使用權(quán)大都通過無償劃撥方式取得，不少國有企業(yè)一度忽視了土地資產(chǎn)存在的價值及其對企業(yè)的重要作用，企業(yè)單純從擴大生產(chǎn)規(guī)模、降低企業(yè)成本、增大營銷投入等方面下功夫，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，土地資源日漸稀缺，許多國有企業(yè)逐漸意識到自己用巨資出讓的土地，如果只是用于生產(chǎn)生活性基地的建設(shè)，在一定程度上相當(dāng)于土地資產(chǎn)低效利用。另一方面，由于我國土地公有制的性質(zhì)，在很長一段時間內(nèi)，各類土地流轉(zhuǎn)受國家、地方政策限制較多，客觀地造成了國有企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營體制存在許多障礙，發(fā)展緩慢。

（一）面臨著土地資源被荒蕪的現(xiàn)象

盡管這幾年以來，我國相關(guān)部門也是非常重視企業(yè)對土地資源的有效管理，但是，由于企業(yè)在對土地資源利用這一方面，仍然面臨關(guān)相應(yīng)的問題，比如：比較常見的問題點就是土地資源被荒蕪的現(xiàn)象，有的企業(yè)隨意圈地，把地先占用著，放在那里，卻遲遲不肯動工，最終使得這一塊土地一直都被荒蕪著。那么，造成這種現(xiàn)象的，最為主要的原因來自于以下兩個方面：有一些企業(yè)并不是特別注重對土地資源的利用效率，同時也非常缺乏這種土地節(jié)約的管理意識。第二，企業(yè)在土地管理體系建設(shè)方面比較欠缺，沒有規(guī)范化的對土地進行管理。

（二）一味地重視征地，從而輕視土地的有效管理

在這一個問題點當(dāng)中，要屬于煤炭企業(yè)比較典型了，因為對于煤炭企業(yè)來講，在進行開采的工作當(dāng)中，也是屬于一個非常巨大的工程項目，為此，媒炭企業(yè)足夠的資金投入才得以支撐。那為了有效的確保煤炭開采工作可以順利地實施，就需要不斷地提升企業(yè)自身的發(fā)展水平。而其中，對于煤炭企業(yè)來講，其中征地這一塊也是整個項目當(dāng)中非常關(guān)鍵、非常重要的一部分，并且也是征地項目當(dāng)中，得以順利實施的前提工作。但是在實際當(dāng)中，煤炭企業(yè)在征地方面的工作效率是不高的。導(dǎo)致這種現(xiàn)象主要來自于三個原因：一，企業(yè)缺乏規(guī)范分的權(quán)責(zé)管理體系，在征地時，導(dǎo)致工作效率變得低下，無法有效地追查相關(guān)工作人員的管理責(zé)任。二，是企業(yè)在人員調(diào)動方面的資源也是比較多的，從而嚴重影響到了整個征工工作的進程。三是，由于企業(yè)沒有專門設(shè)置一個專業(yè)化管理土地信息資料的職能部門，這些都在相應(yīng)的程度范圍之內(nèi)，嚴重地影響到了土地資料信息的完整性與準確性。在這種現(xiàn)狀之下，企業(yè)在土地管理工作方面就越來越混亂了，出現(xiàn)了這一種只會一味地重視征地，從而輕視土地有效管理的情況，從而進一步的嚴重阻礙了企業(yè)自身的可持續(xù)發(fā)展。

（三）在展開建設(shè)用地協(xié)調(diào)管理的難度方面也在不斷地增大當(dāng)中

為了進一步地保證企業(yè)在未來的發(fā)展當(dāng)中，以及擴大企業(yè)經(jīng)營與生產(chǎn)規(guī)模的時候，各項工作都能夠得以有效地推動，為此，企業(yè)也是需要依據(jù)自身的發(fā)展情況來進行分析，從而適當(dāng)?shù)男略鲆恍┢渌慕?jīng)營項目以及建設(shè)項目。那么，在新增這些建設(shè)項目當(dāng)中，也就會涉及到需要占用相應(yīng)的土地資源，才能夠得以實現(xiàn)了。但是，我們都知道，未來都是存在著很多不確定性的，為此，在建設(shè)項目的用地方面也面臨著很多的不確定性，比如有一些建設(shè)項目可能需要穿越一些農(nóng)田、樹林、或者是公路等等；那面對這種比較復(fù)雜的情況時，如果建設(shè)單位對于當(dāng)?shù)氐恼{(diào)研工作沒有做到位，那么，就會嚴重影響到整個土地管理的效率。除此之外，再加上每一個城市、地區(qū)在征在補償方面的標準也都是不一樣的?？赡墚?dāng)?shù)氐拇迕駛儠σ恍┱鞯匮a償方案不滿意，所要求的補償金額更高一些，這些情況都會造成企業(yè)自身和征地方產(chǎn)生相應(yīng)的矛盾與沖突。再加上，還有一點，企業(yè)也面臨著多主體管理建設(shè)用地協(xié)調(diào)工作方面的問題。在這種現(xiàn)狀之下，如果企業(yè)的建設(shè)用地協(xié)調(diào)工作水平不夠高，那么，就會給整個征地工作帶來嚴重的影響與阻礙。例如：有一些地區(qū)的群眾們可能會直接對企業(yè)的建設(shè)施工工作進行秩序擾亂等等。

三、關(guān)于企業(yè)土地管理工作的優(yōu)化路徑分析

（一）積極建設(shè)一套健全、完善的土地資源信息化管理檔案

在如今我國信息技術(shù)快速進步，社會經(jīng)濟快速發(fā)展的環(huán)境之下，對于我國的企業(yè)來講，也是需要快速的轉(zhuǎn)變自身的發(fā)展理念，及時應(yīng)對時代的發(fā)展要求，并且要積極地導(dǎo)入先進的科學(xué)信息技術(shù)，從而建設(shè)出一套健全、完善的土地資源信息化管理檔案系統(tǒng)，以此來不斷地提升我國土地資源管理的工作效率以及工作質(zhì)量，進一步地確保企業(yè)自身的發(fā)展要求。除此之外，對于企業(yè)來講，源源不斷地的學(xué)習(xí)才能夠不被時代所拋棄，為此，企業(yè)要鼓勵員工們積極掌握好關(guān)于信息化技術(shù)的優(yōu)化方法，同時，也要不斷地加強關(guān)于信息系統(tǒng)的方面的功能，打造出一個成熟化的土地資源信息化管理系統(tǒng)出來，進一步地實現(xiàn)對土地資源管理的自動化、智慧化目標。還有一點，也是非常重要的，就是企業(yè)要不斷地加強各個職能部門之間的溝通與交流，加強其聯(lián)系性，提升各部門工作人員在工作當(dāng)中的協(xié)調(diào)性，保證各項工作得以有序地運行，從而實現(xiàn)土地資源信息化檔案的管理成效。

（二）重視對土地的規(guī)劃工作，提升土地利用率

企業(yè)在實施土地管理的過程當(dāng)中，一定要嚴格遵守各項土地管理辦法，重視以人為本，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的管理理念。依據(jù)目前實際的工作情況，制定出科學(xué)、合理的土地管理方案，并且要依據(jù)土地管理方案的內(nèi)容逐步地推進各項工作的實施，通過這些來不斷地提升土地的利用效率。例如：當(dāng)企業(yè)在需要用地的時候，可以盡可能的少去占用一些礦山土地，同時也要盡可能的少去破壞一些當(dāng)期的道路。為此，企業(yè)就需要及時的規(guī)劃好對土地的使用方案，通過科學(xué)有效的土地使用方案，充分發(fā)揮出土地資源的利用價值。如今社會經(jīng)濟在快速發(fā)展當(dāng)中，科學(xué)技術(shù)也越來越先進化了。而企業(yè)在對土地管理的過程當(dāng)中，也可以積極地引進信息化技術(shù)，確保土地管理工作可以有序地運行，并且可以有效的節(jié)約我國的寶貴的土地資源。

（三）不斷地加強建設(shè)用地的協(xié)調(diào)工作，科學(xué)合理用地

為了有效的幫助企業(yè)順利完成土地資源的管理工作，那企業(yè)的相關(guān)工作人員就需要從一個多角度、多方面地進行分析，做好各項建設(shè)用地的協(xié)調(diào)工作，真正做到科學(xué)、合理的用地。為此，這就企業(yè)需要不斷地提升自身的溝通以及協(xié)調(diào)能力，進一步地確保好建設(shè)項目的用地工作可以順利運行。因為，大部分企業(yè)在進行用地協(xié)調(diào)的工作當(dāng)中，多多少少都會產(chǎn)生相應(yīng)的問題點，為此，對于相關(guān)征地項目負責(zé)人員來講，要積極地去探索相關(guān)的應(yīng)對措施，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時予以解決好，由此來有效的確保企業(yè)在土地資源管理的進度。例如：當(dāng)有遇到了當(dāng)?shù)氐拇迕駮ス室鈹_亂，或者是阻止建設(shè)項目的工作時，那相關(guān)工作人員一定要采取科學(xué)的溝通方式，積極地應(yīng)用科學(xué)的溝通技巧，幫助當(dāng)?shù)卮迕駛兣宄恋氐氖褂脙r值，讓他們認識到自身的工作價值。如果村民們?nèi)匀皇遣焕斫?，仍然要繼續(xù)擾亂項目進度時，那么，相關(guān)人員則可以采取這種報警的方式來進行處理，從而有效的制止村民們繼續(xù)實施一些不法行為。除了這一點之外，還有需要特別注意的，就是要科學(xué)地根據(jù)土地補償標準，給村民們進行足額的補償費用，有效的預(yù)防會出現(xiàn)企業(yè)與當(dāng)?shù)卮迕駛儼l(fā)生不必要的矛盾與沖突。實現(xiàn)整個建設(shè)項目工作效率以及工作質(zhì)量都可以得到有效的提升。

（四）不斷地提升自身的認識，正確樹立土地管理新觀念

我們都知道，土地是屬于非常重要的一項資源。伴隨著如今現(xiàn)代化經(jīng)濟在快速發(fā)展，使得我國近幾年以來土地資源也在不斷地減少當(dāng)中。那么，為了可以有效的節(jié)約土地資源，不斷地提升我國土地資源的利用效率，為此，我國也相繼地制定出了一系列在土地管理與使用方面的法律法規(guī)，比如：國家相關(guān)部門也在2021年7月2 日針對《中華人民共和國土地管理法實施條例》展開了第三次的修訂工作，其主要也是為了可以針對國家土地資源做出更加明確化的管理，并且有效的針對一些企事業(yè)單位所產(chǎn)生的不良行為，或者是出現(xiàn)這種隨意浪費土地的行為做出科學(xué)、規(guī)范的約束性。鑒于這一點來進行考慮，作為現(xiàn)代化企業(yè)來講，一定要不斷地加強對土地資源管理的認識，正確樹立好土地管理的新觀念，不斷地提升土地管理的工作水平能力，對于各項土地管理工作也要積極地執(zhí)行到位，并且在展開土地管理工作當(dāng)中，也要制定科學(xué)、完善的管理制度，讓土地管理工作更加規(guī)范化，從而幫助企業(yè)在未來的可持續(xù)發(fā)展當(dāng)中，得到更加健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

（五）建立健全專門的土地管理信息系統(tǒng)

企業(yè)士地管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛，一般包括土地檔案管理、地籍信息管理、報表管理，稅費管理、土地征用、搬遷補償、建設(shè)用地管理、土地價值管理、土地使用權(quán)處置、土地權(quán)屬糾紛處理等等。土地管理部門不僅和政府相關(guān)部門打交道，還要和企業(yè)內(nèi)部的法律、財務(wù)、審計、安全環(huán)保、計劃等諸多部門協(xié)同辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，簡單照搬政府國土部門的信息系統(tǒng)不切實際，需要一套能夠解決實際問題并且能夠和辦公自動化系統(tǒng)兼容的土地管理信息系統(tǒng)。在企業(yè)進行土地信息系統(tǒng)建設(shè)，一定要研究企業(yè)土地管理現(xiàn)狀，土地管理業(yè)務(wù)構(gòu)成、與相關(guān)部門的業(yè)務(wù)聯(lián)系，區(qū)分和地方政府部門土地管理的側(cè)重點，了解國內(nèi)運用比較成熟的相關(guān)應(yīng)用軟件的特點，幫助企業(yè)進一步加強土地管理，建立規(guī)范有序的土地管理和土地資產(chǎn)運營機制。隨著土地信息技術(shù)發(fā)展、應(yīng)用的不斷深入，土地管理和辦公自動化一體化系統(tǒng)必將成為開展各項日常業(yè)務(wù)工作的重要工具。

（六）科學(xué)準確評估土地資產(chǎn)經(jīng)營效率

在對企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營過程中，通過對企業(yè)經(jīng)營活動的分析，以獲取土地資產(chǎn)經(jīng)營的最大效益。主要分析以下幾個方面：1.效益指標情況。土地資產(chǎn)經(jīng)營的效益情況，主要指企業(yè)土地資產(chǎn)進行經(jīng)營管理而產(chǎn)生的效用。比如，每平方土地資產(chǎn)面積的經(jīng)營收入情況，土地資產(chǎn)總費用占企業(yè)總資產(chǎn)比例，企業(yè)土地資產(chǎn)與其他資產(chǎn)經(jīng)營效益分析，單位產(chǎn)品或單位服務(wù)中所體現(xiàn)的士地成本費用情況等。2.土地政策債務(wù)情況。土地使用權(quán)在市場準確評估下，進行抵押貸款，這種土地資產(chǎn)效能就會產(chǎn)生土地資產(chǎn)債務(wù)。了解土地資產(chǎn)的貸款金額、還款期限、評估價格等，對于有效經(jīng)營，具有重要作用。3.土地資產(chǎn)總收益。把土地資產(chǎn)購置成本作為企業(yè)基期支出，將土地資產(chǎn)經(jīng)營管理成本和土地使用年度保有產(chǎn)生的相關(guān)費用計入土地使用成本支出，按購置土地成本價格測算的土地租金或者按公平市場的土地資金作為每一時點的收入，可以計算出土地資產(chǎn)的凈現(xiàn)值，就可計算出土地資產(chǎn)的總收益，以此可以判斷土地資產(chǎn)的利益效率。

結(jié)語：總而言之，對于土地來講，它是人類在地球當(dāng)中賴以生存，以及可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，同時也是屬于地球當(dāng)中，不可再生的資源，更加是企業(yè)在未來的發(fā)展當(dāng)中，能夠獲得順利生產(chǎn)與經(jīng)營的重要資產(chǎn)，為此，做好土地管理工作則顯得非常重要。而對于一個國家的經(jīng)濟發(fā)展來講，企業(yè)也是其中非常重要的一個支柱。為此，企業(yè)也是需要充分認識到對土地資源管理的重要性，避免造成對土地的閑置與浪費，積極加強對土地的使用效率以及管理，從而可以采取科學(xué)的措施讓存量進行盤活，針對那些新增的土地也要進行嚴格地管控好，通過科學(xué)的優(yōu)化路徑，不斷地提升對土地的利用率。因為只有把企業(yè)的土地資產(chǎn)管理工作真正執(zhí)行到位，才可以真正的保護好我國的國有資產(chǎn)以及土地資源的權(quán)益，也才可以有效地預(yù)防對國有資產(chǎn)流失進行有效管控的途徑，進一步地達到對土地資源的科學(xué)合理配置，讓企業(yè)可以實現(xiàn)效益的最大化。