法拍房全面納入限購(gòu)撿漏或不復(fù)存在？

宋杰

上海黃浦區(qū)核心地段某豪宅小區(qū)房源2021年進(jìn)行了兩輪法拍。這類稀缺房源在法拍市場(chǎng)從來不乏買家。

2021年3月該房源流入法拍市場(chǎng)，在1萬(wàn)多人圍觀下，一拍經(jīng)過52輪出價(jià)最終被競(jìng)買者A某以低于市場(chǎng)200多萬(wàn)元的價(jià)格拍得，成功“撿漏”。

沒想到，這套房11月又被拍了一次。這次的競(jìng)拍比前一次成交價(jià)格整整低了210萬(wàn)元。

據(jù)成交頁(yè)面顯示，原來是因?yàn)榈谝淮胃?jìng)買人不具備購(gòu)房資格，導(dǎo)致悔拍。

那么A某之前交的170萬(wàn)元保證金會(huì)怎樣？據(jù)法院公告要求，由于11月23日的最終成交價(jià)格比前一次低了210萬(wàn)元，A某不僅要補(bǔ)齊210萬(wàn)元差價(jià)，還要被沒收170萬(wàn)元保證金。

這就是想通過法拍房變相炒房付出的代價(jià)。

據(jù)了解，各地將法拍房納入限購(gòu)時(shí)間不同，深圳是在2014年，北京是2017年，上海在2021年1月底，杭州和成都則是在2021年3月才將法拍房納入限購(gòu)范圍。

對(duì)于那些當(dāng)?shù)剡€沒有出臺(tái)限購(gòu)政策的法院，即使所拍賣的房產(chǎn)所在地有限購(gòu)政策，拍賣公告中也往往沒有明確要求競(jìng)買人在競(jìng)買時(shí)，必須具有房產(chǎn)所在地的購(gòu)房資格，從而導(dǎo)致競(jìng)買人競(jìng)買成功后，執(zhí)行法院和房產(chǎn)所在地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，就“能不能給競(jìng)買人辦理登記手續(xù)”在理解上出現(xiàn)偏差。

在此背景下，今年1月1日起，《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買人資格若干問題的規(guī)定》正式施行，這是全國(guó)首個(gè)系統(tǒng)性的司法拍賣房政策，不僅與全國(guó)各地出臺(tái)的限購(gòu)政策遙相呼應(yīng)，還從司法層面上對(duì)法拍房的規(guī)范操作進(jìn)行較為詳盡的規(guī)定，不僅能有效打擊投機(jī)者，穩(wěn)定房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，也能有效解決地方法院在處理涉及法拍房競(jìng)拍者的資格適用標(biāo)準(zhǔn)不一的問題，同樣在對(duì)于響應(yīng)中央“房住不炒”的政策理念上具有重大的司法意義。

法拍房即經(jīng)法院司法拍賣的房產(chǎn)，具體是指案件在進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行階段之后，法院經(jīng)過司法拍賣的方式對(duì)需要變價(jià)處理的房產(chǎn)進(jìn)行處置。

法拍房起拍價(jià)通常為市場(chǎng)價(jià)的7折，如果一拍流拍還可以酌情降低起拍價(jià)，再加上法拍有一定的信息差，綜合各種因素法拍房到手價(jià)一般是二手房的8.5～9折。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦介紹，以往沒有購(gòu)房資格的人想突破限購(gòu)政策有兩種途徑：

第一，就是買法拍房，到法拍房不受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策影響的地區(qū)，購(gòu)買法拍房。

第二，雖然說當(dāng)?shù)胤ㄔ涸谂馁u公告中要求競(jìng)買人要有房產(chǎn)所在地的購(gòu)房資格，但是外地法院拍賣時(shí)，在拍賣公告中沒有要求競(jìng)買人必須具有房產(chǎn)所在地的購(gòu)房資格，只要法院能出具執(zhí)行裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，就可以輕易地繞開當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)政策。

“這次最高人民法院用司法解釋的方式，一次性堵住了這些漏洞。明確競(jìng)買人競(jìng)買時(shí)到人民法院出具成交裁定書前這段時(shí)間，必須持續(xù)具備房產(chǎn)所在地的購(gòu)房資格，并且還特別強(qiáng)調(diào)了，人民法院必須審核競(jìng)買人這一段時(shí)間的購(gòu)房資格，沒有購(gòu)房資格，就不予出具成交裁定書。此外，進(jìn)一步明確了法拍房流拍后以房抵債的，或進(jìn)入到房產(chǎn)變賣流程的，房產(chǎn)承受人也必須具備房產(chǎn)所在地的購(gòu)房資格。”廣東華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒律師說。

據(jù)藍(lán)鯨法拍統(tǒng)計(jì)，2020年上海二手房成交突破30萬(wàn)套，法拍房成交約1665套，占比約5‰。2021年1月底，上海將法拍房納入限購(gòu)范圍。2021年1月1日至12月26日，上海共成交約1451套法拍房（住宅），低于2020年的成交量。

京東上海首家資產(chǎn)拍賣服務(wù)商藍(lán)鯨法拍創(chuàng)始人王勝藍(lán)認(rèn)為，由于上海對(duì)法拍房早就施行了限購(gòu)政策，此次新政對(duì)上海市場(chǎng)來說影響有限。

王勝藍(lán)回顧道，2021年1月底上海將法拍房納入限購(gòu)以后，購(gòu)買群體發(fā)生了很大的變化。2021年1月以前中標(biāo)客戶絕大多數(shù)都是非滬籍，或者沒有購(gòu)房資格，大家愿意去為了這個(gè)購(gòu)房資格支付很高的溢價(jià)，但1月21日后，上海法拍房納入限購(gòu)，只有具備購(gòu)房資格的人才能買，法拍房?jī)r(jià)格一下就打了9折，再加上稅費(fèi)買賣雙方各付，就又有5%-8%的差價(jià)。

就新政影響，王勝藍(lán)分析認(rèn)為，一種是對(duì)買家，這肯定是有利的?！翱瓷虾＞椭懒耍抡?，買房人數(shù)沒有明顯的下降，從套均10個(gè)，降到套均9個(gè)（編者注：平均1套10個(gè)人降到9個(gè)人拍）;但是大家的預(yù)期價(jià)格下降很多，價(jià)格從溢價(jià)10%到9折成交?！?/p>

“但對(duì)另一部分人群，大家可能不會(huì)關(guān)注到，就是案件涉及的債權(quán)人、債務(wù)人、執(zhí)行的經(jīng)辦法官。由于新政在一定程度上會(huì)降低法拍房?jī)r(jià)格，因此對(duì)債權(quán)債務(wù)人的利益可能會(huì)帶來一定影響。此外，也會(huì)導(dǎo)致法官案件推進(jìn)難度的增加，影響對(duì)不良資產(chǎn)的定價(jià)?！蓖鮿偎{(lán)說。

王勝藍(lán)認(rèn)為，以前全國(guó)沒有統(tǒng)一的政策，由于各地的交易流程和法院工作流程不一致，比如上海要交易中心出具購(gòu)房確認(rèn)書，法院才能開“四書”?（即拍賣成交確認(rèn)書，執(zhí)行裁定書，稅務(wù)協(xié)助執(zhí)行通知書，不動(dòng)產(chǎn)協(xié)助執(zhí)行通知書），這是能銜接上的，但在外地法院和交易中心銜接不上就會(huì)有人鉆空子?，F(xiàn)在全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行，要求今后法拍房市場(chǎng)的變化和二手房保持一致，隨行就市。上海每年成交規(guī)模也會(huì)控制在2000套以內(nèi)，甚至更少。

周爭(zhēng)鋒律師認(rèn)為，由于深圳早在2014年就將法拍房納入限購(gòu)調(diào)控范圍，因此，這個(gè)司法解釋對(duì)于深圳商品房的法拍沒有任何影響。但是，在深圳市法拍市場(chǎng)上還有一個(gè)特殊的房產(chǎn)，就是綠本農(nóng)民房。

“最高人民法院這個(gè)司法解釋出臺(tái)以前，競(jìng)買人競(jìng)買深圳的綠本農(nóng)民房時(shí)，即使不具備深圳的購(gòu)房資格，也可以拿到執(zhí)行裁定書。因?yàn)榫G本農(nóng)民房本身沒有轉(zhuǎn)移登記程序，只能在競(jìng)買成功以后進(jìn)行司法裁決過戶備注。這次最高院以司法解釋的方式明確，不管你競(jìng)買什么類型的房產(chǎn)，都要求競(jìng)買人提供參與競(jìng)買時(shí)一直到法院出具拍賣成交裁定書，這一時(shí)間段內(nèi)持續(xù)具備房產(chǎn)當(dāng)?shù)刭?gòu)房資格的證明資料。否則，法院不出具成交裁定書。這就考驗(yàn)了準(zhǔn)備競(jìng)買深圳綠本農(nóng)民房的這些人。”周爭(zhēng)鋒分析說。

“2017年那會(huì)兒，我自己第一次買房，拍了套法拍房就踩了雷。”王勝藍(lán)回顧說，“當(dāng)時(shí)這套房子的房東是因?yàn)榫砣胩茁焚J，又欠了賭債，涉及債務(wù)糾紛很多，其中一個(gè)債主就搬進(jìn)房子里住不肯走，可是房子我已經(jīng)拍下了，后來前前后后花了兩年時(shí)間才騰挪干凈，你想我好歹也算是圈內(nèi)人，普通百姓怎么懂這些‘坑’？”

這么多年來，王勝藍(lán)及其團(tuán)隊(duì)一直在通過調(diào)查走訪，幫助委托人避開法拍房的坑。

“因?yàn)橐惶追孔由戏ㄅ挠泻芏喾N原因，經(jīng)濟(jì)糾紛、債務(wù)糾紛、離婚、繼承，甚至是兇殺、刑事案件、詐騙套路貸，每一種都有可能，它甚至是混搭在一起的?！蓖鮿偎{(lán)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說。

北京德和衡（上海）律師事務(wù)所房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部聯(lián)席合伙人王彬律師分析認(rèn)為，近些年，為有效落實(shí)“房住不炒”的要求，各地相繼出臺(tái)關(guān)于法拍房限購(gòu)的地方政策，關(guān)于法拍房在限購(gòu)方面是否應(yīng)被納入各地政策規(guī)定的“房產(chǎn)限購(gòu)”?中得到越來越多的關(guān)注。

以上海地區(qū)為例，2020年相較于2019年，法拍房上拍套數(shù)減少1358套，成交金額減少30.7億元。因2021年法拍房的上拍套數(shù)以及成交率尚無(wú)準(zhǔn)確的客觀數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，故王彬經(jīng)過法院拍賣網(wǎng)站、阿里拍賣等平臺(tái)檢索后發(fā)現(xiàn)，2021年以來法拍房成交金額及成交率下降，主要原因是2021年年初上海市房管局及各區(qū)法院明確法拍房將被納入限購(gòu)范圍。

王彬表示，法拍房一度因?yàn)槲幢患{入限購(gòu)范圍，導(dǎo)致出現(xiàn)大量的房產(chǎn)競(jìng)拍者，不僅有不滿足各地限購(gòu)政策規(guī)定購(gòu)房資格的剛需一族，而且還有一些投機(jī)者，手握大量資金，通過競(jìng)拍以低于市場(chǎng)價(jià)的方式獲取房產(chǎn)，然后持有或者轉(zhuǎn)手，獲取可觀的利潤(rùn)。

根據(jù)此前司法案例，王彬告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，雖法拍房存在極大的利潤(rùn)空間，但同樣存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)，主要是法拍房無(wú)法入住的問題，多數(shù)原房屋所有權(quán)人可能仍然占有房屋，造成法院執(zhí)行困難。

其中，原產(chǎn)權(quán)人與他人簽訂期限較長(zhǎng)的租賃合同的情形，是王彬在實(shí)踐中遇到競(jìng)拍法拍房最為典型的案例，因原產(chǎn)權(quán)人惡意或者非惡意與他人達(dá)成長(zhǎng)期的租賃合同，導(dǎo)致競(jìng)拍者陷入拍下房屋后無(wú)法入住的困境。

王彬認(rèn)為，對(duì)于此類情況，最高院《關(guān)于進(jìn)一步完善執(zhí)行權(quán)制約機(jī)制加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督的意見》中第18條明確規(guī)定：由人民法院依法負(fù)責(zé)騰退，不得在公示信息中載明“不負(fù)責(zé)騰退交付”等信息。結(jié)合此規(guī)定可見無(wú)權(quán)占有房屋的相關(guān)方由法院負(fù)責(zé)騰退房屋，從一定程度上保障了房產(chǎn)競(jìng)拍人的合法入住權(quán)利。

除上述問題外，法拍房還存在稅費(fèi)難以估量，拖欠電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，房屋質(zhì)量瑕疵，無(wú)法按時(shí)過戶，貸款審批較緊等風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)上述問題，王彬建議競(jìng)拍人在競(jìng)拍法拍房之前，需先了解自身是否符合當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房資格問題，避免因?yàn)橘?gòu)房資格問題導(dǎo)致前功盡棄。

此外，競(jìng)拍人務(wù)必要進(jìn)行實(shí)地看房，了解房屋現(xiàn)狀，比如門口是否有法院的封條等，一般而言有封條的房子競(jìng)拍成功后入住的可能性會(huì)增加，參加競(jìng)拍前還要了解原房屋產(chǎn)權(quán)人是法人主體還是自然人，兩者主體身份與后續(xù)可能要繳納的稅費(fèi)有直接關(guān)系，現(xiàn)實(shí)情況中還存在原產(chǎn)權(quán)人拖欠物業(yè)費(fèi)等，需核實(shí)情況考慮自身參加競(jìng)拍的成本，最后著重了解房屋的抵押、租賃情況，避免因抵押?jiǎn)栴}導(dǎo)致無(wú)法過戶，因租賃問題導(dǎo)致無(wú)法實(shí)際入住等。

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2022年第1期）