金山區(qū)待涇村推行集體土地作價入股

■ 劉細(xì)彥 徐乃卿 魏 蔚

農(nóng)村土地具有資源、資產(chǎn)、資本“三資一體”屬性,對鄉(xiāng)村振興具有基礎(chǔ)性、關(guān)鍵性、持續(xù)性作用。金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)待涇村在上級職能部門的指導(dǎo)和操作下，以依法保障農(nóng)民土地權(quán)益、遵守國家土地管理相關(guān)法律為前提，針對“地、價、利、股”四個問題，實行“傾斜”策略，把農(nóng)民承包的分散、低效甚至“沉睡”的農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，并在全市首推農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作價入股，吸引社會資本激活“一畝三分地”，觸發(fā)資源變資產(chǎn)、資產(chǎn)變股權(quán)、村民變股東的“三變”活力，為鄉(xiāng)村振興賦能。

一、針對“地”怎么來的問題，土地供給向重點區(qū)域傾斜，提高產(chǎn)出效益

土地作價入股，“地”是基礎(chǔ)。企業(yè)提出用地需求“出題”，政府及部門按照效益和問題導(dǎo)向“答卷”，將土地供給向國道320線橫穿村域而交通條件便利、擁有“花開海上”生態(tài)園而生態(tài)基礎(chǔ)良好的區(qū)域傾斜。企業(yè)定制設(shè)計，提出土地需求。上海藍城花開海上建設(shè)管理公司（簡稱“藍城公司”）計劃在一期項目——2015年創(chuàng)辦的600畝“花開海上”生態(tài)園基礎(chǔ)上，與朱涇鎮(zhèn)共同謀劃二期項目“上海南郊花海·芳香小鎮(zhèn)”建設(shè)。為加強住宿、餐飲、娛樂、購物等服務(wù)功能建設(shè)，企業(yè)綜合考慮土地用途和面積、坐落位置、人口數(shù)量等因素，以及配套設(shè)施分布均衡的要求，進行選址定位，把99宗、113.02畝農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地作為開發(fā)區(qū)域。這些地塊點狀分布在待涇村12個組，面積最大的達6661.84平方米，最小的僅84.95平方米，完全是定制設(shè)計、量體裁衣。政府按需導(dǎo)向，統(tǒng)籌土地指標(biāo)。企業(yè)呼之有理，政府應(yīng)之有道，好項目不能卡在土地瓶頸里。金山區(qū)、朱涇鎮(zhèn)兩級政府主動創(chuàng)造條件，為企業(yè)發(fā)展“鳴鑼開道”。在規(guī)劃上定位，將二期項目分別納入?yún)^(qū)級總體規(guī)劃和鎮(zhèn)級郊野單元(村莊)規(guī)劃，為后續(xù)用地打開空間。在指標(biāo)上落實，將原地塊由耕地調(diào)整為非耕地，并在市級層面跨區(qū)域統(tǒng)籌，將經(jīng)營性建設(shè)土地指標(biāo)落實到待涇村，為喚醒沉睡的土地資源亮出了“關(guān)鍵招”。部門敢為人先，辦理土地證件。集體經(jīng)營性建設(shè)用地點狀供地辦理不動產(chǎn)權(quán)證，在全國并無先例可循，必須勇闖新路。金山區(qū)規(guī)劃資源局依照《土地管理法》（2019年修訂版）中“集體建設(shè)用地可以作價入股”的新規(guī)，探索將村集體經(jīng)濟組織作為土地產(chǎn)權(quán)人，開展用地預(yù)審、散點測繪和材料申報；金山區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村委與朱涇鎮(zhèn)政府、待涇村協(xié)作制訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和收回相關(guān)土地承包經(jīng)營權(quán)補償方案等，并經(jīng)村集體經(jīng)濟組織成員代表大會討論通過。99宗地塊逐一辦理《不動產(chǎn)權(quán)證書》事項申請，順利通過市規(guī)劃資源局審核，確權(quán)至待涇經(jīng)濟合作社獨資企業(yè)上?；芙ㄔO(shè)發(fā)展公司（簡稱“花涇公司”），成為上海農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地點狀供地取得“身份證”第一例，在法理上也保障了農(nóng)村集體土地用于商業(yè)化開發(fā)的物權(quán)權(quán)益。

二、針對“價”怎么定的問題，地價定位向價值創(chuàng)造最大化傾斜，體現(xiàn)經(jīng)濟公平

土地作價入股，“價”是核心。參照上海市集體土地基準(zhǔn)地價編制思路，堅持地價定位向價值創(chuàng)造最大化傾斜的準(zhǔn)則，通過科學(xué)方法和民主程序確定土地使用權(quán)價格。對比選擇，集體決定估價機構(gòu)。面對農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)作價入股尚無先例的實際，必須專項進行待涇村農(nóng)村集體土地使用權(quán)價格評估。待涇村與藍城公司雙方協(xié)商決定，各自提出一家地產(chǎn)估價公司作為候選對象，并在待涇村集體經(jīng)濟組織成員代表大會上向代表公開競推。參加會議的75名代表，代表全村4436名村民行使表決權(quán)。與會代表舉手表決并簽字確認(rèn)，一致同意委托上海城市房地產(chǎn)估價有限公司負(fù)責(zé)估價事務(wù)。該公司擁有國家一級評估資質(zhì)，估價經(jīng)驗豐富，在業(yè)界因具有權(quán)威性和公信力而享有盛譽。多維評估，科學(xué)測算土地價格。從三個維度、用三種方法測算：從政府管控維度，用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，以正在同步編制的金山區(qū)集體土地定級與基準(zhǔn)地價為參照，按照該地塊“七通一平”條件、土地容積率、持有經(jīng)營限制等因素，對基準(zhǔn)地價進行修正來測算地價；從土地所有者維度，用成本逼近法，模擬該地塊從“毛地”到可開發(fā)“凈地”過程，計算所耗費的成本來測算地價；從投資開發(fā)主體維度，用剩余法，模擬該地塊從開發(fā)建設(shè)到運營收益的現(xiàn)金流，倒算可承受的開發(fā)能力和剩余價值來測算地價。用三種方法測算的結(jié)果大體相當(dāng)，再采用加權(quán)平均，最終測算出116.3萬元/畝。民主決策，利益方確定土地價格。土地價格估算方案擬訂后，待涇村召開集體經(jīng)濟組織成員代表大會，全面聽取意見建議。會議認(rèn)為，估價公司采用三種測算方法，分別從政府、集體、市場主體三個維度進行考量，測算結(jié)果符合待涇村遠離鎮(zhèn)區(qū)、以農(nóng)為主的實際，實現(xiàn)了“集體資產(chǎn)能保值、農(nóng)民利益能保障、企業(yè)發(fā)展能持續(xù)”三統(tǒng)一。經(jīng)會議民主表決通過、與會代表逐一簽字確認(rèn)第三方評估機構(gòu)測算的價格。土地價格估算方案由此生效，并付諸實施。

三、針對“利”怎么分的問題，分配格局向村鎮(zhèn)集體傾斜，保障農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益

土地作價入股，“利”是紐帶。構(gòu)建利益方協(xié)商一致的股權(quán)架構(gòu)，將分配的天平向入股的村鎮(zhèn)集體傾斜，追求實質(zhì)公平，使利益紐帶更牢固、各方關(guān)系更緊密。創(chuàng)造股權(quán)架構(gòu)模式，虛置農(nóng)民主體責(zé)任。待涇經(jīng)濟合作社和藍城公司共同組建混合所有制企業(yè)花涇公司，并簽訂《股權(quán)合作協(xié)議》。其中，藍城公司以其全資持有的“上?；ㄩ_海上生態(tài)科技有限公司”股權(quán)及貨幣出資11604萬元，持股比例51%；待涇村以113.02畝農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地40年使用權(quán)直接作價11149萬元入股，持股比例49%。入股股權(quán)與國有土地同權(quán)同價。土地指標(biāo)統(tǒng)籌，發(fā)展權(quán)益共享，朱涇鎮(zhèn)將待涇村持股份額的25%無償轉(zhuǎn)讓給朱涇經(jīng)濟聯(lián)合社，使該社能共享股權(quán)收益。根據(jù)三方協(xié)議，由藍城公司全權(quán)負(fù)責(zé)花涇公司的日常管理運營，待涇經(jīng)濟合作社及朱涇經(jīng)濟聯(lián)合社不參與公司的管理運營事務(wù)。設(shè)計股權(quán)分配方式，規(guī)避農(nóng)民市場風(fēng)險。待涇經(jīng)濟合作社、朱涇經(jīng)濟聯(lián)合社與藍城公司簽訂股權(quán)收益分配協(xié)議，確定按照“保底+分紅”模式獲得股權(quán)收益。在建設(shè)期內(nèi)，以央行同期發(fā)布的整存整取一年期存款利率為標(biāo)準(zhǔn)，按持有股權(quán)評估價值計算由藍城公司保底預(yù)分紅。建設(shè)期滿后，按央行同期發(fā)布的整存整取三年期存款利率進行保底預(yù)分紅。實際分紅率與保底分紅率實行“就高不就低”，當(dāng)實際分紅率超過保底分紅率時，則按實際分紅率執(zhí)行。代表村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟利益的待涇經(jīng)濟合作社、朱涇經(jīng)濟聯(lián)合社，承擔(dān)花涇公司經(jīng)營零風(fēng)險。構(gòu)建多元收入體系，提高村民收入水平。過去貼著“窮村”標(biāo)簽的待涇村村民，如今成為幸福的“五金”村民。獲補償金：經(jīng)法定程序收回相關(guān)農(nóng)戶的承包經(jīng)營權(quán)，每畝一次性補償農(nóng)戶8萬元。分股金：按股權(quán)分配方案，113.02畝地未來一年收入可達200萬元；村民還享受門票收入10%的分紅。收租金：農(nóng)用地流轉(zhuǎn)費按金山區(qū)指導(dǎo)價上浮5%。得薪金：固定聘用待涇村120余人從事公司管理和園區(qū)勞務(wù)，人均月收入3000元以上。有現(xiàn)金：每年300萬人的客流，給村民帶來就地擺攤收入100萬元以上。2020年村民人均收入30076元，同比增長5.4%。

四、針對“股”怎么做的問題，產(chǎn)業(yè)發(fā)展向未來愿景傾斜，擴大資本規(guī)模

土地作價入股，“股”是保障。不拘泥于眼前利益得失，對標(biāo)世界最香小鎮(zhèn)法國格拉斯芳香小鎮(zhèn)，展望未來愿景，延伸香主題產(chǎn)業(yè)，致力于夯實基礎(chǔ)、做大“蛋糕”。瞄準(zhǔn)芳香產(chǎn)業(yè)方向，建設(shè)花海小鎮(zhèn)。順應(yīng)城市化進程中人們更加追求自然美的新時尚，把握花作為文化產(chǎn)品和自然產(chǎn)品分野點的獨特性，秉承“花為媒、香為魂”理念，對標(biāo)世界級香水小鎮(zhèn)格拉斯，尋訪八大世界級精品花園樣本，集萃全球花園與芳香的靈感啟示，突破花海的季節(jié)性缺陷，將花海旅游與文化教育、花藝民宿、健康養(yǎng)生等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合。規(guī)劃芳香花園、芳香產(chǎn)業(yè)鏈以及精品度假村三大業(yè)態(tài)，鋪呈香園、香旅及香愈三大香產(chǎn)體系，構(gòu)建花園、花藝、花食、花火、花宿、花研、花游“七花體驗”。預(yù)計3675畝上海南郊花?！し枷阈℃?zhèn)，將于2023年底前建成運營，實現(xiàn)投資主體既抒發(fā)綠色田園情懷，更把資本蛋糕做大的愿景，積極助推鄉(xiāng)村振興。打造芳香產(chǎn)業(yè)基地，提供自然產(chǎn)品。致力于為原住民、游客、新居民營造“一年十二月、月月有奇觀”的生活場景，建立景區(qū)度假村產(chǎn)業(yè)復(fù)合模型，讓人們親近自然、享受自然、融入自然?？傮w謀劃“三位一體”的產(chǎn)業(yè)布局：景區(qū)，在現(xiàn)狀600畝櫻花園、梅園、秋景園、花海的基礎(chǔ)上，新增花海建設(shè)，并植入新的活動吸引點，完善景區(qū)咖啡屋、小餐廳等公共配套，提升景區(qū)服務(wù)能級。產(chǎn)業(yè)園，構(gòu)建文旅零售、文娛中心和芳香廣場等產(chǎn)業(yè)生態(tài)，形成游客識香、觀香、聞香、制香、品香、愈香的完整體驗。度假村，引入木守、明月松間等一線精品度假酒店品牌和度假民宿，并與上海交通大學(xué)芳香植物研發(fā)中心達成協(xié)議，合作建造療愈主題花園，以花園與芬芳，啟幕上海南郊的度假新勢力，打造吃住行、游購娛、怡學(xué)養(yǎng)多功能綜合體。延伸芳香產(chǎn)業(yè)鏈條，放大融合效應(yīng)。發(fā)揮“上海南郊花?！し枷阈℃?zhèn)”與楓涇古鎮(zhèn)、樂高樂園、綠色田園同處一條農(nóng)旅融合帶的地緣優(yōu)勢，縱橫雙向發(fā)力，實行多點融合，形成功能互補，突破花主題特色鮮明、季節(jié)花事觀賞性強而可玩性弱的瓶頸。實行橫向拓展，主動接受“樂高樂園”的資源輻射，設(shè)計“樂高樂園——花開海上——楓涇古鎮(zhèn)”多日游，形成金山北部農(nóng)旅融合產(chǎn)業(yè)集群，打造國際化大都市遠郊區(qū)樂居、樂業(yè)、樂游的花海小鎮(zhèn)，成為上海乃至長三角度假優(yōu)選目的地。實行縱向拓展，緊扣“把游客留下來，促成多次消費”的目標(biāo)，以優(yōu)勢互補、時間錯位為策略，探索夜間旅游新模式，開發(fā)“花文化+夜間旅游”項目，增加夜游體驗和住宿功能。同時，通過親子科普營、閨蜜樂享團等主題活動，不斷豐富全年不同時段的旅游活動和產(chǎn)品。□