房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題及應對策略探討

張 宇

(陜西地建房地產(chǎn)開發(fā)集團有限責任公司 陜西西安 710075)

在我國現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)項目的建設(shè)體量越來越大，并且投入資金越來越多，市場在進行劃分時也越來越精細。項目在開始時就會對開發(fā)建設(shè)的基本成本進行簡單的分析，這樣才能保障投資目標能夠?qū)崿F(xiàn)。項目在進行開發(fā)管理時也越來越精細化，由以往的粗放式管理逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代化的精細化管理，而成本管理工作也從實施過程管理轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代化的全過程管理。并且，在完成項目的開發(fā)后，項目管理人員還會對目標成本進一步進行復盤，有助于今后企業(yè)在發(fā)展過程中開展成本的目標控制。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃特點

房地產(chǎn)企業(yè)若想保證稅收籌劃能夠順利完成，必須對其特點有切實的了解。具體如下：首先是合法性，展開稅收籌劃工作時必須要保證不會偏離稅法要求，任何違法行為均要避免，相關(guān)人員除了要對企業(yè)現(xiàn)狀有一定了解，同時要熟悉稅法，在此基礎(chǔ)上將稅收籌劃方案予以確定。其次是籌劃性，為了使得經(jīng)營活動能夠順利展開，房地產(chǎn)企業(yè)必須完成好統(tǒng)籌規(guī)劃工作。眾所周知，納稅行為相較于經(jīng)營行為會略有滯后，這能保證稅收籌劃的展開能夠有足夠的時間。再次是目的性，在進行稅收籌劃的過程中，必須將達成的目的予以明確，進而通過合法手段來對稅負予以降低，并將涉稅風險予以消除。最后是多維性，房地產(chǎn)企業(yè)在展開稅收籌劃時，應該將其落實到經(jīng)營管理的整個過程中，保證全覆蓋目的切實達成。另外，為了使得稅收籌劃更為有效，企業(yè)間的合作也是不可忽視的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理問題的解決對策

（一）健全管理機構(gòu)，設(shè)立預算管理委員會

企業(yè)設(shè)立預算管理委員會，明確總負責人及各部門負責人。預算管理委員會的總負責人一般由企業(yè)的董事長或總經(jīng)理擔任，各相關(guān)部門的主管為部門負責人。預算管理委員會應制定出全面預算管理的編制辦法、編制步驟、審議程序、實施措施、檢查及監(jiān)督制度、考核制度、獎懲制度等相關(guān)政策。預算管理委員會負責人及成員應各司其職，嚴格按照全面預算管理制度推進工作，提高執(zhí)行力，不要空談，將全面預算管理落到實處。

（二）嚴格執(zhí)行考核及獎懲制度

企業(yè)根據(jù)自身情況進行月度、季度、半年度、年度預算執(zhí)行情況的考核，將預算指標考核融入到績效考核，作為績效考核的內(nèi)容之一。對不執(zhí)行預算管理的部門或執(zhí)行預算管理有偏差的部門嚴格進行經(jīng)濟處罰，對完成好的部門進行物質(zhì)獎勵。全面預算的考核、懲罰要硬約束，應嚴格執(zhí)行，不能流于形式，否則得不到員工的重視，預算達不到全面管理的作用。

（三）重視合同，通過合同管理控制成本

合同控制對房地產(chǎn)的運行來說極為重要。房地產(chǎn)企業(yè)需要在合同規(guī)劃、合同談判、合同履行等階段控制成本。在進行成本管理時，需要盡可能向前進行延伸，并將成本管理融入設(shè)計方案確定階段、招投標階段、合同洽談階段。將項目合同進行全景規(guī)劃，同時根據(jù)自身經(jīng)驗和對項目實施過程中問題的有效預判，嚴格審核、把控合同中重要條款，減少或杜絕合同中的漏洞。在合同簽訂過程中，嚴格防范成本超支，盡量少留工程造價變更的活口。成本、合約部門可以對承包商的資金申請計劃進行審核，合理支付工程進度款、結(jié)算款，嚴格控制超出合同約定的付款；同時與施工進度計劃進行有效對比，如果其中存在一定的超出內(nèi)容，則需要現(xiàn)場察看并分析超出原因是浪費還是由于設(shè)計變更所導致的?？茖W地對成本進行控制，能夠有助于提升成本的使用效益。尤其是在進行成本控制時，相關(guān)工作人員需要明確工作量、設(shè)計變更以及現(xiàn)場簽證等多項內(nèi)容，并對其進行逐一核實并予以確認，完成成本的核定工作，嚴格控制成本。

（四）進行信息化管理

房地產(chǎn)企業(yè)受市場波動影響較大，需要實時掌握市場變化情況，才能在出現(xiàn)市場風險時及時采取措施應對。房地產(chǎn)企業(yè)使用信息化管理，能隨時掌握企業(yè)銷售情況、資金狀況、工程進度、成本費用支出等企業(yè)信息，信息化系統(tǒng)對成本、費用控制有預警功能，使企業(yè)將成本費用控制在預算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)使用信息化管理，對資金管理、全面預算管理中出現(xiàn)的問題第一時間采取措施，使企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)處于良性循環(huán)。利用信息化進行全面預算的制定、調(diào)整、控制及考核，企業(yè)各部門實現(xiàn)資源共享，促使部門間溝通及時，促使各部門對存在的問題及時解決，保證數(shù)據(jù)間的關(guān)聯(lián)準確性，提高全面預算管理的效率。同時，信息化的使用可以實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略的高效整合，推動預算工作升級，保證企業(yè)全面預算管理工作的順利開展。

三、結(jié)束語

在我國經(jīng)濟領(lǐng)域所推行的結(jié)構(gòu)性供給側(cè)改革對房地產(chǎn)行業(yè)帶來了一定的影響，并且隨著近年來綠色建筑和智能建筑的不斷發(fā)展，都給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了一定的挑戰(zhàn)和壓力。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅需要從技術(shù)層面進行革新，也需要盡可能做好相應的目標成本管理，盡可能將更多的財務(wù)資源投入到轉(zhuǎn)型升級以及業(yè)務(wù)創(chuàng)新的方面。通過這種方式才能在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，使房地產(chǎn)的開發(fā)成本管理得到改善，這樣也有助于提高房地產(chǎn)的市場競爭力。在國有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，通過稅務(wù)籌劃，可以促使財務(wù)管理水平和效益得到顯著提升；對財務(wù)經(jīng)營管理進行規(guī)范，可以有效控制財務(wù)管理過程中出現(xiàn)的各種風險，并將企業(yè)的各種資源合理運用起來，促使企業(yè)的稅負得到降低，更好地實現(xiàn)制定的各項財務(wù)管理目標。