房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)及其防范

李 蓉

(陜西地建房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司 陜西西安 710075)

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容分析

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集的特點(diǎn)，項(xiàng)目開發(fā)需要大量的資金。為了確保項(xiàng)目的順利開展，企業(yè)通過采取融資手段，籌集所需的資金，而此時(shí)就會面臨一定的籌資風(fēng)險(xiǎn)。只有確保資金鏈穩(wěn)固且靈活，才不致于陷入運(yùn)營發(fā)展困境。通常，房地產(chǎn)企業(yè)會選擇金融機(jī)構(gòu)融資方式獲得銀行資金，由于未對企業(yè)高負(fù)債水平展開深度分析，往往需要承受高額資金成本，加上銀行貸款大多屬于中短期貸款，若占比較大，則會直接影響到資金的流動性，限制房企的籌資能力。另外，籌資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生因素也包括國家政策，在宏觀調(diào)控政策下，若是房企庫存量過大，則極易引發(fā)資金周轉(zhuǎn)緩慢、存貨流轉(zhuǎn)緩慢等一系列問題。可見，如果企業(yè)未能加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，籌資風(fēng)險(xiǎn)必然會持續(xù)增長，導(dǎo)致資金鏈斷裂。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)主要是指受到諸多因素的影響，房企所投資的項(xiàng)目與獲得的資金效益難以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，且對企業(yè)盈利水平、償債能力等帶來負(fù)面影響。在長期的發(fā)展進(jìn)程中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將重心放在如何籌集項(xiàng)目開發(fā)資金上，且過度側(cè)重于經(jīng)濟(jì)效益。投資過程中前期準(zhǔn)備工作未能有序展開，即沒有對市場行情以及開發(fā)項(xiàng)目的可行性展開全方位的分析，主要表現(xiàn)為：市場調(diào)研失誤性大，未能充分考慮多方面因素，這就會導(dǎo)致后期房地產(chǎn)產(chǎn)品上市后面臨滯銷的問題；還有未根據(jù)實(shí)際情況與戰(zhàn)略發(fā)展需求，制定合理的投資項(xiàng)目規(guī)劃，無法控制項(xiàng)目開展中的變化性因素，且負(fù)債率過高帶來嚴(yán)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。當(dāng)市場行情發(fā)生變化時(shí)，房企所投資的項(xiàng)目可獲得的經(jīng)濟(jì)收益必然也會發(fā)生變化，相應(yīng)的投資方案也需要改變，否則所面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)就會日益增長。

二、管理會計(jì)和財(cái)務(wù)會計(jì)相互融合的具體措施

（一）建設(shè)并優(yōu)化二者融合的體系

在會計(jì)工作中，管理會計(jì)與財(cái)務(wù)會計(jì)兩者的融合會使會計(jì)理論的內(nèi)容更加充實(shí)，建設(shè)并優(yōu)化二者融合的體系，不但能提高建筑企業(yè)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益，還能使會計(jì)工作的效率和質(zhì)量得以保障，這對整個(gè)建筑行業(yè)的建設(shè)都有非常積極的現(xiàn)實(shí)意義。具體建設(shè)和優(yōu)化措施：首先，落實(shí)管理會計(jì)的管理作用和決策作用，將管理工作的完善作為建筑企業(yè)發(fā)展的要義。其次，建筑施工企業(yè)相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)人員和中層管理人員應(yīng)重視財(cái)務(wù)會計(jì)和管理會計(jì)融合的作用，為財(cái)務(wù)工作信息的準(zhǔn)確收集提供“上層”基礎(chǔ)。

（二）規(guī)范建筑企業(yè)的管理行為

管理會計(jì)和財(cái)務(wù)會計(jì)的融合工作離不開國家和政府的支持。政府應(yīng)在了解市場行業(yè)和建筑施工企業(yè)發(fā)展形勢的基礎(chǔ)上，通過立法立策，定點(diǎn)定項(xiàng)的措施，來引導(dǎo)和促進(jìn)會計(jì)行業(yè)的發(fā)展。在此過程中，建筑企業(yè)的管理行為也能得以規(guī)范。同時(shí)，建筑施工企業(yè)應(yīng)建立內(nèi)部會計(jì)制度，將管理會計(jì)應(yīng)用于內(nèi)部管理的各個(gè)方面，并采用財(cái)務(wù)方法進(jìn)行深入分析，這對促進(jìn)內(nèi)部管理精細(xì)化發(fā)展有十分積極的作用。此外，企業(yè)管理會計(jì)的有效整合還可以促進(jìn)會計(jì)改革，賦予會計(jì)工作創(chuàng)造價(jià)值和前瞻性的功能。在法律政策支持和制約的背景下，建筑施工企業(yè)必須積極構(gòu)建自身的內(nèi)部制度，拓寬管理會計(jì)的應(yīng)用范圍，進(jìn)一步規(guī)范財(cái)務(wù)會計(jì)行為。

（三）對原有數(shù)據(jù)進(jìn)行融合

建筑施工企業(yè)管理會計(jì)與財(cái)務(wù)會計(jì)的內(nèi)容存在較大差距，但兩者的信息來源有共同之處。企業(yè)應(yīng)從這方面入手，通過構(gòu)建和完善兩個(gè)會計(jì)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)共享機(jī)制，推進(jìn)共享服務(wù)，加快二者融合，節(jié)約企業(yè)勞動力，從而推動管理信息化的發(fā)展。在建筑施工企業(yè)會計(jì)共享機(jī)制的背景下，管理會計(jì)與財(cái)務(wù)會計(jì)的整合也可以轉(zhuǎn)變會計(jì)部門的職能，如管理會計(jì)與稅務(wù)會計(jì)、成本會計(jì)和銷售會計(jì)的整合。此外，SAP和ERP系統(tǒng)也可以應(yīng)用于管理會計(jì)。通過將財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與企業(yè)資本業(yè)務(wù)有效銜接，在信息平臺上對信息數(shù)據(jù)進(jìn)行整合和分析，促進(jìn)管理會計(jì)與財(cái)務(wù)會計(jì)密切合作。

（四）構(gòu)建專業(yè)的人才隊(duì)伍

在財(cái)務(wù)會計(jì)和管理會計(jì)的融合過程中，融合工作面臨最大的問題就是專業(yè)人才短缺。專業(yè)性人才的短缺也在一定程度上制約和阻礙了會計(jì)的融合工作，對融合過程產(chǎn)生了較為不利的影響。因此，對建筑施工企業(yè)進(jìn)行會計(jì)人才的培養(yǎng)，構(gòu)建具有專業(yè)水平和能力的專業(yè)化人才隊(duì)伍是極為重要的，尤其是一些已經(jīng)掌握管理會計(jì)技能和財(cái)務(wù)會計(jì)技能的人才，更是要格外地關(guān)注。具體培養(yǎng)措施：第一，發(fā)揮民間會計(jì)協(xié)會的作用，并通過具有權(quán)威性的專業(yè)協(xié)會進(jìn)行具體的人才交流培訓(xùn)工作。第二，采用定期組織研討會的方式，構(gòu)建一個(gè)具有專業(yè)性的組織論壇，并通過論壇進(jìn)行交流工作。第三，做好會計(jì)專業(yè)人才的認(rèn)證工作，對會計(jì)人才采用先培訓(xùn)，后認(rèn)證的方式，從而讓會計(jì)工作有最基本的人員基礎(chǔ)。第四，重視高等學(xué)校的會計(jì)教育工作，改革其原有的學(xué)科教學(xué)體系，將管理會計(jì)和財(cái)務(wù)會計(jì)的融合工作納入課程學(xué)習(xí)的過程中。并且，學(xué)校應(yīng)建立專門的會計(jì)人員培養(yǎng)培訓(xùn)基地，重視人才的培養(yǎng)工作，全方位、寬領(lǐng)域地提高會計(jì)人員的專業(yè)水平和基礎(chǔ)能力，從根源上提高會計(jì)人員的技術(shù)水平，從本質(zhì)上增強(qiáng)會計(jì)人才適應(yīng)社會、適應(yīng)時(shí)代的能力。

三、結(jié)束語

影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一項(xiàng)重要因素，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。只有對房地產(chǎn)行業(yè)的各種因素綜合考慮，對工程預(yù)算和結(jié)算合理編制，才能高效利用和合理分配資金，在降低企業(yè)損失的同時(shí)，進(jìn)一步提高資金的使用效益，以更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。