長租公寓行業(yè)規(guī)范發(fā)展的實踐與探索

戴了 徐曉光 王鋒 郭祖軍

[摘要] 住房租賃市場機構(gòu)化發(fā)展是住房租賃市場發(fā)展的重要路徑之一，長租公寓行業(yè)發(fā)展是機構(gòu)化發(fā)展的具體體現(xiàn)。目前，長租公寓行業(yè)重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)、集中、分散等運營模式，有著不同的優(yōu)勢和劣勢。行業(yè)總體面臨供需不平衡、市場監(jiān)管不到位問題。長租公寓行業(yè)需要“看不見的手”和“看得見的手”協(xié)同發(fā)揮作用。在充分激發(fā)市場化力量的前提下，政府可通過制定相應(yīng)的干預(yù)策略，從強化監(jiān)管和培育支持兩方面，促進長租公寓行業(yè)的良性健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 長租公寓? ? 深圳? ? 住房租賃市場

[中圖分類號] F293.33? ?[文獻標識碼] A? ? [文章編號] 1004-6623（2021）0105-07

[基金項目] 國家自然科學(xué)基金面上項目：中國非線性、非對稱性貨幣政策規(guī)則的識別與形成：理論模型和計量框架 （71773079） 。

[作者簡介] 戴了，深圳大學(xué)中國經(jīng)濟特區(qū)研究中心博士后，研究方向：房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)市場;徐曉光，深圳大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長，教授，研究方向：數(shù)理金融、世界經(jīng)濟;王鋒，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任，研究員，享受國務(wù)院特殊津貼專家，研究方向：住房與房地產(chǎn)經(jīng)濟理論、住房與房地產(chǎn)政策;郭祖軍，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心副總師，高級經(jīng)濟師，研究方向：住房和房屋租賃市場監(jiān)測分析、政策研究、規(guī)劃編制。

一、問題的提出

住房問題是人民群眾密切關(guān)注的民生問題。發(fā)展長租公寓行業(yè)，是深化住房制度改革、落實房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制的重要舉措，對于解決城市居民尤其是城市流動人口的住房問題，推進城鎮(zhèn)化進程具有重要意義。

長租公寓市場的機構(gòu)化水平，是衡量其成熟程度的重要標準。專業(yè)化長租公寓企業(yè)能夠為住房租賃市場提供穩(wěn)定的較高品質(zhì)產(chǎn)品，且比個人出租人更易于監(jiān)管，尤其是在2019年中央推動財政支持住房租賃市場發(fā)展試點后，各大城市尤為注重對長租公寓企業(yè)的培育。然而，從2017年開始多家長租公寓企業(yè)資金鏈斷裂，受新冠疫情影響，國內(nèi)長租公寓“爆雷”事件頻發(fā)，“爆雷”主體包括蛋殼、寓意等有一定規(guī)模的企業(yè)，引發(fā)較多社會問題，部分企業(yè)以住房租賃為名，借疫情導(dǎo)致的市場波動進行合同詐騙，嚴重破壞長租公寓市場秩序，一定程度上也凸顯出市場化配置的短板。如何用好“看不見的手”和“看得見的手”，保障長租公寓行業(yè)的良性健康發(fā)展，是應(yīng)該重點探討的問題。

二、深圳長租公寓行業(yè)發(fā)展特點及運營模式

深圳作為我國一線城市，外來人口多，人員流動性大，住房租賃需求旺盛。2016年以來，在一系列政策和資本的帶動下，長租公寓市場蓬勃發(fā)展，在解決全市居民的住房問題中發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。

（一）深圳長租公寓行業(yè)發(fā)展特點

一是機構(gòu)化運營較快發(fā)展，行業(yè)集中度不斷提高。深圳在推進機構(gòu)化、專業(yè)化租賃方面布局較早，市場主體積極探索、實踐并發(fā)揮了市場的決定性作用。深圳從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的各類機構(gòu)主體包括開發(fā)商、中介機構(gòu)、金融保險機構(gòu)、酒店管理機構(gòu)等，市場中機構(gòu)化租賃住房占比持續(xù)提高。成立國有住房租賃企業(yè)11家，在利用自有物業(yè)開展規(guī)模化租賃房源運營、城中村綜合整治與機構(gòu)化規(guī)?；赓U業(yè)務(wù)等方面發(fā)揮了示范引領(lǐng)作用。此外，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營企業(yè)、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位等市場主體也積極探索開展住房租賃經(jīng)營，推動了深圳住房租賃機構(gòu)化專業(yè)化發(fā)展。市場頭部企業(yè)自如、萬科泊寓等房源管理規(guī)模較大，市場占有率較高。

二是產(chǎn)品種類豐富，租金水平較為平穩(wěn)。長租公寓的產(chǎn)品涵蓋從低端便利的城中村住房，到高端的商務(wù)公寓等，租賃人群覆蓋從基層藍領(lǐng)員工、新就業(yè)職工，到城市主流白領(lǐng)、企業(yè)中高層管理人員等群體，滿足了不同收入水平市民的居住需求。根據(jù)國家統(tǒng)計局深圳調(diào)查隊居民消費價格同比指數(shù)，2018、2019及2020年深圳租賃房房租同比指數(shù)分別為104.4、102.8和98.6，疊加市場受疫情等因素影響，租金水平保持平穩(wěn)。

然而，從目前整體住房租賃市場情況來看，機構(gòu)化租賃的占比仍偏低，市場化租賃中絕大部分為業(yè)主自行出租。

（二）深圳長租公寓行業(yè)運營模式

1. 按運營商資產(chǎn)持有方式劃分：重資產(chǎn)模式、輕資產(chǎn)模式、超輕資產(chǎn)模式

重資產(chǎn)模式是指企業(yè)自持物業(yè)，經(jīng)統(tǒng)一裝修、改造后對外出租，租金和管理費是利潤主要來源，并通過持有物業(yè)獲得資產(chǎn)升值的賬面收益。該類企業(yè)多依靠母公司在資金、人力、房源等方面的優(yōu)勢，且往往能實質(zhì)性增加租賃住房的供給，相對來說，弊端體現(xiàn)在前期投入成本高、投資回報周期長。因此，主要是有較強資金實力的國有企業(yè)和開發(fā)商，利用自身持有的公寓進行租賃運營，代表企業(yè)有招商公寓等，部分城中村公寓也是原村民或股份合作公司持有出租。

輕資產(chǎn)模式是指企業(yè)自身不持有物業(yè)，通過從房東長期租賃或資產(chǎn)托管的方式向分散的業(yè)主收儲房源，取得一定時限的房屋使用權(quán)，經(jīng)統(tǒng)一裝修、改造后對外出租。該模式一般由中介機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)通過收儲市場上的房源進行運營，代表企業(yè)有自如公寓、蛋殼公寓等。隨著住房租賃市場的興起，近年市場上出現(xiàn)了大量長租公寓企業(yè)，大部分以輕資產(chǎn)模式及輕重兼顧的模式運營。

超輕資產(chǎn)模式實質(zhì)上屬于輕資產(chǎn)模式，主要區(qū)別在于企業(yè)對房源前期幾乎沒有改造、裝修投入，通常采取直接承租再轉(zhuǎn)租的輕托管模式經(jīng)營，為沒有時間精力打理租賃事務(wù)的房東運營住房。

輕資產(chǎn)、超輕資產(chǎn)模式相比重資產(chǎn)模式，企業(yè)準入門檻低，前期少量投入就可短時間內(nèi)開展業(yè)務(wù)，主要依靠租金差、傭金或管理費等收入實現(xiàn)盈利。風(fēng)險在于采取輕資產(chǎn)模式的企業(yè)融資渠道和能力有限，出現(xiàn)了以“高進低出”（對房屋權(quán)利人支付的租金比對承租人收取的租金高）、“長收短付”（對房屋權(quán)利人支付租金周期比收取承租人租金周期短）的高風(fēng)險經(jīng)營模式籌集資金、拓展業(yè)務(wù)的現(xiàn)象，易受市場波動和監(jiān)管政策影響。同時，因超輕資產(chǎn)模式前期投入成本很低，投機、濫用“租金貸”的風(fēng)險也相對較大。

2. 按運營房屋位置分布劃分：集中式、分散式

集中式長租公寓指企業(yè)通過自建、收購、租賃等方式獲得整棟、多棟樓宇或物理上集中房屋的管理權(quán)，經(jīng)統(tǒng)一裝修、改造后對外出租。因房源位置集中，企業(yè)前期需要一次性投入大量資金進行整體裝修、改造。因此，經(jīng)營主體多為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，多采用重資產(chǎn)模式運營。由于經(jīng)營主體實力相對雄厚，抗風(fēng)險能力較強。相比分散式長租公寓，集中式長租公寓因管理統(tǒng)一、服務(wù)半徑小，更能節(jié)省人力等成本，發(fā)揮規(guī)?；瘍?yōu)勢。但是，新冠疫情給集中式公寓的管理能力帶來多重考驗，由于疫情防控要求，租客在較長一段時間內(nèi)無法正常回到公寓內(nèi)，由此出現(xiàn)較嚴重的租客流失現(xiàn)象，使得企業(yè)不僅要面對集中退租帶來的現(xiàn)金流壓力，還要繼續(xù)支付公共空間的維護成本。

分散式長租公寓是指企業(yè)通過租賃、托管等方式從業(yè)主處獲得房源，經(jīng)統(tǒng)一裝修、改造后對外出租。因房源位置分散、服務(wù)半徑較大、人力成本相對較高，難以形成規(guī)模效應(yīng)，且為樹立品牌形象，企業(yè)前期多進行標準化的裝修、改造，單個產(chǎn)品的邊際成本較高。優(yōu)勢主要體現(xiàn)在房源拓展速度快于集中式長租公寓，且項目的分散屬性有利于企業(yè)提供多樣化產(chǎn)品以滿足不同層次的客群租賃需求。分散式長租公寓前期投入成本相對更低，適合中小微企業(yè)或初入長租公寓領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)者采用輕資產(chǎn)或超輕資產(chǎn)運營模式嘗試，但也因此抗風(fēng)險能力較差，易引發(fā)社會矛盾。如長租公寓“爆雷”事件，基本都是分散式長租公寓，由其資金鏈斷裂疊加“高進低出”“長收短付”模式引發(fā)，產(chǎn)生了不良的社會影響。

除以上兩種方式外，還可根據(jù)企業(yè)股東背景分為房企系、中介系、酒店系等，不同背景的長租公寓企業(yè)會派生出不同的運營風(fēng)格，但總體而言，房企系會采用相對更“重”資產(chǎn)、集中式的運營模式，其他股東背景的長租公寓企業(yè)前期投入相對更少，因此可以由前文兩種分類方式進行清晰的分析，不再單獨分類。

總體而言，重資產(chǎn)模式均采用集中運營的模式，而集中運營中有部分輕資產(chǎn)模式，但也比分散式的輕資產(chǎn)模式相對更“重”，而分散式長租公寓均采用輕資產(chǎn)模式。從前期投入之“重”來看，重資產(chǎn)集中式>輕資產(chǎn)集中式>分散式。從風(fēng)險來看，重資產(chǎn)模式相對于輕資產(chǎn)模式的風(fēng)險更為可控，集中式長租公寓比分散式長租公寓的抗風(fēng)險能力更強。

三、深圳長租公寓行業(yè)發(fā)展存在的主要問題

在政策及資本支持下，機構(gòu)化住房租賃市場加速發(fā)展，但在發(fā)展中存在的問題也十分突出。從表面上看，一方面有企業(yè)剝離長租公寓業(yè)務(wù)、高管離職、疫情等“黑天鵝”事件發(fā)生，部分企業(yè)借疫情單方面拒付業(yè)主租金、賺差價。另一方面，產(chǎn)生了“高進低出”“長收短付”模式、違規(guī)使用“租金貸”等引發(fā)的經(jīng)營不善，以及出現(xiàn)空氣質(zhì)量不達標導(dǎo)致的“甲醛門”事件和其他消防、質(zhì)量等標準不適宜居住等對租客產(chǎn)生惡劣影響的問題。這些問題引發(fā)了租賃違約、業(yè)主及承租人信訪等群體性事件，產(chǎn)生了重大社會危害，長期來看嚴重影響機構(gòu)化租賃市場的發(fā)展進程。這些暴露的問題既有偶然性也有必然性，既有宏觀層面的整體供需矛盾導(dǎo)致的出租人承租的地位不平等，也有微觀層面的長租公寓企業(yè)運營模式導(dǎo)致的底層商業(yè)邏輯存在缺陷。因此，市場調(diào)控尤為重要。長租公寓市場在我國的發(fā)展相對來說沒有住房交易市場成熟，“重購輕租”的觀念仍在轉(zhuǎn)變，市場的成長給相應(yīng)的監(jiān)管帶來很大挑戰(zhàn)。

（一）市場化錯配問題突出

1. 從供給端看，行業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸

發(fā)展長租公寓的機構(gòu)化運營，對提升房屋資源的使用效率、穩(wěn)定租賃關(guān)系和提高物業(yè)品質(zhì)具有積極意義。然而，目前長租公寓的各類運營模式均遇到一定發(fā)展瓶頸。

重資產(chǎn)模式多用于發(fā)展集中式長租公寓。由于更容易產(chǎn)生規(guī)模優(yōu)勢和客戶黏性，理論上應(yīng)產(chǎn)生較好的利潤率，亦有較好的抗風(fēng)險能力。重資產(chǎn)模式直接建造新的住房，往往能夠為市場實質(zhì)增加租賃住房的數(shù)量。然而，由于重資產(chǎn)模式需要大量的早期資金投入，租賃所帶來的現(xiàn)金流回正相較出售房屋要緩慢得多，地價、開發(fā)成本和財務(wù)費用等給企業(yè)帶來巨大的財務(wù)壓力，因此企業(yè)缺乏對其建成的住房進行租賃或購買房產(chǎn)進行租賃的動力。在土地獲得上，目前深圳所拍賣的七塊自持租賃住房土地均由深圳人才安居集團拍得，難以提供市場化的租賃住房，暴露出開發(fā)企業(yè)對該類用地經(jīng)濟收益的觀望情緒。

輕資產(chǎn)模式是分散式長租公寓的多選用方式。從運營邏輯來看，輕資產(chǎn)模式存在較大風(fēng)險。分散式的輕資產(chǎn)運營模式風(fēng)險尤為顯著，這種模式多為初創(chuàng)企業(yè)采用，受互聯(lián)網(wǎng)思維影響，為快速占據(jù)市場份額而多采用“高進低出”“長收短付”模式沉淀資金，存在較大經(jīng)營不善引發(fā)資金鏈斷裂的金融風(fēng)險，從而引發(fā)長租公寓企業(yè)“爆雷”事件，是不穩(wěn)定的民生隱患。輕資產(chǎn)的集中式長租公寓，則對物業(yè)權(quán)屬的穩(wěn)定性、輕資產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理和運營能力提出較高要求。由于房東或者城中村改造節(jié)奏的不確定性，長租公寓企業(yè)難以把控運營時間產(chǎn)生的收益能否覆蓋前期投入和運營成本，雙方難以談妥，甚至出現(xiàn)由于房東毀約導(dǎo)致部分長租公寓企業(yè)在改造、放租后出現(xiàn)經(jīng)營困難的情形。

可以看出，長租公寓企業(yè)的前期投入越“重”，門檻就越高，對于企業(yè)的挑戰(zhàn)難度也就越大。在深圳目前的實踐中，城中村的集中式改造是重要的長租公寓籌集渠道，對提高深圳租賃住房質(zhì)量有著深遠意義。部分城中村集中改造由村股份公司主導(dǎo)，面臨著重資產(chǎn)運營模式中投入較大且需要聘請專業(yè)人員進行改造運營的問題。也有部分是由輕資產(chǎn)長租公寓企業(yè)進行包租轉(zhuǎn)租，是輕資產(chǎn)集中式長租公寓的具體實踐，相對于輕資產(chǎn)分散式公寓更重“重”，是風(fēng)險和投入相對均衡的一類長租公寓模式類型。城中村長租公寓的消費人群較為年輕，以年輕白領(lǐng)為主，相對周邊城中村大部分人群的學(xué)歷更高，對租賃住房的品質(zhì)有一定要求，是解決深圳這座年輕城市中住房問題的重要目標人群。然而，市場主體在城中村規(guī)?；赓U改造的過程中遇到很大困難。從改造成本上看，市場先發(fā)改造者在改造成本控制上缺乏經(jīng)驗，收房成本不可控。從改造節(jié)奏上看，市場化主體由于缺乏與城中村業(yè)主談判的經(jīng)驗，難以把控資產(chǎn)收儲及產(chǎn)品推出市場的周期，從而進一步導(dǎo)致成本上漲。兩項因素疊加，容易導(dǎo)致租金上漲水平難以控制。從融資渠道來看，輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)信用評級普遍較低，對發(fā)行金融產(chǎn)品資質(zhì)不足，相對難以找到持續(xù)穩(wěn)定的資金。

2. 從需求端看，租賃住房數(shù)量和質(zhì)量面臨新挑戰(zhàn)

一方面，近年來，深圳人口持續(xù)快速增長，常住人口年均增速約為4.15%，每年增量約為40萬～50萬人。隨著“雙區(qū)”建設(shè)持續(xù)推進，預(yù)計“十四五”時期人口快速增長趨勢仍將持續(xù)，常住人口將達1580萬人，對應(yīng)新增常住人口住房需求約為100萬套，加上存量人口的改善性需求，“十四五”時期全市的住房總需求預(yù)計超過150萬套。綜合往年住房供應(yīng)和《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》（深府規(guī)〔2018〕13號）中2035年170萬套住房供應(yīng)目標初步估算，新增商品房和公共住房供應(yīng)無法完全滿足上述兩類新增需求，2/3的人口仍需通過住房租賃市場供應(yīng)、宿舍公寓建設(shè)、二手住房市場供應(yīng)等方式解決住房問題。

另一方面，深圳吸引大量年輕人，市民人口結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。從年齡上看，深圳是全國人口最年輕的城市之一，長租公寓的屬性與年輕人的偏好十分匹配，年輕人是住房租賃的主要消費群體。從新增人口來看，應(yīng)屆畢業(yè)生是重點引才對象，約為各類引進人才的一半。2015—2018年，深圳接收的畢業(yè)生數(shù)量分別為7.1萬、8.09萬、10.11萬和10.8萬人，人數(shù)逐年創(chuàng)新高。同期，深圳常住人口分別增加了60萬、53萬和62萬和49.83萬人，引進的應(yīng)屆畢業(yè)生所占比例逐年提升。無論是從存量還是增量來看，年輕人都對租賃住房的數(shù)量和品質(zhì)提出要求。從人口質(zhì)量來看，城市競爭力逐步增強，吸引了大批領(lǐng)軍人才和學(xué)科帶頭人，每年人口增量中約有40%為各級各類人才。支付能力較強的各類人才、新就業(yè)大學(xué)生、新生代農(nóng)民工不再僅滿足于“居有定所”，而是需要更安全、品質(zhì)更高、交流更便利的租賃住房，租賃住房需求標準明顯提升，租賃消費明顯升級。新冠肺炎疫情的爆發(fā)更使居民對居住體驗的感受更深，引致居民對改善居住品質(zhì)的需求增大。

總體而言，目前長租公寓存在供需矛盾。供給端不同運營類型均面臨發(fā)展瓶頸，需求端則面臨增量擴容和存量提質(zhì)的雙重挑戰(zhàn)。人民對美好生活的向往對規(guī)范和發(fā)展長租公寓市場提出了新期待，也帶來了新機遇。

（二）行業(yè)監(jiān)管力度亟須加強

1. 長租公寓運營準入企業(yè)質(zhì)量良莠不齊，市場監(jiān)管不到位

一是國家及深圳對長租公寓企業(yè)的準入未設(shè)置任何門檻，企業(yè)乘著政策紅利的風(fēng)口迅速擴張，成為資本競相追捧的投資標的。因中小型長租公寓自身資金有限、融資能力不足，盲目加大杠桿瘋狂擴張后無法保證房源出租率，容易陷入經(jīng)營困境，造成業(yè)主、租客的財產(chǎn)損失，形成惡性循環(huán)。尤其是分散式長租公寓近年來的頻繁“爆雷”，產(chǎn)生民生問題。二是主體合同備案率較低，行業(yè)監(jiān)管缺少抓手。主體備案上，深圳工商部門摸底的注冊成立經(jīng)營范圍包含“房屋租賃”業(yè)務(wù)的企業(yè)中，在住房管理部門進行監(jiān)管的平臺企業(yè)備案的比例較低，難以進行有效監(jiān)管。因此，監(jiān)管部門對企業(yè)的經(jīng)營情況難以進行動態(tài)監(jiān)測，租戶對長租公寓企業(yè)的信用情況無法獲取，造成信息不對稱。租賃住房合同備案率較低，尤其是自《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》于2015年廢止后，以城中村為主的住房租賃市場監(jiān)管缺乏法律依據(jù)。

2. 行業(yè)監(jiān)管標準缺失，城中村改造缺乏指引

長租公寓行業(yè)標準和城中村改造指引缺失，使得企業(yè)行為缺乏規(guī)范，導(dǎo)致市場風(fēng)險較高。一是尚無長租公寓消防、環(huán)保、空氣等質(zhì)量安全要求和相關(guān)設(shè)計標準，對租賃住房的質(zhì)量沒有統(tǒng)一的質(zhì)量評級，租客對租賃住房的質(zhì)量情況難以把握。二是城中村改造成長租公寓具有權(quán)屬和歷史條件的特殊性，普通的長租公寓標準在一些城中村難以適用，規(guī)?；赓U改造需要相關(guān)指導(dǎo)意見和技術(shù)指引。城中村的規(guī)?；赓U改造缺乏成熟的模式，現(xiàn)有實踐中存在著改造成本和改造節(jié)奏不可控的問題，容易導(dǎo)致改造區(qū)域的供給驟降及租金大幅度上漲，而改造企業(yè)本身也承擔較大的成本壓力。目前規(guī)?；某侵写彘L租公寓發(fā)展較慢，仍需要探索可復(fù)制的模式并出臺相關(guān)的改造指引。

四、規(guī)范和培育長租公寓行業(yè)良性健康發(fā)展的政策建議

發(fā)展經(jīng)驗告訴我們，市場的力量是能夠最大程度調(diào)動資源配置的，凡是市場能夠解決的問題，都應(yīng)該交給市場。然而，市場是理性經(jīng)濟人的意志體現(xiàn)，個體追逐利益最大化會導(dǎo)致市場秩序的混亂，從而導(dǎo)致市場失靈，需要政府進行干預(yù)。政府的干預(yù)則需要極大智慧，既要創(chuàng)造公平的營商環(huán)境，又要明確和控制調(diào)控邊界以最大化市場發(fā)揮效率。面對目前長租公寓的發(fā)展問題，市場機制的有效性受到了制約，需要從規(guī)范和培育兩方面進行政府干預(yù)，促使市場有效地在資源配置中起決定性作用。發(fā)展長租公寓行業(yè)，規(guī)范與培育應(yīng)是政府干預(yù)之手觸及的兩個并重的具體方面。一方面，要提高對長租公寓企業(yè)主體和租賃行為信息的掌控，強化房屋質(zhì)量和企業(yè)資金的監(jiān)管。各大城市中的老舊片區(qū)往往都處于中心地帶，是租賃市場最活躍也最需要規(guī)范的部分，制定有序改造規(guī)劃、明確改造預(yù)期勢在必行。另一方面，對規(guī)范的專業(yè)化長租公寓企業(yè)進行培育，尤其為重資產(chǎn)模式發(fā)展進行土地、財稅和金融政策的創(chuàng)新，對長租公寓市場的長遠發(fā)展具有深遠意義。

國際較為成熟的長租公寓運營模式有持有—運營的重資產(chǎn)模式，如美國EQR（Equity Residential），也有設(shè)計建造—托管運營的輕資產(chǎn)模式，如日本大東建托。但就目前國內(nèi)市場情況來看，長租公寓企業(yè)的抗風(fēng)險能力較低，互聯(lián)網(wǎng)思維下野蠻生長的輕資產(chǎn)長租公寓企業(yè)在涉及民生的住房問題上存在隱患。同時，長租公寓的數(shù)量仍需提高，只有有了充分供應(yīng)的市場，才能改變出租人強勢、承租人弱勢的局面，從而從本質(zhì)上改變租賃關(guān)系不平等的局面。市場供應(yīng)充足，才能規(guī)范長租公寓企業(yè)之間的良性競爭，從市場層面激發(fā)其提供質(zhì)量更好、管理更人性化的長租公寓產(chǎn)品。目前，長租公寓企業(yè)的運營能力仍需隨著行業(yè)發(fā)展進行培育，進一步增加租賃房源數(shù)量，重點發(fā)展重資產(chǎn)的運營模式。從行業(yè)長遠發(fā)展來看，規(guī)范和培育相輔相成。對長租公寓行業(yè)的規(guī)范，也是對優(yōu)質(zhì)的專業(yè)化長租公寓運營主體的培育。

（一）強化市場監(jiān)管手段，提高行業(yè)企業(yè)規(guī)范化運營能力

創(chuàng)造規(guī)范的營商環(huán)境是有效發(fā)揮市場作用的基礎(chǔ)，要加強對租賃相關(guān)主體和行為信息的掌握，對租賃行為進行明確規(guī)范，防止“劣幣驅(qū)逐良幣”現(xiàn)象導(dǎo)致的市場虛假繁榮，有效引導(dǎo)和規(guī)范行業(yè)企業(yè)健康發(fā)展。

1. 加強長租公寓企業(yè)主體管理

主管部門應(yīng)加強對長租公寓企業(yè)主體信息的掌握，對企業(yè)信息進行動態(tài)跟蹤，以獲得監(jiān)管對象的信息。一方面，建立住房租賃企業(yè)備案制度，要求長租公寓企業(yè)在運營所在地的行業(yè)主管部門進行行業(yè)主體備案并定期報送企業(yè)基本情況、運營情況及主要管理人信息等主體信息。另一方面，建立信用評價管理制度，將實施租賃違法行為的當事人納入信用目錄，定期對長租公寓企業(yè)、從業(yè)人員進行信用評級和建立“白名單”“黑名單”，并制定相應(yīng)的獎懲措施。長租公寓企業(yè)主體及信用情況應(yīng)定期向社會公示，并在租賃項目現(xiàn)場的顯著位置及網(wǎng)站平臺進行公示，提高交易信息的對稱性。

2. 規(guī)范長租公寓企業(yè)行為

租賃行為應(yīng)有利于穩(wěn)定住房租賃市場的長期供求關(guān)系，能夠為租房者提供更好的居住質(zhì)量保障。住房租賃市場仍有待規(guī)范發(fā)展，掌握租賃關(guān)系信息是進行管理的前提，確定長租公寓標準則是提高長租公寓質(zhì)量的基礎(chǔ)要求，也是促進長租公寓良性發(fā)展、為市民提供宜居環(huán)境的重要保障。

一是推行租賃合同備案，對長租公寓租賃行為進行有效監(jiān)管。租賃合同備案有利于保護租賃雙方的權(quán)益，并為租賃房屋所獲得的公共服務(wù)提供可靠依據(jù)。長租公寓企業(yè)和承租人應(yīng)當依法簽訂書面房屋租賃合同。企業(yè)與承租人簽訂房屋租賃合同前，應(yīng)當向承租人出示備案及信用情況、不動產(chǎn)權(quán)屬證書或證明房屋來源的材料。對于“二房東”的情況，長租公寓房屋產(chǎn)權(quán)歸屬不在長租公寓企業(yè)，企業(yè)應(yīng)與房東依法簽訂書面房屋租賃合同，并要求雙方出租人和承租人在房屋所在地的主管部門辦理房屋租賃合同備案手續(xù)。在實踐中，房屋租賃合同備案的一大阻礙在于房東對出租房屋所得收入是否會被收稅有所擔憂，因此應(yīng)對個人與企業(yè)自持房源出租的相關(guān)稅收進行明確。為鼓勵對自持房源進行出租，應(yīng)對長租公寓企業(yè)自持物業(yè)和房東長租所持物業(yè)的所得收入進行相應(yīng)的稅收減免。

二是制定長租公寓相關(guān)標準，提高長租公寓整體水平。首先，積極開展住房租賃市場相關(guān)領(lǐng)域的基礎(chǔ)性研究和應(yīng)用性研究，鼓勵行業(yè)協(xié)會、專業(yè)機構(gòu)制定租賃住房使用指引及住房租賃行業(yè)規(guī)范、質(zhì)量管理標準等。制定商品房、“商改租”、城中村等不同類別房源的長租公寓應(yīng)當滿足的標準和指引，包括但不限于消防、環(huán)保、空氣等相關(guān)質(zhì)量安全和設(shè)計、施工、驗收指引，為長租公寓企業(yè)的產(chǎn)品、制定預(yù)算、估算施工周期等提供相關(guān)的依據(jù)。其次，針對租賃住房質(zhì)量不透明的問題，可參照餐飲業(yè)企業(yè)管理，推廣租賃住房分類分級管理，并將租賃住房的分級信息在長租公寓現(xiàn)場進行明示，使租客能夠較好地了解不同層次租賃住房的質(zhì)量信息。

三是科學(xué)把控城中村改造節(jié)奏，有序推動規(guī)?；赓U改造。城中村是深圳住房租賃市場的主要房源來源，長租公寓企業(yè)的專業(yè)運營能力能夠較好地解決目前城中村住房質(zhì)量偏低的問題，但要對整體改造節(jié)奏進行統(tǒng)籌以平衡供需，并制定可行的改造標準和指引。整體改造節(jié)奏上，主管部門應(yīng)編制和公布中長期城中村（舊村）綜合整治規(guī)劃和年度實施計劃，提高長租公寓企業(yè)與承租人的租賃穩(wěn)定性預(yù)期，以鼓勵長租公寓企業(yè)對短期內(nèi)不會拆除重建的城中村房源進行改造升級。鼓勵城中村采取綜合整治類更新并開展規(guī)模化租賃，通過規(guī)模化、標準化經(jīng)營降低改造和運營成本，提高服務(wù)水平。在具體的改造實施上，出臺城中村租賃房屋規(guī)?；脑斓闹笇?dǎo)意見和實施指引，明確各方工作職責，完善從計劃、實施、監(jiān)督、驗收及后續(xù)獎補的一系列規(guī)定及指引，抓緊制定城中村規(guī)?；脑煜嚓P(guān)指引，包括結(jié)構(gòu)安全鑒定、消防安全評估、建筑設(shè)備設(shè)計、電梯升級設(shè)計、裝修設(shè)計、公配設(shè)計、工程施工、竣工驗收和出租管理等。

四是加強資金監(jiān)管，防范住房租賃企業(yè)金融風(fēng)險。為對長租公寓的資金鏈風(fēng)險進行防范，應(yīng)要求長租公寓企業(yè)在商業(yè)銀行設(shè)立唯一的租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶，并要求輕資產(chǎn)模式的長租公寓企業(yè)按一定比例繳存保證金。規(guī)范“租金貸”行為，嚴格管理住房租賃消費貸款行為，不得將住房租賃消費貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同。嚴格控制住房租賃消費貸款使用范圍，貸款資金應(yīng)由有貸款資格的金融機構(gòu)直接劃入住房承租人賬戶。為防止住房租賃消費貸款濫用，貸款額度不得高于租賃合同金額，貸款期限不得長于租賃合同約定租期。

（二）提升重資產(chǎn)運營模式吸引力，促進市場平穩(wěn)發(fā)展

從深圳乃至全國的長租公寓市場發(fā)展來看，重資產(chǎn)長租公寓的抗風(fēng)險能力更強、管理效率更高，并能有效增加租賃住房數(shù)量、提高租賃住房質(zhì)量，應(yīng)是目前重點發(fā)展的長租公寓模式。隨著重資產(chǎn)長租公寓的發(fā)展和監(jiān)管制度的完善，整體長租公寓行業(yè)逐步成熟。對重資產(chǎn)長租公寓進行支持和培育，能夠激發(fā)市場化力量平衡供需關(guān)系，將孕育出具備專業(yè)運營能力的輕資產(chǎn)長租公寓團隊，在長期形成層級豐富的完整產(chǎn)品鏈。

1. 降低重資產(chǎn)長租公寓持有成本，發(fā)揮土地稅收支持作用

一是建立完善的租賃住房用地政策，降低市場化機構(gòu)參與自持租賃住房建設(shè)的財務(wù)成本和資金壓力。土地是重資產(chǎn)長租公寓企業(yè)獲得新增項目的最直接來源，且能大幅提高市場租賃住房的數(shù)量，但投入成本也最高。在土地數(shù)量上，應(yīng)增加自持租賃住房用地供應(yīng)，在年度城市建設(shè)與土地利用實施計劃和住房建設(shè)計劃中予以列明。在地價上，根據(jù)自持租賃住房期限，研究完善租賃住房用地相關(guān)地價修正系數(shù)，探索租賃住房用地出讓價款分期或分年收取的方式。在模式上，探索新供應(yīng)居住用地采用政府和住房租賃企業(yè)合作（PPP）模式建設(shè)和運營租賃住房。

二是創(chuàng)新實施重資產(chǎn)長租公寓稅收優(yōu)惠政策，降低企業(yè)在持有、運營房產(chǎn)過程中的稅負。簡化合并有關(guān)稅種，避免重復(fù)征稅。以深圳房產(chǎn)稅從價計征方式看，自持物業(yè)綜合稅負達23%～26%，自持物業(yè)房產(chǎn)稅及所得稅兩稅合計稅負比率達收入的17.5%。以房產(chǎn)稅從租計征方式看，自持物業(yè)綜合稅負達32%～35%，自持物業(yè)房產(chǎn)稅及所得稅兩稅合計稅負比率達收入的26.5%。鼓勵長租公寓企業(yè)自持物業(yè)作為租賃住房，應(yīng)落實國家關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的支持政策，探索設(shè)計重資產(chǎn)類長租公寓納入生活性服務(wù)業(yè)增值稅稅率優(yōu)惠范圍的試點。探索對重資產(chǎn)類長租公寓企業(yè)適當降低增值稅、企業(yè)所得稅和房產(chǎn)稅征收率。

2. 打通重資產(chǎn)長租公寓融資渠道，加大財政引導(dǎo)力度

解決重資產(chǎn)長租公寓的融資問題，是以市場化手段有效提升租賃住房供給能力的重點，能為市場提供持續(xù)的活水。隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點政策的落地，住房租賃公募REITs也應(yīng)加速落地進程。REITs作為高度市場化的金融產(chǎn)品，其在公開市場交易，流動性較高。由于實現(xiàn)了項目股權(quán)的整體轉(zhuǎn)讓，能夠使重資產(chǎn)長租公寓企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)金流提前回流的作用，并使投資者享受到住房租賃市場發(fā)展的紅利，是落實“房住不炒”定位的重要抓手。REITs的階段性收益來源于長租公寓企業(yè)的運營，因此對于提升長租公寓市場行業(yè)整體的運營能力、發(fā)展專業(yè)化輕資產(chǎn)長租公寓有著積極意義。

對重資產(chǎn)長租公寓發(fā)展給予財政支持。發(fā)揮住房租賃市場中央財政專項資金的引導(dǎo)作用。在三年中央財政專項資金計劃結(jié)束后，研究市、區(qū)財政對重資產(chǎn)類長租公寓項目的獎補措施。財政支持應(yīng)著重偏向兩方面，一是對重資產(chǎn)模式進行財政獎補，從數(shù)量上增加長租公寓的供給;二是對城中村規(guī)?；脑斓妮p資產(chǎn)模式進行獎補，促進進村改造的發(fā)展以及租賃住房的質(zhì)量、安全的提升。

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