國(guó)有樓宇資產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)優(yōu)化路徑探究

（蘇州高鐵新城經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司 江蘇 蘇州 215100）

關(guān)鍵字：國(guó)有樓宇資產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)；問(wèn)題；對(duì)策

深化國(guó)有資產(chǎn)管理體制改革，加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)，是當(dāng)下的宏觀政策。各地也出臺(tái)了相關(guān)促進(jìn)制度與政策，逐漸建立完整健全的經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)機(jī)制，有利于國(guó)有樓宇資產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，有利于國(guó)有資產(chǎn)保值增值、營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化，促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

一、國(guó)有樓宇管理現(xiàn)狀

作為近年我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的重要產(chǎn)業(yè)形態(tài)，樓宇經(jīng)濟(jì)拓展了城市發(fā)展空間。國(guó)有樓宇資產(chǎn)項(xiàng)目憑借自身的國(guó)有背景、政策資源等優(yōu)勢(shì)，吸引總部企業(yè)入住，集聚了大量產(chǎn)業(yè)企業(yè)，優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。

目前，部分國(guó)有資產(chǎn)的管理經(jīng)營(yíng)制度和理念較為落后，國(guó)有樓宇的經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)等還處于較為松散落后的狀態(tài)，甚至存在不合規(guī)的管理現(xiàn)象和服務(wù)操作，不利于國(guó)有企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力提升和國(guó)有資產(chǎn)保值增值，影響產(chǎn)業(yè)環(huán)境的改善和國(guó)有經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)久發(fā)展。同時(shí)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)復(fù)雜多變的環(huán)境和激烈的競(jìng)爭(zhēng)，使國(guó)有樓宇的經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)問(wèn)題更加復(fù)雜與嚴(yán)峻。當(dāng)前，國(guó)有樓宇經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)存在問(wèn)題，一方面是制度、規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)等宏觀指導(dǎo)不力的問(wèn)題，另一方面是管理手段滯后和服務(wù)粗糙等微觀操作不良的問(wèn)題。我們應(yīng)該要認(rèn)清新形勢(shì)下的經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)存在的問(wèn)題，積極優(yōu)化國(guó)有樓宇資產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)，這樣才可以讓國(guó)有樓宇在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)更為有利的生存空間。

從城市規(guī)劃整體角度考慮，國(guó)有樓宇資產(chǎn)項(xiàng)目管理是關(guān)系到城市建設(shè)和規(guī)劃的重要環(huán)節(jié)，良好完善的國(guó)有樓宇管理制度和全面高效的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要部分。國(guó)有企業(yè)的樓宇項(xiàng)目集聚部分政府政策資源和部分職能服務(wù)“使命”，通過(guò)優(yōu)化國(guó)有樓宇資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，既能服務(wù)好樓宇入住企業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)營(yíng)商環(huán)境，又能更高效、更全面的落實(shí)城市產(chǎn)業(yè)政策；既實(shí)現(xiàn)國(guó)有企業(yè)、國(guó)有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)和人才集聚，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供充足的動(dòng)力。近幾年，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，國(guó)有樓宇已成為各城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)經(jīng)濟(jì)的新的重要引擎。

對(duì)于國(guó)有企業(yè)來(lái)說(shuō)，樓宇是非常重要的國(guó)有資產(chǎn)，是國(guó)有企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的重要對(duì)象，是國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值增值的重要保障，是城市落實(shí)產(chǎn)業(yè)政策和提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)的重要載體。完善國(guó)有樓宇經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化制度體系，采用現(xiàn)代智能管理手段，提高經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)水平與規(guī)范，有利于國(guó)有企業(yè)在激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下降低成本、提高效率，創(chuàng)造國(guó)有品牌優(yōu)勢(shì)，打造國(guó)有樓宇的本質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提升國(guó)有企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、目前國(guó)有樓宇經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)存在的一些問(wèn)題

當(dāng)下，國(guó)有樓宇經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)還存在一些問(wèn)題，總體來(lái)說(shuō)表現(xiàn)在這幾個(gè)方面：

（一）經(jīng)營(yíng)管理制度更新滯后

隨著我國(guó)融入全球化程度的深入，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，國(guó)有企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)更加嚴(yán)峻，國(guó)有樓宇資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)制度亟待完善。國(guó)有樓宇資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)制度問(wèn)題，既有涉及固有國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題，又有樓宇經(jīng)濟(jì)新形態(tài)的新問(wèn)題。如國(guó)企業(yè)內(nèi)部的管理嚴(yán)格，管理結(jié)構(gòu)合理，管理體制完善，但也造成不夠靈活、反應(yīng)速度慢的問(wèn)題，這些問(wèn)題均是國(guó)有樓宇經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)的限制與瓶頸。部分企業(yè)輕服務(wù)，觀念落后，經(jīng)營(yíng)管理制度不能與時(shí)俱進(jìn)，不能適應(yīng)樓宇經(jīng)濟(jì)形態(tài)的服務(wù)要求，物業(yè)服務(wù)等各方面發(fā)展滯后，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)管理的職責(zé)不清、服務(wù)水平和效率低下。

（二）信息化應(yīng)用水平不高

伴隨新形勢(shì)下經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和國(guó)有企業(yè)制度的改革深化推進(jìn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的國(guó)有資產(chǎn)也在不斷合并重組，國(guó)有樓宇的經(jīng)營(yíng)范圍不斷擴(kuò)大，管理與服務(wù)面臨更大的挑戰(zhàn)。國(guó)有樓宇數(shù)量較多，管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)規(guī)模都在增大，管理內(nèi)容也變得更加復(fù)雜，但信息化水平未能及時(shí)提升。例如國(guó)有樓宇經(jīng)營(yíng)管理缺少現(xiàn)代化、智能化管理操作平臺(tái)和技術(shù)，或者技術(shù)相對(duì)落后，區(qū)域內(nèi)部或集團(tuán)內(nèi)部仍然依賴(lài)文件、電話等傳統(tǒng)手段溝通，各類(lèi)服務(wù)缺乏先進(jìn)的、高效的快速反應(yīng)管理和服務(wù)平臺(tái)。導(dǎo)致國(guó)有樓宇資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理執(zhí)行不到位的情況經(jīng)常出現(xiàn)，影響國(guó)有樓宇的經(jīng)營(yíng)管理，阻礙產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（三）經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化不足

我國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)間較短，國(guó)有樓宇資產(chǎn)管理項(xiàng)目在相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)快速涌現(xiàn)，涉及的管理經(jīng)營(yíng)和服務(wù)對(duì)象廣、環(huán)節(jié)多，信息化、現(xiàn)代化水平不高，導(dǎo)致國(guó)有樓宇經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化不足，經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)不規(guī)范、不統(tǒng)一。目前，很多國(guó)有樓宇經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目沒(méi)有形成一套全面、標(biāo)準(zhǔn)的制度體系，各個(gè)部門(mén)分工不夠明確，權(quán)責(zé)有交叉，管理權(quán)限和責(zé)任難以確立劃分標(biāo)準(zhǔn)，造成經(jīng)營(yíng)管理流程混亂，或無(wú)標(biāo)準(zhǔn)流程，部分服務(wù)模塊缺失，難以形成標(biāo)準(zhǔn)的管理與服務(wù)操作流程。國(guó)有樓宇作為城市樓宇經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)項(xiàng)目，其經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不足，極易造成經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)的“不作為”、“亂作為”，直接影響國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和城市經(jīng)濟(jì)的活力。

（四）缺乏專(zhuān)業(yè)人才和技術(shù)

人才是國(guó)有企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部動(dòng)力，企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展離不開(kāi)人才隊(duì)伍的壯大。對(duì)于國(guó)有樓宇的各項(xiàng)工作，由于缺乏專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)人才，受到一定程度的影響。隨著各城市樓宇經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，國(guó)有樓宇經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)的專(zhuān)業(yè)性人才需求激增，但人才培養(yǎng)具有一定的滯后性，導(dǎo)致現(xiàn)有樓宇經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性不強(qiáng)，服務(wù)意識(shí)落后。不少樓宇資產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)快，相關(guān)智能化配套不足，現(xiàn)代化管理服務(wù)技術(shù)滯后，導(dǎo)致國(guó)有樓宇經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)整體發(fā)展水平難以快速提升。

三、如何優(yōu)化國(guó)有樓宇資產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)

（一）完善國(guó)有樓宇管理機(jī)制，建設(shè)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的管理機(jī)制

國(guó)有樓宇資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中要充分遵守市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在管理經(jīng)營(yíng)與服務(wù)上取得競(jìng)爭(zhēng)性優(yōu)勢(shì)。因此，要不斷完善國(guó)有樓宇經(jīng)營(yíng)管理制度，如經(jīng)營(yíng)管理崗位職責(zé)制度、國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督審計(jì)制度、樓宇物業(yè)管理制度、安全管理制度、企業(yè)服務(wù)制度、維保維修制度、獎(jiǎng)懲激勵(lì)制度等，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

要根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和國(guó)有樓宇項(xiàng)目自身的定位與特點(diǎn)，借鑒國(guó)外樓宇經(jīng)營(yíng)管理成功的案例，合理、及時(shí)調(diào)整國(guó)有樓宇的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制和結(jié)構(gòu)，在內(nèi)部設(shè)立運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，要做到職責(zé)、崗位明確，科學(xué)分工。必須完善所有工作人員的職能崗位說(shuō)明和所有崗位的人員配置，制定相應(yīng)的管理文件，制度文件要細(xì)化、條理化，制定樓宇出租、出售、處置以及維修維保服務(wù)等相關(guān)事項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施細(xì)則。完善的國(guó)有樓宇管理機(jī)制可以有效優(yōu)化國(guó)有樓宇經(jīng)營(yíng)與服務(wù)。

（二）更新管理手段，提高樓宇管理與服務(wù)的信息化水平

伴隨新形勢(shì)下樓宇經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和國(guó)有企業(yè)制度的改革深化推進(jìn)，國(guó)有樓宇的經(jīng)營(yíng)范圍不斷擴(kuò)大，管理與服務(wù)面臨更大的挑戰(zhàn)。因此，更新管理手段，提高國(guó)有樓宇經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)信息化水平既迫在眉睫，但又必須緩慢、穩(wěn)步推進(jìn)。國(guó)有樓宇項(xiàng)目繁多，資產(chǎn)龐大，經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)信息化是系統(tǒng)性工程，無(wú)法快速達(dá)成，需要經(jīng)營(yíng)管理單位穩(wěn)定地投入人員、資金，制定方案，擬定科學(xué)的長(zhǎng)期、短期計(jì)劃，逐步推進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)平臺(tái)搭建，分步實(shí)施地推進(jìn)信息化建設(shè)。同時(shí)，更新管理手段和信息化建設(shè)需要各部門(mén)、各單位和企業(yè)的積極參與，充分調(diào)動(dòng)其積極性，調(diào)研各部門(mén)各單位的需求，提高管理方法和信息化的針對(duì)性和實(shí)用性，擺脫管理與服務(wù)“孤島”，實(shí)現(xiàn)信息共享。另外，管理方法和管理服務(wù)信息化建設(shè)需要結(jié)合目前日新月異的互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，不斷地更新技術(shù)、數(shù)據(jù)，才能保證管理和服務(wù)的先進(jìn)性，才能為企業(yè)提供穩(wěn)定的服務(wù)和高效的交流。

（三）推動(dòng)國(guó)有樓宇經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化

國(guó)有樓宇項(xiàng)目眾多，管理與服務(wù)范圍廣泛，強(qiáng)化國(guó)有樓宇的管理與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，有助于解決國(guó)有樓宇目前經(jīng)營(yíng)管理混亂的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)由粗放型向集約型管理服務(wù)的轉(zhuǎn)變，更好服務(wù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)。首先要開(kāi)展國(guó)有樓宇管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系的梳理與完善工作，針對(duì)管理各個(gè)模塊和服務(wù)的各環(huán)節(jié)、各步驟的問(wèn)題進(jìn)行分解梳理，并提出有效解決措施，通過(guò)問(wèn)題“逐個(gè)擊破”，“先分后合”，形成規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的管理與服務(wù)，其中經(jīng)營(yíng)管理流程和物業(yè)服務(wù)等標(biāo)準(zhǔn)化是重中之重。其次，標(biāo)準(zhǔn)化不是一成不變，是與時(shí)俱進(jìn)的調(diào)整優(yōu)化，要定期調(diào)研樓宇企業(yè)，了解樓宇經(jīng)濟(jì)體中各類(lèi)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，各個(gè)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，搜集相關(guān)數(shù)據(jù)，提供有針對(duì)性的標(biāo)準(zhǔn)化管理與服務(wù)。再次，要加強(qiáng)樓宇管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化離不開(kāi)獎(jiǎng)懲激勵(lì)。例如開(kāi)展國(guó)有樓宇評(píng)級(jí)，吸收非國(guó)有樓宇項(xiàng)目參與，公平競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)中向優(yōu)質(zhì)樓宇學(xué)習(xí)，提高標(biāo)準(zhǔn)化水平。

（四）人才和技術(shù)“兩手抓”

國(guó)有樓宇項(xiàng)目要緊跟激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐，必須人才和技術(shù)“兩手抓”。人才是國(guó)有樓宇經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)在動(dòng)力，技術(shù)是重要引擎。不論企業(yè)性質(zhì)與規(guī)模，所有企業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)人才，只有人才儲(chǔ)備充足，企業(yè)才有持續(xù)的前進(jìn)動(dòng)力。一方面國(guó)有企業(yè)要定期培訓(xùn)，自己培養(yǎng)樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)的專(zhuān)業(yè)人才，又要吸收人才市場(chǎng)上優(yōu)秀的相關(guān)人才。另外，要充分留住樓宇企業(yè)的各類(lèi)人才，為其提供就業(yè)安置的便利和優(yōu)惠，提供良好的工作環(huán)境、生活環(huán)境、薪資待遇等，為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展儲(chǔ)備人才。充足的優(yōu)秀人才，可以讓國(guó)有企業(yè)更好地承擔(dān)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之重責(zé)。另外，在國(guó)有企業(yè)的樓宇項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)優(yōu)化過(guò)程中，必須以開(kāi)放的姿態(tài)積極吸取先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，既可以是國(guó)外或一線城市的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)技術(shù)，也可以“嫁接”其他行業(yè)的可以有效利用的經(jīng)驗(yàn)技術(shù)。只有人才和技術(shù)“兩手抓”，才能更好地管理好、服務(wù)好國(guó)有樓宇項(xiàng)目，更好地服務(wù)于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

結(jié)束語(yǔ)：

總而言之，國(guó)有樓宇的經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)的優(yōu)化是一項(xiàng)長(zhǎng)期、系統(tǒng)且艱巨復(fù)雜工作。面臨新的、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境，國(guó)有樓宇的經(jīng)營(yíng)管理必須“多管齊下”，不斷完善管理機(jī)制、更新管理手段、推動(dòng)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，重視并抓好人才和技術(shù)兩大要素。唯有如此，才能真正提高國(guó)有企業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，充分發(fā)揮國(guó)有樓宇項(xiàng)目作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎作用。