讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更有效配置資源

連平

人口增長(zhǎng)和流動(dòng)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的中長(zhǎng)期決定性因素。隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人口從農(nóng)村向城市、從小城市向中心城市、從經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)向發(fā)達(dá)地區(qū)集中，是世界范圍城市化發(fā)展的普遍規(guī)律，也是中國(guó)未來(lái)人口流動(dòng)和城市化發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)。

人口聚集效應(yīng)意味著帶來(lái)新的人口紅利，人口向少數(shù)地區(qū)集中會(huì)為流入地帶來(lái)區(qū)域性的人口紅利，催生流入地的住房需求增長(zhǎng)。土地和金融則是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的關(guān)鍵因素。目前，我國(guó)大多數(shù)熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)和金融資源與人口流動(dòng)并不完全匹配。在新型城鎮(zhèn)化背景下，為了更好地滿足流動(dòng)人口住房需求、提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量、緩解人口流失地區(qū)財(cái)政支出壓力，有必要提高土地和金融資源的配置效率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

要盤活存量建設(shè)用地，推動(dòng)存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地。新一輪城市土地市場(chǎng)改革過(guò)程中，土地規(guī)劃需要摒棄外延擴(kuò)張和粗放利用的老路，向以結(jié)構(gòu)性調(diào)整促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的道路轉(zhuǎn)型。建議減少城鎮(zhèn)建設(shè)用地審批中工業(yè)用地比重，增加住宅、商服用地比重，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，制定工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)、住宅用地權(quán)屬處理及其未來(lái)增值收益分配的切實(shí)可行的辦法。

重視現(xiàn)有城市存量土地的再開(kāi)發(fā)及利用。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改善和產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)整，大城市產(chǎn)業(yè)迭代后留存下大量低效的土地，諸如老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、“工業(yè)銹帶”等地塊。根據(jù)國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展的歷史經(jīng)驗(yàn)，相較于對(duì)新增農(nóng)地轉(zhuǎn)城市用地的開(kāi)發(fā)而言，存量土地開(kāi)發(fā)的成本要更低廉。

鼓勵(lì)有條件的農(nóng)村宅基地進(jìn)入土地流通市場(chǎng)?！笆奈濉逼陂g，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)農(nóng)村宅基地進(jìn)入流通市場(chǎng)，穩(wěn)慎改革農(nóng)村宅基地制度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)農(nóng)村空置宅基地約3000萬(wàn)畝，相當(dāng)于目前所有城市建成區(qū)的37%。逐步釋放部分空置宅基地不僅有助于降低地價(jià)，也可激活農(nóng)村居民對(duì)宅基地權(quán)益屬性。有必要加快完成房地一體的宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)；鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置房屋；推動(dòng)各地制定省內(nèi)統(tǒng)一的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，探索對(duì)增量宅基地實(shí)行集約有獎(jiǎng)、對(duì)存量宅基地實(shí)行退出有償?shù)葯C(jī)制。

嘗試土地指標(biāo)跨區(qū)交易，解決重點(diǎn)城市土地指標(biāo)不足問(wèn)題。隨著新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，人口不斷向發(fā)達(dá)地區(qū)聚集，導(dǎo)致我國(guó)重點(diǎn)城市建設(shè)用地指標(biāo)十分緊缺，土地資源供給和空間保障的矛盾、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民住房保障的矛盾突出。對(duì)于重點(diǎn)城市而言，在建設(shè)用地指標(biāo)的約束下，既要保證重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的用地需求又要保證居民的居住需求變得十分困難。相反，對(duì)于中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)而言，土地資源豐富，但由于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，土地價(jià)值較低，城市建設(shè)用地指標(biāo)較為充足。建議建立土地指標(biāo)跨區(qū)域交易制度，推動(dòng)土地要素市場(chǎng)化改革。通過(guò)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)資金和欠發(fā)達(dá)地區(qū)資源豐富的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，可以在不增加全國(guó)土地建設(shè)用地指標(biāo)條件下，有效地緩解重點(diǎn)城市工業(yè)用地和住宅用地供給的矛盾，同時(shí)又可以增加欠發(fā)達(dá)地區(qū)的財(cái)政收入。