房地產(chǎn)稅試點來了

任澤平

房地產(chǎn)稅試點終于來了！2021年10月23日，全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定（以下簡稱《決定》）發(fā)布。

房地產(chǎn)稅改革加快。近年來重要會議及文件中多次提及房地產(chǎn)稅，相比此前表態(tài)，本次《決定》進一步明確了房地產(chǎn)稅試點的改革目標、實施路徑、征收對象等。

一、房地產(chǎn)稅試點的原因

第一，調(diào)控房地產(chǎn)，嚴格落實“房住不炒”，增加保有環(huán)節(jié)成本。自2016年的中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房住不炒”后，每年政府工作報告都以此定調(diào)當年房地產(chǎn)市場?！稕Q定》提出：“為積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

因此，此次試點地區(qū)應該以房價上漲壓力較大的熱點城市為主，比如長三角、珠三角、京津冀等地區(qū)以及部分區(qū)域中心城市。同時，扣除抵扣面積以后，對于投機炒房的多套房和豪宅的征稅力度可能較大。

第二，隨著房地產(chǎn)大開發(fā)時代漸進尾聲，土地財政難以為繼，存量房時代到來，從土地財政向房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型是大勢所趨、形勢所迫。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國常住人口口徑的城鎮(zhèn)化率為63.9%，考慮到2.86億農(nóng)民工在農(nóng)村留守的家屬（其中，外出農(nóng)民工16959萬人，本地農(nóng)民工11601萬人），如果能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)民工市民化和基本公共服務均等化，我國寬口徑的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到75%左右，而發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率普遍在80%-90%之間，快速城鎮(zhèn)化階段漸進尾聲，土地財政難以為繼。根據(jù)我們的測算，土地加稅收成本占房價的6成左右。

根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2020年地方政府與房地產(chǎn)相關收入總額10.4萬億，其中國有土地出讓金收入8.4萬億，5個房地產(chǎn)特有稅種稅收合計1.97萬億。2012-2020年土地出讓金占地方財政收入的比例由20.0%增至30.4%;2012-2020年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅合計占地方財政收入從27.1%升至37.6%。

第三，地方財政吃緊，房地產(chǎn)稅試點，完善地方主體稅，增加地方穩(wěn)定的稅收來源。

在美國，地方的主體稅是房地產(chǎn)稅、消費稅和個人所得稅。當前我國地方收入壓力大，主因是地方政府隱性債務監(jiān)管趨嚴和房地產(chǎn)市場不景氣。2021年5月以來，房地產(chǎn)銷售快速降溫，9月商品房銷售面積和銷售額同比分別為-13. 2%和-15.8%;土地大幅流拍，截至10月17日，實施土地集中供應的掛牌地塊822宗，流拍地塊266宗，流拍率高達32 .4%，其中北京、廣州、杭州、沈陽流拍率超50%。

第四，房產(chǎn)為居民主要財富資產(chǎn)，房地產(chǎn)稅改革立法有助于發(fā)揮其調(diào)節(jié)個人收入分配、縮減貧富差距功能，實現(xiàn)“共同富裕”。

居民部門主要繳納收入稅（工薪所得、勞務所得、稿酬所得、財產(chǎn)租賃所得等），財產(chǎn)稅基本為零。但在經(jīng)濟高速增長后，社會積累了大量的存量財富，僅靠工資征稅來調(diào)節(jié)收入差距已經(jīng)力有不逮，開征財產(chǎn)稅（主要是房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)贈與稅）既能調(diào)節(jié)高收入，也能為低收入群體的社會保障提供資金支持。

中國收入差距處于較高水平，2019年中國收入基尼系數(shù)0.465，高于0.4這一警戒線。財富差距在世界處于中等偏低水平，但快速上升，2020年中國財富排名前1%居民占總財富的比例升至30.6%。

二、房地產(chǎn)稅試點的方案

1）從稅源看，此次試點地區(qū)將以房價上漲壓力較大的熱點城市為主，比如長三角、珠三角、京津冀等地區(qū)以及部分區(qū)域中心城市。采取熱點城市試點方式，除了技術難度下降之外，還有就是復雜性下降。如果全國普征房地產(chǎn)稅，需要實現(xiàn)全國不動產(chǎn)實名制和房地產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)，而根據(jù)美國、韓國、英國等經(jīng)驗，不動產(chǎn)實名制和金融實名制是現(xiàn)代國家治理的基礎，既是經(jīng)濟改革，也是政治改革。

2）從課稅對象看，以存量房為基礎征稅的可能性較大。此前上海與重慶試點效果未達預期的原因之一是其課稅對象范圍過小，上海僅對新購住宅征稅，重慶僅對高端住宅征稅。隨著一二線城市進入存量房時代，增量住宅增速放緩，課稅對象將以存量房為基礎。

3）從課稅依據(jù)看，預計我國房地產(chǎn)稅試點將以市場評估價值為征稅基礎?；诎l(fā)達國家、上海重慶方案的經(jīng)驗，有以虛擬租金或市場評估價值為征稅基礎兩種方式，預計我國房地產(chǎn)稅試點將以市場評估價值為征稅基礎，并且根據(jù)家庭成員人數(shù)、撫養(yǎng)負擔、生育狀況、特殊群體等給予抵扣面積或稅收優(yōu)惠。

4）從稅率看，可能由國務院劃定稅率范圍、各地因城施策確定差異化稅率，且整體稅率不會太高。根據(jù)發(fā)達國家及上海重慶經(jīng)驗，房地產(chǎn)稅率主要采取累進稅率、平均稅率方式，且稅率較低。此前上海重慶分別采用0.4%、0.6%兩檔和0.5%、1%、1. 2%三檔稅率，預計試點城市將因城施策，稅率一開始不會太高。

5）從稅收優(yōu)惠看，可能采取首套免征和免征面積相結(jié)合的方式，同時對剛需及特殊群體免征。此前上海試點方案的免征面積是人均居住面積的2倍，預計此次試點將對免征面積做出調(diào)整，以擴大稅基。

6）目前爭議點主要是：由于交易環(huán)節(jié)的契稅、土地增值稅等較重，開征存量環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，能否降低交易環(huán)節(jié)稅負，否則居民整體稅負提升較大;如何解決解釋民用住宅土地使用權年限70年和房地產(chǎn)稅的關系及合理性，70年以后怎么辦，能否給居民穩(wěn)定預期;推出時點的選擇，前期“三道紅線”、貸款集中度管理、限購限貸等政策集中出臺，當前房地產(chǎn)市場和土拍市場不景氣。

三、房地產(chǎn)稅試點的影響

由于此次房地產(chǎn)稅開征以試點為主，征稅力度一開始可能不會太大，循序漸進。2018年美國各州房地產(chǎn)稅實際稅率為0. 27%-2 .4%。但是，也要防止運動式“減碳”等重演。短期來看，當前房地產(chǎn)市場銷售清淡、土地市場大幅流拍，因此房地產(chǎn)稅在這個時點推出對市場壓力不小，具體影響程度取決于征稅力度。理想的政策推出時點應該是房地產(chǎn)周期向上、市場銷售火熱的時候，如2015-2016年，市場和企業(yè)能接得住。

當然，政策從研究、制定到落地有時間跨度。我們之前提出“房地產(chǎn)是最堅硬的泡沫，力爭軟著陸，避免硬著陸，用時間換空間”。

長期來看，房地產(chǎn)稅對具體區(qū)域的影響還是取決于供求關系。根據(jù)國際經(jīng)驗，在供不應求和貨幣超發(fā)的情況下，稅負可以轉(zhuǎn)嫁，反之則無法轉(zhuǎn)嫁甚至增加區(qū)域市場壓力。房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融。根據(jù)我們的研究，未來中國人口將向都市圈城市群和區(qū)域中心城市集聚，人口流入和流出地區(qū)的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)明顯分化，這在美國、日本等均發(fā)生過。

據(jù)測算，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經(jīng)靜態(tài)平衡，但是區(qū)域供求差異極大。隨著人口往都市圈城市群流入，未來仍面臨住房短缺現(xiàn)象，但東北、西北以及非都市圈城市群的低能級城市，由于人口外遷嚴重，不僅已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩，而且未來過剩程度還將加深。

長遠來看，住房制度改革的治本之策是城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅，從而實現(xiàn)供求平衡，以改變當前人地錯配、供求分離以及一二線高房價、三四線高庫存的問題。

四、展望

經(jīng)全國人大授權，預計未來房地產(chǎn)稅將在房價上漲壓力較大的熱點城市試點，力度大于上海和重慶現(xiàn)有試點。試點后將逐步擴圍?！稕Q定》提出：“本決定授權的試點期限為五年。條件成熟時，及時制定法律?！彪S著存量房時代來臨，從土地財政向房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型開始啟動。

據(jù)測算，2020年中國住房市值418萬億元，是GDP的4.1倍，占股債房市值的66%。從住房市值與GDP的比例看，2020年中國為414%，高于美國、日本、德國、英國、法國的148%、233%、271%、339%、354%。

2000-2020年中國住房市值從23萬億元增加到418萬億元，年均增長15.6%;人均住房市值從1.8萬元到29.6萬元，年均增長15%，高于人均GDP的12.3%;城鎮(zhèn)人均住房市值從4.5萬元到43.4萬元，年均增長12%。

什么是大勢？就是降低房地產(chǎn)、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)等的利潤和壟斷，以及由此引發(fā)的過去長期對民生和實體經(jīng)濟的擠壓和成本，大力發(fā)展制造業(yè)、硬科技、實體經(jīng)濟、新能源、新基建、資本市場等。百年未遇之大變局，也是百年未有之大機遇。

看清這一大趨勢，至關重要。每個企業(yè)每個人最終都是時代的產(chǎn)物。中國未來中長期面臨三大挑戰(zhàn)：中美貿(mào)易摩擦及脫鉤風險;人口老齡化少子化加速到來;房地產(chǎn)最堅硬的泡沫如何避免硬著陸，實現(xiàn)軟著陸。

面對這三大挑戰(zhàn)，我們實施了一系列戰(zhàn)略和政策調(diào)整，比如實現(xiàn)科技自立自強、解決“卡脖子”技術、注冊制和北交所為“專精特新”服務、大力推進新能源和新能源汽車革命、放開三孩、清理校外培訓、延遲退休年齡、反壟斷和防止資本無序擴張、試點房產(chǎn)稅、三道紅線、貸款集中度管理等。如果你選擇做正確的事，運氣就在你這邊。

五、他山之石：美國、英國、日本如何征收房地產(chǎn)稅

各國房產(chǎn)稅形式多樣，政策不一。從計稅基礎看，主要有兩種：一是以虛擬租金為征稅基礎;二是以評估價值為征稅基礎。從稅率看，發(fā)達國家主要采用累進稅率和平均稅率。從稅收優(yōu)惠看，發(fā)達國家主要采用稅額抵扣、延遲納稅、減稅、設置起征點等方式。

1）美國土地、房屋一體化征稅，房地產(chǎn)稅以評估價值為計稅基礎，評估價值與市場價值接近，稅率通過地方政府“以支定收”確定。美國對土地、房屋實行一體化征稅模式，通常由郡政府統(tǒng)一征收，然后劃轉(zhuǎn)到相應部門。房地產(chǎn)稅=評估價值×評估率×名義稅率。

從計稅基礎看，美國以評估價值為計稅依據(jù)，評估價值和市場價值較為接近;有些州并不對評估價值進行全額征收，而是設置評估率，用以調(diào)節(jié)不同類型房產(chǎn)的實際稅率。從稅率看，美國通過“以支定收”確定稅率，地方政府根據(jù)財政預算支出與收入、房地產(chǎn)評估價值和評估率確定稅率。從稅收優(yōu)惠看，美國通過稅額抵扣、延遲納稅的方式給予剛需、老年人、殘疾人、低收入群體稅收優(yōu)惠。

2）英國房產(chǎn)稅起源于十七世紀中期英格蘭的“爐灶稅”，即以一戶所擁有的爐灶數(shù)量作為征稅對象的稅種，用于為貧民提供救濟。

現(xiàn)今英國住房財產(chǎn)稅是地方政府的重要稅收的收入來源，主要用于英國地方政府的公共事業(yè)開支。據(jù)英國統(tǒng)計局統(tǒng)計，2020財年，英格蘭市政稅合計征收322億英鎊，占地方政府全部財政收入的29%。

3）日本對保有環(huán)節(jié)征收固定資產(chǎn)稅和都市計劃稅，以評估價值為稅基，評估價值小于市場價值，設置“負擔率”調(diào)節(jié)機制。

日本市町村政府每年向土地和房產(chǎn)所有者征收固定資產(chǎn)稅和都市計劃稅。從計稅基礎看，固定資產(chǎn)稅與都市計劃稅稅基相同，均為房屋或土地評估價值，每3年評估一次，土地評估價值一般為上一年土地公示價格的70%。

設置“負擔率”調(diào)節(jié)機制，避免地價大幅波動帶來額外的稅收壓力。從稅率看，由中央政府設置基準稅率，地方政府在此基礎上調(diào)整。固定資產(chǎn)稅基準稅率長期保持在1.4%，都市計劃稅稅率在0.2%-0.3%。從稅收優(yōu)惠看，日本以設置起征點作為稅收優(yōu)惠方式，對評估價值低于30萬日元的土地和20萬日元的房屋免稅。