閑置宅基地“蝶變”展新顏

本刊記者 陳 娜 通訊員 陳玉杰

青頂白墻的二層小樓在藍(lán)天的映照下顯出一種靜意，走進(jìn)位于浙江省德清縣莫干山鎮(zhèn)勞嶺村的“塔莎杜朵”民宿，業(yè)主周云云笑著對(duì)記者講述了她家老宅新生的歷程?！胺孔佑辛俗C，還可以貸款，開(kāi)民宿更加有底氣了?！彼o記者展示了自家的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，這是德清縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心頒發(fā)的首批宅基地“三權(quán)分置”證書，證書上權(quán)利人、用途等寫得一清二楚，她還以此獲得銀行的100萬(wàn)貸款授權(quán)。借德清縣2015年、2020年連續(xù)列入全國(guó)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)的東風(fēng)，莫干山鎮(zhèn)積極探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，通過(guò)鼓勵(lì)盤活利用閑置農(nóng)家院，讓村民搭上了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快車，讓集體經(jīng)濟(jì)煥發(fā)了新活力，鄉(xiāng)村人氣越來(lái)越旺。

明確宅基地資格權(quán)，規(guī)范用地建房格局

在廟前村干廟塢，走過(guò)陡峭的小徑，掩映在山間隱約可見(jiàn)的就是民宿“客堂間”，這是莫干山鎮(zhèn)民宿的典型模樣。由于民宿興起較早，這里的宅基地使用權(quán)與農(nóng)房使用權(quán)在民間很早就有了適度放活流轉(zhuǎn)，農(nóng)民一次性拿到20年的農(nóng)房租金，20年后房屋產(chǎn)權(quán)仍舊歸農(nóng)民所有，保障了農(nóng)民權(quán)益，閑置的宅基地也開(kāi)始“活”了起來(lái)。2013年，以農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革確認(rèn)的社員資格為基礎(chǔ)，莫干山鎮(zhèn)按照出生地、股份等情況將村民分為股東社員、股東非社員、非股東社員三類，把社員納入享有宅基地資格權(quán)的主要人群。同時(shí)，在實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)頒證的基礎(chǔ)上，全面推開(kāi)房屋所有權(quán)證登記頒證工作，農(nóng)民拿到了兩張證，并實(shí)現(xiàn)了抵押融資功能。2013年，浙江省全面開(kāi)展“三改一拆”專項(xiàng)行動(dòng)，全縣累計(jì)清理“一戶多宅”5549戶。考慮到一些被清理的“一戶多宅”已建有高品質(zhì)農(nóng)房，拆后無(wú)法得到有效利用，德清縣出臺(tái)《關(guān)于農(nóng)村宅基地管理若干問(wèn)題的處置意見(jiàn)（暫行）》，明確了宅基地分戶條件，通過(guò)自愿調(diào)劑、有償收回等途徑，清理出的“一戶多宅”可用于保障無(wú)房戶、危房戶居住或收歸集體。

“不拆的話違反政策，但拆了又可惜。”據(jù)莫干山鎮(zhèn)廟前村支部委員徐峰介紹。最終，經(jīng)過(guò)村民代表會(huì)議表決，在縣里相關(guān)部門的指導(dǎo)下，農(nóng)房與宅基地得以規(guī)范流轉(zhuǎn)，村民也獲得了相應(yīng)補(bǔ)償。為保證整體風(fēng)貌，莫干山鎮(zhèn)結(jié)合“多規(guī)合一”試點(diǎn)成果，全面開(kāi)展村土地利用規(guī)劃的編制與實(shí)施，合理保障村莊建設(shè)用地規(guī)?？臻g，結(jié)合山區(qū)地形特點(diǎn)，引導(dǎo)農(nóng)民建房“小集聚、大分散”，促進(jìn)農(nóng)村建房合理布局和節(jié)約集約用地。還在縣里最先推出了建房圖集模板供村民參考。

“三權(quán)分置”讓經(jīng)營(yíng)者安心、農(nóng)戶放心

莫干山鎮(zhèn)民宿剛剛興起時(shí)，外來(lái)經(jīng)營(yíng)者和農(nóng)戶往往私下簽訂簡(jiǎn)單的租賃協(xié)議，形成一定規(guī)模后就容易出現(xiàn)合同違約等問(wèn)題，因?yàn)殡p方簽訂的合同缺乏法律政策保障。經(jīng)營(yíng)者想要追加投資但擔(dān)心權(quán)益不能得到保障，農(nóng)戶也對(duì)自己的宅基地權(quán)益不放心?！爱?dāng)時(shí)鎮(zhèn)里每個(gè)村都成立了紅管家服務(wù)隊(duì)，在服務(wù)游客的同時(shí)也幫助解決這類糾紛?！蹦缮芥?zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)夏叡介紹，直到出臺(tái)了“三權(quán)分置”的宅基地管理辦法，拿到了紅彤彤的不動(dòng)產(chǎn)證，“雙方的心里才都算踏實(shí)?！?/p>

除了外來(lái)經(jīng)營(yíng)者，改革政策也吸引了本地青年返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)。2014年，在外開(kāi)飯店的沈蔣榮返回仙潭村開(kāi)辦民宿“莫梵”。“當(dāng)時(shí)村里大部分還都是一日游農(nóng)家樂(lè)和低價(jià)住宿，”沈蔣榮對(duì)記者說(shuō)，“同樣的環(huán)境，鄰村的住宿一晚幾百上千還爆滿，我們只要一百多卻沒(méi)啥客人?！彼?jīng)過(guò)調(diào)研觀察發(fā)現(xiàn)，短視的經(jīng)營(yíng)理念是產(chǎn)生差距的根本原因。此后他不僅翻新了自家的木制老宅，還流轉(zhuǎn)了村里的一戶宅基地，打造了配有泳池、透明小船等網(wǎng)紅單品的精品民宿，開(kāi)發(fā)出砍竹、竹筒飯等一系列體驗(yàn)項(xiàng)目，一年時(shí)間就回了一半成本。他還牽頭成立返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)協(xié)會(huì)，帶動(dòng)了村里不少農(nóng)家樂(lè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。2019年，樂(lè)于分享經(jīng)驗(yàn)的他被選為村黨支部書記。

不僅是經(jīng)營(yíng)民宿的外來(lái)戶致了富，閑置宅基地的流轉(zhuǎn)也讓本地農(nóng)戶有了一筆啟動(dòng)資金。勞嶺村村民康如忠原本靠開(kāi)拖拉機(jī)謀生，當(dāng)把自家宅基地租出去獲得幾十萬(wàn)收入后，他承包了村里的廢棄茶廠和90畝茶地，一家人都把精力放在經(jīng)營(yíng)上。如今，康如忠不僅多次在德清縣舉辦的“莫干黃芽”茶王賽中獲勝，還改造了炒茶的車間作為特色民宿，吸引了不少游客。

成規(guī)模的民宿聚集催生了產(chǎn)業(yè)鏈條的延伸發(fā)展。工作日的上午9點(diǎn)，走進(jìn)位于五四村的木芽鄉(xiāng)村青年創(chuàng)客空間，不時(shí)有員工“刷臉”打卡，開(kāi)始在這里一天的工作。據(jù)介紹，這里原本是五四村的集體房屋，現(xiàn)在已經(jīng)成為民宿產(chǎn)業(yè)鏈上下游小微企業(yè)的孵化創(chuàng)業(yè)園，提供開(kāi)民宿需要的所有注冊(cè)、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)等一系列服務(wù)和相關(guān)產(chǎn)品。“因?yàn)橄氚炎约颐袼尢岣叩轿逍羌?jí)標(biāo)準(zhǔn)，所以就來(lái)了這里學(xué)習(xí)。”今年42歲的民宿業(yè)主王繡華來(lái)自重慶，她介紹，總共6天的培訓(xùn)已過(guò)半，收獲很多，“包括物品的擺放都大有學(xué)問(wèn)?！?/p>

紅黃綠三色預(yù)警機(jī)制管住農(nóng)房“長(zhǎng)高”“長(zhǎng)胖”

在每一戶翻建住房的圍擋上，都貼有施工告示牌及二維碼，手機(jī)掃描后即顯示建房情況，群眾隨時(shí)可以監(jiān)督。今年3月，莫干山鎮(zhèn)出臺(tái)了浙江省首個(gè)鎮(zhèn)級(jí)農(nóng)村宅基地審批和建房管理工作實(shí)施細(xì)則，農(nóng)戶建房的整個(gè)過(guò)程形成了全閉環(huán)管理。夏叡介紹，自建房審批權(quán)從縣里下放到鎮(zhèn)里后，鎮(zhèn)里就成立了以鎮(zhèn)長(zhǎng)為組長(zhǎng)的農(nóng)村建房領(lǐng)導(dǎo)小組?！耙粋€(gè)窗口收齊材料后，采取內(nèi)部聯(lián)審聯(lián)動(dòng)，一戶一戶‘過(guò)會(huì)’，必須用PPT展示介紹，尤其是衛(wèi)生間、廚房等附屬配套設(shè)施位置必須明確，最終形成會(huì)議紀(jì)要?！毕膮睂?duì)記者詳細(xì)講解了建房審批流程。據(jù)了解，對(duì)于一些民宿比例過(guò)高的村，莫干山鎮(zhèn)根據(jù)環(huán)境承載力，實(shí)行總量控制，規(guī)定了3個(gè)村不再新增民宿，鼓勵(lì)內(nèi)部盤活、提檔升級(jí)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造提升。

為管住農(nóng)房“長(zhǎng)高”“長(zhǎng)胖”，莫干山鎮(zhèn)建立了紅黃綠三色預(yù)警管理機(jī)制，鎮(zhèn)三改一拆辦、國(guó)土防控隊(duì)要定期到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查驗(yàn)。在農(nóng)村宅基地管理圖上，不同的顏色標(biāo)注不同的風(fēng)險(xiǎn)。紅色（風(fēng)險(xiǎn)）標(biāo)識(shí)為重大風(fēng)險(xiǎn)隱患行為的建房戶，是指存在未批先建、未按照審批要求建設(shè)、未按照農(nóng)房設(shè)計(jì)方案建設(shè)、未按照施工合同相關(guān)約定建設(shè)、未施行截污納管、違規(guī)圈占農(nóng)用地尤其是耕地建設(shè)圍墻等問(wèn)題；黃色（預(yù)警）標(biāo)識(shí)為可以及時(shí)整改的建房戶，是指未執(zhí)行掛牌施工及圍擋施工制度、建設(shè)環(huán)境臟亂差、部分污水沒(méi)有納管等問(wèn)題；綠色（規(guī)范）標(biāo)識(shí)為各方面均符合建房相關(guān)要求的建房戶。針對(duì)不同顏色落實(shí)不同的管理措施?！拔覀冋谏套h接入數(shù)字鄉(xiāng)村一張圖平臺(tái)的細(xì)節(jié)，以后情況變動(dòng)隨時(shí)顯示?！毕膮睂?duì)記者說(shuō)。

閑置宅基地的盤活也要注意環(huán)境保護(hù)。因臨近河口水庫(kù)和老虎潭水庫(kù)兩個(gè)“大水缸”，莫干山鎮(zhèn)對(duì)農(nóng)村建房審批實(shí)行截污納管一票否決制。新建、改（擴(kuò)）建的農(nóng)村建房在設(shè)計(jì)圖紙中必須明確化糞池位置和污水管網(wǎng)走向，生活污水在有條件接入的情況下必須全部接入市政管網(wǎng)，實(shí)施雨污分流。如今，莫干山鎮(zhèn)所有村都實(shí)現(xiàn)了道路硬化，鋪設(shè)了自來(lái)水和污水管網(wǎng)，實(shí)行嚴(yán)格的垃圾分類。

行駛在山間蜿蜒的柏油路上，偶爾能看到幾棟農(nóng)房，感受風(fēng)吹過(guò)茂密的竹林，思緒也跟著慢了下來(lái)。憑借好風(fēng)景，原來(lái)荒廢的農(nóng)家小院變身為特色景點(diǎn)，不僅讓農(nóng)戶和經(jīng)營(yíng)者實(shí)現(xiàn)共贏，也為城市浮躁的心靈提供了安歇之處。