房地產(chǎn)設(shè)計管控中常見問題及對策分析

郭丹 青島天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司

侯以峰 青島和達置地有限公司

1 前言

近年來，隨著人們對于住房需求的急劇增長，極大地促進了房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展。但是，隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺，以及行業(yè)競爭的加劇，要求企業(yè)要不斷地完善自身管理，提升企業(yè)競爭力，這樣才能在市場中獲得發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，設(shè)計成本只占總成本的極小一部分，但是卻會對建設(shè)成本帶來極大的影響。同時在開發(fā)的過程中，由于對設(shè)計管理的忽視，極大地影響了建設(shè)項目的進度、成本以及質(zhì)量。因此，提高對設(shè)計管理的重視程度，對房地產(chǎn)項目開發(fā)具有重要的意義。本次研究主要對設(shè)計管理中所涉及的任務(wù)、資源、進度及成本四個方面的管理進行分析，并提出相應(yīng)的管理措施。

2 設(shè)計管控的相關(guān)概述

2.1 工程質(zhì)量的設(shè)計管控價值體現(xiàn)

眾所周知，工程建設(shè)的首要條件是進行土地出讓手續(xù)的辦理，基于地塊面積以及地址特征，更好地進行工程建筑設(shè)計與規(guī)劃。通過提出可行的工程建筑設(shè)計方案，確定項目的可行性，完成項目的選址與初期準備工作，從而有效的保證工程建設(shè)項目能夠有序進行。建筑工程設(shè)計涉及多個專業(yè)，設(shè)計藍圖的質(zhì)量對工程質(zhì)量有著密切的影響。故基于工程質(zhì)量的控制，在設(shè)計管理方面，在滿足國家、地方相關(guān)規(guī)范的前提下，結(jié)合企業(yè)自身的技術(shù)要求，強化設(shè)計管理工作，高效科學(xué)的將各專業(yè)統(tǒng)籌在一起開展一體化設(shè)計，強化不同專業(yè)之間的聯(lián)系，對工程建設(shè)中常遇到的錯、漏、碰等問題進行優(yōu)化，同時結(jié)合項目初期預(yù)算目標，優(yōu)化節(jié)點大樣，通過一系列的設(shè)計管理工作，不僅提升設(shè)計人員水平，而且保證設(shè)計質(zhì)量大幅提升。同時根據(jù)施工組織措施對圖紙進行科學(xué)的優(yōu)化，減少不必要的人材機投入，保證工程質(zhì)量、進度、造價滿足計劃要求。

2.2 工程造價的設(shè)計管控結(jié)果影響

房地產(chǎn)建筑工程行業(yè)中，設(shè)計管理工作通常是業(yè)主單位的設(shè)計部門進行把控，同時又需要設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位共同參與完成?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)建筑設(shè)計管理中，建筑設(shè)計與成本管理越來越緊密地聯(lián)系在一起，雖然相關(guān)政策的出臺、調(diào)整對建筑成本有一定影響，但做好源頭成本管理尤為重要。在工程設(shè)計中，建筑結(jié)構(gòu)選型、基礎(chǔ)選型、建筑材料檔次等級、施工周期長短、工程用料、層高、層數(shù)、景觀苗木大小、設(shè)備檔次定位等多方面均對工程造價有著較大的影響，故工程設(shè)計管理與造價管理息息相關(guān)，科學(xué)合理的設(shè)計管理工作才能有效地降低工程造價，滿足預(yù)期要求。在科學(xué)管理的前提下，以建筑質(zhì)量為基礎(chǔ)，合理地控制工程造價的上下浮動，進一步提升建筑企業(yè)的市場經(jīng)濟效益。

3 房地產(chǎn)設(shè)計所設(shè)計到內(nèi)容

3.1 前期規(guī)劃

房地產(chǎn)設(shè)計之前要做好規(guī)劃工作，根據(jù)施工現(xiàn)場勘察結(jié)果制定設(shè)計方案，而且方案的內(nèi)容要細化，符合工程施工實際，對確保建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計符合要求。在制定設(shè)計方案的過程中，要對技術(shù)原則予以解讀，做好分析工作，嚴格按照原則展開設(shè)計，對房地產(chǎn)的具體情況全面了解，還要結(jié)合自身在設(shè)計領(lǐng)域中所積累的經(jīng)驗對設(shè)計不斷優(yōu)化，確保設(shè)計完美。建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計中有很多細節(jié)方面的內(nèi)容需要注意，比如，建筑設(shè)計中要充分考慮到居民的要求，在設(shè)計中出臺多個方案，從中選擇最符合居民要求的方案，以作為建筑工程施工的有價值參考。

3.2 提高材料利用率

在使用建筑施工材料的時候要提高材料的使用效率，就要對建筑材料合理利用，避免造成材料浪費的問題。但是，并不是設(shè)計經(jīng)驗豐富或者理論經(jīng)驗充足就能夠保證施工材料被充分利用起來，而是要做到兩者的充分協(xié)同，發(fā)揮理論的指導(dǎo)作用。設(shè)計理論要與實踐相結(jié)合，保持兩者有較高的協(xié)同度，結(jié)合豐富的設(shè)計經(jīng)驗，就可以起到降低材料利用率的作用。要保證這項工作做到位，需要將材料利用方案制定出來。比如，從建筑設(shè)計實踐經(jīng)驗出發(fā)，在設(shè)計受彎構(gòu)件的時候采用矩形截面，還要與梁所具備的特點相結(jié)合，梁截面也在盈利梯度的變化情況下也會產(chǎn)生變化，由此增加材料的利用率。所以，平面梁架的應(yīng)用使得載重減小，有助于提高經(jīng)濟效益。

4 房地產(chǎn)公司設(shè)計管控中常見問題

4.1 資源管控方面的問題

房地產(chǎn)公司在資源管理方面存在的問題主要是指設(shè)計圖紙管理的問題，一方面，圖紙設(shè)計速度滯后，與房地產(chǎn)項目開發(fā)的進程不相符，也不能滿足項目開展過程中圖紙更改的設(shè)計要求。圖紙設(shè)計滯后對房地產(chǎn)項目工程的運行產(chǎn)生了不良影響。另一方面，圖紙的后期檢測中容易出現(xiàn)各種與實際不相符的問題，這些既影響了項目的進程，也對影響了房地產(chǎn)公司的效益。另外，設(shè)計圖紙不符合房地產(chǎn)市場的實際需求也是房地產(chǎn)公司需要優(yōu)化的一個重要問題。

4.2 進度管控方面的問題

房地產(chǎn)公司進行設(shè)計管理工作時，進度管理異常重直接影響到企業(yè)是否能從工程項目中獲得預(yù)期的成本。房地產(chǎn)公司進行進度管理期間，需要制定周密的作業(yè)計劃，同時還應(yīng)該加強對信息的收集、分析、整理，但是當下房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對進度管理重視不足，使項目運行階段進度管控存在進度管理執(zhí)行監(jiān)督力度不強、計劃設(shè)計不周密等弊端。除此之外，房地產(chǎn)項目在運行階段，出現(xiàn)設(shè)計數(shù)據(jù)與實際信息不相符的問題，這些均會影響到房地產(chǎn)公司對工程項目成本的把控，也會使房地產(chǎn)企業(yè)因為進度管理不佳，致使工程總成本上漲。

5 房地產(chǎn)公司設(shè)計管控中常見問題對策

5.1 資源管控問題的改進對策

針對房地產(chǎn)公司在資源管理方面存在的問題，建議房地產(chǎn)公司要做好以下幾個方面的工作。一是要加強設(shè)計管理部門與項目設(shè)計公司、施工建設(shè)單位、銷售部門等相關(guān)職能單位和部門之間的溝通，組織相關(guān)人員開展圖紙會審工作，確保圖紙設(shè)計的合理性和有效性。二是要從整體、系統(tǒng)的角度去開展設(shè)計管理工作，在圖紙設(shè)計前期做好實地調(diào)查，在設(shè)計過程中及時了解實際情況的變化以及市場需求的變化動向，當項目進程過程中需要對圖紙進行修改的時候，要盡量確保圖紙修改的時效。

5.2 進度管控問題改進策略

（1）制定合理的設(shè)計計劃。結(jié)合項目的總體開發(fā)要求制定合理的設(shè)計計劃，如根據(jù)項目的計劃開盤時間和開工時間，確定設(shè)計成果的完成時間。設(shè)計計劃要綜合考慮設(shè)計方案調(diào)整、設(shè)計成果報批等諸多不確定因素，并考慮必要的設(shè)計周期來確定。通過合理的設(shè)計計劃，來指導(dǎo)設(shè)計各個階段的工作安排；在過程中發(fā)現(xiàn)進度出現(xiàn)偏差時，應(yīng)采取必要的措施進行糾偏。

（2）標準化設(shè)計。標準化設(shè)計是加快設(shè)計進度的重要措施，成熟的建設(shè)單位通過經(jīng)驗的積累，形成一系列標準化的文件，在設(shè)計過程中可以直接引用，既能保證設(shè)計品質(zhì)，又能加快設(shè)計進度。常見的標準化文件有標準化戶型設(shè)計、標準化立面設(shè)計、標準化建筑節(jié)點設(shè)計等。

（3）增加設(shè)計階段不同分項設(shè)計的穿插。設(shè)計過程中涉及的專業(yè)較多，加大不同工種設(shè)計穿插的力度，一方面可以縮短設(shè)計周期，另一方面可以在過程中加強不同專業(yè)之間的溝通，避免設(shè)計方案的反復(fù)。比如總圖設(shè)計過程中，景觀設(shè)計可以同步開展；又如戶型設(shè)計過程中，裝修平面布置可以同步進行。

5.3 強化限額設(shè)計指標與投資估算的管控

限額設(shè)計與投資估算是房地產(chǎn)開發(fā)組織、規(guī)范設(shè)計單位有效構(gòu)建建安成本的展開導(dǎo)向，以限額設(shè)計理論為指導(dǎo)，推進項目目標成本控制體系。有效的限額設(shè)計與投資估算，需要明確限額設(shè)計的管理工作，不僅僅只是設(shè)置限額設(shè)計指標；有效的限額設(shè)計與投資估算，需明確限額設(shè)計管理的關(guān)聯(lián)部門及工作內(nèi)容，限額設(shè)計不僅僅是設(shè)計管理部門或成本管理部門的工作，其他部門也要負責(zé)和配合限額設(shè)計的相關(guān)工作；有效的限額設(shè)計與投資估算需明確限額設(shè)計的制度、流程、標準、依據(jù)。明確項目的投資估算對項目的全方位推進具有統(tǒng)籌意義。促使項目全員提前明確目標、梳理節(jié)控意識；促使項目全員參與設(shè)計階段的責(zé)任成本管控與提升的主動性；促使項目的各業(yè)態(tài)與各專業(yè)的限額指標的確定，及時做到糾偏與調(diào)整。

5.4 建立全員責(zé)任成本考核獎懲制度

房地產(chǎn)設(shè)計階段的責(zé)任成本管控與提升應(yīng)該是全員參與，但在我國目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)更多的設(shè)計部門或是成本部門的人員參與，導(dǎo)致最終的成本管控結(jié)果與設(shè)計效果差異甚遠，并且致使工期、質(zhì)量均有一定影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需建立健全全員的設(shè)計階段責(zé)任成本考核與獎懲制度，與績效掛鉤，做到偏差預(yù)警。結(jié)合設(shè)計進程的前期調(diào)研、概念設(shè)計、方案設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計、二次深化設(shè)計、材料選型、設(shè)計優(yōu)化等各個階段將設(shè)計階段的成本科目、責(zé)任目標、指標類型、考核系數(shù)以任務(wù)書、企業(yè)管理制度或成本控制表等形式劃分各部門、各單位，按權(quán)重分解至個人；對過程結(jié)果進行充分的分析、溝通與協(xié)調(diào)，對各階段的敏感點與控制點進行管控提示、評估與審核；對該階段的成果進行考核與獎懲機制，既完善了方案與推動方案的落地性，也進一步促使成本可控。

5.5 信息化平臺的有效推行

信息化系統(tǒng)是管理的重要支撐，而且信息化平臺可以節(jié)省表單流轉(zhuǎn)的時間。完善的信息系統(tǒng)可以對設(shè)計管理工作計劃確認、各專業(yè)方案審批、各節(jié)點設(shè)計成果確認、工程施工進度計劃確認、開盤銷售計劃進行全面的歸納，管理人員在查詢有關(guān)信息的時候會更加方便，而且信息化系統(tǒng)可以成為承載企業(yè)內(nèi)部設(shè)計標準的一個載體；信息化技術(shù)的采用，便于企業(yè)管理人員和基層執(zhí)行人員的業(yè)務(wù)溝通，便于專業(yè)管理人員查閱設(shè)計標準化體系流程文件和技術(shù)圖紙，減輕工作人員的工作量，降低出錯率，提高工作質(zhì)量和效率。

6 結(jié)束語

房地產(chǎn)公司設(shè)計管理是一項十分復(fù)雜的工作，涉及很多方面的因素，必須要做好設(shè)計管理過程中的資源管理、任務(wù)管理、進度管理和成本管理，提升設(shè)計管理工作的品質(zhì)，確保房地產(chǎn)公司的持續(xù)健康發(fā)展。