精細(xì)化管理背景下上海戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃局部調(diào)整的實(shí)踐
——以松江區(qū)SJS3-0005單元控制性詳細(xì)規(guī)劃29街坊局部調(diào)整為例

蔣桂林 上海復(fù)旦規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司

1 前言

“上海2035”構(gòu)建了“兩規(guī)融合、多規(guī)合一”的空間規(guī)劃體系，在新的體系下，空間規(guī)劃包括了“總體規(guī)劃層次-單元規(guī)劃層次-詳細(xì)規(guī)劃層次”三個(gè)層次。當(dāng)前在推進(jìn)單元規(guī)劃層次全覆蓋的背景下，控制性詳細(xì)規(guī)劃（簡(jiǎn)稱“控規(guī)”）聚焦對(duì)具體地塊用途和各類建設(shè)項(xiàng)目管控要求等作出實(shí)施性安排。局部調(diào)整作為以具體項(xiàng)目實(shí)施為目標(biāo)導(dǎo)向的控規(guī)調(diào)整辦法（上海市控規(guī)管理程序中“簡(jiǎn)易程序”），具有較好的適應(yīng)性與靈活性，有利于提高控規(guī)編制和審批效率，因此，在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)局部調(diào)整將成為常態(tài)。

“上海2035”提出建立空間留白機(jī)制，設(shè)置了約200km2的戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)，實(shí)施過渡期管控政策。這一政策的實(shí)施涉及的面較大、范圍較廣。目前，既有的上海市控規(guī)管理體系和成果技術(shù)規(guī)范主要聚焦在重點(diǎn)地區(qū)和一般地區(qū)，而涉及戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)的控規(guī)調(diào)整的成果技術(shù)規(guī)范等方面內(nèi)容缺失。隨著上海發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化改善，部分位于戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀企業(yè)的升級(jí)動(dòng)力不斷加強(qiáng)以及部分重大項(xiàng)目選址落地，可以預(yù)見，這一地區(qū)的局部調(diào)整將越來越多，因此，有必要梳理和總結(jié)戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)中局部調(diào)整面臨的新問題和新情況，為今后這一地區(qū)局部調(diào)整工作提供經(jīng)驗(yàn)借鑒，也為城市建設(shè)精細(xì)化管理奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2 戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)局部調(diào)整的必要性

2.1 戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)的管控要求及政策機(jī)制

2.1.1 戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)提出的背景

經(jīng)過幾十年的快速發(fā)展，人口、空間規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張，上海面臨著資源環(huán)境緊約束和城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的壓力，城市發(fā)展已進(jìn)入關(guān)鍵的調(diào)整期。從貫徹國(guó)家發(fā)展新理念、發(fā)揮區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)出發(fā)，上海發(fā)展模式已由增量擴(kuò)張為主階段轉(zhuǎn)變?yōu)樘豳|(zhì)增效為主的新階段。

為實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，探索超大城市發(fā)展轉(zhuǎn)型新路徑，創(chuàng)新城市治理新模式，“上海2035”堅(jiān)守人口、用地、生態(tài)、安全底線，通過控制城市人口規(guī)模、用地規(guī)模，倒逼城市發(fā)展轉(zhuǎn)型，促進(jìn)城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提升城市功能。同時(shí)，為應(yīng)對(duì)未來發(fā)展的不確定性，“，“上海2035”提出空間留白機(jī)制和動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，為未來發(fā)展留足戰(zhàn)略預(yù)留空間，以提高規(guī)劃的彈性和適應(yīng)性。

2.1.2 戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)空間管控要求

“上海2035”指出，戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)的內(nèi)涵就是“遠(yuǎn)近結(jié)合、留有余地，為未來發(fā)展留足稀缺資源和戰(zhàn)略空間，針對(duì)不可預(yù)期的重大事件和重大項(xiàng)目做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，提高空間的包容性。以機(jī)動(dòng)指標(biāo)預(yù)留的方式保障區(qū)域性重要通道、重大基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施?！贝_保未來重大功能項(xiàng)目、重大事件落地。“主要包括規(guī)劃市級(jí)重點(diǎn)功能區(qū)及周邊拓展地區(qū)、現(xiàn)狀低效利用待轉(zhuǎn)型的成片工業(yè)區(qū)以及規(guī)劃交通區(qū)位條件發(fā)生重大改善的地區(qū)等?！笨傄?guī)模約200km2。

戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)作為“特定政策區(qū)，實(shí)行過渡期管控政策。戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀建設(shè)用地，在不影響規(guī)劃長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略發(fā)展的情況下，可以繼續(xù)使用。除完善生態(tài)環(huán)境、公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施配套以外，原則上不得進(jìn)行大規(guī)模改建、擴(kuò)建和新建?！?/p>

2.1.3 戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)規(guī)劃啟動(dòng)機(jī)制

為實(shí)施好“上海2035”，進(jìn)一步完善空間留白機(jī)制，上海市規(guī)劃資源局印發(fā)《關(guān)于落實(shí)“上海2035”進(jìn)一步加強(qiáng)戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)規(guī)劃和土地管理的通知》（滬規(guī)土資規(guī)〔2018〕3號(hào)）（簡(jiǎn)稱“戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)管理通知”）。

《戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)管理通知》提出，“對(duì)于中心城、沿長(zhǎng)江干流及黃浦江1公里范圍以外的戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀項(xiàng)目所在地塊，為產(chǎn)業(yè)升級(jí)、技術(shù)改造提出擴(kuò)建需求的，在符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向、地區(qū)規(guī)劃控制、環(huán)境保護(hù)要求、不影響相鄰地塊合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，采取“一事一議”的方式，經(jīng)區(qū)政府同意，并由市經(jīng)濟(jì)信息化委會(huì)同市發(fā)展改革委、市規(guī)劃國(guó)土資源局、市環(huán)保局、市科委等（簡(jiǎn)稱“三委兩局”）相關(guān)部門按照優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)合認(rèn)定后，允許按規(guī)定組織編制或調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃?！?/p>

2.2 精細(xì)化管理的必然要求

近年來，為加快先進(jìn)制造業(yè)的集聚和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，貫徹實(shí)施好“上海2035”總體規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，上海市規(guī)劃資源局制定了一系列相關(guān)政策，包括《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃實(shí)施的細(xì)則》（68號(hào)文）、《關(guān)于加強(qiáng)容積率管理全面推進(jìn)土地資源高質(zhì)量利用的實(shí)施細(xì)則（2020版）》等政策，鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型、提高土地利用效率，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)，控規(guī)管理工作也面臨提質(zhì)增效的發(fā)展要求。一方面進(jìn)一步提升編制質(zhì)量，全面落實(shí)卓越全球城市建設(shè)要求，不斷完善規(guī)劃編制標(biāo)準(zhǔn)，提升城市建設(shè)精細(xì)化管理水平；另一方面按照審改優(yōu)化審批流程、簡(jiǎn)化管理環(huán)節(jié)、壓縮審批時(shí)限、進(jìn)一步提高審批效率的要求，需進(jìn)一步創(chuàng)新控規(guī)管理方式，不斷提高控規(guī)編制審批效率。

目前控規(guī)成果規(guī)范、技術(shù)準(zhǔn)則和管理規(guī)程主要針對(duì)重點(diǎn)地區(qū)和一般地區(qū)，而戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)的控規(guī)編制和局部調(diào)整的成果規(guī)范等尚未完善。雖然《戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)管理通知》對(duì)戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)的規(guī)劃和土地管理提供了方向，但面對(duì)戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的特定政策和用地管控的特殊性，上海控規(guī)編制管理要求就顯得針對(duì)性不足，導(dǎo)致預(yù)留區(qū)控規(guī)編制和局部調(diào)整過程中存在成果內(nèi)容不確定性，編制、審批時(shí)間過長(zhǎng)等問題，造成控規(guī)調(diào)整滯后于產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的窘境。

3 戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)局部調(diào)整的基本思路

3.1 政策導(dǎo)向

《戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)管理通知》是戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)內(nèi)控規(guī)編制和局部調(diào)整的直接指導(dǎo)性政策文件。為保障現(xiàn)有土地使用權(quán)利人的合法權(quán)益，處理好規(guī)劃預(yù)控與現(xiàn)狀企業(yè)正常生產(chǎn)之間的關(guān)系，《戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)管理通知》明確了優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目認(rèn)定作為現(xiàn)狀企業(yè)改擴(kuò)建路徑的首要條件。

優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目認(rèn)定，首先應(yīng)符合國(guó)家發(fā)改委《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》規(guī)定的“鼓勵(lì)類”產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，符合市及所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)地圖定位。屬于市重點(diǎn)培育和發(fā)展的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的重要內(nèi)容或與相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈功能配套的重要環(huán)節(jié)，符合智能化、高端化、集群化、服務(wù)化、精品化和綠色化六大技術(shù)改造重點(diǎn)方向。

其次，根據(jù)《戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)管理通知》規(guī)定要求，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目認(rèn)定采取“一事一議”方式，由市經(jīng)濟(jì)信息化委牽頭，經(jīng)“三委兩局”按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目后，方允許按規(guī)定組織編制或調(diào)整控規(guī)。

3.2 以上位規(guī)劃為依據(jù)

根據(jù)“上海2035”，戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)統(tǒng)一由市政府管理。戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)控制線由各區(qū)在區(qū)總規(guī)、新市鎮(zhèn)總規(guī)、單元規(guī)劃編制中予以落實(shí)，經(jīng)批準(zhǔn)后的戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)控制線納入規(guī)劃土地管理審批系統(tǒng)，作為規(guī)劃土地管理的依據(jù)。

局部調(diào)整應(yīng)落實(shí)上位規(guī)劃以及技術(shù)準(zhǔn)則，單元規(guī)劃中的剛性控制要素：主導(dǎo)功能、開發(fā)強(qiáng)度、建筑高度控制等應(yīng)作為局部調(diào)整的直接規(guī)劃依據(jù)，核心指標(biāo)應(yīng)符合相關(guān)控制要求。同時(shí)調(diào)整項(xiàng)目應(yīng)符合以下要求：一是符合地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向、環(huán)境保護(hù)要求等；二是開發(fā)總量符合上位規(guī)劃確定的開發(fā)容量要求；三是符合地區(qū)交通承載力條件；四是用地布局符合土地集約節(jié)約利用要求。

3.3 銜接現(xiàn)有成果規(guī)范和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)

為強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的全過程管理，提高控規(guī)編制審批效率，上海市形成了以“分區(qū)管制、分類處理、分層控制”為特征的控規(guī)編制管理的制度框架，建立了由法規(guī)、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范構(gòu)成的“四位一體”的控規(guī)編制的管理體系。

在明確局部調(diào)整項(xiàng)目符合規(guī)劃原則的前提下，與現(xiàn)有控規(guī)調(diào)整的通則性規(guī)定程序、規(guī)范相銜接，結(jié)合戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)特定空間管制要求，確定相應(yīng)的成果要求，確保規(guī)劃編制成果合法、合規(guī)，推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)施落地。

3.4 多方協(xié)調(diào)

在規(guī)劃編制過程中，為協(xié)調(diào)各方利益，需要通過法定程序來應(yīng)對(duì)合理需求，確保政府意圖的落實(shí)，平衡市場(chǎng)和公眾的利益。

首先，戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)局部調(diào)整是為滿足現(xiàn)狀企業(yè)在自有土地上進(jìn)行改建、擴(kuò)建、新建的需要，因此，在局部調(diào)整編制的評(píng)估階段需要了解實(shí)施項(xiàng)目是否為市“三委兩局”認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，企業(yè)實(shí)際需是否符合相關(guān)政策和上位規(guī)劃要求，來初步評(píng)判項(xiàng)目的可行性。

其次，對(duì)于初步可行項(xiàng)目，在規(guī)劃編制過程中，與區(qū)規(guī)劃資源局對(duì)影響規(guī)劃方案和時(shí)間進(jìn)度的因素進(jìn)行分析與預(yù)判，如是否存在部門矛盾、信訪矛盾等，對(duì)于可能出現(xiàn)的對(duì)規(guī)劃方案影響較大，協(xié)調(diào)需耗時(shí)較長(zhǎng)的情況，提前做好溝通，明確基本不影響方案穩(wěn)定性和規(guī)劃編制效率。

然后，在局部調(diào)整編制條件相對(duì)成熟后，與市、區(qū)規(guī)劃資源局協(xié)商，明確規(guī)劃編制的成果深度、總體時(shí)間要求，主體責(zé)任，細(xì)化明確后續(xù)意見征詢、市規(guī)委會(huì)、草案審核、審批等開展形式和時(shí)間安排；并正式啟動(dòng)規(guī)劃編制工作。

4 松江區(qū)SJS3-0005單元控制性詳細(xì)規(guī)劃29街坊局部調(diào)整實(shí)踐

松江區(qū)總體規(guī)劃結(jié)合上海市功能布局調(diào)整，劃定了戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)控制線，并納入規(guī)劃土地管理審批系統(tǒng)。松江區(qū)戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)總規(guī)模約20.6km2，主要分布在九亭高科技園區(qū)、泗涇北部工業(yè)區(qū)、洞涇工業(yè)區(qū)（滬松公路以西）、松江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東區(qū)（錦昔路以西以及軌交金山支線以東）、車墩工業(yè)區(qū)（東西聯(lián)絡(luò)線以南）以及大港工業(yè)區(qū)。

本次局部調(diào)整涉及的SJS3-0005單元29街坊位于松江工業(yè)區(qū)洞涇分區(qū)，屬松江區(qū)總體規(guī)劃確定的戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)范圍，規(guī)劃范圍東至洞凱路、南至洞薛路、西至洞業(yè)路、北至洞舟路，總用地面積約14.79公頃。本項(xiàng)目是松江區(qū)在上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局印發(fā)《戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)管理通知》后第一批控規(guī)調(diào)整項(xiàng)目。

4.1 前期評(píng)估

4.1.1 優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目認(rèn)定

開發(fā)主體為響應(yīng)國(guó)家節(jié)能環(huán)保的要求，發(fā)展先進(jìn)復(fù)合材料產(chǎn)業(yè)的政策。擬建立聚氨酯復(fù)合材料產(chǎn)業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)和銷售的基地，并爭(zhēng)取成為聚氨酯復(fù)合材料產(chǎn)業(yè)的國(guó)家級(jí)技術(shù)中心。為落實(shí)以上目標(biāo)，擬在SJS3-0005單元的29-10地塊技改擴(kuò)建生產(chǎn)用房及設(shè)備流水線，該項(xiàng)目將建設(shè)成為集聚氨酯復(fù)合材料、聚氨酯保溫材料和水性聚氨酯漆為主要產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)基地。更好的提供企業(yè)發(fā)展的平臺(tái)和為社會(huì)提供節(jié)能系列產(chǎn)品服務(wù)的能力，有重大的科學(xué)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。2019年，市“三委兩局”認(rèn)定開發(fā)主體單位“改擴(kuò)建生產(chǎn)用房及設(shè)備流水線項(xiàng)目”為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

4.1.2 上位規(guī)劃

SJS3-0005單元是松江工業(yè)區(qū)洞涇分區(qū)的重要組成部分，東到滬松公路及張涇路、南臨磚新河及蔡家浜路、西至劉五公路、北靠塘磚路，總用地面積約445.59公頃。

松江工業(yè)區(qū)洞涇分區(qū)發(fā)展目標(biāo)是依托良好的區(qū)位交通條件，以“產(chǎn)業(yè)提升”為核心，打造成為集先進(jìn)制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展以“機(jī)械設(shè)備制造、汽車配件、電氣電子設(shè)備制造”為主的先進(jìn)制造業(yè)和以“現(xiàn)代物流、專業(yè)市場(chǎng)和商務(wù)辦公”為主的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，促進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與先進(jìn)制造業(yè)的高度融合。

工業(yè)用地開發(fā)強(qiáng)度與建筑高度控制要求：開發(fā)強(qiáng)度，單元內(nèi)工業(yè)用地平均容積率控制在1.5左右，其中規(guī)劃新增工業(yè)用地容積率控制在0.8～2.0區(qū)間。已出讓的工業(yè)用地中，經(jīng)區(qū)發(fā)改委、區(qū)經(jīng)信委、區(qū)規(guī)土局確認(rèn)需近期改造提升的項(xiàng)目，開發(fā)強(qiáng)度按規(guī)劃工業(yè)用地予以控制（容積率控制在0.8～2.0）；其余已出讓的工業(yè)用地嚴(yán)格按照土地出讓合同確認(rèn)的開發(fā)強(qiáng)度予以控制。建筑高度，工業(yè)用地建筑高度控制在30m以下，確因工藝流程需要突破高度控制的工業(yè)項(xiàng)目，可經(jīng)區(qū)相關(guān)部門認(rèn)可后提出申請(qǐng)。

4.1.3 開發(fā)主體訴求

開發(fā)主體為提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)，擬在現(xiàn)狀企業(yè)自有土地上進(jìn)行改擴(kuò)建，容積率提高到2.0，建筑高度控制在30m以下，以滿足《改擴(kuò)建生產(chǎn)用房及設(shè)備流水線》項(xiàng)目實(shí)施要求。

4.1.4 評(píng)估結(jié)論

本項(xiàng)目在項(xiàng)目啟動(dòng)前期已經(jīng)進(jìn)行優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目認(rèn)定，滿足戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)規(guī)劃編制啟動(dòng)機(jī)制要求，規(guī)劃調(diào)整指標(biāo)符合上位規(guī)劃要求，符合集約節(jié)約用地等原則，有利于存量用地的高效利用，有利于企業(yè)提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)，規(guī)劃調(diào)整具有可行性。

4.2 規(guī)劃編制

以“一類分區(qū)、四個(gè)環(huán)節(jié)”為總體要求，開展規(guī)劃編制工作。在任務(wù)書階段，根據(jù)局部調(diào)整流程的相關(guān)要求，以市、區(qū)明確的規(guī)劃內(nèi)容，以及規(guī)劃編制時(shí)需深化研究的內(nèi)容、報(bào)審成果深度要求、要件要求，編制任務(wù)書。任務(wù)書獲批后，申請(qǐng)要素底板，根據(jù)任務(wù)書編制規(guī)劃草案并公示，在公示期間區(qū)規(guī)劃資源局組織召開專家、部門意見征詢會(huì)征求意見，同時(shí)根據(jù)專家、部門意見以及公眾意見進(jìn)一步修改完善規(guī)劃方案。在任務(wù)書規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，修改完善的規(guī)劃方案報(bào)市局進(jìn)行技審，并根據(jù)技審要求完善規(guī)劃成果，最后由市局報(bào)市政府審批。經(jīng)市政府批復(fù)后，完成項(xiàng)目信息化平臺(tái)成果入庫、對(duì)外發(fā)布、項(xiàng)目成果歸檔等工作。

4.3 規(guī)劃成果

4.3.1 規(guī)劃范圍的確定

由于目前控規(guī)成果規(guī)范、技術(shù)準(zhǔn)則和管理規(guī)程對(duì)戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)的控規(guī)調(diào)整的規(guī)定尚未完善，因此，在草案階段，規(guī)劃方案根據(jù)《上海市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)準(zhǔn)則（2016年修訂版）》的要求，規(guī)劃范圍以街坊為單位編制方案。然而根據(jù)戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)控制要求，用地都應(yīng)劃定為城市發(fā)展備建用地（X），這與現(xiàn)狀企業(yè)的權(quán)籍不符，一旦后續(xù)街坊內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目升級(jí)改造需調(diào)規(guī)，就面臨與上位規(guī)劃、相關(guān)政策相矛盾等問題。

經(jīng)多次研究，最終市詳規(guī)處、市編審中心決定戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)中局部調(diào)整編制范圍為具體調(diào)整地塊，有效規(guī)避了上述矛盾，也更契合戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)規(guī)劃預(yù)控與企業(yè)合理預(yù)期的實(shí)際要求。

4.3.2 控制要素

戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)局部調(diào)整大部分涉及的是產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目，因此，局部調(diào)整的控制要素相對(duì)其他居住、商業(yè)而言比較簡(jiǎn)單，主要體現(xiàn)在核心指標(biāo)的控制上，核心指標(biāo)主要包括容積率、建筑高度兩個(gè)方面。

由于本項(xiàng)目為實(shí)施性項(xiàng)目，在核心指標(biāo)主要通過兩個(gè)方面來認(rèn)定，一是通過具體建筑方案來細(xì)化建設(shè)方案的可行性，另一方面是通過上位規(guī)劃的控制要求來確定建設(shè)方案是否符合相關(guān)技術(shù)要求。

5 結(jié)束語

目前，戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)的局部調(diào)整主要采用“一事一議”方式來開展的。根據(jù)本項(xiàng)目編制過程和結(jié)果來看，戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)局部調(diào)整流程可以概括為：?jiǎn)?dòng)程序?yàn)榍捌谡撟C評(píng)估—審議批準(zhǔn)—規(guī)劃編制和審批，與其他開發(fā)邊界內(nèi)的局部調(diào)整流程基本一致，但對(duì)于項(xiàng)目啟動(dòng)階段需認(rèn)定為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，這要求與其他地區(qū)不同。另外，法定圖則與一般局部調(diào)整成果要求有差異，戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)局部調(diào)整法定圖則規(guī)劃范圍為具體調(diào)整實(shí)施地塊，而不是以街坊為規(guī)劃范圍的法定圖則。

面對(duì)日益強(qiáng)烈的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)需求，位于戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀優(yōu)質(zhì)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，局部調(diào)整的需求也不斷的增多，針對(duì)目前戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)局部調(diào)整的成果技術(shù)規(guī)范尚未完善，因此有必要將戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)的局部調(diào)整的成果要求納入現(xiàn)有的控規(guī)成果體系中來，諸如明確局部調(diào)整的法定流程，法定圖則中規(guī)劃范圍、控制要素的特定要求，入庫成果制作要求等，進(jìn)一步完善現(xiàn)有控規(guī)管理體系與成果規(guī)范，提高規(guī)劃編制審批效率，為提升精細(xì)化管理水平奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。