房產(chǎn)稅對宏觀經(jīng)濟的影響效應(yīng)及實施策略探討

董久廣

（萊商銀行菏澤巨野支行，山東 菏澤 274900）

一、前言

在我國經(jīng)濟市場發(fā)展中，房產(chǎn)稅已經(jīng)成為地方財政的重要收入來源，通過房產(chǎn)稅的征收能夠?qū)Φ胤浇ㄔO(shè)和發(fā)展提供支持，而且還能夠?qū)崿F(xiàn)收入分配的調(diào)節(jié)以及促進社會的公平等。房產(chǎn)稅是我國在財稅體制的改革中代表性的產(chǎn)物，它在我國的宏觀經(jīng)濟內(nèi)具有突出的地位，因此，房產(chǎn)稅的實施勢必會對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生影響效應(yīng)，這就需要把握好其對宏觀經(jīng)濟的影響效應(yīng)，保證宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。

二、房產(chǎn)稅概述

所謂房產(chǎn)稅，主要是一種將房屋當(dāng)作征稅的對象，依據(jù)房屋計稅的余值或者租金收入進行計稅，對產(chǎn)權(quán)的所有人進行征收的財產(chǎn)稅類型。房產(chǎn)稅是屬財產(chǎn)稅內(nèi)個別的財產(chǎn)稅情況，其征稅的對象僅僅是房屋；而征收的范圍僅限在城鎮(zhèn)經(jīng)營性的房屋；對房屋經(jīng)營和使用的方式確定，來對征稅辦法規(guī)定，對自用的要按照房產(chǎn)計稅的余值進行征收，對出租的房屋按照租金的收入實施征稅。對房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)中，主要分作從價、從租兩類情況。在從價計征方式中，計稅的依據(jù)主要是通過房產(chǎn)原值對10%到30%的值一次減去后得到的余值，10%到30%具體的減除幅度主要由各個省或者自治區(qū)人民政府主席確定的[1]。在從租計征中，將房產(chǎn)租金的收入當(dāng)作計稅的依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率采取比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)的余值計征，要求年稅率是1.2%，依據(jù)房產(chǎn)租金的收入計征，則年稅率是12%。

三、房產(chǎn)稅對宏觀經(jīng)濟的影響效應(yīng)

1.抑制房地產(chǎn)市場的投機需求，推動房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展

在房地產(chǎn)的市場發(fā)展中，如果投機性的需求廣泛存在，對其市場的有序和持續(xù)發(fā)展會造成很大的影響。住房價值在于提供居住場所，房地產(chǎn)的主體目標(biāo)為滿足廣大消費人群對住房的需求，一般情況下住房需求是固定的，若存在大量投機性房地產(chǎn)投資，就會出現(xiàn)需求與實際房地產(chǎn)情況的不匹配，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價值失真，對房地產(chǎn)的市場持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不利。因為房產(chǎn)稅主要征收的對象是房產(chǎn)持有者，和印花稅等一些財產(chǎn)交易的環(huán)節(jié)中所征收稅目存在不同，此房產(chǎn)稅勢必會對房產(chǎn)持有的成本顯著改變，導(dǎo)致住房市場受到承壓。若對房產(chǎn)稅進行征收中，可以對個人的所得稅計征方式借鑒，采取累進稅率的制度，投機者持有多套房地產(chǎn)，那么投機者進行房地產(chǎn)投機中的成本就將相應(yīng)提升，收益也就相應(yīng)減少。在此情況下，投機者就需要對房產(chǎn)采取出售或者出租的方式，減少手中所持房地產(chǎn)來減少成本提高收益，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)需求與供給之間良性調(diào)節(jié)，抑制房價快速上漲，促進房地產(chǎn)可持續(xù)性的發(fā)展。

圖1 房產(chǎn)稅征收的配套條件

2.促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)可持續(xù)發(fā)展

在房產(chǎn)稅的征收中，基于實現(xiàn)房價理性的回歸，會以市場渠道來對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實施調(diào)整優(yōu)化，實現(xiàn)可持續(xù)性經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的建立。在我國，房地產(chǎn)是支柱性的產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接帶動水泥、鋼鐵、建材和能源等制造產(chǎn)業(yè)以及服務(wù)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。若房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)發(fā)展問題，就會對一大批的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生不利影響，產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化目標(biāo)也很難實現(xiàn)。通過對房產(chǎn)稅的征收，就能夠通過實現(xiàn)房價理性的回歸，促進房地產(chǎn)的市場朝著可持續(xù)性方向發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)處在健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)時，市場的預(yù)期變化能夠?qū)σ淮笈漠a(chǎn)業(yè)可能存在過度投資的問題實現(xiàn)有效預(yù)防，達到對過度投資的問題解決，避免出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，實現(xiàn)對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化[2]。

3.促進我國財稅的體制改革，實現(xiàn)特色化經(jīng)濟體制的構(gòu)建

房產(chǎn)稅的征收會對我國的財稅體制改革，進而對地方政府的行為方式產(chǎn)生影響，促進更加符合我國現(xiàn)代化的經(jīng)濟發(fā)展情況的特色化市場經(jīng)濟的體制建立。在現(xiàn)階段我國有諸多的土地矛盾，地方政府會干預(yù)房地產(chǎn)市場內(nèi)部交易活動，行政干預(yù)會在一定程度上影響要素市場的正常運行，導(dǎo)致資源配置出現(xiàn)扭曲。在房產(chǎn)稅的征收中，將會對地方的政府行為極大改變。城市剛性需求高低決定了房產(chǎn)稅收總額，從而對地方政府產(chǎn)生激勵作用，能夠有效地提升當(dāng)?shù)亟?jīng)濟收入，促進實體經(jīng)濟發(fā)展，吸引外來人才到本地定居，從而形成的區(qū)域經(jīng)濟人才競爭的全新發(fā)展模式。當(dāng)?shù)貐^(qū)內(nèi)人才競爭呈現(xiàn)出激烈的狀態(tài)，而地區(qū)內(nèi)市場規(guī)范化與自由化直接關(guān)系到人才的認可和到來，因此，這能夠推動市場經(jīng)濟的體制逐漸健全。

4.負面影響也不可避免，利空影響普遍存在

在房產(chǎn)稅的開征后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也不可避免地存在一定負面影響，其中利空影響是普遍存在的，不管是短期還是長期，都會對房價、房地產(chǎn)的開發(fā)與投資、新住房的生產(chǎn)、投資回報率等產(chǎn)生影響。基于宏觀經(jīng)濟分析，房產(chǎn)稅的開征在長期內(nèi)會對消費以及實體經(jīng)濟的投資、產(chǎn)出等產(chǎn)生負面的影響效應(yīng)，而短期內(nèi)則受到諸多因素的負面影響也不同，如企業(yè)的杠桿率高低情況、企業(yè)家在住房地產(chǎn)的項目投資中最終回報份額獲取的差異、是否能夠清楚對企業(yè)貸款區(qū)分、投入到實體經(jīng)濟還是抑或房地產(chǎn)業(yè)等情況[3]。

四、推動房產(chǎn)稅政策實施的策略

1.拓展房產(chǎn)稅的征收范圍，合理確定相關(guān)稅率

征收房產(chǎn)稅與地方政府財政收入息息相關(guān)，能夠為各種公共基礎(chǔ)建設(shè)提供大量資金來源，提升當(dāng)?shù)卣绊懥?。房產(chǎn)稅的收入取決于稅基、稅率兩個因素，對房產(chǎn)稅的收入增加，就需要結(jié)合這兩個部分來進行科學(xué)化調(diào)整。首先是關(guān)于提升稅基方面，可以從當(dāng)前房產(chǎn)稅的征收范圍入手，充分考慮城鎮(zhèn)土地使用性質(zhì)和房產(chǎn)稅征收，根據(jù)實際情況考慮城鎮(zhèn)個人居住型用房的稅務(wù)征收，同時也可將農(nóng)村地區(qū)非農(nóng)業(yè)用房也納入征收范圍中，實現(xiàn)稅基擴大；嚴(yán)格實名登記城鎮(zhèn)不動產(chǎn)，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龊拖嚓P(guān)政策定期評估房地產(chǎn)市場價值；可以實施區(qū)域的差別化累進稅率制度，結(jié)合房地產(chǎn)的位置、類型、用途等不同的劃分等級實施評估，以評價價值的不同采取不同的稅率。

2.實施房產(chǎn)稅差別化，實現(xiàn)對貧富差距的控制

在房產(chǎn)稅的實施中，要做好對保障性的住房建設(shè)，縮小貧富差距。在實施中，以居民住房需求和實際收入作為評判標(biāo)準(zhǔn)，對基本生活中剛性需求房地產(chǎn)可以采取零稅率，對那些改善性的需求房地產(chǎn)可以采取較低稅率，對存在投機性的需求房地產(chǎn)可以采取累進稅，并按照較高稅率實施征收。在實踐操作中，不同地區(qū)可結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況進行相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的制定，對剛性需求、改善性的需求、投機性的需求等房地產(chǎn)區(qū)分和辨別。這樣就能夠加大對低收入的居民進行支付轉(zhuǎn)移，并加大對廉租房以及經(jīng)濟的適用房等住房的建設(shè)，確保中低收入的居民具備基本居住的權(quán)利，有效控制貧富差距，對社會公平有效維護[4]。

3.基于負面影響因素，制定輔助控制措施

在房產(chǎn)稅的實施中，為防止對房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響，要遵循“法制先行、充分授權(quán)、分步落實”的原則，對房產(chǎn)稅適時和有序地推出，尤其在當(dāng)前面臨經(jīng)濟下行的時期中，更要慎重推行。在對房產(chǎn)稅的推行落實中，可以采取一定的輔助性措施，如基于家庭住房實際套數(shù)或面積等采取一定免征的規(guī)定，來實現(xiàn)對大部分的家庭影響控制，便于人們的接受。在對房產(chǎn)稅實施征收時，可以對建設(shè)以及交易環(huán)節(jié)中的稅收減少，并強化預(yù)期的管理，做好地價以及房價的穩(wěn)定控制，還可以逐步對家庭限購、限貸取消，對房產(chǎn)稅的征收制度不斷完善與改進，可以先從對象征性或者較小比例的稅率開始征收，如每年的稅率設(shè)置為0.1%或者0.2%，在后期再按照經(jīng)濟發(fā)展實際情況對征收力度逐步增加[5]。

五、結(jié)語

綜上所述，房產(chǎn)稅是我國稅制改革中的新稅種，它的實施對宏觀經(jīng)濟存在顯著的影響效應(yīng)，此類影響效應(yīng)包括積極方面也存在不利方面。為了充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用，就需要全面了解與掌握房產(chǎn)稅對宏觀經(jīng)濟的影響效應(yīng)，并根據(jù)實際情況做好房產(chǎn)稅實施策略的探索與創(chuàng)新，保障房產(chǎn)稅在促進宏觀經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的同時，便于人們接受，實現(xiàn)各個地區(qū)范圍內(nèi)的有效落實。