房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范控制研究

趙煥煥

（三亞國奧體育產(chǎn)業(yè)園三區(qū)投資有限公司，海南 三亞 572000）

房地產(chǎn)市場的火熱，帶動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，越來越高的房價(jià)并不意味著人民生活水平同比提高，反而是加重了中低收入群體的壓力，嚴(yán)重影響了生活質(zhì)量。另外高收入者非理性投資泛濫，引發(fā)了投資熱，影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，并且使大量社會(huì)資金沉淀為難以變現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)，導(dǎo)致資金使用效率降低，助長了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而危及社會(huì)穩(wěn)定。國家通過對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，來提升人民的生活質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要性

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)不同的發(fā)展階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本的循環(huán)運(yùn)動(dòng)過程就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和積聚過程。根據(jù)企業(yè)運(yùn)行特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為：投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、資金占用風(fēng)險(xiǎn)、銷售風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的意義和作用

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的全過程，風(fēng)險(xiǎn)防范的意義主要是有效的識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系，降低和減少企業(yè)在經(jīng)營過程中可能產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。有利于企業(yè)做出正確的決策，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀和存在的問題

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)

近年來房地產(chǎn)市場過熱，房地產(chǎn)開發(fā)相對傳統(tǒng)行業(yè)獲取高額回報(bào)。很多的社會(huì)資本紛紛跟投到房地產(chǎn)市場中來，造成房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較混亂。房地產(chǎn)作為新興行業(yè)，內(nèi)部管理體制不完善，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，管理過程中存在管理能力低、資源信息不完整、信息傳第不及時(shí)，計(jì)劃與實(shí)際管理不吻合，整體管控失去平衡。造成對市場行情誤判，到期無法取得預(yù)期投資回報(bào)，或者項(xiàng)目投資失敗給企業(yè)造成虧損，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來投資風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)是資本循環(huán)所有風(fēng)險(xiǎn)的主導(dǎo)。

（二）籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)公司投資規(guī)模大，開發(fā)流程耗時(shí)較長，資金回收周期長，僅僅依靠自有資金無法滿足企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的需要。而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式比較單一，多依賴于向銀行等金融機(jī)構(gòu)借款等方式獲取資金進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營。近年來，為了抑制房地產(chǎn)過熱，規(guī)范房地產(chǎn)金融市場，監(jiān)管部門出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)整政策，提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻，減少銀行資金向房地產(chǎn)行業(yè)的投放量，加劇銀行貸款難度。相對于商業(yè)銀行與政策性銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸利率，資產(chǎn)管理公司、信托等金融機(jī)構(gòu)利率高，增加了企業(yè)財(cái)務(wù)成本，擴(kuò)展融資渠道迫在眉睫。

（三）資金占用風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段，資金占用主要集中在土地支出和建造支出，項(xiàng)目開發(fā)周期長，資金占用量大，造成資金占用風(fēng)險(xiǎn)高。房地產(chǎn)開發(fā)流程可以分解為拿地、設(shè)計(jì)、施工三個(gè)重要階段。首先，土地在房地產(chǎn)開發(fā)中居于基礎(chǔ)地位。近幾年各地政府加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控，建立規(guī)劃調(diào)整硬性約束機(jī)制，嚴(yán)格控制商品住宅用地供應(yīng)，土地財(cái)政作為各地財(cái)政重要收入供給不足地價(jià)上漲。開發(fā)過程中的閑置土地，也會(huì)被無償收回或是處以罰款，增加了企業(yè)的開發(fā)成本。其次，未對施工組織設(shè)計(jì)方案認(rèn)真審核，施工過程中頻繁的工程簽證不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制投資規(guī)模。工程簽證既包括設(shè)計(jì)不完善不合理造成圖紙變更，也包括施工條件或合同條件的更改引起工程量的變化等造成開發(fā)過程中成本支出浪費(fèi)。最后，受內(nèi)外部因素影響，開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃執(zhí)行未按節(jié)點(diǎn)落實(shí)，造成工期延長影響交房，除增加延期交房違約金、監(jiān)理費(fèi)等支出，也增加了項(xiàng)目開發(fā)資金占用費(fèi)。

（四）銷售風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售受其產(chǎn)品的價(jià)位等因素影響，消費(fèi)者選擇時(shí)反復(fù)慎重考慮，稍有不滿意就會(huì)改變注意；而且房地產(chǎn)產(chǎn)品地域?qū)傩院軓?qiáng)，購買人群大多為本地居住。再者，項(xiàng)目在銷售過程中受到定價(jià)策略不合理、銷售渠道選擇不恰當(dāng)、廣告宣傳不到位等因素影響，不能及時(shí)準(zhǔn)確地向消費(fèi)者傳遞樓盤信息引導(dǎo)其購買意向，造成銷售不能按時(shí)完成。其次，受限購、限貸政策影響，符合條件的購買人群范圍再次變小，市場預(yù)期降低加大了銷售壓力。造成了房地產(chǎn)銷售不同于其他傳統(tǒng)行業(yè)的銷售風(fēng)險(xiǎn)。

（五）資金回收風(fēng)險(xiǎn)

資金回收期限與金額不確定，可變現(xiàn)能力差資金回籠速度慢，加大了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為了保障購房人的合法權(quán)益，防止開發(fā)商挪用資金，部分省市實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售資金監(jiān)管政策，將房地產(chǎn)的預(yù)售款劃入預(yù)售資金監(jiān)管戶實(shí)行封閉式管理，要求房地產(chǎn)企業(yè)按照完工進(jìn)度，經(jīng)過驗(yàn)收并提供相關(guān)證明資料，向住建部門申請，才能從銀行獲取預(yù)售款，限制了企業(yè)提前通過預(yù)售來獲取資金的渠道，使企業(yè)資金回款期限延長。

企業(yè)為了加大銷售力度，信用期限制定不科學(xué)，雖然實(shí)現(xiàn)了“去庫存”增加了銷售業(yè)績和收入，但是資金不能及時(shí)收回，降低了資金利用率增加了企業(yè)成本。

三、防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對策建議

（一）投資建議

做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的正確定位。提高企業(yè)管理人員素質(zhì)，不斷提升決策質(zhì)量，設(shè)計(jì)科學(xué)合理的內(nèi)部管理體制規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目前期通過全面細(xì)致的深入市場調(diào)研和可行性分析，充分了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)和城市規(guī)劃，項(xiàng)目地段價(jià)值以及市場空間判斷，找到適合的客戶群體，決策出項(xiàng)目正確的定位。項(xiàng)目定位關(guān)乎項(xiàng)目成敗和企業(yè)發(fā)展。

（二）籌資建議

籌資決策除規(guī)劃資金需求量，以合適的方式籌措到所需資金外，還要權(quán)衡不同籌資方式下的風(fēng)險(xiǎn)程度，并提出規(guī)避和防范措施。

第一，合理的籌資需求量。根據(jù)公司項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏，編制全周期現(xiàn)金流，按照資金需求提前制定融資計(jì)劃、開展融資活動(dòng)。如果授信金額大于當(dāng)前資金需求量，可按照資金需求分批提款，防止籌措資金閑置，企業(yè)負(fù)擔(dān)高額的資金占用費(fèi)。

第二，擴(kuò)展籌資渠道。推行融資租賃方式。融資租賃主要是通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)變獲取相關(guān)投資者的資金，完成項(xiàng)目后可通過銷售收入收回所有權(quán)。成立職工持股會(huì)。按照職工在企業(yè)服務(wù)時(shí)間、崗位級(jí)別等制定認(rèn)購比例，認(rèn)購價(jià)格，定期分紅。職工持股會(huì)作為公司的股東，代表全體持股職工在公司內(nèi)部行使股東權(quán)利，參與公司的管理，既保證了公司股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性又給企業(yè)籌措到了資金，也增加了職工工作積極性。

第三，要權(quán)衡不同籌資方式下的風(fēng)險(xiǎn)程度。既要考慮融資成本，也要考慮放款條件、資金使用要求、對公司股權(quán)的影響等眾多因素，是否給企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險(xiǎn)。

（三）經(jīng)營建議

作為資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)周期長，維持和支撐項(xiàng)目開發(fā)所需要的資金占用量大，在開發(fā)階段合理控制成本減少不必要的浪費(fèi)至關(guān)重要。

首先，提高土地利用率，合理規(guī)劃土地用量，根據(jù)開發(fā)計(jì)劃拍地。其次，設(shè)計(jì)作為房地產(chǎn)建安成本控制的關(guān)鍵，決定了公司產(chǎn)品70%以上的成本支出。設(shè)計(jì)工作水平及設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段工程投資，也影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟(jì)效益的高低。因此保證設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少施工期間的設(shè)計(jì)變更，就需要房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)人員加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位有效信息的傳遞與溝通，在操作和理論層面不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)內(nèi)容，節(jié)省不必要的設(shè)計(jì)成本浪費(fèi)，也為消費(fèi)者提供更高品質(zhì)的產(chǎn)品。再次，在企業(yè)施工過程中，成本控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以目標(biāo)成本管理為目的，質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、安全控制等。減少施工過程中的簽證，合理控制工期，減少因工程延期造成的預(yù)售延期、交房延期，帶來的預(yù)售資金回籠慢、交房延期賠償，資金占用成本。最后，開發(fā)過程中通過品牌溢價(jià)、低成本優(yōu)勢、集中采購等控制成本。

（四）銷售建議

房地產(chǎn)銷售是將房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成市場需求的橋梁，是房地產(chǎn)企業(yè)取得投資回報(bào)的重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售關(guān)系著項(xiàng)目成敗。首先，加強(qiáng)項(xiàng)目宣傳推廣。房地產(chǎn)銷售受地域性影響，購買人群有限，必須要加大業(yè)務(wù)宣傳，讓更多有需要的購買人群知道項(xiàng)目的存在，了解項(xiàng)目的優(yōu)勢，推進(jìn)項(xiàng)目的銷售。其次，制定合理的營銷策略，拓寬銷售渠道。緊跟市場節(jié)奏推盤，多渠道營銷。開展多項(xiàng)目合作聯(lián)動(dòng)打造購房節(jié)等活動(dòng)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合提高項(xiàng)目品牌效應(yīng)；開展內(nèi)部員工推介折扣、提高傭金比例等方式，發(fā)動(dòng)全民銷售的主動(dòng)性、積極性；開展線上營銷、網(wǎng)上VR看房讓客戶身臨其境，打破距離局限性等眾多營銷策略，為項(xiàng)目蓄客；再通過加大優(yōu)惠、無理由退房等銷售方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目有效去化。最后準(zhǔn)確把握銷售時(shí)機(jī)。要根據(jù)政策變化、城市規(guī)劃布局變更等賣點(diǎn)，調(diào)整銷售方案。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化。

（五）資金回收建議

房地產(chǎn)企業(yè)銷售資金作為開發(fā)反投，銷售應(yīng)盡快回籠資金，加快資金流動(dòng)，降低運(yùn)營成本，最大程度提升資金利用率。對于不同的付款方式的人群要制定不同的方案。一次性付款方式要給予一定的折扣力度，吸引客戶選擇一次性付款。對于分期付款客戶，要在合同明確約定回款次數(shù)與回款期限，到期前主動(dòng)發(fā)函提醒客戶，無正當(dāng)理由到期無法回款應(yīng)終止協(xié)議無息退還已收款，進(jìn)行再次銷售。針對按揭回款，可以先安排客戶銀行預(yù)審，同時(shí)辦理網(wǎng)簽、備案及抵押等事宜，節(jié)省銀行審批時(shí)間盡快放款。同一項(xiàng)目可以選擇多個(gè)銀行開展按揭業(yè)務(wù)，既加大銀行之間服務(wù)的競爭，也可以根據(jù)每個(gè)銀行特點(diǎn)（按揭額度是否充足、資格審核松緊等），幫助購房者選擇合適的按揭銀行，使企業(yè)能夠快速收回按揭款。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展一定按照自身體量，深入了解政策，選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)和高超的資金調(diào)度能力，不能依據(jù)自身喜好盲目投資，要適應(yīng)房地產(chǎn)本身的運(yùn)行規(guī)律，注重因城施策、因地制宜，科學(xué)合理的擴(kuò)大規(guī)模防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。