房地企業(yè)融資困境及出路探討

江舜龍

（福建智物集團，福建 福州 350000）

在目前我國“房住不炒”的政策要求下，各金融機構對房地產企業(yè)的融資逐漸全面收緊，房企融資困難重重。通過本文的闡述，可以讓讀者進一步了解到國內房企融資的現(xiàn)狀及困境以及未來的融資發(fā)展趨勢，通過深入分析，讓讀者領會在此局勢下，如何根據(jù)自身企業(yè)情況，選擇合適的融資方式，籌措到企業(yè)所需的運營資金，以保證公司資金周轉的連續(xù)性，保障公司穩(wěn)定且可持續(xù)發(fā)展。

一、我國房地產業(yè)發(fā)展歷程

我國房地產行業(yè)發(fā)展起步較晚。自1958年，房地產國有化，此后，我國房地產市場消失，直到1979年，經濟體制改革，我國房地產發(fā)展才開始新的轉機。自1998年東南亞金融危機爆發(fā)后，我國政府為了遏制連續(xù)8個季度的經濟增速下滑危險，決定把房地產市場作為新的市場培育增長點，實行寬松貨幣政策，中國房地產市場進入了新的發(fā)展時期。在政府的鼓勵及引導下，房地產業(yè)經過幾次調整，逐漸趨于穩(wěn)定，20世紀90年代之后，房地產又進入了迅猛上升期。我國房地產業(yè)在整個國民經濟中占有舉足輕重的地位，尤其是1992年，鄧小平同志的南巡講話，掀起了房地產開發(fā)的高潮。1993年，隨著亞洲金融危機的爆發(fā)，我國房地產行業(yè)由繁入衰。1998年，我國的福利分房政策終止，貨幣化分房政策啟動，在我國宏觀經濟穩(wěn)定發(fā)展的大背景下，房地產進業(yè)入快速發(fā)展階段，2001年，投資投機狂潮開始出現(xiàn)，盡管2003年我國對房地產業(yè)首次實行調控政策，但房地產仍以每年20%的投資增長。2005年，調控文件密度加大，但房價依舊堅挺。2008年，由于美國經濟危機，全球經濟衰退，我國土地市場降溫，中介市場蕭條，房產企業(yè)面臨“上市流產”窘況，國民對于“購房潮”進入持幣代購的冷靜期，尤其是恒大地產因認購不足，被迫放棄在港IPO計劃事件，標志著我國房地產業(yè)命運正在進行轉折。2009年，為拯救房地產業(yè)，我國出現(xiàn)更為寬松的貨幣政策，截至2012年，以國際通用衡量房價水平的指標，中國一線城市的房價收入比達到25倍，高于紐約、東京等國際大城市，直至2016年12月，中央財經領導小組在中央經濟工作會議上明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，各金融機構開始真正全面收緊對房地產企業(yè)的融資，嚴禁信托等違規(guī)資金，違規(guī)進入樓市。

二、我國房地產業(yè)融資困境及分析

（一）融資困境的表現(xiàn)

1.宏觀經濟政策及市場的影響

在保障房和租賃房得到金融、稅收政策支持從而大力發(fā)展的當下，中小房企及部分龍頭房企都出現(xiàn)了最難的融資環(huán)境。

2.房地產企業(yè)自身的影響

基于當前經濟大環(huán)境及政策調控之下，境內融資對企業(yè)的資質要求也相應提高，而受金融機構青睞的第一梯隊主要為央企、第二位資質較好的、規(guī)模大的、信用評級高的企業(yè)往往也容易得到融資。因此，部分總資產規(guī)模、信用等級較低的中小型企業(yè)融資業(yè)務難上加難。

3.融資渠道及成本的影響

隨著房地產融資政策的嚴控，國家為了整頓金融市場利用政策漏洞，推出許多“創(chuàng)新產品”的規(guī)避對策，而造成的金融市場風險，出臺眾多金融監(jiān)管政策，對房地產融資業(yè)務造成重大影響，其中銀行貸款業(yè)務、信托業(yè)務等紛紛喊停，債券提高了房地產的融資新規(guī)嚴禁門檻、資金管理則嚴控杠桿。以上因素，造成房地產業(yè)融資難、融資貴的現(xiàn)象。

（二）房地產業(yè)融資渠道分析

因國家政策及大環(huán)境等因素下，房地產企業(yè)開發(fā)貸門檻已逐漸提高，且在國家調控下，銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理也加強鎖緊，同時，房地產企業(yè)國內IPO上市仍將遙遙無期，自2010年8月起，證監(jiān)會表示對涉及土地閑置及違規(guī)的公司暫停IPO和A股發(fā)行以來，國家接連不斷出臺新政，在2013年3月，國務院辦公廳發(fā)布了《關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》，此后，證監(jiān)會與國土部、住建部協(xié)商制定了相關工作機制，不接受或從嚴對待房地產企業(yè)IPO申請。

眾所周知，資金是房地產開發(fā)的最核心、最關鍵的環(huán)節(jié)，同時，也是政府對房地產企業(yè)進行調控的途徑。顯然，資金實力已成為決定房地產開發(fā)企業(yè)是否能持續(xù)發(fā)展壯大以及賴以生存的最核心的問題。顯然，企業(yè)純粹依賴自身資金進行運轉發(fā)展，而且要擴大經營，顯然是不可行的！那么，在如此嚴峻的大環(huán)境下，在國家政策對房企資金如此嚴密的調控下，該采取何種形式、何種方法去籌措資金，以保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展呢？ 我們深入分析可以發(fā)現(xiàn)，目前我國房地產企業(yè)融資渠道可以分為內部融資渠道與外部融資渠道，接下來就讓我們淺談兩種融資渠道的方式及其特點與優(yōu)勢。

1.內部融資渠道

整體來看，房地產業(yè)融資渠道可分為內部與外部，內部主要為企業(yè)自身產生的內部資金，主要為：現(xiàn)金、其他速動資產、銷售回款。內部融資渠道的主要特點因其是以自身的盈利水平及利潤相關的，因此具有融資成本低、財務風險小、自主性高的特點。此外，基于現(xiàn)行的企業(yè)管理及人才配置趨勢，許多企業(yè)紛紛搭建合伙人平臺即員工股權激勵平臺，在吸收員工資金的同時，又讓員工持股，建立員工與企業(yè)之間更為緊密的信任感與黏連度，這也不失為一種內部融資較好的方式。但是鑒于房地產企業(yè)自身業(yè)務周期性長、資金回籠較慢等特點，以自我盈利作為資金補充的方式遠遠是不夠的，而現(xiàn)今員工對于股權激勵模式的設定，也因為大市場背景下，許多企業(yè)“畫餅”般的空想，也讓員工對于該模式持觀望態(tài)度，因此，外部融資成為企業(yè)不得不考慮的重要途徑。

2.外部融資渠道

如上述，通常我國房地產企業(yè)只有內部融資無法運轉的情況下，才會考慮外部融資。但是大部分企業(yè)往往依靠內部融資是無法良性運轉的。在金融市場多元化的今天，許多融資方式及渠道也在不斷優(yōu)化，外部融資資金以其來源廣泛、融資工具多樣、使用方式靈活，也成為目前搭建我國資金緊缺者及資金盈余者重要的橋梁。

目前我國房地產企業(yè)外部融資渠道及融資工具使用仍以銀行貸款為主，具體融資占比分別如下：第一是銀行貸款占比最高達到35%； 第二是成立合資公司和戰(zhàn)略聯(lián)盟占比13%；第三是信托公司占比12%；第四是結構性產品及發(fā)行境外債券分別占比11%；第五是配股/或出售股權和發(fā)行境內債券分別占比8%；第六其他項占比2%。

此外，融資的節(jié)點也分為如下三個階段：前融——拿地前的融資；開發(fā)貸、融資設備租賃作為拿地后的融資；經營過程中的融資，如：預收賬款、應收賬款的抵押，開發(fā)產品抵押，開具商業(yè)承兌匯票（延期支付），員工跟投融資，工程承包融資，回租，發(fā)行債券，發(fā)行股票，股權質押，合作開發(fā)等等。綜上所述，各房企應根據(jù)自身公司情況，合理使用融資方式，能更便捷地促進公司資金的周轉，提高公司在市場的競爭力。

三、我國房地產業(yè)融資風險及分析

（一）融資風險分析

目前在各家金融機構對房地產公司貸款收緊的情況下，很多融資方式實際上都無法施行，如開發(fā)貸，在經濟發(fā)達的一、二、三線城市，對于房企排名靠前的企業(yè)，尚可施行，但，到經濟欠發(fā)達地區(qū)或三、四線城市，開發(fā)貸在金融機構基本上不批。如發(fā)行股票，在我國目前“房住不炒”大環(huán)境下，國內房企IPO上市之路基本上關閉狀態(tài)，如大連萬達商業(yè)披露招股書已經過去了三年時間也還未得到審批。再比如，如融資設備租賃、股權質押，企業(yè)受限于自身的資質狀況，很多金融機構也不愿冒險放貸。再比如員工跟投融資，在房企凈利潤普遍不高的情況下，加上限購、限價、限售等政策，員工普遍擔心公司能否贏利，能否最終收回本金。

（二）融資風險防控

1.引進高級金融人才

要想基于當前局勢下能夠順利融資并做好融資風險防控，這就要求我們企業(yè)需要引進高級金融人才，或提高現(xiàn)有金融人才的思想、專業(yè)素養(yǎng)。隨著社會的日漸革新，金融渠道的多樣化，對于企業(yè)的專業(yè)要求、思想覺悟也逐漸拔高，唯有佇立起“人”的防火墻，才能為企業(yè)把控風險的關鍵性缺口。

2.轉變企業(yè)融資思想

鑒于目前各類金融產品層出不窮，企業(yè)不能單純停留或單一使用銀行貸款為企業(yè)補充資金的舊觀念上，固有的觀念對于企業(yè)的信用重要度認識過低，對于融資渠道的多元化也缺少新的認知，這就要求企業(yè)在融資之前，深入了解對于企業(yè)來說限制其融資的因素，并轉變固有觀念，做好自身信用維護及評估，根據(jù)自身情況及時調整融資方案，建立理性融資。

3.健全風險防控體系

健全企業(yè)金融風險防控體系在新形勢下成為至關重要的部分。強化風險意識、將風險防控貫穿始終，才能應變政策及市場帶來的萬變下的沖擊。做好風險防控、加強風險預警機制的建立，才能真正讓企業(yè)在波濤洶涌的商海之中從容應對。

四、結束語

綜上所述，由于每家公司的規(guī)模、性質、經營狀況，以及開發(fā)產品所處的區(qū)域不同、地方政策的差異性等因素，企業(yè)應充分認清自我，擺正方向，理清思路，結合市場行情，調研當?shù)氐慕鹑诩胺抗苷?，做出正確的判斷，合理選擇融資方式，這樣可以少走彎路，以盡快地時間，最大限度地籌措資金，滿足企業(yè)運轉的需求，獲取最大的利益。