新形勢下中小房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展路徑研究

文/高磊（天津天保基建股份有限公司）

房地產(chǎn)業(yè)作為關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過前期近20年的高速發(fā)展后，進(jìn)入了相對平穩(wěn)的發(fā)展階段。從國家層面對當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)有著不同以往的戰(zhàn)略部署，在延續(xù)“房住不炒”的定位上，重點(diǎn)是滿足住房市場的合理需求，引導(dǎo)和推動行業(yè)健康發(fā)展。從長期來看，房地產(chǎn)仍然是未來重點(diǎn)發(fā)展的行業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展可以帶動其上中下游的行業(yè)發(fā)展，也是擴(kuò)大投資、提升消費(fèi)的一個重大舉措，是國內(nèi)國際雙循環(huán)的有效支撐。相對于一線大型房地產(chǎn)企業(yè)，數(shù)量較多的中小房地產(chǎn)企業(yè)因自身資源、規(guī)模、管理水平的限制，受政策和市場變化的影響沖擊會更大。如何在新形勢下尋找可持續(xù)發(fā)展的出路，是目前中小房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。

一、中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的新形勢

“十四五”開局之年，中國經(jīng)濟(jì)正在迎來歷史大變革，房地產(chǎn)發(fā)展同樣進(jìn)入關(guān)鍵階段?？茖W(xué)分析中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的新形勢，對于促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

（一）房地產(chǎn)業(yè)仍是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占比高，行業(yè)總體體量大，關(guān)聯(lián)上下游產(chǎn)業(yè)鏈長，對于帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)、增加就業(yè)率、提高國民生活水平、促進(jìn)投資和消費(fèi)具有重要意義。加速推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，構(gòu)建區(qū)域一體化發(fā)展格局，在一定程度上也推動了行業(yè)發(fā)展。所以房地產(chǎn)業(yè)依然存在一個較長的發(fā)展成長期，仍將發(fā)揮其應(yīng)有的作用并繼續(xù)受到重視。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入相對穩(wěn)定期

一方面，人口普查報告顯示，我國進(jìn)入老齡化階段，新出生人口大幅低于預(yù)期，穩(wěn)房價有助于解決年輕一代低生育率的問題;另一方面，在面對歐美等聯(lián)合圍堵和技術(shù)封鎖,穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場預(yù)期將有利于引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w產(chǎn)業(yè)和資本市場，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)技術(shù)突破和產(chǎn)業(yè)升級。因此，在頂層設(shè)計邏輯之下，預(yù)計行業(yè)的調(diào)控將更具全面化和精準(zhǔn)化，行業(yè)出現(xiàn)大幅變動的可能性較小。

（三）房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼

房地產(chǎn)政策的基本面依然是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，強(qiáng)化并落實(shí)“三穩(wěn)”的調(diào)控目標(biāo)。中央和熱點(diǎn)城市密集出臺調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場和金融監(jiān)管持續(xù)強(qiáng)化。國務(wù)院和央行、住建部等多個部委，對房地產(chǎn)行業(yè)，包括土地、金融、市場秩序等實(shí)施全面監(jiān)管。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了不可逆之大變革，“房住不炒”的持續(xù)貫徹、三道紅線的出臺，改變了行業(yè)運(yùn)行規(guī)則，釋放出房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)的強(qiáng)信號，未來房企面臨的將是嚴(yán)峻環(huán)境下的更多挑戰(zhàn)。

（四）購房需求逐步回歸居住本質(zhì)

我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入存量調(diào)整的后開發(fā)時代，人民住房需求不再滿足于有房可住，改善性需求在房地產(chǎn)市場開始占據(jù)主導(dǎo)地位，在擴(kuò)大住房面積的同時，對居住的產(chǎn)品質(zhì)量、居住配套及社區(qū)服務(wù)等都提出了更高的要求。

（五）租賃式住宅迎來政策紅利期

國家多次強(qiáng)調(diào)租賃式住宅建設(shè)，出臺了一系列支持政策，是“房住不炒”政策的重要組成部分，是建立健全房地產(chǎn)市場調(diào)控機(jī)制的重要舉措。發(fā)展租賃式住宅的核心就是在市場化運(yùn)營基礎(chǔ)上，鼓勵更多投資主體，通過增加房屋供給渠道，加大租賃式住宅在整個房地產(chǎn)市場中的比重，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問題

（一）企業(yè)利潤空間收窄

近年來房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭加劇，土地市場價格走高，房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本提升。疊加部分熱點(diǎn)城市市場調(diào)控，企業(yè)利潤空間壓縮，行業(yè)整體盈利承壓。2016年以前的低成本土地完成去存化，加上高價地結(jié)轉(zhuǎn)遭遇限價令，當(dāng)前利潤率已然降至低位。自2020年8月底政府頒布“三條紅線”監(jiān)管指標(biāo)以來，降低杠桿、控制負(fù)債率成為眾多房企關(guān)注重點(diǎn)，加大去庫存力度、快速回籠資金則是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變增長方式的直接表現(xiàn)。許多房企在抓銷售、抓回款、增加現(xiàn)金流的過程中，通過一定程度的“以價換量”實(shí)現(xiàn)貨值化，進(jìn)一步加劇了增收不增利的現(xiàn)象。2020年逾七成典型房企毛利率、凈利率“雙降”。中小型房地產(chǎn)企業(yè)受規(guī)模以及融資能力的限制，企業(yè)盈利面臨更大的挑戰(zhàn)。

（二）行業(yè)集中度不斷攀升

隨著行業(yè)市場化經(jīng)營水平的不斷提升，主流房企在產(chǎn)品設(shè)計、售后服務(wù)等方面均實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化體系，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)于中小房地產(chǎn)，品牌知名度差距進(jìn)一步擴(kuò)大。另一方面，受信貸及資金周轉(zhuǎn)的影響，中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏擴(kuò)大和持續(xù)再生產(chǎn)的資金支持，普遍面臨資金短缺問題，一些市場份額會逐漸讓給主流房企，在行業(yè)洗牌中，“大魚吃大魚”的案例不斷出現(xiàn)，行業(yè)集中度進(jìn)一步上升。

（三）企業(yè)面臨較大的資金壓力

中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，同時開發(fā)經(jīng)營的項目數(shù)量少，受外部市場政策、融資政策等影響較大，具有較強(qiáng)的不穩(wěn)定性，同時融資成本和融資規(guī)模有限。中小房地產(chǎn)企業(yè)因綜合實(shí)力、資金實(shí)力、政府資源和城市定位等因素的影響，大部分拿地項目所在位置都下沉到了次核心區(qū)域或相對較差區(qū)域，導(dǎo)致融資、項目去化的難度加大，直接影響公司日?，F(xiàn)金流。在日常經(jīng)營中，中小房地產(chǎn)企業(yè)還要應(yīng)對大量的短期負(fù)債，面臨極大的兌付危機(jī)考驗。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展路徑選擇

（一）升級核心業(yè)務(wù)，提高品牌美譽(yù)度

為細(xì)分領(lǐng)域消費(fèi)群體提供特色精品，是中小房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的重要立足點(diǎn)。區(qū)域性中小企業(yè)可以通過深挖地區(qū)文化、生活方式的基本特點(diǎn)，以深耕區(qū)域、力爭龍頭的方式提高品牌價值。品牌是一個綜合性表現(xiàn)，與企業(yè)提供的產(chǎn)品服務(wù)、內(nèi)在文化和價值觀密切相連。好的品牌可以為企業(yè)帶來品牌溢價，使其在復(fù)雜的競爭環(huán)境中增加優(yōu)勢和底氣，同時好的品牌可以幫助企業(yè)快速去化產(chǎn)品，帶來業(yè)績提升。新形勢下，中小房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷洞察并滿足新消費(fèi)場景下的客戶需求，不斷挖掘前沿科技并運(yùn)用在地產(chǎn)開發(fā)中，精研產(chǎn)品質(zhì)量和品質(zhì)服務(wù)，秉承建設(shè)美好房屋的初心，打造更多經(jīng)得起時間檢驗的高品質(zhì)人居作品，在市場競爭中占據(jù)有利位置。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)運(yùn)營管理，提升核心競爭力

在新形勢下，伴隨著行業(yè)利潤回歸正常水平，中小房地產(chǎn)企業(yè)更需要加強(qiáng)運(yùn)營管理。一方面，在拿地上，要保持量入為出、審慎投資的態(tài)度，提升科學(xué)研判能力；另一方面，企業(yè)要突出做好盈利創(chuàng)效，全面提升運(yùn)營管理水平。要以項目全生命周期管理為立足點(diǎn)，緊扣盈利目標(biāo)，抓好工程計劃節(jié)點(diǎn)管理，統(tǒng)籌考慮成本支出控制和資金回流，實(shí)現(xiàn)開發(fā)過程精細(xì)化管理，確保運(yùn)營管理水平和效益的提升。

（三）加大商業(yè)資產(chǎn)持有規(guī)模，獲取穩(wěn)定收益

當(dāng)前市場，房地產(chǎn)企業(yè)要牢牢抓住存量市場，實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長。中小房地產(chǎn)企業(yè)持有的商業(yè)資產(chǎn)包括寫字樓、商業(yè)街等，可以通過對其進(jìn)行產(chǎn)品升級，從而提升整體物業(yè)資產(chǎn)的價值。加大資產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化投入力度，專業(yè)完善的管理服務(wù)能夠保證收益最大化，控制合理成本，幫助項目保值和提升價值，為企業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。中小房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該積極創(chuàng)造條件，及早獲得各類資產(chǎn)證券化的權(quán)利和機(jī)會，尋求資本市場的支持，探索走資產(chǎn)證券化的道路。

（四）拓展租賃式住房，提高品牌價值

租賃式住房分為保障性租賃住房和市場化運(yùn)作租賃住房兩個部分，從短期來看，政府將加大政策扶持力度，保障性的租賃住房在資金的獲取以及成本甚至是需求端的去化都有一定的政策優(yōu)勢，其面臨的挑戰(zhàn)是如何把控好產(chǎn)品品質(zhì)和設(shè)計，符合市場的實(shí)際需求。對于市場化運(yùn)作租賃的住房而言，也可以受政府相關(guān)政策溢出效應(yīng)的支持，做好自己的產(chǎn)品定位和定價，有穩(wěn)定的租約和良好的現(xiàn)金流，同時通過專業(yè)化的管理，壓縮運(yùn)營成本，提高項目收益，也將有機(jī)會進(jìn)入公募REITs的賽道。

（五）立足區(qū)域發(fā)展，打造“房地產(chǎn)+”綜合運(yùn)營商

我國進(jìn)入了新的發(fā)展周期，以人工智能為代表的“技術(shù)升級”、主力消費(fèi)人群年輕化、城鄉(xiāng)消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)化調(diào)整以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，也正在對包括住房服務(wù)在內(nèi)的消費(fèi)產(chǎn)品提出挑戰(zhàn)。開拓“房地產(chǎn)+”領(lǐng)域，聯(lián)動社區(qū)教育、養(yǎng)老、康養(yǎng)的服務(wù)升級，加大對生活服務(wù)領(lǐng)域的投資，是區(qū)域型中小房地產(chǎn)企業(yè)破局發(fā)展的有效路徑。在綜合開發(fā)的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再是房屋的建造者，而是要注重與區(qū)域發(fā)展結(jié)合，成為區(qū)域綜合開發(fā)商和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商。

（六）提供增值服務(wù)，增加項目利潤點(diǎn)

隨著消費(fèi)者追求美好生活品質(zhì)的提升，優(yōu)質(zhì)的增值服務(wù)成為增強(qiáng)產(chǎn)品吸引力的重要環(huán)節(jié)。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過多種方式升級服務(wù)，例如借助智能管理工具，打造智慧服務(wù)，完善配套提升服務(wù)水平；延展社區(qū)配套及增值服務(wù)，提升客戶體驗；完善應(yīng)急管理機(jī)制，構(gòu)筑社區(qū)安全防線等，從中獲得新的利潤增長點(diǎn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)通過深挖社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)，創(chuàng)新服務(wù)模式與產(chǎn)品，延伸服務(wù)鏈條，擴(kuò)大企業(yè)盈利空間，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展帶來新機(jī)遇。

（七）升級產(chǎn)業(yè)服務(wù)，分享產(chǎn)業(yè)增值收益

當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)升級是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要抓手，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)匯聚的重要載體，也將擔(dān)負(fù)更加重要的產(chǎn)業(yè)升級推動作用。通過培育新興產(chǎn)業(yè)、聚集產(chǎn)業(yè)資源、促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級，產(chǎn)業(yè)園區(qū)將成為中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級聚集地。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以利用其在園區(qū)開發(fā)、項目運(yùn)營等方面的優(yōu)勢，以構(gòu)建產(chǎn)業(yè)規(guī)模效益為導(dǎo)向，向?qū)I(yè)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域拓展，深耕運(yùn)營服務(wù)。積極培育產(chǎn)業(yè)投資，依靠產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)獲得穩(wěn)定盈利，減少了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險，提高運(yùn)營的穩(wěn)定性和可控性。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)進(jìn)入下半程后，行業(yè)發(fā)展的不確定性因素普遍存在，但依然存在擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、增強(qiáng)企業(yè)競爭力的潛力和機(jī)會。中小房地產(chǎn)企業(yè)需順勢而為，有的放矢，潛心打造產(chǎn)品品質(zhì)，適當(dāng)增加資產(chǎn)持有規(guī)模，立足深耕區(qū)域打造城市綜合體，積極服務(wù)產(chǎn)業(yè)升級，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。