我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題與對(duì)策

張勇

（中國(guó)葛洲壩集團(tuán)第三工程有限公司，陜西 西安 710000）

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步有直接的關(guān)系，為推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題加強(qiáng)重視，做出有效的處理方案。合理的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，可以確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)度和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)度能夠同步發(fā)展，有利地保證了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理概述

目前，我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)正在不斷的發(fā)展中，房地產(chǎn)領(lǐng)域也正在快速地發(fā)展，與實(shí)際的狀況比較，房地產(chǎn)業(yè)中還有一些內(nèi)部問(wèn)題，其中推動(dòng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，國(guó)家制定了一些有效的方針政策，該管理制度有很強(qiáng)的宏觀性特征。在應(yīng)用過(guò)程中，既能處理好房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的一些問(wèn)題，也不能充分發(fā)揮出自身的功能；在土地價(jià)格上漲的過(guò)程中，往往房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)也比較明顯等。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的應(yīng)用，其有關(guān)原則是：第一，堅(jiān)持國(guó)有化的土地使用與所有權(quán)。國(guó)家在執(zhí)行時(shí)，有著處理全民土地的權(quán)利；第二，堅(jiān)持將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)相結(jié)合的原則。土地是房屋建設(shè)的根本，房屋作為土地價(jià)值的主體。在該情況下，在我國(guó)房地產(chǎn)中應(yīng)用經(jīng)濟(jì)管理，一定要準(zhǔn)確看待兩者間的聯(lián)系。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中存在的一些問(wèn)題

（一）經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)不夠

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖有較長(zhǎng)的歷史，可在其經(jīng)濟(jì)管理上，開(kāi)發(fā)商的管理意識(shí)不夠還有待提升。一些開(kāi)發(fā)商只知道通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)獲得利益，對(duì)于其發(fā)展并沒(méi)有加強(qiáng)重視。所以就改變了管理意識(shí)，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理脫離了正確的方向。此外，一些管理人員并不了解房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理缺少一定的認(rèn)識(shí)，并未認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性。

（二）缺乏完善的房地產(chǎn)管理機(jī)制

企業(yè)為了能夠與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展，需要得到國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)政策的支持，應(yīng)用有效的法律與法規(guī)來(lái)確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展?？墒?，我國(guó)在房地產(chǎn)有關(guān)政策與法規(guī)中的實(shí)際效果有一定的差異，致使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制中存在的問(wèn)題沒(méi)有有效的解決辦法。在制定有關(guān)政策以后，也就出現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)狀況的認(rèn)知偏差，相關(guān)政策只是起到一些表面作用，并未解決到實(shí)質(zhì)問(wèn)題。沒(méi)有在真正意義上有效進(jìn)行指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的工作，導(dǎo)致房地產(chǎn)一些細(xì)節(jié)問(wèn)題不能按照國(guó)家政策的調(diào)控產(chǎn)生基本的改變。此外，房地產(chǎn)行業(yè)作為地方財(cái)政的基礎(chǔ)收入，地方政府對(duì)其管理機(jī)制應(yīng)用不當(dāng)，從而降低了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，不能有效進(jìn)行調(diào)控經(jīng)濟(jì)管理政策。從而在實(shí)際的管理工作當(dāng)中未能有實(shí)質(zhì)性的改變，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能有針對(duì)性的協(xié)調(diào)與控制其經(jīng)濟(jì)管理工作，這些都是影響企業(yè)是否能夠良性發(fā)展的重要因素。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理發(fā)展目標(biāo)不明確

伴隨房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也就出現(xiàn)了一些問(wèn)題，其中有供過(guò)于求的現(xiàn)象。因此，我國(guó)有關(guān)部門要不斷制定出一些與房地產(chǎn)供應(yīng)和需求相關(guān)的措施，對(duì)房地產(chǎn)過(guò)量供應(yīng)問(wèn)題進(jìn)行有效的控制?？墒?，我國(guó)有關(guān)部門所應(yīng)用的調(diào)整方式未從市場(chǎng)的角度出發(fā)，也未按照實(shí)際的市場(chǎng)要求，導(dǎo)致管理方法不當(dāng)與管理目標(biāo)不明確等情況。其表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：第一，有關(guān)政府部門在調(diào)控房地產(chǎn)過(guò)程中，其主要目標(biāo)是需要平衡市場(chǎng)供求關(guān)系，可是，政府有關(guān)部門未從源頭上深入研究房地產(chǎn)問(wèn)題，無(wú)法通過(guò)有效的市場(chǎng)調(diào)控來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。第二，我國(guó)有關(guān)政府部門在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中，政府有關(guān)部門做出了長(zhǎng)期目標(biāo)與短期目標(biāo)，可是，在短期目標(biāo)進(jìn)行過(guò)程中，為較快達(dá)到調(diào)控的效果，也就使房地產(chǎn)市場(chǎng)變得較為混亂，并出現(xiàn)一些市場(chǎng)問(wèn)題，影響了地方經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。例如，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行國(guó)五條、房地產(chǎn)稅與經(jīng)濟(jì)適用房等政策時(shí)，因有關(guān)部門管理目標(biāo)不明確，缺少持續(xù)的措施，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)混亂，使當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展受到一定的影響。

（四）缺乏完善的法律法規(guī)

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)還缺乏完善的法律與法規(guī)。第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理要從開(kāi)發(fā)、建設(shè)以及管理要有比較完整的系統(tǒng)，但是，現(xiàn)階段我國(guó)還未有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法律。實(shí)踐證明，我國(guó)房地產(chǎn)的法律法規(guī)的制定會(huì)無(wú)法達(dá)到目前房地產(chǎn)迅速發(fā)展的需求，出現(xiàn)一些法律真空情況。第二，目前對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理主要是依靠行政權(quán)威，一些相關(guān)文件的發(fā)布是通過(guò)國(guó)務(wù)院的名義發(fā)布的，其法律缺乏一定的嚴(yán)肅性與廣泛性。雖然在一定范圍內(nèi)制定了相關(guān)法律法規(guī)，可具體實(shí)施要求尚不完整，導(dǎo)致土地市場(chǎng)存在不規(guī)范現(xiàn)象與執(zhí)法不嚴(yán)，一旦長(zhǎng)期進(jìn)行下去，必然會(huì)導(dǎo)致不良循環(huán)。如果不能有效落實(shí)法律法規(guī)，法律的效力也就會(huì)直接降低。

三、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的策略

（一）對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理要正確認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理和房地產(chǎn)企業(yè)的每一個(gè)部門都息息相關(guān)，良好的經(jīng)濟(jì)管理能夠加強(qiáng)企業(yè)每一個(gè)部門之間的關(guān)系，并全面發(fā)揮出每一個(gè)部門之間的功能，還可以提高每一個(gè)部門的工作效率，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有很大的作用。企業(yè)要想真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)，就要有正確的認(rèn)識(shí)，企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中要應(yīng)用有效的管理策略，應(yīng)用科學(xué)合理的方法展開(kāi)管理，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工前，要結(jié)合實(shí)際情況做出科學(xué)有效、合理以及詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃。在投標(biāo)開(kāi)展前要掌握自身的實(shí)力，還要先勘察當(dāng)?shù)氐木唧w情況，對(duì)比自己的情況是否能夠達(dá)到其相關(guān)需求，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的內(nèi)容要正確認(rèn)識(shí)，企業(yè)全體員工一定要為企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理貢獻(xiàn)出自己的力量。

（二）制定完善的管理機(jī)制

第一，促進(jìn)房地產(chǎn)管理機(jī)制的改進(jìn)?，F(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展缺乏一定的理性化，基于此不良的情況，需要不斷深化房地產(chǎn)管理體制，還需要加強(qiáng)認(rèn)識(shí)政府經(jīng)濟(jì)管理職能的重要性，對(duì)政府部門的管理職能進(jìn)行深入的調(diào)整。并要重視市場(chǎng)失靈情況，在實(shí)際干擾當(dāng)中，需要在充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)能力的基礎(chǔ)上進(jìn)行，還需要了解市場(chǎng)的變化狀況，在干擾過(guò)程中要保證做到適當(dāng)性與適度性，從而制定完善的房地產(chǎn)管理機(jī)制。此外也要構(gòu)建較好的法律與社會(huì)環(huán)境，也能夠給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展打下堅(jiān)固的基礎(chǔ)。第二，整理中央和地方在房地產(chǎn)管理間的聯(lián)系，確定責(zé)任主體，落實(shí)兩者間的職責(zé)范圍，做好其監(jiān)督工作。尤其是地方政府要以持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的原則，認(rèn)真掌握科學(xué)發(fā)展觀與建設(shè)和諧社會(huì)的精髓，在房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理價(jià)值取向上要和中央保持相同，從本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況入手，因地制宜，選擇差異化的調(diào)控策略，以免所有的做法出現(xiàn)不良的影響。

（三）加強(qiáng)法律法規(guī)體系建設(shè)

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理合法性的保護(hù)，需要依靠完善的法律法規(guī)體系。完善的法律法規(guī)體系不但可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范，還能夠理清房地產(chǎn)市場(chǎng)間的復(fù)雜經(jīng)濟(jì)關(guān)系，并可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的所有經(jīng)濟(jì)糾紛進(jìn)行有效的處理。所以，一定要加強(qiáng)有關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)，保證現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)可以達(dá)到目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)際要求。首先，政府部門要充分進(jìn)行分析房地產(chǎn)市場(chǎng)，在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上制定完善的法律法規(guī)體系建設(shè)。需要注意的是，一定要建立于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求與人們居住環(huán)境的轉(zhuǎn)變和社會(huì)各式各樣的需求之上。其次，在宏觀調(diào)控作用進(jìn)行全面發(fā)揮的基礎(chǔ)上，制定并頒布科學(xué)合理的法律法規(guī)。增加法律法規(guī)體系建設(shè)，可以推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理有以下幾點(diǎn)，第一，可以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，防止政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理當(dāng)中過(guò)度發(fā)揮作用，以致會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行；第二，有助于完善我國(guó)目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理有關(guān)的法律法規(guī)，并還有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的作用；第三，可以幫助加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)內(nèi)容的管理，如房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與房產(chǎn)交易中心等。

（四）制定長(zhǎng)久的發(fā)展規(guī)劃，管理目標(biāo)要明確

要保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理質(zhì)量，首先要明確認(rèn)識(shí)我國(guó)的國(guó)情發(fā)展?fàn)顩r，其次要根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)與前景，整理好發(fā)展思路，從而做出適合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的政策與措施，提高房地產(chǎn)行業(yè)自身的利益。只有將這些相關(guān)內(nèi)容結(jié)合在一起，才可以保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理和社會(huì)發(fā)展同步，在達(dá)到人民群眾住房需求時(shí)，將社會(huì)發(fā)展與人們之間的問(wèn)題進(jìn)一步進(jìn)行處理，可以推動(dòng)社會(huì)和諧發(fā)展。另外，在制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃時(shí)，有兩點(diǎn)內(nèi)容需要注意：第一，我國(guó)在制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃時(shí)要能夠達(dá)到國(guó)家的發(fā)展需求，不能為了快速追求目標(biāo)而任意去更改規(guī)劃內(nèi)容；第二，調(diào)查分析居民的實(shí)際需求，管理目標(biāo)要明確，確保房地產(chǎn)業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

四、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景分析

就當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r而言，可以看出是一種很好的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有很重要的地位，在很大程度上對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有支撐作用。從當(dāng)前局勢(shì)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)將有很大的發(fā)展空間，并能夠充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)。至少目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還保證處于一種較好的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)一定要制定現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)管理制度，給企業(yè)良好的發(fā)展打下牢固的基礎(chǔ)，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有科學(xué)化、合理化以及規(guī)范化運(yùn)行，不斷吸納人才，優(yōu)化管理模式。

結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的社會(huì)性問(wèn)題，現(xiàn)階段，我國(guó)不斷加強(qiáng)宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題進(jìn)行了管理，雖有些管理成效，可對(duì)一些根本性的問(wèn)題還是未能進(jìn)行處理，可能還有些很大的問(wèn)題?？梢钥闯?，能夠有效地開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，對(duì)我國(guó)社會(huì)發(fā)展與人民的生活有一定的影響。不斷優(yōu)化和創(chuàng)新房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，能夠確保提高我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的整體水平，使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展下去。