房地產(chǎn)企業(yè)建筑材料采購的供應(yīng)方式選擇與對策研究

陳書華

(福州藍(lán)光煬玖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 福建福州 350009)

0 引言

2016年5月1日營改增后，稅制改革對房建項(xiàng)目建設(shè)管理的影響，已成為行業(yè)各方尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。一方面，增值稅相較于營業(yè)稅有較大的區(qū)別，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資管理上需要隨稅制的調(diào)整做出新的管理部署[1]；另一方面，在“營改增”條件下，建筑材料進(jìn)項(xiàng)稅可以直接抵扣銷項(xiàng)稅額，為了獲取更多經(jīng)濟(jì)效益，建筑材料進(jìn)項(xiàng)稅額成為房地產(chǎn)企業(yè)和施工單位重點(diǎn)爭取的焦點(diǎn)之一[2]。

為研究營改增對建筑材料采購管理成本的影響，已有不少學(xué)者對此展開了一系列研究。吳夢玫[3]對比分析了營改增條件下，不同材料采購供應(yīng)模式對房地產(chǎn)項(xiàng)目采購管理成本的影響；崔恒[4]采用五力模型分析方法系統(tǒng)分析NF房地產(chǎn)公司的采購方法，得出NF房地產(chǎn)公司應(yīng)采用戰(zhàn)略采購方法，革新企業(yè)采購工作解決存在問題；吳碧蝦[5]通過對比多種供應(yīng)模式下產(chǎn)生的采購管理成本，如時間成本、交易成本、材料采購管理成本等，為房地產(chǎn)提供科學(xué)的采購管理成本運(yùn)作形式，減少資金浪費(fèi)事件發(fā)生。大量研究表明，如何通過有效采購管理方法，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，是房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的問題之一。

1 材料采購供應(yīng)方式選擇分析

1.1 建筑工程材料供應(yīng)方式

目前建筑工程項(xiàng)目所采用的建筑材料供應(yīng)方式有“甲供材”“甲控材”與“乙供材”3種。針對不同的供應(yīng)方式，工程投資也存在一定差異。如表1所示，根據(jù)建筑材料合同簽訂方、增值稅發(fā)票收取方等的不同，分為不同建筑材料供應(yīng)方式加以區(qū)分。表1中的“甲方”指建設(shè)方、投資方或發(fā)包方，“乙方”指施工方或承包方。

表1 建筑材料供應(yīng)方式

不同材料供應(yīng)方式具有不同的優(yōu)缺點(diǎn)，現(xiàn)將其利弊分析如下：

(1)當(dāng)采用“甲供材”供應(yīng)方式時，房地產(chǎn)企業(yè)對于材料成本的支出情況易于掌控。相應(yīng)的材料采購增值稅發(fā)票可作為進(jìn)項(xiàng)稅抵消部分稅費(fèi)，同時對材料質(zhì)量掌控也較有保障。但同時也需承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)如資金成本風(fēng)險(xiǎn)、合同管理風(fēng)險(xiǎn)以及材料供應(yīng)計(jì)劃與施工進(jìn)度配合風(fēng)險(xiǎn)等。且風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時，可能對項(xiàng)目按時完成造成嚴(yán)重阻礙。

(2)當(dāng)采用“包工包料”供應(yīng)方式時，施工單位自主進(jìn)行材料采購，其材料的供應(yīng)進(jìn)程能夠更好地與工期同步。雖有利于減少房地產(chǎn)企業(yè)的材料管理成本，但建筑材料增值稅發(fā)票由施工單位開具，無法抵扣本單位稅費(fèi)，同時也不利于其材料質(zhì)量和材料成本控制。

(3)當(dāng)采用“甲控材”供應(yīng)方式時，由房地產(chǎn)企業(yè)指定材料型號等級、規(guī)格要求，材料采購合同由施工方和材料供應(yīng)商進(jìn)行簽訂，材料采購的增值稅發(fā)票由施工方收取。雖不利于房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)抵扣，但有利于減少房地產(chǎn)企業(yè)的材料管理成本，且也規(guī)避了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本、合同管理及施工配合風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 材料采購計(jì)稅分析

目前建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的適用稅為10%，工程物資中的主要材料和設(shè)備稅率根據(jù)其工業(yè)產(chǎn)品(鋼筋、水泥等)和地方材料性質(zhì)，分為16%和3%兩種，商品混凝土、沙、石等的稅率為13%。若單從建設(shè)期稅負(fù)方面考慮，房地產(chǎn)企業(yè)在采購稅率為16%和13%的建筑材料時，將分別獲得6%和3%額度的進(jìn)項(xiàng)稅額。結(jié)合案例情況，分別計(jì)算不同供應(yīng)方式的進(jìn)項(xiàng)稅額以作比較，計(jì)算結(jié)果如下：

“甲供材”進(jìn)項(xiàng)稅額 = 16%÷ (1+16%)×nC+3%÷ (1+3%) ×(1-n)C

(1)

“甲控材”或“乙供材”進(jìn)項(xiàng)稅額 = 10%÷(1+10%)×C

(2)

文中n表示甲供材料占建筑材料費(fèi)用的百分比，C表示項(xiàng)目建筑材料費(fèi)用。由式(1)和式(2)對比可知，若案例項(xiàng)目中的水泥和鋼筋材料采用“甲供材”供應(yīng)方式，房地產(chǎn)企業(yè)可多獲得K= (10.88%n-6.18%)C元的進(jìn)項(xiàng)稅額。由此可知，在建設(shè)期，房地產(chǎn)企業(yè)是否可通過材料采購進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行節(jié)稅，主要受甲供材料占建筑材料費(fèi)用的百分比n的影響。當(dāng)n大于56.8%時，K值大于0，采用“甲供材”供應(yīng)方式有利于節(jié)稅；當(dāng)n小于56.8%時，K值小于0，采用“甲控材”或“乙供材”比較有優(yōu)勢。但是房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負(fù)計(jì)算不應(yīng)只以建設(shè)期稅負(fù)計(jì)算為準(zhǔn)，應(yīng)綜合考慮建設(shè)期和運(yùn)行期的整體稅負(fù)情況綜合分析[6]。項(xiàng)目總增值稅稅負(fù)和運(yùn)行期銷項(xiàng)稅額的計(jì)算如式(3)和式(4)所示：

總增值稅稅負(fù)=建設(shè)期進(jìn)項(xiàng)稅額+運(yùn)行期應(yīng)納稅額

(3)

運(yùn)行期銷項(xiàng)稅額=建設(shè)期進(jìn)項(xiàng)稅額+(運(yùn)行期銷項(xiàng)稅額-建設(shè)期進(jìn)項(xiàng)稅額)

(4)

在考慮房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入不變的情況下，運(yùn)行期應(yīng)納稅額，相當(dāng)于運(yùn)行期銷項(xiàng)稅額與建設(shè)期進(jìn)項(xiàng)稅額的差額。由式(3)和式(4)可知，若房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入不變，不論采用何種建筑材料供應(yīng)方式，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的總增值稅稅負(fù)不變。因此，若單方面從建設(shè)期進(jìn)項(xiàng)稅稅額考慮，無法判別房地產(chǎn)企業(yè)采用哪種建筑材料供應(yīng)方式的優(yōu)劣，應(yīng)進(jìn)一步分析其他成本因素的影響。

1.3 材料采購管理成本分析

在不考慮資金時間成本和交易成本的前提下，材料采購管理成本，主要由材料采購保管費(fèi)及總承包服務(wù)費(fèi)組成。為進(jìn)一步驗(yàn)證不同建筑材料供應(yīng)方式對采購管理成本的影響，本文結(jié)合案例情況，分別計(jì)算分析不同供應(yīng)方式的材料采購保管費(fèi)和總承包服務(wù)費(fèi)以作比較。

(1)材料采購保管費(fèi)計(jì)算

現(xiàn)行福建省房屋工程材料采購成本費(fèi)率為3.0%，其中，采購費(fèi)率為1.7%，其余保管費(fèi)率為1.3%。在“甲供材”供應(yīng)方式下，業(yè)主單位需要向施工單位支付的采購保管費(fèi)用為3.0%×(1-n)C+1.3%nC元；而采用“甲控材”或“乙供材”供應(yīng)方式，由施工方獨(dú)自承擔(dān)采購保管費(fèi)用為：3.0%C元。

(2)總承包服務(wù)成本

根據(jù)《福建省建筑安裝工程費(fèi)用定額(2017)》規(guī)定，采用“甲供材”供應(yīng)方式，需要支付“甲供材”費(fèi)用總額的0.5%，作為“甲供材”總工程包服務(wù)費(fèi)給施工方。

綜上所述，針對項(xiàng)目建筑材料采用“甲供材”供應(yīng)方式部分，房地產(chǎn)企業(yè)需額外支付施工方材料采購保管費(fèi)及總承包服務(wù)費(fèi)共3.0%×(1-n)C+1.3%×nC+0.5%×nC=(3.0%-1.65%n)C元；而采用“甲控材”或“乙供材”供應(yīng)方式，房地產(chǎn)企業(yè)可不用支付這筆費(fèi)用。

1.4 其他影響因素分析

當(dāng)采用“甲供材”供應(yīng)方式時，房地產(chǎn)企業(yè)需與材料供應(yīng)商直接簽訂采購合同。營改增背景下，雖然業(yè)主單位可以利用材料采購增值稅發(fā)票抵扣部分稅費(fèi)，但也必須提前向材料供應(yīng)商支付大量的資金，一定程度上會致使業(yè)主單位的資金成本增加。除此之外，業(yè)主單位還需承擔(dān)采購合同上的相應(yīng)責(zé)任。在工程建設(shè)周期較長的情況下，多方組織參與建設(shè)，業(yè)主單位需與材料供應(yīng)商、施工方等單位針對材料采購管理過程諸如供應(yīng)、運(yùn)輸、數(shù)量核對、質(zhì)檢、存儲等情況制定相應(yīng)的采購管理計(jì)劃，為此形成材料控制成本、材料問題協(xié)調(diào)成本等。若采用“乙供材”或“甲控材”供應(yīng)方式，業(yè)主單位只需就其產(chǎn)品型號、規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量上進(jìn)行把關(guān)，無需增加投入其他成本。

2 房地產(chǎn)企業(yè)材料采購管理對策分析

2.1 合理選擇建筑材料采購供應(yīng)方式

建筑材料成本在項(xiàng)目總投資額中占據(jù)份額最大。該項(xiàng)成本的高低將直接影響建設(shè)項(xiàng)目的資金投入和獲利情況。在營改增條件下，不同的材料供應(yīng)方式，其產(chǎn)生的材料采購管理成本的構(gòu)成也各不相同。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要考慮營改增后，建筑材料流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)降低給企業(yè)帶來的利益，也無需要綜合考慮與之關(guān)聯(lián)變化的一系列收入、成本、利潤、所得稅等因素的影響。同時，在建筑材料供應(yīng)方式選擇上，房地產(chǎn)企業(yè)可通過評估自身項(xiàng)目管理能力、資金成本與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求等因素進(jìn)行選擇，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的最終目標(biāo)[7]。

結(jié)合本文第二節(jié)分析可知：從材料管理成本角度出發(fā)，“甲控材”和“乙供材”兩種供應(yīng)方式相較于“甲供材”更有優(yōu)勢；若從建筑材料質(zhì)量角度出發(fā)，“甲供材”和“甲控材”兩種供應(yīng)方式更優(yōu)于“乙供材”；綜合材料管理成本與建筑材料質(zhì)量因素，“甲控材”供應(yīng)方式優(yōu)于“甲供材”和“乙供材”兩種供應(yīng)方式。因此，若業(yè)主確需對建筑材料進(jìn)行管控，采用“甲控材”供應(yīng)方式，可實(shí)現(xiàn)降低材料管理成本、有效保障建筑材料質(zhì)量的目的。

2.2 優(yōu)化選擇材料供應(yīng)商

材料供應(yīng)商的選擇，是房地產(chǎn)企業(yè)材料采購管理體系中重中之重任務(wù)。不僅需要結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)需求等方面進(jìn)行供應(yīng)商選擇，同時需結(jié)合供應(yīng)商的資信優(yōu)良、規(guī)模大小、價(jià)格高低、質(zhì)量優(yōu)劣、服務(wù)好壞等方面考慮進(jìn)行篩選。通過建立供應(yīng)商管理體系，制定相應(yīng)的供應(yīng)商準(zhǔn)入制度。根據(jù)不同的指標(biāo)選定產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)質(zhì)價(jià)格低、企業(yè)信用好交付貨及時、服務(wù)售后有保障等綜合條件優(yōu)良的供應(yīng)商，加大開發(fā)潛在的供應(yīng)商數(shù)量，優(yōu)化所需材料供貨質(zhì)量與采購價(jià)格的成本方案。對資質(zhì)條件優(yōu)質(zhì)的材料供應(yīng)商，可簽訂長期合作的框架協(xié)議，以穩(wěn)定采購價(jià)格并建立可信任的長期合作關(guān)系。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)的供應(yīng)商考核體系，及時考察供應(yīng)商經(jīng)營情況、供應(yīng)能力、產(chǎn)品質(zhì)量等情況，并建立企業(yè)《合格供應(yīng)商名錄》，對不滿足條件的供應(yīng)商，及時移除《合格供應(yīng)商名錄》并進(jìn)一步考察，優(yōu)化材料供應(yīng)商合作方案，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。

2.3 制定嚴(yán)密的合同管理體系

材料采購合同中明確了材料采購的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、交付方式、支付款項(xiàng)方式等細(xì)則，明確了企業(yè)雙方的權(quán)利與義務(wù)。在合同生效至截止期間，任何一方均應(yīng)遵守合同約定的條款，根據(jù)合同簽訂的條款開展工作，以確保材料質(zhì)量合格、供應(yīng)不超時限不影響現(xiàn)場施工進(jìn)度，按時交付完成。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立嚴(yán)密的材料采購合同管理體系，避免在材料采購合同中發(fā)生履約風(fēng)險(xiǎn)致現(xiàn)場材料供應(yīng)不及時造成經(jīng)濟(jì)損失。

簽訂合同前，嚴(yán)格落實(shí)合同評審工作，重點(diǎn)審查合同中的材料品類、價(jià)格、數(shù)量、品牌、型號、交付貨時間、供應(yīng)商資質(zhì)、付款條件等條款，對合同簽訂雙方的權(quán)責(zé)、義務(wù)劃分設(shè)定清晰，以免在合同履約過程中產(chǎn)生糾紛。在合同履行過程，通過建立健全的合同執(zhí)行監(jiān)管機(jī)制，合理監(jiān)管雙方對合同執(zhí)行的進(jìn)度和效果，對履約過程中發(fā)生的違約行為，及時跟蹤賠付和處理，使采購合同順利執(zhí)行和提升合同質(zhì)量的效果。合同履行截止后，及時總結(jié)分析合同簽訂和履行過程中出現(xiàn)的爭議事件，對合同履行情況進(jìn)行詳細(xì)闡述，供未來其他類似合同簽訂提供參考，以此提升房地產(chǎn)企業(yè)采購合同管理質(zhì)量，保障各方實(shí)際權(quán)益。

2.4 加強(qiáng)緊密現(xiàn)場施工進(jìn)度配合

在適宜的時間和地點(diǎn)提供適當(dāng)?shù)慕ㄖ牧衔镔Y，是最為理想的材料采購策略。若建筑材料供應(yīng)量過多時，由于施工現(xiàn)場場地有限，過多的物料存放占據(jù)大量工作面積，并會產(chǎn)生一定的存儲成本以及由于管理不當(dāng)?shù)牟牧蠐p耗成本。反之，若建筑材料供應(yīng)不足或不及時，現(xiàn)場無法根據(jù)進(jìn)度計(jì)劃按時施工，會導(dǎo)致現(xiàn)場出現(xiàn)窩工現(xiàn)象，浪費(fèi)人工、機(jī)械費(fèi)用，并造成一定的工期延誤。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定材料采購計(jì)劃時，通過參考項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃等相關(guān)文件，并配備相應(yīng)的材料采購管理人員及時跟蹤現(xiàn)場施工進(jìn)度。若項(xiàng)目施工進(jìn)度發(fā)生變化，應(yīng)及時調(diào)整采購供應(yīng)計(jì)劃，并聯(lián)系供應(yīng)商重新商議供貨時間，實(shí)現(xiàn)對相應(yīng)施工段所需的材料進(jìn)行定時定量供應(yīng)，減少因材料供應(yīng)過多或過少而產(chǎn)生不必要的成本支出。

3 結(jié)論

本文從房地產(chǎn)企業(yè)的角度出發(fā)，分析營改增下房地產(chǎn)企業(yè)，選擇采用不同的材料采購供應(yīng)方式的利弊，同時結(jié)合材料供應(yīng)方式選擇、供應(yīng)商選擇、采購合同管理與現(xiàn)場施工進(jìn)度配合等4個方面，對房地產(chǎn)企業(yè)在材料采購管理方面提出了相應(yīng)的對策。得出結(jié)論如下：

(1)現(xiàn)行建筑材料采購供應(yīng)方式有“甲供材”“甲控材”和“乙供材”3種。本文從增值稅稅負(fù)和采購管理成本等方面分析發(fā)現(xiàn)：單方面從建設(shè)期進(jìn)項(xiàng)稅稅額考慮，當(dāng)甲供材料占建筑材料費(fèi)用的百分比n大于56.8%時，房地產(chǎn)企業(yè)采供“甲供材”供應(yīng)方式，有利于節(jié)稅；考慮建設(shè)期和運(yùn)行期應(yīng)納稅額增值稅負(fù)計(jì)算并限于房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入不變的情況下，不管采用何種建筑材料供應(yīng)方式，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的總增值稅稅負(fù)不變。因此，若單方面從建設(shè)期進(jìn)項(xiàng)稅稅額考慮，無法判別業(yè)主單位采用哪種建筑材料供應(yīng)方式的優(yōu)劣。

(2)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合考慮與材料采購關(guān)聯(lián)變化的一系列收入、成本、利潤、所得稅等因素，比如：材料采購保管費(fèi)、總承包服務(wù)費(fèi)、資金時間成本、交易成本等，結(jié)合影響自身關(guān)注重點(diǎn)合理選擇建筑材料供應(yīng)方式。若業(yè)主確需對建筑材料進(jìn)行管控，采用“甲控材”供應(yīng)方式可實(shí)現(xiàn)降低材料管理成本和有效保障建筑材料質(zhì)量的目的。

(3)本文通過結(jié)合材料供應(yīng)方式選擇、供應(yīng)商選擇、采購合同管理與現(xiàn)場施工進(jìn)度配合4個方面，對房地產(chǎn)企業(yè)在材料采購管理方面提出了相應(yīng)對策。在不斷地完善與優(yōu)化建筑材料的采購體系的基礎(chǔ)上，應(yīng)用選擇合理的材料采購供應(yīng)方式，優(yōu)化供應(yīng)商選擇，強(qiáng)化合同管理，及時跟蹤現(xiàn)場施工進(jìn)度，從而實(shí)現(xiàn)保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的目標(biāo)。