農(nóng)村建房合約的法律適用問題

徐映江

（新疆金揚(yáng)律師事務(wù)所，新疆 烏魯木齊 830018）

本人在縣域律所執(zhí)業(yè)，常常會(huì)接觸到農(nóng)民、牧民建房的合約糾紛案件。合約簽訂的主體有的是農(nóng)民和包工頭簽訂的，有的是和包工頭掛靠的公司簽訂的，有的是和有資質(zhì)的建筑公司簽訂合約。有的農(nóng)民蓋的是平房，有的農(nóng)民蓋的是樓房。這勢(shì)必導(dǎo)致一旦產(chǎn)生糾紛，合約效力是首當(dāng)其沖必須要解決的問題。

一、關(guān)于農(nóng)村建房的合約的效力問題

1999年10月1起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定了五項(xiàng)合約無效的情形。2017年3月15日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)民法總則》規(guī)定了民事法律行為無效的情形有：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的；行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法利益的；違背公序良俗的。另外合約效力還存在可撤銷、可變更的情形。自2021年1月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)民法典》同樣對(duì)民事法律行為的效力問題進(jìn)行了明確規(guī)定。

老百姓簽訂合約時(shí)對(duì)法律適用范圍的知悉程度是有差距的。通過下面這個(gè)案例我們進(jìn)一步分析：

2017年，馬某要在自家宅基地建房，與毛某簽訂甲方合約，合約約定，每平方米價(jià)款為1100元。雙方約定了工期為兩個(gè)月，地基開挖付30%的進(jìn)度款，主體封頂付40%的進(jìn)度款。工程完工付至95%，余款作為保證金工程完工后一年內(nèi)付清。合約簽訂后毛某帶工人進(jìn)行施工。工程在2018年當(dāng)年沒有完工。其中原因是馬某方有設(shè)計(jì)變更，毛某也有工人不到位的時(shí)候。到了2019年，馬某的房子的二層樓住不進(jìn)去，毛某說不給錢就不干活。雙方爭(zhēng)議較大，馬某一紙?jiān)V狀將毛某訴至法院，要求解除雙方之間的建房合約，賠償違約金20萬元。毛某應(yīng)訴后提出反訴要求馬某支付已建成部分的工程款。本案是典型的農(nóng)村建房合約糾紛。此類案件在審理時(shí)往往首先解決的是合約效力問題。

二、解決農(nóng)村建房法律適用問題才能解決合約效力問題

從上述法律規(guī)定結(jié)合案例可以看出，馬某的房屋是超過低層住宅的，應(yīng)適用《建筑法》的相關(guān)規(guī)定。馬某與毛某簽訂的合約應(yīng)當(dāng)為無效合同。“農(nóng)村建房施工合約是指農(nóng)村建房與施工方建設(shè)房屋而簽訂的明確雙方權(quán)利義務(wù)的協(xié)議”。［1］依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合約糾紛案件適用法律問題的解釋（一）第二條規(guī)定建設(shè)工程施工合約無效，但是建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，承包人請(qǐng)求參照合約約定支付工程價(jià)款額，應(yīng)予支持。本案在庭審中毛某要求對(duì)已完成的工作量進(jìn)行造價(jià)審計(jì)，經(jīng)人民法院委托第三方對(duì)涉案標(biāo)的物依照造價(jià)規(guī)范對(duì)已完工程量占工程總量的比例確認(rèn)了本案應(yīng)付工程款的金額。一審法院據(jù)此確認(rèn)本案中的建房合約無效，但是對(duì)于已完工程量應(yīng)當(dāng)依法支付工程款。本案結(jié)果是駁回馬某的訴訟請(qǐng)求，支持毛某的反訴訴訟請(qǐng)求，體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)相一致的公平原則。

從這個(gè)案例不難看到，我國(guó)法律明文規(guī)定對(duì)建筑施工市場(chǎng)主體強(qiáng)制規(guī)定，是為了杜絕建筑工程質(zhì)量事故和安全事故的發(fā)生。

三、正確認(rèn)定農(nóng)村建房合約效力及處理依據(jù)

農(nóng)村建房中存在的合約情形有：村民與包工頭之間的合約、包工頭與單包工之間的合約、村民與施工單位之間的合約。關(guān)于房主與包工頭所訂立的合約是承攬合約、建筑合約、還是雇傭合約。農(nóng)民自建房屋包括：自主施工、將工程承包給個(gè)體工匠或建筑企業(yè)建設(shè)。農(nóng)民如果將工程承包給個(gè)人施工，該建筑行為的法律適用應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用《農(nóng)村和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》。農(nóng)民如果將自建住宅承包給建筑施工企業(yè)施工，產(chǎn)生的糾紛應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用《建筑法》。

2019年，蔡某準(zhǔn)備在農(nóng)村自家宅基地建二層小樓，經(jīng)過商議將施工交給王某施工。王某在施工中叫來李某等六人在工地干活。眼看房子就要施工完畢了，一天早上，李某在外墻做保溫時(shí)，鋼架倒塌，造成李某腰椎損傷，骨盆裂傷。后經(jīng)醫(yī)院救治，造成9級(jí)傷殘，李某遂將王某、蔡某訴至法院要求其共同賠償損失32萬元。本案經(jīng)人民法院審理后依據(jù)最高院人損解釋第十一條第一款之規(guī)定判決王某賠償李某各項(xiàng)損失20萬元。依據(jù)最高院人損解釋第十一條第二款之規(guī)定判決蔡某對(duì)以上費(fèi)用承擔(dān)連帶給付責(zé)任。

結(jié)合以上案例可以看出，大多數(shù)的合同糾紛裁判的差異體現(xiàn)在對(duì)合約效力的認(rèn)識(shí)差異上。［2］農(nóng)村建房過程中作為發(fā)包人的村民應(yīng)當(dāng)注意接受發(fā)包或者分包業(yè)務(wù)的雇主沒有相應(yīng)自資質(zhì)或者安全生產(chǎn)條件的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

四、通過明確農(nóng)村建房合約中的主體關(guān)系，從而確定各方當(dāng)事人的法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）建房人的法律風(fēng)險(xiǎn)

建房人將房屋交與無資質(zhì)建房人承建的是兩層或以下的房屋，雙方之間為承攬關(guān)系，不應(yīng)適用最高院《解釋》第十一條第二款關(guān)于發(fā)包人、分包人承擔(dān)連帶責(zé)任的規(guī)定，依據(jù)《最高院解釋》第十條的規(guī)定，很顯然此處村民承擔(dān)的是過錯(cuò)責(zé)任。而房主與承建人之間系雇傭關(guān)系的，建房人承擔(dān)的是無過錯(cuò)責(zé)任，這符合我國(guó)民法的公平原則。

（二）承包方的法律風(fēng)險(xiǎn)

參與建房的人都是由承包方確定并安排施工，施工人員發(fā)生傷亡的，承包人作為雇主承擔(dān)賠償責(zé)任，此處適用無過錯(cuò)責(zé)任原則。

參與建房的人由承包人確定或介紹，但是勞務(wù)費(fèi)由建房人直接支付，承包人與共同作業(yè)人員同工同酬的，發(fā)生安全事故造成人員傷亡的，建房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。無資質(zhì)承攬工程是無效合同，應(yīng)當(dāng)適用民法典中關(guān)于無效民事行為的規(guī)定。違反強(qiáng)制性規(guī)定的合同效力事實(shí)上應(yīng)當(dāng)為強(qiáng)制性規(guī)定的認(rèn)定，違法強(qiáng)制性規(guī)定對(duì)合同效力的影響和司法效果。［3］

（三）受雇方的法律風(fēng)險(xiǎn)

從法理辨析來看，雇員的選任、控制、監(jiān)督、指揮、管理是根據(jù)雇主的意見確定的。但是提供勞務(wù)者不同于勞動(dòng)者能夠直接依據(jù)勞動(dòng)法得到相應(yīng)的法律保護(hù)，受雇方應(yīng)當(dāng)明確自己的勞務(wù)關(guān)系相對(duì)人，確定自己的損害賠償額度以及自身是否存在重大過失，從而會(huì)減輕雇主的責(zé)任。

看下面這個(gè)案例：李花花是受葉某所雇在馬家建房工地做飯。2018年9月1日中午，李花花收拾完廚房，在工地乘涼。看見葉某一個(gè)人為了給工地通電，不時(shí)從二樓往一樓跑。于是李花花主動(dòng)提出她可以開電閘。但是李花花覺得用手按電閘太麻煩，于是用腳踢電閘，腳被工地的鐵釘扎傷。后各方為賠償問題糾纏不清，李花花訴至法院，法院經(jīng)過調(diào)解，由李花花承擔(dān)30%的責(zé)任。

通過這個(gè)案例我們可以看出，農(nóng)村建房施工合同是指農(nóng)村建房戶與施工方為建設(shè)房屋而簽訂的明確雙方權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。［4］合同雙方應(yīng)當(dāng)遵照約定履行，雇員在雇傭活動(dòng)中遭受人身損害的雇主承擔(dān)責(zé)任，受害人就遭受人身傷害有過錯(cuò)的，依法可以減輕雇主的法律責(zé)任。

五、結(jié)語

未來的鄉(xiāng)村規(guī)劃法律調(diào)整必然存在“多規(guī)合一”，農(nóng)村建房法律法規(guī)已日漸完善。律師作為法律共同體，應(yīng)當(dāng)彰顯法律實(shí)務(wù)界人士的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，充分理解法律的精髓，正確適用法律，公平、公正處理農(nóng)村建房中發(fā)生建房合約糾紛案件和各類人身損害賠償糾紛案件，使自己的當(dāng)事人在每一個(gè)案件中感受到公平、正義。