關(guān)于房企破產(chǎn)中購(gòu)房人利益保護(hù)制度的完善

林紅月

（浙江甬正律師事務(wù)所，浙江 寧波 315000）

一、房企破產(chǎn)中購(gòu)房人利益保護(hù)的概述

商品房預(yù)售合同是典型的雙務(wù)合同，其作為購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。購(gòu)房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同后，購(gòu)房人承擔(dān)的義務(wù)是支付全部的房屋價(jià)款，房地產(chǎn)開發(fā)商的義務(wù)則是交付質(zhì)量合格的房屋并協(xié)助購(gòu)房人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。商品房預(yù)售合同中約定的違約責(zé)任是對(duì)合同權(quán)利的保護(hù)，而在房企破產(chǎn)程序中，關(guān)于購(gòu)房人利益保護(hù)的問題，購(gòu)房人的優(yōu)先受償權(quán)是一項(xiàng)典型的利益保護(hù)制度。購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)，指的是購(gòu)房人優(yōu)先于工程承包人、物權(quán)人等其他權(quán)利人獲得清償?shù)臋?quán)利。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦破產(chǎn)，當(dāng)企業(yè)財(cái)產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)時(shí)，購(gòu)房人對(duì)企業(yè)特定財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先于建設(shè)工程承包人、擔(dān)保物權(quán)人以及債權(quán)人獲得受償?shù)臋?quán)利。

優(yōu)先權(quán)制度最早出現(xiàn)是在羅馬法中，該項(xiàng)制度被提出的目的是實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)意義上的公平正義，該項(xiàng)權(quán)利的提出實(shí)際上突破了債權(quán)平等的原則，法律規(guī)定特殊債權(quán)可以優(yōu)先得以清償，實(shí)現(xiàn)的是實(shí)質(zhì)意義上的公平，是公平、正義的法律理念與保障公共利益與社會(huì)利益的立法政策相互融合的體現(xiàn)。對(duì)此，我國(guó)關(guān)于購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)的規(guī)定源于最高院一項(xiàng)重要的司法文件，該項(xiàng)文件規(guī)定已經(jīng)支付購(gòu)房款全部或大部分的購(gòu)房消費(fèi)者享有優(yōu)先于建設(shè)工程承包人獲得清償?shù)臋?quán)利。這實(shí)質(zhì)上是關(guān)于購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，其是出于保護(hù)弱勢(shì)群體以及購(gòu)房者生存利益的考量，保護(hù)處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房消費(fèi)者，從而實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)意義上的公平清償。

在房企破產(chǎn)程序中，關(guān)于購(gòu)房人利益的保護(hù)，最高人民法院出臺(tái)的司法文件對(duì)建設(shè)工程承包人的利益保護(hù)問題作了進(jìn)一步的闡釋，在極大程度上保護(hù)了購(gòu)房人的利益，平衡了房企破產(chǎn)中相關(guān)者的利益保護(hù)。但是目前我國(guó)對(duì)于優(yōu)先受償權(quán)的相關(guān)規(guī)定仍有限，關(guān)于該項(xiàng)制度的具體內(nèi)涵和法理基礎(chǔ)在理論界與司法實(shí)務(wù)中存在著一定的分歧，有必要進(jìn)一步分析關(guān)于購(gòu)房人利益保護(hù)問題的現(xiàn)狀。

二、購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)保護(hù)的現(xiàn)狀分析

目前，購(gòu)買新建商品房一般有購(gòu)買期房或購(gòu)買現(xiàn)房?jī)煞N選擇。期房從字面上理解，期即為期間，其所指的是尚未竣工驗(yàn)收的房屋，是房開企業(yè)從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證為止這一段期間內(nèi)的在建房屋。而現(xiàn)房指的是房開企業(yè)已辦理了房地產(chǎn)權(quán)證的房屋，也就是說該房屋已經(jīng)整體竣工并通過驗(yàn)收。對(duì)于購(gòu)房者而言，期房的價(jià)格低，未來具有一定的升值空間。但一旦房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，與其他普通破產(chǎn)企業(yè)相比，房地產(chǎn)主體就面臨著更加復(fù)雜和困難的債權(quán)審核、管理。

購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)制度來源于最高人民法院的一項(xiàng)重要司法文件①《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》法釋〔2002〕16號(hào)。。但隨著該項(xiàng)司法解釋于2021年1月1日廢止，已經(jīng)支付全部或大部分款項(xiàng)的購(gòu)房人能否繼續(xù)優(yōu)先工程承包人而獲得清償?shù)臋?quán)利成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。對(duì)此，目前關(guān)于購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)保護(hù)問題，主要體現(xiàn)在如下法律規(guī)制中：

其一，依照規(guī)定②《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》法釋〔2015〕10號(hào)。，購(gòu)買商品房的消費(fèi)者定義范圍應(yīng)限縮在購(gòu)買剛需房的用戶中，這也就是說房屋的買受人須是出于居住的目的，且名下無其他可用于居住的房屋。同時(shí)，該房屋的買受人還需支付50%以上的購(gòu)房款才符合消費(fèi)者購(gòu)房戶。

其二，根據(jù)《會(huì)議紀(jì)要》的規(guī)定，房屋買受人所購(gòu)房屋滿足基本居住所需，已支付的價(jià)款接近購(gòu)房款的50%，并依約支付合同剩余款項(xiàng)給破產(chǎn)管理人的，該房屋的買受人也屬于購(gòu)房消費(fèi)者，享有優(yōu)先受償權(quán)。

其三，依《破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定，對(duì)于破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立且尚未履行完畢的合同，管理人有權(quán)決定解除或繼續(xù)履行。在購(gòu)房者未給付大部分價(jià)款時(shí)，管理人有權(quán)決定是否解除《商品房買賣合同》。破產(chǎn)管理人能否行使撤銷權(quán)，主要取決于購(gòu)房人是否履行了合同的主要義務(wù)。買受人已經(jīng)履行合同的主要義務(wù)，即對(duì)于支付全部或者大部分價(jià)款的買受人，管理人不得任意解除該合同；相反，當(dāng)買受人未支付或者只支付了購(gòu)買價(jià)款的一小部分時(shí)，合同義務(wù)仍未履行，破產(chǎn)管理人有權(quán)決定是否履行合同。

就目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況來說，從買受人付款到取得房屋所有權(quán)的這段時(shí)間內(nèi)，房屋價(jià)款的增值部分占比較大。一旦在管理人行使解除權(quán)后，商品房買受人只能要求返還房屋價(jià)款和違約賠償，相比于合同的繼續(xù)履行，不利于購(gòu)房人利益的維護(hù)。于是，為了平衡購(gòu)房人利益及其他破產(chǎn)債權(quán)人之間的利益，為了維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，破產(chǎn)管理人會(huì)更傾向于選擇繼續(xù)履行合同，比如當(dāng)房屋買受人已支付了大部分購(gòu)房款，即使該部分購(gòu)房主體不滿足行使取回權(quán)的條件。此外，如果破產(chǎn)管理人行使解除是因?yàn)橘?gòu)房人存在根本違約等其他情形，此時(shí)被解除合同關(guān)系的購(gòu)房人仍舊享有申報(bào)債權(quán)的權(quán)利，不同之處在于該筆債權(quán)性質(zhì)為普通債權(quán)。

三、購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)的法理分析

（一）權(quán)利性質(zhì)

債權(quán)平等受償作為《破產(chǎn)法》的立法宗旨之一，而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中的購(gòu)房消費(fèi)者予以優(yōu)先保護(hù)，必須要有令人信服的理論基礎(chǔ)作為支撐和保護(hù)的基點(diǎn)。

就優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利性質(zhì)而言，有觀點(diǎn)認(rèn)為，優(yōu)先受償權(quán)按其性質(zhì)劃分應(yīng)屬于物權(quán)，其依據(jù)的是物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原理。［1］也有觀點(diǎn)認(rèn)為，購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)定性為法定優(yōu)先權(quán)，也就是說該項(xiàng)權(quán)利是由法律直接規(guī)定創(chuàng)設(shè)的一項(xiàng)權(quán)利，是在遵循公平原則的前提下，賦予購(gòu)房人特定的優(yōu)先清償順位。還有學(xué)者將這種權(quán)利稱為中間型權(quán)利，介于物權(quán)和債權(quán)之間，該權(quán)利具有實(shí)質(zhì)上的物權(quán)屬性。例如學(xué)者陸曉燕認(rèn)為購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利應(yīng)當(dāng)按照完全物權(quán)、瑕疵物權(quán)及普通債權(quán)三個(gè)角度進(jìn)行區(qū)分。從保障生存利益的角度進(jìn)行考量，購(gòu)房人以居住為目的，且付款比例超過50%的剛需購(gòu)房消費(fèi)者享有優(yōu)先權(quán)，該優(yōu)先權(quán)可以對(duì)抗其他一切權(quán)利。具體而言，當(dāng)購(gòu)房人購(gòu)買的是剛需房，且具備了交付條件，此時(shí)購(gòu)房人成為完全物權(quán)人；當(dāng)交付條件尚未滿足時(shí)，購(gòu)房人所享有的則為瑕疵物權(quán)。從維護(hù)交易安全的角度進(jìn)行考慮，不具備優(yōu)先權(quán)的購(gòu)房消費(fèi)者或者放棄要求交付房屋的按普通債權(quán)清償。理論與實(shí)務(wù)人士之所以支持購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)這項(xiàng)規(guī)則，很大程度上是基于規(guī)則背后所體現(xiàn)出的保護(hù)弱者生存權(quán)的價(jià)值理念。

對(duì)此，筆者認(rèn)為，在企業(yè)破產(chǎn)的大背景下討論優(yōu)先受償權(quán)，實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)意義上的公平清償其實(shí)就是解決利益沖突的問題。比如出于對(duì)公共利益或社會(huì)利益的考量，給予其適當(dāng)?shù)膬?yōu)先地位，從而達(dá)到協(xié)調(diào)和均衡各主體之間利益沖突的目的。

（二）法理依據(jù)

當(dāng)前學(xué)界對(duì)于優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利性質(zhì)界定存在著差異。目前，關(guān)于購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)的法理依據(jù)主要有物權(quán)期待權(quán)理論和生存權(quán)理論。

物權(quán)期待權(quán)指的是權(quán)利人在將來有取得的可能性地對(duì)特定物所享有的支配權(quán)和排他性權(quán)利。就目前商品房交易市場(chǎng)而言，買受人簽訂商品房交易合同后往往不能立即辦理所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)證，需要一段時(shí)間才能辦理相關(guān)轉(zhuǎn)移商品房所有權(quán)的證件。而物權(quán)期待權(quán)提出正是旨在保護(hù)前后購(gòu)房合同后辦理房屋產(chǎn)權(quán)證前這段時(shí)間的購(gòu)房人的合法權(quán)益。而生存權(quán)利的理論是就權(quán)利主體的權(quán)益類型的層面進(jìn)行分析的，項(xiàng)目建設(shè)方是為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)利益而承建工程，購(gòu)房人是為了居住等公民生存最基礎(chǔ)的物質(zhì)保障而購(gòu)買房屋。提出的對(duì)購(gòu)房消費(fèi)人群進(jìn)行優(yōu)先保護(hù)的初衷是保障每一位公民基本生存權(quán)。分析生存權(quán)的內(nèi)涵我們可以得知，生存權(quán)應(yīng)當(dāng)包括公民生存的最基礎(chǔ)的物質(zhì)保障，而住房作為人們?nèi)粘Ｉ畹闹饕顒?dòng)場(chǎng)所，理應(yīng)在生存權(quán)的內(nèi)涵界定范圍之內(nèi)。

就購(gòu)房人權(quán)利保護(hù)的理論基礎(chǔ)而言，不同學(xué)者對(duì)此有著不同的看法。莫紀(jì)宏認(rèn)為生存權(quán)是公民能夠請(qǐng)求國(guó)家采取各種手段來保障自己享有健康、文化、生活的權(quán)利。這項(xiàng)權(quán)利包含了兩項(xiàng)內(nèi)容，即具備生存能力之人可以享受物質(zhì)生活與文化生活的權(quán)利以及不具備生存能力之人有請(qǐng)求國(guó)家維持個(gè)人基本生存的權(quán)利。［2］企業(yè)破產(chǎn)的目的不僅僅是將破產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)集中進(jìn)行公平分配和清償，對(duì)于個(gè)體生存的關(guān)懷與考量在破產(chǎn)法中應(yīng)當(dāng)有所體現(xiàn)。具體來講，在破產(chǎn)程序中企業(yè)的中小股東、員工、消費(fèi)者、社會(huì)、政府等都會(huì)受到不同程度的影響，這些利益相關(guān)方的訴求在破產(chǎn)程序中都應(yīng)該給予必要的關(guān)注和保護(hù)。［3］但因生存權(quán)是公民的一項(xiàng)基本人權(quán)，也是其他權(quán)利的基礎(chǔ)與前提，故而應(yīng)當(dāng)給予購(gòu)房消費(fèi)者優(yōu)先保護(hù)。

筆者認(rèn)為，上述兩種理論是從不同的角度對(duì)購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行分析的，論證了給予購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)利存在的必要性和可行性，但仍有一些問題需要進(jìn)一步探討。此外，基于公平清償和平等清償?shù)姆梢饬x的不同，重點(diǎn)保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，在生存權(quán)理論的基礎(chǔ)上，增加公平清償理論作為購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)的法理依據(jù)。平等強(qiáng)調(diào)的是地位同等，即所有債權(quán)人享有同等的清償?shù)匚?。而公平清償旨在?qiáng)調(diào)在復(fù)雜的破產(chǎn)法律關(guān)系中實(shí)現(xiàn)債權(quán)人實(shí)質(zhì)意義上的公平合理的清償。

四、購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)保護(hù)的完善措施

房地產(chǎn)企業(yè)相較于一般的企業(yè)而言，資金投入量大，融資作為企業(yè)常用的一種手段，用以支撐項(xiàng)目的運(yùn)作。常用的融資渠道包括工程承包方進(jìn)行墊資建房、預(yù)售商品房進(jìn)行融資以及對(duì)在建工程進(jìn)行抵押從而獲取資金。與其他企業(yè)破產(chǎn)相比，除了會(huì)涉及一般普通企業(yè)破產(chǎn)中的破產(chǎn)費(fèi)用與共益?zhèn)鶆?wù)和相關(guān)債權(quán)之外，其中房地產(chǎn)企業(yè)一旦破產(chǎn)還會(huì)牽涉到購(gòu)房人的利益、建設(shè)工程承包人的利益、有特定財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的抵押權(quán)人利益等，這也是房開企業(yè)相對(duì)其他企業(yè)而言，涉及的債權(quán)結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜的原因。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在進(jìn)入破產(chǎn)程序后，法律規(guī)定債權(quán)人享有公平受償?shù)臋?quán)利。除建筑工程承包人或施工方、材料供應(yīng)商、購(gòu)房者外，還包括金融機(jī)構(gòu)、稅務(wù)機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)企業(yè)員工及股東等。對(duì)于這類案件，關(guān)鍵在于每個(gè)主體的清算順序的準(zhǔn)確定位，但目前我國(guó)的《破產(chǎn)法》對(duì)此并沒有作詳細(xì)規(guī)定。為更好地保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)利，一方面需要確立購(gòu)房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)。細(xì)化《破產(chǎn)法》中關(guān)于購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)的規(guī)定，明確優(yōu)先權(quán)的適用條件，通過對(duì)享有優(yōu)先權(quán)的權(quán)利主體和權(quán)利范圍加以細(xì)化規(guī)定，為購(gòu)房人享有優(yōu)先權(quán)的合法性和合理性提供法律上的保證。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)情形下，購(gòu)房人可以行使的權(quán)利基礎(chǔ)實(shí)質(zhì)上是源于購(gòu)房合同，其行使的是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而非物權(quán)上的請(qǐng)求權(quán)，因而將購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)定性為物權(quán)不符合該權(quán)利本身的性質(zhì)。此外，物權(quán)優(yōu)先效力的一般原則是物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，而基于公共政策的需要，是可以通過立法規(guī)定作出例外原則的規(guī)定。法定優(yōu)先權(quán)作為法律直接規(guī)定的一項(xiàng)具有優(yōu)先效力的權(quán)利，因此法律規(guī)定購(gòu)房人享有優(yōu)先受償權(quán)的做法也于理有據(jù)。另一方面，需要進(jìn)一步明晰購(gòu)房人消費(fèi)者的概念。購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)的提出是出于生存利益的考量，而生存利益一般是就自然人而言的，除自然人外，其他主體一般并不擁有生存利益，因此購(gòu)房人享有優(yōu)先受償權(quán)的主體資格是自然人，法人或其他社會(huì)組織不享有該項(xiàng)權(quán)利。

依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二條“為生活消費(fèi)需要”定義為消費(fèi)者的消費(fèi)行為，從購(gòu)房人的主觀目的進(jìn)行考量，明確購(gòu)房用途是為了自身居住，而非炒房等實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)等目的。因此首先可以通過購(gòu)房人是否實(shí)際居住，購(gòu)房人名下的房產(chǎn)數(shù)量、近年來的交易情況等客觀標(biāo)準(zhǔn)來綜合判斷其購(gòu)房目的。其次是對(duì)于購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)的支付比例。筆者認(rèn)為，可以通過明確購(gòu)房人獲得優(yōu)先受償權(quán)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)來確定，比如以法院受理破產(chǎn)時(shí)為準(zhǔn)。總之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房人利益的保護(hù)問題進(jìn)行探討并提出相應(yīng)的解決辦法，有利于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)正義。