房地產(chǎn)委托書公證的辦證依據(jù)和注意事項(xiàng)

夏文德

（吉林省敦化市公證處，吉林 敦化 133700）

房地產(chǎn)委托公證工作是一個(gè)操作繁瑣的業(yè)務(wù)，雖然有關(guān)部門出臺(tái)了相應(yīng)文件，但因公證員的忽視，導(dǎo)致公證書瑕疵現(xiàn)象的出現(xiàn)。要想制造出合格的公證書，公證人員就要按照程序章程辦事，同時(shí)還要提升自身的職業(yè)素養(yǎng)。通過實(shí)踐豐富自身經(jīng)驗(yàn)，最終將風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率降到最低。

一、房地產(chǎn)委托書公證的辦證依據(jù)

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）《中華人民共和國公證法》（以下簡稱《公證法》）是房地產(chǎn)委托書公證的法律依據(jù)。《民法典》規(guī)定了兩種形式的委托書公證辦理形式：第一，委托代理；第二，法定代理。委托代理根據(jù)被代理委托執(zhí)行代理權(quán)，一般委托代理采取書面形式，授權(quán)委托書要寫明代理人姓名、代理事項(xiàng)、權(quán)限、期間，并覆蓋上代理人的簽名?！豆C法》規(guī)定了房地產(chǎn)委托書公證的相關(guān)事宜：根據(jù)自然人、法人或其他組織申請，公證辦理機(jī)構(gòu)完成委托、聲明、贈(zèng)送或遺囑等公證事項(xiàng)。

文章上述提到的兩項(xiàng)法律是房地產(chǎn)委托書公證辦理的法律依據(jù)，為公證員辦事指明了方向。公證員在開展工作中，只有按照法律條文、辦證規(guī)則執(zhí)行，才能制造出合法、合格的公證書［1］。

二、房地產(chǎn)委托書公證要注意的事項(xiàng)

（一）分辨真假防止冒名頂替

辨別當(dāng)事人身份是進(jìn)行出售、抵押等處分房地產(chǎn)委托書公證的重要一環(huán)。如若當(dāng)事人身份存在問題，公證員沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)，則要按照規(guī)定進(jìn)行處罰。我國《公證法》對(duì)公證人員工作失誤作出了明確的規(guī)定：因公證員自己判斷失誤給當(dāng)事人、公證事項(xiàng)造成損失的，公證機(jī)構(gòu)要承擔(dān)賠償責(zé)任。公證機(jī)構(gòu)完成賠償之后，可以對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人追償。為了避免此類事情的發(fā)生，公證員在辦公中必須做好如下幾點(diǎn)：

1.觀察來訪當(dāng)事人的言談舉止

當(dāng)事人在辦理委托公證事項(xiàng)的過程中，表現(xiàn)不同：有的神色有異、有的不茍言笑、有的情緒激動(dòng)、有的答非所問……公證員要認(rèn)真觀察當(dāng)事人以及隨行人員的言行舉止，通過細(xì)節(jié)發(fā)現(xiàn)問題，根據(jù)重點(diǎn)問題進(jìn)行重點(diǎn)審核、核實(shí)。

同時(shí)，公證人員要認(rèn)真對(duì)來訪人員的五官、頭型、面部特殊記號(hào)與身份證進(jìn)行比較。如若一時(shí)無法辨認(rèn)，可以通過拍照的方式進(jìn)行；如若自己不確定，還可以邀請其他公證人員對(duì)比與分析，做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決［2］。

2.傾聽來訪當(dāng)事人的言論

來房地產(chǎn)委托公證處辦證的大都是兩個(gè)或以上人員，有的是夫妻、有的和其他當(dāng)事人一起來。公證人員要認(rèn)真傾聽對(duì)方的對(duì)話，從他們的交談中發(fā)現(xiàn)蛛絲馬跡，并根據(jù)重點(diǎn)問題進(jìn)行核實(shí)。

3.對(duì)當(dāng)事人以及有關(guān)人員開展詢問

在詢問環(huán)節(jié)，為了獲得真實(shí)的信息，公證人員要對(duì)當(dāng)事人以及相關(guān)人員分別詢問，避免雙方打掩護(hù)掩蓋真實(shí)情況。詢問是識(shí)別當(dāng)事人身份最為重要的一種形式，通過詢問可以識(shí)破冒名頂替的現(xiàn)象。如若冒名頂替的人員事先做好了備課，公證人員很難通過詢問識(shí)破。

基于此，公證人員可以詢問當(dāng)事人生肖，根據(jù)戶口本詢問家中孩子、出生日期等等，如若當(dāng)事人對(duì)答如流，且當(dāng)事人與有關(guān)人員談話可以得到印證，則可以開始辦證。

4.對(duì)當(dāng)事人身份進(jìn)行判定

在完成上述三個(gè)環(huán)節(jié)之后，對(duì)于委托人身份，公證人員要做最后的判斷。如若是假的，則予以警告，如若當(dāng)事人堅(jiān)持，公證人員則可以報(bào)警。是真的，公證人員要按照相關(guān)流程辦理合格證。

上述四個(gè)環(huán)節(jié)是公證人員辦理業(yè)務(wù)的必需流程，如若一眼可以識(shí)別，則無需進(jìn)行其他環(huán)節(jié)?？傊?，公證人員要通過實(shí)踐，靈活應(yīng)用［3］。

（二）對(duì)權(quán)屬證書進(jìn)行有效辨別

在辦理出售、抵押等房地產(chǎn)委托證書的過程中，公證人員要做好對(duì)權(quán)屬證書的核查工作，如若懷疑是偽可以移交到不動(dòng)產(chǎn)登記部門進(jìn)行深入核實(shí)。為了保證對(duì)權(quán)屬證書審核工作的有序開展，公證機(jī)構(gòu)要與不動(dòng)產(chǎn)登記部門形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

現(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)化，上網(wǎng)或者一個(gè)電話便可以知道權(quán)屬證書是否有效，是否可以完成出售、抵押等。如若房地產(chǎn)屬于外地，委托機(jī)構(gòu)可與當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)取得聯(lián)系，進(jìn)一步核實(shí)。

（三）做好當(dāng)事人民事行為能力的審核

我國《民法典》規(guī)定：不滿八周歲的未成年、無法辨認(rèn)自身行為的人屬于無民事行為能力的人，八周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的成年人屬于限制民事行為能力的人，這兩大人群在實(shí)施民事法律的時(shí)候必須由法定代理人代理。公證員在工作中，如若遇到無民事行為能力的人時(shí)，則由法定代理人作為委托人，而且必須保證無民事行為和限制民事行為能力的人的合法權(quán)益。

對(duì)于未成年人的判斷，可以根據(jù)當(dāng)事人提供的戶口本、身份證、出生證明等資料進(jìn)行辨別。另外，對(duì)于患有精神疾病的群體，公證員可以盡量與其交談，看是否能夠正確表達(dá)自己的觀點(diǎn)。對(duì)于無法表達(dá)的特殊人員，公證員可以向人民法院提出申請，將其歸納為無民事行為能力或限制民事行為能力的人群。在明確好監(jiān)護(hù)人之后，在保證這部分人群合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行房地產(chǎn)委托書公證辦理。根據(jù)上級(jí)主管部門的要求，老年人在辦理房地產(chǎn)委托書公證的時(shí)候，必須要求子女協(xié)同前來［4］。

（四）注意審查共有房地產(chǎn)的處分

在開展工作的過程中，公證員切勿為了提升工作效率，優(yōu)化流程，即在共有產(chǎn)權(quán)人沒有全部到場的情況下辦理公證書，進(jìn)而損害公證機(jī)構(gòu)公信力。公證人員在辦理處分共有房地產(chǎn)委托公證書的過程中，先要審查共有房地產(chǎn)的人員。

全新出版的不動(dòng)產(chǎn)登記證對(duì)房產(chǎn)共有人做出了明確的規(guī)定。一些老版房地產(chǎn)證登記在一個(gè)人名下，沒有將共有人體現(xiàn)出來；因此在對(duì)老房產(chǎn)證審核的過程中，公證員要認(rèn)真審查隱性人員，做好房產(chǎn)的共有人工作。公證的作用就是為了在進(jìn)行出售、抵押等處分房產(chǎn)委托公證書時(shí)候，對(duì)糾紛事項(xiàng)進(jìn)行處理。為了避免糾紛問題的出現(xiàn)，從原則上講，公證員要求共有人共同進(jìn)行委托公證書辦理，但也要視情況而定，不能一刀切。

比如，共有產(chǎn)權(quán)人需要辦理委托業(yè)務(wù)，且委托人居住同一地區(qū)而且相隔不遠(yuǎn)，針對(duì)這種情況需要委托人共同到場一同辦理委托公證手續(xù)；對(duì)于不在同一地區(qū)相隔很遠(yuǎn)的共有產(chǎn)權(quán)人，為了減少人力、物力與財(cái)力，委托人就近辦理即可。另外，部分人不需要辦理委托公證手續(xù)，當(dāng)事人只需親自到不動(dòng)產(chǎn)部門辦理即可。這種情況無需所有的共有產(chǎn)權(quán)人到公證機(jī)構(gòu)辦理，以減輕當(dāng)事人負(fù)擔(dān)［5］。

（五）注意辦證材料的收集與保存

因?yàn)檗k證材料是出具公證書的依據(jù)，因此公證機(jī)構(gòu)、辦證工作人員要收集并保存好相關(guān)資料。如若將公證處比作一座房子，那么公證資料就是房子的各個(gè)部件，房子質(zhì)量是否過關(guān)，零部件是關(guān)鍵。因此，公證人員要將拍照的原件、錄像資料、當(dāng)事人指紋留檔保存。在對(duì)當(dāng)事人指紋收集的過程中，要按照要求提取，避免因糾紛問題無法做出有效的鑒定。

另外，公證人員在對(duì)當(dāng)事人拍照的時(shí)候，要保持面部清晰、法律條文清楚，而且要記錄下當(dāng)事人在法律條文下的指印，只有處理好各個(gè)細(xì)節(jié)，才能高質(zhì)量地完成工作。

三、結(jié)束語

隨著委托公證實(shí)務(wù)詐騙案件的不斷增加，文章對(duì)房地產(chǎn)委托公證的注意事項(xiàng)進(jìn)行了全面的分析。希望文章的研究能夠給相關(guān)工作者以參考和借鑒，并在大家的共同努力下防止惡意詐騙事件的發(fā)生，保證人民的合法權(quán)益。