新形勢下我國房地產(chǎn)財務(wù)管理現(xiàn)狀及建議

郎永軍

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，在項目建設(shè)的時候，需要投入大量的資金，并且房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報周期比較長，這也在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的概率高于其他企業(yè)。并且，受到我國宏觀政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的時候，相關(guān)的環(huán)境也比較復(fù)雜，房地產(chǎn)銷售的形勢也發(fā)生了極大的變化，若是房地產(chǎn)投資的回收沒有達(dá)到預(yù)期，那么房地產(chǎn)企業(yè)很容易出現(xiàn)嚴(yán)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的概率也會有明顯的增加。這便要求房地產(chǎn)企業(yè)必須采取措施做好財務(wù)風(fēng)險的管控。

隨著人們生活水平的提高，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)改革的不斷深入，該行業(yè)市場形態(tài)逐漸由增量建設(shè)向存量市場轉(zhuǎn)型，如何利用轉(zhuǎn)型升級為房地產(chǎn)賦能，成為各房地產(chǎn)企業(yè)面臨的核心問題。作為企業(yè)營運(yùn)的中樞，財務(wù)管理不僅是成本控制的有效手段，更是戰(zhàn)略決策的重要依據(jù)。因此，做好房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險的防范與控制工作，將有助于維護(hù)經(jīng)營環(huán)境的穩(wěn)定性，促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

新形勢下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展地位與意義

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，并發(fā)揮著主導(dǎo)作用。房地產(chǎn)業(yè)不僅是人類生活的基本物質(zhì)，而且是重要的生產(chǎn)手段。它是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展與進(jìn)步的最重要因素之一。因此，房地產(chǎn)業(yè)也被定位為中國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，由于時期的特殊性，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有一定的拉動和指導(dǎo)作用，因此具有領(lǐng)導(dǎo)地位。房地產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景。與時俱進(jìn)，堅持管理創(chuàng)新，已成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先驅(qū)。當(dāng)前，人們的生活與房地產(chǎn)息息相關(guān)。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢領(lǐng)先于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的投資開發(fā)項目促進(jìn)了其他行業(yè)的發(fā)展。近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢相對較高，在促進(jìn)中國整體經(jīng)濟(jì)方面發(fā)揮了重要作用。然而，房地產(chǎn)的快速發(fā)展也帶來了一些不良現(xiàn)象，例如高房價和泡沫經(jīng)濟(jì)。因此，房地產(chǎn)作為主要經(jīng)濟(jì)實體，應(yīng)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展中發(fā)揮根本作用。在新形勢下，房地產(chǎn)業(yè)改善了人們的生活環(huán)境，間接改善了人們的生活水平，對新時期中國特色社會主義的發(fā)展產(chǎn)生了非常重要的影響。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀

傳統(tǒng)融資渠道存在的問題

隨著社會經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道的弊端也越來越明顯。我們必須認(rèn)識到商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的開展對房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展起到了積極的作用。但是隨著金融行業(yè)的不斷發(fā)展，這種融資方式的優(yōu)勢已經(jīng)沒有那么明顯，若是房地產(chǎn)企業(yè)融資的時候，過于依賴商業(yè)銀行，那么房地產(chǎn)企業(yè)很容易出現(xiàn)資金方面的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)也很容易出現(xiàn)資金方面的問題，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險增加。若是房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)信貸財務(wù)風(fēng)險，那么很難在較短的時間內(nèi)解決問題，這便要求房地產(chǎn)企業(yè)必須重視融資渠道的優(yōu)化，特別是互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，提高了融資的靈活性，能夠很好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需要。

財務(wù)成本管理意識相對薄弱

從現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理工作上的表現(xiàn)來看，財務(wù)成本管理意識相對薄弱，是影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理體制完善的另一問題。首先，房地產(chǎn)行業(yè)競爭態(tài)勢的日益嚴(yán)峻進(jìn)一步突出了財務(wù)成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的重要地位。而現(xiàn)階段企業(yè)的管理與領(lǐng)導(dǎo)階層缺少對財務(wù)成本管理工作的全面認(rèn)識，進(jìn)而導(dǎo)致在企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理系統(tǒng)建設(shè)、管理理念創(chuàng)新、管理方式優(yōu)化等方面與現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展背景需求存在一定程度的脫節(jié)。具體表現(xiàn)為企業(yè)內(nèi)部的工作權(quán)重向建筑工程項目的中后期的生產(chǎn)成本控制傾斜，財務(wù)管理部門未能按照科學(xué)全面的指導(dǎo)方法及時認(rèn)識到項目建設(shè)實時成本控制的重要性。其次，部分內(nèi)部的相關(guān)工作人員的財務(wù)成本管理工作經(jīng)驗也相對薄弱，特別是適應(yīng)了原有財務(wù)成本管理體制下的粗放型管理模式，進(jìn)而造成對企業(yè)財務(wù)狀況、項目成本核算等缺乏全面的監(jiān)管與分析能力。最后，在部門設(shè)置上，受財務(wù)成本管理理念的影響，關(guān)于財務(wù)部門核算與施工部門核算的職責(zé)劃分不夠明確，極易導(dǎo)致兩個部門兩種核算方式下出現(xiàn)明顯的賬實差異，對企業(yè)的財務(wù)資金安全及分配造成影響，同時加大了企業(yè)核算的風(fēng)險，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展。

管理水平與業(yè)務(wù)素質(zhì)落后

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門的管理水平與員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)均較為落后，這會直接影響企業(yè)財務(wù)管理工作的順利開展。我國部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者存在文化水平不高、專業(yè)素養(yǎng)較低的特點，因此，管理理念較為落后，缺乏現(xiàn)代化的管理觀念。此外，還有一部分經(jīng)營者比較注重集權(quán)意識，多憑借個人經(jīng)驗與感覺展開管理與決策。再加上企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制不完善，使得財務(wù)工作難以科學(xué)運(yùn)行。

財務(wù)管理機(jī)制不夠嚴(yán)謹(jǐn)

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在很多缺陷，主要表現(xiàn)為：1.財務(wù)制度不嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)會計制度沒有嚴(yán)格要求，比較隨意，許多方面都沒有實現(xiàn)?，F(xiàn)有的規(guī)章制度已經(jīng)變成裝修，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的資本管理不完善，資本結(jié)構(gòu)不完善，部分財務(wù)人員的職位處于虛假狀態(tài)。2.財務(wù)管理只是表面的。房地產(chǎn)財務(wù)人員在財務(wù)管理，深入的財務(wù)分析和財務(wù)控制技術(shù)手段等方面還停留在會計和財務(wù)報表編制階段。3.資金使用不合理。在籌款和資金使用方面，它缺乏現(xiàn)金管理的能力。在取得良好經(jīng)濟(jì)效益的情況下，它將不會選擇投資和其他方式籌集資金。在經(jīng)濟(jì)效率下降的情況下，他們不知道如何返還資金和重新分配，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險增加。

房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理防范對策

房地產(chǎn)企業(yè)要建立嚴(yán)格的內(nèi)部審計制度

使得內(nèi)審部門很好地對企業(yè)經(jīng)營管理各環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督，提高企業(yè)財務(wù)管理工作效率。要讓審計制度與財務(wù)制度充分結(jié)合，企業(yè)建立財務(wù)內(nèi)控為導(dǎo)向的內(nèi)審制度，使審計人員參與經(jīng)營管理各環(huán)節(jié)，審計人員要參與企業(yè)項目投標(biāo)、工程結(jié)算等環(huán)節(jié)，及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理中的問題，提高企業(yè)經(jīng)營管理效率。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)財務(wù)管理人員隊伍建設(shè)，結(jié)合政策變化等方面因素，建立完善的培訓(xùn)機(jī)制，明確財務(wù)管理人員分工，引入現(xiàn)代化財務(wù)管理信息軟件等，設(shè)置多功能的風(fēng)險控制軟件，充分提高風(fēng)險防控能力。

提升財務(wù)管理部門的綜合能力

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊性，因此，其財務(wù)管理部門不僅要具備專業(yè)的財務(wù)管理知識，而且要學(xué)習(xí)其他相關(guān)知識內(nèi)容，如工程管理與成本控制等。企業(yè)還要為財務(wù)部門提供專業(yè)的培訓(xùn)，提升部門的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)工作者能透過財務(wù)報告了解企業(yè)的經(jīng)營狀況與財務(wù)狀況，避免因盲目簽字造成其他責(zé)任風(fēng)險，使其他問題與情況層出不窮。財務(wù)部門工作人員還要提升自身的道德修養(yǎng)，明確權(quán)力與責(zé)任意識，并學(xué)習(xí)法律知識，將這些知識靈活應(yīng)用到會計風(fēng)險的分析與規(guī)避工作中。

多元拓展融資渠道確保資本結(jié)構(gòu)合理

面對資本結(jié)構(gòu)不合理的問題，房地產(chǎn)企業(yè)必須多元拓展融資渠道，有效降低杠桿風(fēng)險，確保資本結(jié)構(gòu)合理。一方面，在監(jiān)管政策收緊的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要豐富外源融資方式，吸納權(quán)益類融資產(chǎn)品，防止房地產(chǎn)貸款亂象回潮。以購房尾款、物業(yè)管理合同債權(quán)等作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行可交易證券，盤活資產(chǎn)籌集資金。戰(zhàn)略投資是從權(quán)益角度擴(kuò)大資本的重要途徑，諸如恒大、陽光城、華夏幸福，都采用引入戰(zhàn)略投資者的方式，為自身發(fā)展帶來資金助力。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要盡量降低杠桿風(fēng)險，將負(fù)債率維持在合理范圍內(nèi)，面對中長期債券的到期，提前做好還債計劃，可以通過資產(chǎn)出售、借新?lián)Q舊等方式，償還到期負(fù)債。

完善管理體系

首先房地產(chǎn)企業(yè)的管理層需要轉(zhuǎn)變自己的觀念，提高對財會內(nèi)部控制的重視度，支持房地產(chǎn)企業(yè)財會的信息化管理工作。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層需要對財務(wù)崗位的職責(zé)以及權(quán)限進(jìn)行合理的劃分，對財務(wù)部門的各個崗位工作職責(zé)進(jìn)行細(xì)分，使得財務(wù)人員能夠做到權(quán)責(zé)分明。與此同時，落實責(zé)任制不僅可以對風(fēng)險防范的瓶頸進(jìn)行突破，而且可以約束財務(wù)人員的行為。再次，房地產(chǎn)企業(yè)需要對財會風(fēng)險防范的工作流程進(jìn)行規(guī)范，需要嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)報表以及財務(wù)報銷審批手續(xù)，建立標(biāo)準(zhǔn)化制度化的財務(wù)工作流程，按照財務(wù)預(yù)算對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況進(jìn)行嚴(yán)格的控制，并完善相應(yīng)的應(yīng)急反應(yīng)機(jī)制，盡量將房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)支出把控在較為合理的范圍內(nèi)，從而使房地產(chǎn)企業(yè)能夠較好地應(yīng)對財會風(fēng)險。

通過互聯(lián)網(wǎng)平臺來進(jìn)行融資渠道的拓展

互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展也拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道，企業(yè)在融資的時候，可以根據(jù)自己的情況合理地進(jìn)行選擇。互聯(lián)網(wǎng)金融的出現(xiàn)，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低融資所需要的成本，這對于企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管控非常重要?，F(xiàn)在，很多互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的可靠性都比較高，其會對客戶的信用情況和資產(chǎn)情況進(jìn)行合理的評價，這不但能夠保證投資者的利益，也能夠維護(hù)客戶的利益。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身需要選擇互聯(lián)網(wǎng)金融平臺來融資，拓寬融資的渠道，對房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地進(jìn)行風(fēng)險的規(guī)避。

結(jié) 語

隨著存量時代的到來，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，轉(zhuǎn)型升級為房地產(chǎn)賦能，成為新時代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心難題。通過健全各項規(guī)章制度，加強(qiáng)管理與監(jiān)督，推動財務(wù)管理部門整體水平的提升與職能的完善，推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與壯大。

（安丘市青云城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司）

參考文獻(xiàn)：

李俊.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理框架研究[J].財會學(xué)習(xí)，2020（28）：61–62.