房地產(chǎn)評(píng)估中工程造價(jià)的運(yùn)用

吳丹 鄭洋

【摘要】21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，而房地產(chǎn)評(píng)估工作則是房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中不可或缺的重要部分和環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中需要指派專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員開(kāi)展工程造價(jià)工作，該項(xiàng)工作將直接關(guān)乎工程項(xiàng)目建設(shè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。在當(dāng)今時(shí)代背景下，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力不斷加大，各大房地產(chǎn)企業(yè)為了持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，需要不斷提升自身的經(jīng)濟(jì)效益，這就要求在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程做好工程造價(jià)的管理和控制工作。本文首先分析了房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的影響因素，闡述了工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的重要作用，對(duì)在評(píng)估過(guò)程中工程造價(jià)可能產(chǎn)生的問(wèn)題進(jìn)行研究，并討論了改善方案，為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益提供有益參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估；工程造價(jià)；成本管理和控制

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 26.119

在社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的今天，城市內(nèi)部的人口聚集密度不斷擴(kuò)大，這就造成了城市土地資源使用效果極為緊湊。土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中不可或缺的重要自然資源，而廣大人民的社會(huì)生活與其緊密連接，因此，近些年來(lái)我國(guó)人民對(duì)于房地產(chǎn)工程建設(shè)行業(yè)的資源投入量不斷加大，同時(shí)我國(guó)政府也為房地產(chǎn)工程建設(shè)行業(yè)撥付了大量的資金，為了實(shí)現(xiàn)資金的結(jié)余效果，不斷提升各渠道資金的利用效率，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的技術(shù)人員在建設(shè)期間要做好工程造價(jià)的評(píng)估和管理工作，確保工程項(xiàng)目能夠按照合同進(jìn)度的要求完成，保障工程項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為我國(guó)房地產(chǎn)工程建設(shè)的持續(xù)發(fā)展提供保障和支持。

1、房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果影響因素

1.1 估價(jià)方法

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)評(píng)估工作，技術(shù)人員應(yīng)用的主要評(píng)估方法有以下兩種。第一，成本法。該種方法在實(shí)際推進(jìn)過(guò)程中會(huì)以當(dāng)前的各類(lèi)條件為主要依據(jù)，將房地產(chǎn)當(dāng)中的各項(xiàng)所需成本進(jìn)行扣減，在損耗價(jià)值基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行有效評(píng)估，在此過(guò)程中會(huì)涉及到重新購(gòu)置成本等方面的問(wèn)題，最為主要的便是更新重置成本以及復(fù)原重置成本兩個(gè)方面。更新重置成本在實(shí)際評(píng)估工作過(guò)程中極為常見(jiàn)。對(duì)比其他評(píng)估方式，成本法存在一定的制約因素。在某些地區(qū)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)程度不完善，成交量不大并且市場(chǎng)信息不夠通暢和豐富，在該種狀態(tài)下應(yīng)用成本法整體效果較好，但無(wú)法充分分析和考量房地產(chǎn)市場(chǎng)中的全部影響因素，評(píng)估結(jié)果較其他評(píng)估方法評(píng)估出的結(jié)果會(huì)存在較大出入，因此成本法在實(shí)際應(yīng)用中會(huì)受到諸多因素的限制。第二，市場(chǎng)比較法。該種方法需要專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行有效評(píng)估，同時(shí)要將待估房地產(chǎn)與近期市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)類(lèi)似狀況的房地產(chǎn)交易情況相對(duì)比，根據(jù)已經(jīng)形成交易狀態(tài)的類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整和更改，進(jìn)而評(píng)估當(dāng)下房地產(chǎn)的最佳市場(chǎng)價(jià)格。該種評(píng)估方法在運(yùn)用過(guò)程中要遵守替代原則，為了保障評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀性，最為重要的便是選擇與待估房產(chǎn)相似度較大的比較案例，讓評(píng)估價(jià)格更加符合市場(chǎng)需求，同時(shí)也能滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的理想價(jià)格要求，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另外，該種方法在房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)地區(qū)較為適用，因?yàn)槭袌?chǎng)發(fā)達(dá)地區(qū)土地交易案例豐富，可能存在較多與待估房地產(chǎn)適用性較高的案例，相反，交易案例較少的地區(qū)無(wú)法為評(píng)估人員提供充足的案例參考。

1.2 材料價(jià)格

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工程項(xiàng)目建設(shè)所需的各類(lèi)材料的市場(chǎng)價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)變化，而材料價(jià)格往往具有較大的實(shí)效性，所以在材料價(jià)格變動(dòng)的影響下，房地產(chǎn)評(píng)估工作也會(huì)受到不同程度的影響和干擾。但在實(shí)際房地產(chǎn)評(píng)估工作推進(jìn)過(guò)程中，評(píng)估人員極易忽視材料價(jià)格信息變動(dòng)的影響，不僅在材料價(jià)格數(shù)據(jù)收集過(guò)程中極為滯后，對(duì)于材料價(jià)格信息的調(diào)整指數(shù)也沒(méi)有在第一時(shí)間確認(rèn)。因此，在運(yùn)用成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)，無(wú)法在某一時(shí)間點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，但是建筑成本的評(píng)估工作在整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中又占據(jù)了不可替代的重要地位，尤其是工程項(xiàng)目所用材料的市場(chǎng)價(jià)格，更是影響工程項(xiàng)目評(píng)估造價(jià)的重要因素。所以，對(duì)于市場(chǎng)當(dāng)中材料價(jià)格變化的了解工作是不可或缺的。雖然評(píng)估人員在某一時(shí)間點(diǎn)對(duì)材料市場(chǎng)價(jià)格能夠全面掌握，但是隨著時(shí)間的推移，市場(chǎng)當(dāng)中材料的價(jià)格難免會(huì)出現(xiàn)不同程度的波動(dòng)，再加上部分房地產(chǎn)建設(shè)工作的特殊性較強(qiáng)，所以在對(duì)其進(jìn)行評(píng)估工作的過(guò)程中，可采用分項(xiàng)工料測(cè)量法的方式進(jìn)行評(píng)估，雖然該種方法會(huì)收集大量的數(shù)據(jù)信息，加大了評(píng)估人員工作量，但是該種方法能夠把控材料價(jià)格的可得性，讓房地產(chǎn)評(píng)估工作的準(zhǔn)確性不斷提升。

2、工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的重要作用

2.1 為房地產(chǎn)工程決策提供科學(xué)依據(jù)

開(kāi)展房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)工作，其根本目的就是為了保障工程項(xiàng)目建設(shè)的可行性和經(jīng)濟(jì)性，這兩方面與工程造價(jià)工作有著緊密的聯(lián)系。保障工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性，需要在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)管理期間，重點(diǎn)估算投資類(lèi)型，可以作為工程項(xiàng)目決策的重要依據(jù)，讓管理人員能夠?qū)こ添?xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益做出理性判斷。另外，在工程造價(jià)全過(guò)程管控過(guò)程中，還需要考慮一些動(dòng)態(tài)因素，這些因素對(duì)工程造價(jià)的評(píng)估也可提供一定的參考，從而進(jìn)一步提升工程項(xiàng)目決策過(guò)程中的科學(xué)性以及適用性，為企業(yè)帶來(lái)更高的經(jīng)濟(jì)效益。

2.2 為工程宏觀評(píng)估目標(biāo)和投資規(guī)模的確定提供依據(jù)

通常情況下，在工程項(xiàng)目成本投資量計(jì)算過(guò)程中，投資人員會(huì)將工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)概算作為重要內(nèi)容和依據(jù)進(jìn)行參考，所以在實(shí)際建設(shè)的過(guò)程中，概算內(nèi)容不會(huì)出現(xiàn)變動(dòng)狀況，相關(guān)人員需要在施工開(kāi)始之前制定科學(xué)有效的管理措施，保障設(shè)計(jì)概算的精準(zhǔn)度，為后續(xù)工程項(xiàng)目建設(shè)以及資金規(guī)劃帶來(lái)充足的保障，但是如果設(shè)計(jì)概算出現(xiàn)了偏差和問(wèn)題，就會(huì)造成資金預(yù)算超額或者工程項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模失控等問(wèn)題，這對(duì)于房地產(chǎn)工期以及質(zhì)量都會(huì)產(chǎn)生直接影響，對(duì)于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)造成不可估量的損失，因此相關(guān)計(jì)算人員要最大程度上保障設(shè)計(jì)概算結(jié)果的精準(zhǔn)度。

2.3 提供科學(xué)合理的資金方案

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)行業(yè)，已經(jīng)逐漸形成了以政府財(cái)政為主導(dǎo)，吸納社會(huì)資本進(jìn)行投資的經(jīng)營(yíng)體系，我國(guó)政府不但會(huì)進(jìn)行投資，吸收民營(yíng)、外資以及銀行貸款也是極為常見(jiàn)的投資模式。而在多元化的投資模式下，工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)工作以及工程項(xiàng)目評(píng)估工作也變得愈發(fā)重要，所以房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理人員，在工程總投資量確認(rèn)以及資金籌措的過(guò)程中，要充分重視工程造價(jià)管理工作的重要性，確保各方面工作都能達(dá)到預(yù)想效果。

3、工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用問(wèn)題研究

3.1 工程決策結(jié)算造價(jià)評(píng)估缺乏可靠依據(jù)

就目前房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，大多數(shù)房建工程項(xiàng)目無(wú)法按照合同要求的時(shí)間按時(shí)完成，這導(dǎo)致施工工期會(huì)存在一定程度的延長(zhǎng)，從而加大了資金的投入量，影響了項(xiàng)目整體的工程造價(jià)，這類(lèi)問(wèn)題的根本原因是由于工程決策階段缺乏較為可靠的理論依據(jù)和數(shù)據(jù)支持，導(dǎo)致工程造價(jià)成果的不科學(xué)和不恰當(dāng)，從而造成極為嚴(yán)重的后續(xù)問(wèn)題，無(wú)法保障工程造價(jià)評(píng)估與管理工作的準(zhǔn)確性。

3.2 工程設(shè)計(jì)階段造價(jià)評(píng)估力度不夠

在房地產(chǎn)工程建設(shè)綜合效益衡量以及分析的過(guò)程中，對(duì)工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)評(píng)估是一項(xiàng)重要工作，這項(xiàng)工作對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的造價(jià)產(chǎn)生直接影響，但實(shí)際工程開(kāi)展時(shí)，設(shè)計(jì)階段的造價(jià)無(wú)法得到充分的重視和監(jiān)管，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程的性?xún)r(jià)比往往呈現(xiàn)出較低的成效，或者相關(guān)管理人員過(guò)于重視某方面內(nèi)容，對(duì)于其他方面的問(wèn)題則會(huì)呈現(xiàn)出顧此失彼的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)的決策人員要想實(shí)現(xiàn)多方面的協(xié)調(diào)發(fā)展，就要充分考慮質(zhì)量、造價(jià)、進(jìn)度等多方面內(nèi)容的互相影響。

3.3 工程造價(jià)管理力度不足

造成當(dāng)前房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)管理工作力度不足的主要原因是，造價(jià)管理人員在管理過(guò)程中不具備較為完善的管理體系進(jìn)行支持，缺乏管理體系的指導(dǎo)，各項(xiàng)施工規(guī)范以及管理規(guī)定也不能在實(shí)際規(guī)劃過(guò)程中有效落實(shí)，致使工程施工過(guò)程中存在不同程度以及多種方式的違規(guī)操作狀況，這種問(wèn)題會(huì)直接影響工程項(xiàng)目的資金使用效率，極大的威脅了工程造價(jià)管理工作的力度。

4、工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用改善方案研究

4.1 做好工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管控

為了保障房地產(chǎn)工程項(xiàng)目評(píng)估工作的工程造價(jià)管理質(zhì)量水平，評(píng)估人員在設(shè)計(jì)階段就要對(duì)以下兩方面內(nèi)容進(jìn)行完善和優(yōu)化。第一，不斷提高工程設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量水平。工程項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)往往會(huì)作為后續(xù)施工工作的重要依據(jù)和指導(dǎo)文件，在方案設(shè)計(jì)的過(guò)程中，會(huì)對(duì)材料、技術(shù)、工藝、人員等多方面因素進(jìn)行規(guī)劃和確定，這些因素會(huì)對(duì)工程造價(jià)管理工作產(chǎn)生一定的影響，因此在工程項(xiàng)目建設(shè)方案確定階段，要使其滿足工程項(xiàng)目建設(shè)的各類(lèi)實(shí)際需求，尤其是工程項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性以及應(yīng)用的可行性要求，通過(guò)不斷提升工程方案設(shè)計(jì)的質(zhì)量水平，讓工程造價(jià)評(píng)估工作以及造價(jià)管理工作更加高效和順利。第二，將預(yù)估設(shè)計(jì)變更評(píng)估工作的質(zhì)量水平不斷提升。一旦方案設(shè)計(jì)出現(xiàn)變更就會(huì)導(dǎo)致工程項(xiàng)目資金投入量加大，即使是已經(jīng)完成的工程項(xiàng)目也會(huì)存在施工改造等問(wèn)題，同樣的這類(lèi)情況也會(huì)提高工程項(xiàng)目的資金投入，所以該方面內(nèi)容同樣是影響工程造價(jià)水平的重要因素。因此在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，要對(duì)設(shè)計(jì)方案的應(yīng)用進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)估，降低由于設(shè)計(jì)變更等問(wèn)題對(duì)工程造價(jià)帶來(lái)的影響，同時(shí)也要減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生概率，讓工程造價(jià)具有很好應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更等問(wèn)題的能力，使工程造價(jià)評(píng)估更加準(zhǔn)確，工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管控更加精準(zhǔn)。

4.2 工程招標(biāo)階段的造價(jià)評(píng)估和管理

在工程項(xiàng)目的招標(biāo)階段，房地產(chǎn)企業(yè)為了能打造出更為理想的工程造價(jià)管理效果，可從以下兩方面進(jìn)行優(yōu)化。第一，針對(duì)施工單位的資質(zhì)、能力以及行業(yè)信譽(yù)度進(jìn)行審查。要想保障工程設(shè)計(jì)方案得到全面的貫徹和落實(shí)，首先施工單位就要具備應(yīng)有的能力和施工水平，這需要建設(shè)單位在招標(biāo)階段對(duì)施工單位的資質(zhì)以及能力進(jìn)行全方位的審核工作，仔細(xì)的研究施工單位提交的建設(shè)方案，結(jié)合工程現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際狀況，對(duì)于方案的可行性以及經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行評(píng)估。另外，對(duì)于施工單位人員的綜合素質(zhì)以及應(yīng)用到的機(jī)械設(shè)備進(jìn)行評(píng)價(jià)，在確定施工單位各項(xiàng)能力符合施工需求后才可通過(guò)。第二，提升企業(yè)內(nèi)部招投標(biāo)文件編制能力。從工程項(xiàng)目造價(jià)工作角度出發(fā)，不斷提升招標(biāo)文件的質(zhì)量水平能夠降低后續(xù)施工過(guò)程中的錯(cuò)誤發(fā)生概率，但是由于不同工程項(xiàng)目的自身性質(zhì)會(huì)存在較大的不同，所以房地產(chǎn)工程的成本控制以及計(jì)算工作也會(huì)存在或大或小的誤差問(wèn)題，考慮到工程施工內(nèi)容較為復(fù)雜、影響因素眾多，所以在招標(biāo)文件成本計(jì)算的過(guò)程中可優(yōu)先參考平均成本，同時(shí)在招標(biāo)文件內(nèi)容制定時(shí)，盡最大努力做到全面思考，對(duì)可能影響工程造價(jià)的各類(lèi)外部因素進(jìn)行排除。

4.3 房地產(chǎn)工程施工階段的造價(jià)評(píng)估和管理

對(duì)施工階段的造價(jià)評(píng)估和管理工作，是整個(gè)房地產(chǎn)工程造價(jià)的核心內(nèi)容，施工階段的工作內(nèi)容極為復(fù)雜，人員技術(shù)、材料、環(huán)境等多方面因素都會(huì)對(duì)造價(jià)管理造成干擾和影響，因此施工階段的工程造價(jià)優(yōu)化方向要著重于以下兩個(gè)方面。第一，將管理工作和評(píng)估工作有機(jī)融合。在當(dāng)今時(shí)代發(fā)展的背景下，開(kāi)展工程管理和評(píng)估工作要根據(jù)時(shí)代的特性進(jìn)行創(chuàng)新和改革，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下評(píng)估和管理已不再是兩項(xiàng)單獨(dú)的內(nèi)容，要將其有效的進(jìn)行融合，才能達(dá)到理想的效果。例如，通過(guò)預(yù)算編制項(xiàng)目，對(duì)工程增加量進(jìn)行有效評(píng)估，還要與設(shè)計(jì)單位簽訂限制合同，從而實(shí)現(xiàn)施工階段的造價(jià)管理。第二，讓工程變更和索賠工作實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化管理。在施工工作開(kāi)展的過(guò)程中，一旦出現(xiàn)工程設(shè)計(jì)變更便會(huì)導(dǎo)致工程造價(jià)出現(xiàn)變化，從而加大工程造價(jià)評(píng)估的難度，房地產(chǎn)單位也會(huì)加大成本支出量。所以，在房地產(chǎn)工程施工階段就要對(duì)工程變更進(jìn)行系統(tǒng)化的管理，設(shè)計(jì)變更執(zhí)行工作，必須要獲得設(shè)計(jì)方、建設(shè)單位以及監(jiān)理單位三方面共同確定才可通過(guò)，從而讓造價(jià)評(píng)估能夠在變更審批過(guò)程中合理開(kāi)展。

總結(jié)：

在競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷增大的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)評(píng)估在房地產(chǎn)建設(shè)行業(yè)中占據(jù)十分重要的地位，而工程造價(jià)更是房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的重中之重，本文概述了影響房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的因素，闡述了工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的重要作用，分析了工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中運(yùn)用所遇到的問(wèn)題，提出了改善這些問(wèn)題的方案，就如何正確認(rèn)識(shí)和運(yùn)用工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中的地位和作用進(jìn)行分析，以達(dá)到提升房地產(chǎn)評(píng)估管理水平、提高資金的使用率、推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展的目的。

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