房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析存在的問題及對(duì)策思考

張亞平

（江西報(bào)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，江西 南昌 330038）

一、財(cái)務(wù)分析對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析結(jié)果是房地產(chǎn)企業(yè)重要的經(jīng)營(yíng)信息，財(cái)務(wù)分析主要是結(jié)合不同使用者來進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析處理，高質(zhì)量的財(cái)務(wù)分析所提供的信息可以準(zhǔn)確地判斷對(duì)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和未來的發(fā)展方向，所以財(cái)務(wù)分析所提供的信息對(duì)企業(yè)的決策層和管理層極為重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析存在的問題

（一）財(cái)務(wù)分析口徑不統(tǒng)一

在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，部門是比較多的，而部門與部門之間的需求各不相同，需要財(cái)務(wù)分析報(bào)告所提供的信息也不盡相同。同樣的指標(biāo)，各部門對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來源口徑不一樣，例如在銷售額分析中，財(cái)務(wù)部認(rèn)為公司以實(shí)際收到的款項(xiàng)為實(shí)際銷售額，因?yàn)槭盏娇蛻衾U納房屋款項(xiàng)后可變更的可能性極小，不會(huì)影響到數(shù)據(jù)的真實(shí)性。而銷售部門認(rèn)為以客戶簽約合同總額為銷售額，因?yàn)榭蛻艉炗喓贤笫鞘艿椒芍萍s，不可輕易變更合同，如需變更合同需雙方同意后才能變更，同樣也不會(huì)影響到數(shù)據(jù)的真實(shí)性。同樣的指標(biāo)，執(zhí)行的核算口徑不一致，導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析結(jié)果有所不同。各部門對(duì)考核的要求不同，部門之間常會(huì)使用利好本部門的數(shù)據(jù)來源來考核本部門，從而會(huì)向財(cái)務(wù)部提出要求，由此一來二往，部門之間同一個(gè)指標(biāo)所呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)也互不相同，最終導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)來源的不一致，分析結(jié)果也不盡相同。所以，在實(shí)際工作中，財(cái)務(wù)分析結(jié)果會(huì)出現(xiàn)數(shù)據(jù)穿插、交錯(cuò)、不準(zhǔn)確的現(xiàn)象，產(chǎn)生各種矛盾，部門與部門之間產(chǎn)生抵觸心理，最后不了了之。

（二）輕財(cái)務(wù)分析，重會(huì)計(jì)核算

據(jù)相關(guān)權(quán)威數(shù)據(jù)調(diào)查，在我國(guó)有一半以上的企業(yè)一年只做一次簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)分析，有些企業(yè)從不做財(cái)務(wù)分析，甚至一些公司的管理人員認(rèn)為公司的情況非常了解，無(wú)需再浪費(fèi)時(shí)間來做財(cái)務(wù)分析，因?yàn)槠髽I(yè)的財(cái)務(wù)過程都是自己一手控制的，經(jīng)營(yíng)過程也是自己全程參與的，無(wú)需再消耗過多的工作精力，增加重復(fù)的工作量。同時(shí)，企業(yè)管理層在思想上的不理解和工作上的誤區(qū)，認(rèn)為財(cái)務(wù)就是記錄資金過程，也就是記賬報(bào)稅，沒有很大的作用，不能直接產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)效益。導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員在企業(yè)的管理地位并不高，缺少話語(yǔ)權(quán)，長(zhǎng)期如此，降低財(cái)務(wù)人員的工作積極性，抑制財(cái)務(wù)人員對(duì)外擴(kuò)展動(dòng)力，使得財(cái)務(wù)人員無(wú)心加強(qiáng)企業(yè)管理，按部就班，對(duì)財(cái)務(wù)分析工作的積進(jìn)度大打折扣。

在國(guó)家“房住不炒”的調(diào)控政策下，國(guó)家經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依賴程度的轉(zhuǎn)化以及國(guó)家對(duì)會(huì)計(jì)制度與準(zhǔn)則和稅務(wù)政策頻繁變更的影響下，為了滿足國(guó)家對(duì)核算的要求，房地產(chǎn)企業(yè)將消耗大量的人力、物力以及時(shí)間精力來學(xué)習(xí)新制度、新準(zhǔn)則，再加上學(xué)習(xí)制度和準(zhǔn)則后公司也要消耗大量的精力來調(diào)整會(huì)計(jì)軟件系統(tǒng)，公司的財(cái)務(wù)制度體系上也要改變。在財(cái)務(wù)工作人力、物力以及時(shí)間和精力不變的情況下，財(cái)務(wù)工作時(shí)間和精力的轉(zhuǎn)移，再加上企業(yè)不愿再投入更多的人力、物力，自然會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析工作的無(wú)力，分析質(zhì)量的低下。企業(yè)的管理者看到財(cái)務(wù)分析時(shí)也感覺到空洞無(wú)力，毫無(wú)可用信息，導(dǎo)致在公司管理層在投資分析時(shí)以及重大決策時(shí)都很少會(huì)使用財(cái)務(wù)分析所提供的信息，由此惡性循環(huán)，財(cái)務(wù)分析的職能不能得到良好的支撐，也不能得到健康的發(fā)展，企業(yè)只能按簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)核算來制定相應(yīng)的決策，導(dǎo)致出現(xiàn)了輕財(cái)務(wù)分析，重會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)象。

（三）企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)判斷不全面

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用的是預(yù)售形式，需要取得預(yù)售許可證，在銷售前會(huì)預(yù)定房源，為此會(huì)產(chǎn)生銷售前的小額定金，確定房源后再收取首付款，最后在收取房屋尾款，這就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存在小額定金收入和房屋收入等情況，企業(yè)一般會(huì)把小額定金款項(xiàng)計(jì)入“其他應(yīng)付款”會(huì)計(jì)科目中，而首付款和房屋尾款一般計(jì)入“預(yù)收賬款”會(huì)計(jì)科目中。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期一般在2-3年，房屋銷售的時(shí)間也在2-3年甚至更長(zhǎng)，便會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)將其他應(yīng)付款和預(yù)收賬款長(zhǎng)期掛在賬上，累計(jì)金額逐漸變大。而這兩個(gè)科目從屬性來分類都屬于負(fù)債類科目，通過財(cái)務(wù)指標(biāo)比率分析時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債率就會(huì)偏高，導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債增加償債能力降低。但實(shí)際情況并非如此，房地產(chǎn)企業(yè)中已經(jīng)完成施工部分對(duì)應(yīng)的預(yù)收賬款為資產(chǎn)，而未完成施工部分對(duì)應(yīng)的預(yù)收賬款才是負(fù)債，企業(yè)在和客戶簽訂完商品房預(yù)售合同后，也要在房管局備案，這時(shí)候就意味著雙方履行責(zé)任就已經(jīng)變得相對(duì)確定，所以直接按照財(cái)務(wù)報(bào)表來分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，無(wú)形當(dāng)中企業(yè)負(fù)債會(huì)被放大，從而企業(yè)償債能力會(huì)被降低，導(dǎo)致企業(yè)的管理者錯(cuò)誤判斷公司的經(jīng)營(yíng)情況。

（四）財(cái)務(wù)分析方式比較單一

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中財(cái)務(wù)部門使用的財(cái)務(wù)分析方式還是比較單一的，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，在財(cái)務(wù)分析工作時(shí)，財(cái)務(wù)人員經(jīng)常都會(huì)使用的方法為比較分析法和比率分析法，但這些傳統(tǒng)的分析方法只能反映過去經(jīng)營(yíng)情況，無(wú)法對(duì)企業(yè)未來的經(jīng)營(yíng)情況做出有效的預(yù)測(cè)。其二，在財(cái)務(wù)分析的技術(shù)方面，使用的數(shù)據(jù)包括特殊事件都是過去式，具有一定的滯后性，而且，相關(guān)的財(cái)務(wù)人員在開展財(cái)務(wù)分析工作時(shí)也沒有根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)和企業(yè)未來發(fā)展方向進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，所以無(wú)法達(dá)到財(cái)務(wù)分析的前瞻性，也無(wú)法達(dá)到企業(yè)管理層所需要的預(yù)測(cè)功能。因此，財(cái)務(wù)分析的結(jié)果無(wú)法滿足企業(yè)管理層的需求。

（五）過于依賴財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)未和實(shí)際情況相結(jié)合

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的依賴程度高，內(nèi)部與外界沒有深度的結(jié)合，所提供的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是已經(jīng)發(fā)生的、過去的數(shù)據(jù)，而市場(chǎng)是隨時(shí)發(fā)生變化。而且財(cái)務(wù)人員能力的不同對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的理解和分析能力也是參差不齊，企業(yè)財(cái)務(wù)人員在沒有深度了解市場(chǎng)的情況下對(duì)各個(gè)財(cái)務(wù)之間的指標(biāo)以及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)之間的關(guān)系也不盡相同，在這種情況下進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，只能硬生生地通過計(jì)算，對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行分析，致使在計(jì)算的過程所提供的分析為無(wú)效分析，未與市場(chǎng)以及實(shí)際情況相結(jié)合。這種在沒有充分地深度了解市場(chǎng)的情況下進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，最終會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析內(nèi)容缺乏一定的價(jià)值性、參考性和邏輯性，嚴(yán)重地還會(huì)誤導(dǎo)管理層的決策，錯(cuò)誤的判斷。

三、提升企業(yè)財(cái)務(wù)分析的建議

（一）統(tǒng)一規(guī)劃企業(yè)分析指標(biāo)

在收集企業(yè)數(shù)據(jù)來源和使用何種分析方法和財(cái)務(wù)指標(biāo)之前，要求企業(yè)管理層意見一致，企業(yè)各部門規(guī)范指出分析要求，以及對(duì)取數(shù)來源的方法和時(shí)間上做出統(tǒng)一的要求。財(cái)務(wù)部根據(jù)各部門的使用需求，收集信息，根據(jù)情況企業(yè)通過系統(tǒng)性的安排，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，明確各指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源，通過設(shè)置軟件上的公式，無(wú)論分析指標(biāo)采用何種方法，都從這一套數(shù)據(jù)庫(kù)中取數(shù)，最終利用圖表呈現(xiàn)出簡(jiǎn)單易懂的分析結(jié)果，這樣可以有效的解決財(cái)務(wù)分析遇見的復(fù)雜、交叉、口徑不一致的情況。根據(jù)企業(yè)各部門反映的指標(biāo)規(guī)劃和要求設(shè)置財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系，并且備注各個(gè)指標(biāo)的解讀方法以及分析指標(biāo)背后反映的企業(yè)問題，從而規(guī)范指標(biāo)分析要求，減少工作中的各種矛盾，才能落實(shí)這項(xiàng)涉及各部門的工作。通過可比較的分析結(jié)果，以及一致的數(shù)據(jù)源和分析方法，減少數(shù)據(jù)源分散對(duì)財(cái)務(wù)分析結(jié)果的不利影響。

（二）企業(yè)管理者要高度重視財(cái)務(wù)分析

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層作為企業(yè)直接的領(lǐng)導(dǎo)者和管理者，必須重新認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)，高度重視企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)管理以及財(cái)務(wù)分析功能，將財(cái)務(wù)分析工作與企業(yè)的工程、銷售和利潤(rùn)放在同一高度，為企業(yè)的財(cái)務(wù)分析工作人員創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，有效地在經(jīng)營(yíng)管理工作中落實(shí)財(cái)務(wù)分析工作，并提供充分的公司資源，包括人力、物力的保障，要求各部門積極配合，協(xié)調(diào)部門與部門之間的溝通和工作職能合作的分工，傳遞部門其他同事，配合財(cái)務(wù)部門做好財(cái)務(wù)分析工作，明確這項(xiàng)工作的重要性，充分發(fā)揮各職能部門的支撐和保障作用。企業(yè)在根據(jù)自身的情況“量身定做”一套適用于企業(yè)自身發(fā)展的財(cái)務(wù)分析機(jī)制，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者把此項(xiàng)目當(dāng)作經(jīng)營(yíng)管理工作來執(zhí)行，把此項(xiàng)目當(dāng)作改進(jìn)管理手段來執(zhí)行。同時(shí)也要強(qiáng)調(diào)其他部門的管理者也要充分尊重項(xiàng)目改進(jìn)的勞動(dòng)成果，并且同樣配合財(cái)務(wù)的分析工作，以此提高財(cái)務(wù)分析在整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理中的地位，同時(shí)財(cái)務(wù)人員也同樣要充分認(rèn)可和認(rèn)同其他部門的工作成果，在管理中也起到重要作用。放平心態(tài)，等同對(duì)待，把財(cái)務(wù)分析工作發(fā)揮到極致，將其所具有的價(jià)值在房地產(chǎn)企業(yè)中完整呈現(xiàn)。還應(yīng)該給財(cái)務(wù)工作人員定期進(jìn)行財(cái)務(wù)培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)工作人員的專業(yè)知識(shí)以及技術(shù)分析的能力，創(chuàng)造走出去的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，培養(yǎng)人才；其次，通過引進(jìn)人才的方式不斷增加財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能和綜合素養(yǎng)，公司財(cái)務(wù)人員的分析能力直接影響到了公司財(cái)務(wù)管理能力，從而體現(xiàn)出公司整體財(cái)務(wù)的管理水平。同時(shí)邀請(qǐng)專家和學(xué)者現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，給出專業(yè)的指導(dǎo)和意見，通過指出的問題，改進(jìn)財(cái)務(wù)分析管理，從而確保財(cái)務(wù)分析工作質(zhì)量。落到實(shí)處，確保財(cái)務(wù)分析工作可以高效率、高質(zhì)量地開展，為管理層經(jīng)營(yíng)決策提供可靠、科學(xué)的依據(jù)。

（三）優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)準(zhǔn)確反映經(jīng)營(yíng)情況

將公司個(gè)別特殊事件和因素調(diào)整或剔除，再把分析工作中不同的會(huì)計(jì)方法的影響差異也剔除，進(jìn)一步完善財(cái)務(wù)報(bào)告體系，在根據(jù)企業(yè)分析目的對(duì)其相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。以公司常用的三表作為基本報(bào)表，反映公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)情況，通過企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行深度解讀，分析企業(yè)真實(shí)的負(fù)責(zé)情況和資產(chǎn)情況下，企業(yè)中其他應(yīng)付款中的誠(chéng)意金、定金以及預(yù)收賬款中首付款、按揭款都屬于已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入，在把其他信息來源與企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況有關(guān)的信息部分進(jìn)行調(diào)整，正確判斷企業(yè)的償債能力，以及真實(shí)評(píng)估企業(yè)的負(fù)債水平。在財(cái)務(wù)分析過程中，影響結(jié)果的主要為“預(yù)收賬款”，在分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況與財(cái)務(wù)情況時(shí)，結(jié)合在一起，根據(jù)實(shí)際施工情況詳細(xì)分析“預(yù)收賬款”，結(jié)合項(xiàng)目完工進(jìn)度確認(rèn)相對(duì)應(yīng)的收入，調(diào)整相對(duì)應(yīng)的成本和費(fèi)用，充分考慮財(cái)務(wù)指標(biāo)和會(huì)計(jì)方法綜合運(yùn)用的選擇。

如動(dòng)態(tài)與靜態(tài)、比率與比較、縱向與橫向、定量與定性、個(gè)量與總量分析相結(jié)合，利用各種分析功能效應(yīng)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，對(duì)企業(yè)的盈利能力做出合理準(zhǔn)確的判斷。

（四）企業(yè)需加強(qiáng)信息化技術(shù)，改進(jìn)財(cái)務(wù)分析方法

財(cái)務(wù)分析工作的效果取決于財(cái)務(wù)分析方法的合理性，因此，財(cái)務(wù)分析工作水平的提高需要積極地采取有效的財(cái)務(wù)分析方法等措施來改進(jìn)財(cái)務(wù)分析質(zhì)量。對(duì)此，具體可以從以下兩個(gè)方面來進(jìn)行著手：第一，加強(qiáng)企業(yè)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)的結(jié)合，做到財(cái)務(wù)分析工作的全面性和可靠性。第二，企業(yè)需要加強(qiáng)先進(jìn)的現(xiàn)代化技術(shù)，積極引進(jìn)并使用信息化技術(shù)，這樣一來，不僅僅能夠降低財(cái)務(wù)分析成本，而且還提高了財(cái)務(wù)分析的工作效率。利用信息化技術(shù)開展財(cái)務(wù)分析工作，對(duì)計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存的各種數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的分析和整理，從而提高數(shù)據(jù)的利用價(jià)值。

（五）財(cái)務(wù)分析人員加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)以及政府部門的關(guān)注度

加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析人員對(duì)市場(chǎng)以及政府部門的關(guān)注度是房地產(chǎn)企業(yè)刻不容緩，缺一不可的一項(xiàng)工作，其關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在以及未來的發(fā)展。因此，首先要增加財(cái)務(wù)分析市場(chǎng)調(diào)查員，保證其工作的有序開展，從而保證財(cái)務(wù)分析工作的資料是真實(shí)、充分的，確保財(cái)務(wù)分析不僅僅是干巴巴的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，結(jié)合實(shí)際市場(chǎng)情況變化充分體現(xiàn)財(cái)務(wù)分析是合理的，具有實(shí)踐性。其次，為了全面保證企業(yè)的財(cái)務(wù)工作順利有序，企業(yè)也要加強(qiáng)對(duì)政府部門的關(guān)注度，政策變化直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。市場(chǎng)與政府具有緊密聯(lián)系，加強(qiáng)政府部門的關(guān)注度可以全面發(fā)揮企業(yè)管理者根據(jù)情況做出超前、合理、準(zhǔn)確的判斷。最后，在實(shí)施法律章程的過程中，將政府機(jī)構(gòu)部門的職能全面發(fā)揮，結(jié)合公司內(nèi)部的審計(jì)監(jiān)督工作和企業(yè)的預(yù)算工作進(jìn)行結(jié)合，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的監(jiān)督力度，利用稅務(wù)部門來對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行二次監(jiān)督，這樣增加了企業(yè)預(yù)算的準(zhǔn)確度，從而提高企業(yè)的發(fā)展質(zhì)量。

四、結(jié)束語(yǔ)

當(dāng)下，在提高企業(yè)管理水平的同時(shí)也希望提高財(cái)務(wù)人員的分析能力，從而提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，而財(cái)務(wù)分析對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理具有重要作用?？陀^有效的財(cái)務(wù)分析，可以防止決策者在決策上的不確定性，因此，科學(xué)準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)分析是企業(yè)管理中重要的一部分工作內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大的現(xiàn)實(shí)意義，也為企業(yè)長(zhǎng)期、可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。