困境房地產(chǎn)企業(yè)的快速拯救

陳怡文

（江蘇漫修律師事務(wù)所，江蘇 無(wú)錫 214000）

一、困境房地產(chǎn)企業(yè)的普遍問(wèn)題

（一）工程難以復(fù)工復(fù)建

開(kāi)發(fā)商無(wú)法按期支付工程款后，施工單位最直接的維權(quán)方式就是停止施工，這也促使了大量爛尾樓的出現(xiàn)。項(xiàng)目無(wú)法正常開(kāi)展，在前期工程款無(wú)法清償，后期工程款遙遙無(wú)期的情況下，包括但不限于施工單位等各類(lèi)債權(quán)人，通過(guò)訴訟保全等手段，查封凍結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)的存量房、在建工程、銀行賬戶等，債務(wù)標(biāo)的日益增加、法律糾紛日益復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)成了各大債權(quán)人撕咬的對(duì)象，在債務(wù)無(wú)法妥善清償、各方利益無(wú)法平衡的情況下，爛尾工程難以復(fù)工復(fù)建。

（二）法律糾紛復(fù)雜多樣

一個(gè)龐大的建筑開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可能涉及的法律關(guān)系也是多種多樣的。有開(kāi)發(fā)商籌集資金時(shí)產(chǎn)生的金融借款、民間借貸糾紛，有工程建設(shè)時(shí)的材料采購(gòu)、工程設(shè)計(jì)、工程施工、工程監(jiān)理等建設(shè)施工合同糾紛，有普通的購(gòu)房者主張權(quán)益的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，也有投資人之間的項(xiàng)目投資合伙糾紛等。公司內(nèi)部管理混亂，股東擅自以公司名義與債權(quán)人達(dá)成回款利率承諾、以物抵債等現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。困境房地產(chǎn)企業(yè)的后期舉步維艱，往往深陷多重多項(xiàng)債務(wù)，各類(lèi)問(wèn)題環(huán)環(huán)相扣，企業(yè)困境周期越拉越長(zhǎng)。

（三）優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)人與普通債權(quán)人的利益沖突

房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金、增強(qiáng)信用措施，往往將一些存量房、土地或者在建工程抵押給銀行、小貸機(jī)構(gòu)、信托公司等，這些有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)以及建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)、消費(fèi)型購(gòu)房?jī)?yōu)先權(quán)、職工債權(quán)優(yōu)先權(quán)與稅務(wù)優(yōu)先權(quán)相互交織。前述優(yōu)先權(quán)人又與社會(huì)廣大普通債權(quán)人利益相沖突，在房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重資不抵債時(shí)，債權(quán)受償面臨“有你沒(méi)我”的狀態(tài)。社會(huì)勢(shì)力單薄的小債權(quán)人對(duì)有抵押權(quán)的金融機(jī)構(gòu)、大型企業(yè)容易產(chǎn)生抵觸心理，對(duì)債務(wù)人甚至存在敵對(duì)、仇恨心理，群體性信訪事件頻出，給政府造成巨大的維穩(wěn)壓力［1］。

（四）關(guān)聯(lián)企業(yè)、平臺(tái)公司不可勝數(shù)、互擔(dān)互借

房地產(chǎn)企業(yè)在不同城市的項(xiàng)目地塊為便于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)普遍設(shè)有不同的項(xiàng)目公司，這些項(xiàng)目公司往往由集團(tuán)母公司或集團(tuán)重要子公司出資，整體形成了同宗同源的關(guān)聯(lián)企業(yè)平臺(tái)。關(guān)聯(lián)企業(yè)之間資金互相使用，大額往來(lái)款計(jì)入其他應(yīng)收，長(zhǎng)期掛賬無(wú)法處理。任何一個(gè)企業(yè)為獲得高額貸款，均可調(diào)動(dòng)其他關(guān)聯(lián)企業(yè)為其提供保證或抵押擔(dān)保。房地產(chǎn)企業(yè)除自身債務(wù)外，還背負(fù)了大量關(guān)聯(lián)企業(yè)的保證債務(wù)，其中一個(gè)環(huán)節(jié)一旦發(fā)生資金鏈斷裂的情形，即可影響整個(gè)集團(tuán)平臺(tái)，從而走向關(guān)聯(lián)企業(yè)破產(chǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金，還可能設(shè)立大量平臺(tái)公司，這些平臺(tái)公司無(wú)任何實(shí)際經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)，由企業(yè)員工代持股權(quán)，并由集團(tuán)內(nèi)有資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)公司為其提供擔(dān)保。房地產(chǎn)企業(yè)一旦破產(chǎn)，這些債務(wù)一經(jīng)歸集，形成高額債權(quán)，關(guān)聯(lián)企業(yè)難以存活。

（五）不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)值不確定

房地產(chǎn)企業(yè)的重要資產(chǎn)之不動(dòng)產(chǎn)受市場(chǎng)波動(dòng)影響較大，尤其是商業(yè)性質(zhì)的樓盤(pán)，市場(chǎng)需求量低，受交通、周邊生活水平、區(qū)域環(huán)境及政策因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)難以快速變現(xiàn)，且變現(xiàn)價(jià)值不確定。加之，一旦開(kāi)盤(pán)的時(shí)候沒(méi)有較為良好的業(yè)績(jī)和銷(xiāo)量，部分房產(chǎn)仍留在開(kāi)發(fā)商手里的，該部分房屋很大程度上會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的債務(wù)原因而有權(quán)利瑕疵，購(gòu)房者顧慮加深，剩余房屋更難處理。此外，開(kāi)發(fā)商還會(huì)將庫(kù)存房屋提供給有需要的債權(quán)人免租使用，用租金來(lái)償還債務(wù)，以此，房地產(chǎn)企業(yè)還可以將已完工的不動(dòng)產(chǎn)獲得的預(yù)期租金收益也用于往期債務(wù)的解決。總之，現(xiàn)金回流比較困難。

二、利用破產(chǎn)重整拯救房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)

（一）為困境企業(yè)松綁

困境房地產(chǎn)企業(yè)未進(jìn)入破產(chǎn)程序前，各類(lèi)債權(quán)人依據(jù)與房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)人的生效判決，在各自管轄法院依照各自裁判分頭執(zhí)行。進(jìn)入破產(chǎn)程序后，根據(jù)我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十九條規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，有關(guān)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的保全措施應(yīng)當(dāng)解除，執(zhí)行程序應(yīng)當(dāng)終止?！眰鶆?wù)人的資產(chǎn)通過(guò)破產(chǎn)重整程序得以釋放，為后期資產(chǎn)的整體盤(pán)活提供了便利條件，也避免了有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)人向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，防止個(gè)別清償。此外，企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，債權(quán)利息計(jì)算至破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日，明確了利息計(jì)算期限，一定程度上攔截了高額利息，為債務(wù)人減壓。

（二）統(tǒng)一解決企業(yè)債務(wù)、經(jīng)營(yíng)危機(jī)

進(jìn)入破產(chǎn)程序后，債權(quán)人向管理人申報(bào)債權(quán)，管理人梳理債務(wù)人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系、金額。管理人將債務(wù)人的債務(wù)情況、投資人的投資及清償方案、后期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及債權(quán)分配方案等進(jìn)行整合并形成重整計(jì)劃，各類(lèi)債權(quán)人在司法程序中行使表決權(quán)，以多數(shù)決的方式理性地與債務(wù)人達(dá)成重整協(xié)議。經(jīng)債權(quán)人會(huì)議通過(guò)并經(jīng)法院審核批準(zhǔn)的重整計(jì)劃對(duì)全體債權(quán)人具有約束力，在重整計(jì)劃執(zhí)行階段，各債權(quán)人按相應(yīng)分配比例受償，按重整分配方案未受償部分，債權(quán)人不得再向債務(wù)人主張清償責(zé)任，為債務(wù)人后續(xù)經(jīng)營(yíng)保駕護(hù)航。

（三）可協(xié)調(diào)維護(hù)小額債權(quán)人的利益

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中小額債權(quán)如職工債權(quán)、小型供應(yīng)商供貨款、應(yīng)當(dāng)返還的購(gòu)房款等對(duì)應(yīng)主體受企業(yè)破產(chǎn)影響較大，且涉及人數(shù)眾多，容易發(fā)生群體性事件。重整計(jì)劃起草過(guò)程中，管理人可為了社會(huì)穩(wěn)定對(duì)債權(quán)人受償比例進(jìn)行調(diào)配，適當(dāng)勸阻有擔(dān)保債權(quán)人放棄一定受償金額，將相應(yīng)比例給予小額債權(quán)人，也可協(xié)調(diào)投資方對(duì)小額債權(quán)先行出資處理。若在破產(chǎn)清算階段，小額債權(quán)人根據(jù)債權(quán)清償順位可獲得的財(cái)產(chǎn)分配額寥寥無(wú)幾，甚至為0。若債務(wù)人重整成功，將幫助小額債權(quán)人實(shí)現(xiàn)利益最大化，減少政府維穩(wěn)壓力。

（四）維護(hù)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定

如果房地產(chǎn)企業(yè)走向破產(chǎn)清算，將對(duì)一條產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)產(chǎn)生重大影響。以筆者所處理的案子為例，鋼結(jié)構(gòu)供應(yīng)商為開(kāi)發(fā)商的建設(shè)項(xiàng)目墊資生產(chǎn)大型鋼柱、鋼卷，本以為可憑借重大項(xiàng)目獲利，但采購(gòu)方的破產(chǎn)使得供貨款無(wú)法回籠，施工項(xiàng)目停滯，鋼結(jié)構(gòu)又為項(xiàng)目定制，無(wú)另出售可能，自身債務(wù)頻發(fā)，逐步也走向了破產(chǎn)；裝飾工程的承攬方，為開(kāi)發(fā)商提供不動(dòng)產(chǎn)裝修裝飾，承攬方進(jìn)行分包，根據(jù)不同工種又有多個(gè)包工頭，開(kāi)發(fā)商到期無(wú)法支付工程款，使得承攬方接連遭到下游經(jīng)營(yíng)者追討債務(wù)，基于相對(duì)性，承攬方只得先行支付工程款，嚴(yán)重影響公司經(jīng)營(yíng)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)對(duì)商業(yè)承租方的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)預(yù)期也產(chǎn)生不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)清算可能使得相關(guān)行業(yè)的債權(quán)人、經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)困難，不利于行業(yè)穩(wěn)定，如果進(jìn)入破產(chǎn)重整，還能為其帶來(lái)生的希望，進(jìn)而維護(hù)商業(yè)秩序。

（五）有利于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化

在破產(chǎn)清算程序中，以拍賣(mài)、變賣(mài)的方式處置不利于不動(dòng)產(chǎn)的快速變現(xiàn)及價(jià)值最大化變現(xiàn)。尤其是投資需要過(guò)大的在建工程拍賣(mài)，往往無(wú)人問(wèn)津，爛尾項(xiàng)目一度擱淺，債權(quán)人無(wú)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)可供分配、清償?shù)貌坏奖Ｕ?。但如果能通過(guò)破產(chǎn)重整盤(pán)活爛尾項(xiàng)目，避免在建工程的迅速貶損，管理人、投資人、債務(wù)人等為其保值增值開(kāi)展工作，實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，逐步達(dá)到驗(yàn)收辦證，進(jìn)而克服了破產(chǎn)清算可能帶來(lái)爛尾工程永久性擱置的弊端。完成竣工備案的房屋可向市場(chǎng)流通，又為房地產(chǎn)企業(yè)注入了強(qiáng)心劑［2］。

三、如何實(shí)現(xiàn)困境房地產(chǎn)企業(yè)的快速拯救

（一）從法院、政府角度

1.充分利用法院對(duì)重整計(jì)劃的強(qiáng)制批準(zhǔn)權(quán)

我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定，重整計(jì)劃草案未通過(guò)表決，債權(quán)人拒絕表決或表決后仍未通過(guò)，當(dāng)重整計(jì)劃符合法定條件的，債務(wù)人或管理人可申請(qǐng)人民法院批準(zhǔn)重整計(jì)劃草案。如果債權(quán)人未通過(guò)重整計(jì)劃草案，資產(chǎn)盤(pán)活可能再次擱淺，債權(quán)人損失進(jìn)一步擴(kuò)大。為推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)爛尾項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)建，維護(hù)購(gòu)房債權(quán)人的權(quán)益，增加可處置資產(chǎn)范圍，實(shí)現(xiàn)爛尾工程的增值，進(jìn)而維護(hù)建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)、普通債權(quán)人等各方主體利益平衡，避免房地產(chǎn)企業(yè)的重生之路再次陷入僵局，果斷利用法院對(duì)重整計(jì)劃的強(qiáng)制批準(zhǔn)權(quán)顯得尤為重要。

2.充分發(fā)揮府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)的快速重整，除了需要法院主導(dǎo)召開(kāi)債權(quán)人會(huì)議、裁定確認(rèn)破產(chǎn)債權(quán)、裁定批準(zhǔn)重整計(jì)劃等法律事宜外，還需要政府協(xié)調(diào)解決破產(chǎn)重整程序推進(jìn)過(guò)程中產(chǎn)生的社會(huì)問(wèn)題和行政手續(xù)問(wèn)題。比如爛尾工程的復(fù)工復(fù)建中，政府對(duì)農(nóng)民工、購(gòu)房人的信訪接待工作不可松懈。政府對(duì)開(kāi)工許可的審批、規(guī)劃的調(diào)整、項(xiàng)目手續(xù)的完善、竣工備案的協(xié)助、不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)的統(tǒng)一辦理等行政手續(xù)給予必要的協(xié)助。政府還可以給予開(kāi)發(fā)商土地使用稅、增值稅等稅收優(yōu)惠，給房地產(chǎn)企業(yè)減負(fù)。此外，政府還可以協(xié)助商業(yè)地產(chǎn)招商引資，為陷入破產(chǎn)重整的房地產(chǎn)企業(yè)重塑良好的營(yíng)商環(huán)境。利用法院的程序推進(jìn)和政府的執(zhí)行推進(jìn)，發(fā)揮司法權(quán)和行政權(quán)的優(yōu)越性，快速解決疑難問(wèn)題。

（二）從債務(wù)人角度

保留企業(yè)原經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，啟用DIP模式：《九民會(huì)議紀(jì)要》第一百一十一條規(guī)定，債務(wù)人在同時(shí)滿足：1.債務(wù)人的內(nèi)部治理機(jī)制仍正常運(yùn)轉(zhuǎn)；2.債務(wù)人自行管理有利于債務(wù)人繼續(xù)經(jīng)營(yíng)；3.債務(wù)人不存在隱匿、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的行為；4.債務(wù)人不存在其他嚴(yán)重?fù)p害債權(quán)人利益的行為的情形下，向人民法院申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，在管理人的監(jiān)督下可自行管理財(cái)產(chǎn)和營(yíng)業(yè)事務(wù)。一定程度上，債務(wù)人固有的管理人員對(duì)債務(wù)人自身的財(cái)產(chǎn)、債務(wù)情況相較于外部介入的管理人來(lái)說(shuō)更為透徹，而且房地產(chǎn)企業(yè)重整程序較為復(fù)雜，不僅重整資金成本大，還帶有建筑行業(yè)的專(zhuān)業(yè)性。若債務(wù)人自身仍具備經(jīng)營(yíng)能力且重整積極性高、決心大的，憑借其自身能夠高效處理債權(quán)債務(wù)、招募投資人的，不妨參考適用美國(guó)破產(chǎn)法制度下的DIP模式，維持房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性和專(zhuān)業(yè)性。但是，管理人應(yīng)對(duì)債務(wù)人的自行管理行為實(shí)施必要監(jiān)督及調(diào)查，一旦發(fā)現(xiàn)債務(wù)人存在欺詐投資人、隱瞞債務(wù)等損害債權(quán)人及投資人利益行為，及時(shí)采取拯救措施。

（三）從管理人角度

非現(xiàn)場(chǎng)債權(quán)人會(huì)議的合理運(yùn)用：《破產(chǎn)法司法解釋?zhuān)ㄈ返谑粭l規(guī)定，債權(quán)人會(huì)議的決議事項(xiàng)可通過(guò)非現(xiàn)場(chǎng)方式表決。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展和視頻會(huì)議的普及，采用非現(xiàn)場(chǎng)方式召開(kāi)債權(quán)人會(huì)議，受到管理人的廣泛歡迎。尤其在新冠疫情形勢(shì)下，現(xiàn)場(chǎng)召開(kāi)會(huì)議的方式受到不可抗力因素影響較大，延期召開(kāi)對(duì)重整進(jìn)度產(chǎn)生不利影響，而以非現(xiàn)場(chǎng)的方式召開(kāi)既能提高債權(quán)人的到場(chǎng)、表決率，又能減少會(huì)議成本。但由于管理人與債權(quán)人無(wú)法直接接觸，管理人在運(yùn)用非現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議時(shí)應(yīng)當(dāng)更加謹(jǐn)慎，采取非現(xiàn)場(chǎng)方式表決的，在通知、計(jì)票、唱票等環(huán)節(jié)均應(yīng)該審慎留痕、有章可循，避免因程序問(wèn)題而導(dǎo)致相關(guān)的表決決議無(wú)效。

（四）從債權(quán)人角度

1.解決擔(dān)保物權(quán)，減少重整阻力

有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)人由于掌握破產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)命脈，對(duì)重整事宜的表態(tài)普遍較為強(qiáng)勢(shì)，而擔(dān)保物權(quán)是否處分、是否分配涉及重整計(jì)劃的表決和制定，也涉及管理人的財(cái)產(chǎn)管理，對(duì)重整程序推進(jìn)有重大影響?！毒琶駮?huì)議紀(jì)要》指出，若債務(wù)人被設(shè)定擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)并非重整所必需，管理人或自行管理的債務(wù)人可將擔(dān)保物拍賣(mài)、變賣(mài)，所得價(jià)款優(yōu)先清償有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)。如處理房地產(chǎn)企業(yè)中可交易的存量房，既能減少庫(kù)存、減輕管理壓力，又能解決擔(dān)保物權(quán)人訴求，從而排除重整實(shí)施中的一大障礙。

2.規(guī)范債權(quán)人集體行權(quán)，提高談判效率

陷入破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)涉及的債權(quán)人普遍較多，管理人逐個(gè)溝通耗時(shí)長(zhǎng)成本大。我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定，債權(quán)人會(huì)議可設(shè)立債權(quán)人委員會(huì)，債委會(huì)由債權(quán)人代表和一名職工代表組成，最多不超過(guò)九人。根據(jù)房產(chǎn)企業(yè)的特征，可推選具有代表性的金融機(jī)構(gòu)、民間借貸、購(gòu)房、建設(shè)工程等類(lèi)型的債權(quán)人。債權(quán)人會(huì)議不得對(duì)債委會(huì)給予概括性授權(quán)，債委會(huì)的職能主要體現(xiàn)在監(jiān)督和知悉與債務(wù)人財(cái)產(chǎn)有關(guān)的重大事項(xiàng)，如債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的管理和處分、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配、財(cái)產(chǎn)性權(quán)益轉(zhuǎn)讓等。債委會(huì)決定所議事項(xiàng)采用簡(jiǎn)單多數(shù)決，提高議事效率，管理人向債委會(huì)報(bào)告的機(jī)制也減少了溝通成本。

（五）從投資人角度

重整投資人的遴選：在重整投資人的遴選方面，戰(zhàn)略型投資人要優(yōu)于財(cái)務(wù)型投資人，戰(zhàn)略型投資人往往具有同行業(yè)或相關(guān)行業(yè)的重要戰(zhàn)略性資源，能為企業(yè)的未來(lái)發(fā)展提供戰(zhàn)略性支持與引導(dǎo)［3］。而財(cái)務(wù)型投資人雖能給予強(qiáng)大的資金支持，但若資金無(wú)法合理利用、缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃的話，大大增加了重整失敗的可能。在選擇投資人時(shí)，也要對(duì)投資人資信情況進(jìn)行調(diào)查，投資人是否具備良好的誠(chéng)信記錄。同時(shí)也可協(xié)議約束投資人長(zhǎng)期持有較大比例股份，委派董事參與治理，從外部加強(qiáng)介入債務(wù)人的管理。

綜上所述，快速重整是拯救困境房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，從法院、債務(wù)人、債權(quán)人、投資人角度由管理人實(shí)際操作，依法履職，充分發(fā)揮各自的職能作用，盡快實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)經(jīng)營(yíng)，從而推動(dòng)社會(huì)資源的有效配置，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和金融安全。