房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素及發(fā)展路徑研究

喬鎮(zhèn)興 王廣平

青島市即墨區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心 山東青島 266200

近年來，基于社會(huì)主義市場改革進(jìn)程的進(jìn)一步深入，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，已經(jīng)在我國國民經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)占據(jù)了舉足輕重的地位。同時(shí)，伴隨著國家經(jīng)濟(jì)政策的快速調(diào)整，人們對于房地產(chǎn)市場的重視和關(guān)注顯著提高，這使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迎來了更大的發(fā)展空間。

1 關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的概述

經(jīng)濟(jì)管理，就是指對有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)組織開展的一種管理行為，其管理主體對象可以是行政事業(yè)單位、企業(yè)，也可是個(gè)體經(jīng)營者。經(jīng)濟(jì)管理內(nèi)容主要包括對管理主體對象經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的協(xié)調(diào)組織、計(jì)劃安排和監(jiān)管監(jiān)督等。從管理層次上來劃分，可以分為宏觀經(jīng)濟(jì)管理和微觀經(jīng)濟(jì)管理。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理具有商品性、商品性和多元性的特點(diǎn)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)本身屬于一種商品，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也是一種商品交易活動(dòng)。并且房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中占有重要的一席之地，既是生產(chǎn)活動(dòng)，也是消費(fèi)活動(dòng)，與人民群眾的生產(chǎn)和生活密不可分，社會(huì)性十分明顯。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的多元性主要體現(xiàn)在其所有制結(jié)構(gòu)方面，房地產(chǎn)企業(yè)既有公有體制，也有民營體制，多種所有制形式并存，呈現(xiàn)出多元化存在的結(jié)構(gòu)形式[1]。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素

2.1 缺乏完善的經(jīng)濟(jì)管理體制

時(shí)代在發(fā)展，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度和體制也在不斷發(fā)生變化。雖然國家對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作高度重視，也頒布出臺(tái)了一些比較詳細(xì)的管理政策和調(diào)控方案，但是就管理效果來看，有的政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展起到了作用，而有的政策并沒有達(dá)成預(yù)期目標(biāo)。政府層面需要建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度和有關(guān)管理體制，尤其是要完善管理方面的一些細(xì)節(jié)問題，確保管理制度能夠落到實(shí)處，切實(shí)發(fā)揮出政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理和調(diào)控中的作用。

2.2 房地產(chǎn)金融體系存在的問題

第一，銀行為了保證自身的利益，在房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款中通常僅僅選擇房產(chǎn)開發(fā)貸款，但是很少重視住房信貸貸款。許多歐美發(fā)達(dá)國家都有完善的房產(chǎn)信貸，但是我國在房產(chǎn)信貸方面仍存在問題，在銀行貸款中其占據(jù)的比例不到10%。第二，銀行為了科學(xué)規(guī)避房產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，不管是資金信貸、資金來源還是金融市場，都存在或多或少的風(fēng)險(xiǎn)，在此情況下也會(huì)嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定發(fā)展。第三，許多項(xiàng)目都涉及個(gè)人信用制度以及抵押制度等，而且這些都是有待完善的。所以貸款中也有不同程度的風(fēng)險(xiǎn)[2]。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素的發(fā)展路徑

3.1 把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)明確化、細(xì)致化

管理目標(biāo)是指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的方向，對于房地產(chǎn)行業(yè)沿著正確方向發(fā)展十分關(guān)鍵。政府有關(guān)管理部門，應(yīng)認(rèn)真研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和房地產(chǎn)市場供需實(shí)際情況，制定明確、細(xì)化的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)的制定還要考慮本地經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合國家房地產(chǎn)管理調(diào)整政策，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場的開發(fā)，保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，服務(wù)本地經(jīng)濟(jì)建設(shè)[3]。

3.2 完善市場金融體制建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級市場的發(fā)展

房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)就是保障房地產(chǎn)金融業(yè)的健康。第一，在當(dāng)下我國的房貸政策應(yīng)該要以加大消費(fèi)貸款比例作為房地產(chǎn)政策的調(diào)整發(fā)展方向，在房地產(chǎn)消費(fèi)貸比例提高的過程中，一定要嚴(yán)格把控投資型房貸的現(xiàn)象，對購買行為以及購買相關(guān)人員，進(jìn)行嚴(yán)格審查，堅(jiān)決杜絕炒房行為，遏制炒房行為的購房消費(fèi)貸款，嚴(yán)格審核個(gè)人信貸的風(fēng)險(xiǎn)比例。第二，在房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展過程，中資金來源問題，是影響房地產(chǎn)市場金融發(fā)展的重要因素。我國房地產(chǎn)的金融產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，要研究和建立住房抵押的二級金融市場，實(shí)現(xiàn)抵押貸款的正確證券化形式，打通一、二級金融市場的發(fā)展聯(lián)通障礙，將一、二級金融市場納入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大循環(huán)，從而解決房地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)的相關(guān)問題，促進(jìn)整個(gè)房地金融行業(yè)的健康快速發(fā)展[4]。

3.3 完善市場環(huán)境

我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體系的確立，不但提升了市場發(fā)展活力，而且亦使行業(yè)的市場競爭逐漸加劇，各大房地產(chǎn)開發(fā)商為了能夠擁有更多、更大的市場份額以及得到更多經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)收益會(huì)運(yùn)用一部分違反價(jià)值規(guī)律與不斷發(fā)展的錯(cuò)誤行為。基于此，我國政府應(yīng)當(dāng)提升房地產(chǎn)市場的實(shí)際監(jiān)管力度，優(yōu)化市場準(zhǔn)入體系，沒有具備相關(guān)經(jīng)營管理資格的房地產(chǎn)企業(yè)不可以進(jìn)入社會(huì)市場，與此同時(shí)，亦需要嚴(yán)格遵守有關(guān)法律條款，根據(jù)對土地的科學(xué)正確管理降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的各種波動(dòng)。有關(guān)部門在開展土地租賃以及申請使用時(shí)應(yīng)當(dāng)對企業(yè)詳細(xì)信息和具體用途進(jìn)行全面核查，避免土地非法交易與非法使用行為的出現(xiàn)。除此之外，還應(yīng)當(dāng)盡快創(chuàng)建房地產(chǎn)信用體制，完善房地產(chǎn)社會(huì)市場主體的一系列行為，根據(jù)輿論監(jiān)督力量的充分發(fā)揮提升房地產(chǎn)社會(huì)市場競爭應(yīng)有的公正性和公平性，降低錯(cuò)誤競爭行為與不良土地開發(fā)行為的出現(xiàn)?？筛鶕?jù)房地產(chǎn)具體信息體系的創(chuàng)建與完善，為我國社會(huì)市場信用體制的順利實(shí)施提供相關(guān)技術(shù)支撐[5]。

4 結(jié)語

總之，在當(dāng)前的國內(nèi)市場環(huán)境下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的影響因素相對較多，為了確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性，應(yīng)妥善處理好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場環(huán)境、國家政策間的關(guān)系，在加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控與企業(yè)自主管理的基礎(chǔ)上構(gòu)建完善的市場發(fā)展環(huán)境，最終促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)穩(wěn)固發(fā)展。