房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量分析及管控

韓仲芳 阜豐集團

一、引言

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展還處在機遇與挑戰(zhàn)并存的階段，為了進一步擴大企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，提升企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的市場競爭力，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始對企業(yè)現(xiàn)金流量進行管控，從資金角度上對企業(yè)的經(jīng)營管理和項目開展進行協(xié)調(diào)性管理?，F(xiàn)金流對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和建設而言是至關(guān)重要的，也是貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)所有項目進展的關(guān)鍵性因素。近年來，我國出臺了一系列政策對樓市進行調(diào)控，對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管也越發(fā)嚴苛，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各類經(jīng)營風險也在不斷的攀升，再加上房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的匱乏，企業(yè)面臨著融資困難的問題，因此企業(yè)需要把控好項目開工的進度，加強對資金的管控和資金回籠，環(huán)緩解企業(yè)的資金壓力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理現(xiàn)狀成因分析

(一)企業(yè)現(xiàn)金流量管理尚未提高到戰(zhàn)略層次

很多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中還是將利潤導向作為企業(yè)經(jīng)營管理的第一法則，企業(yè)開展的一系列的經(jīng)營活動以及房產(chǎn)項目開展都是圍繞著利潤進行，包括企業(yè)進行的績效考核和評價體系的建設。而現(xiàn)金流量在這方面起到的作用是微乎其微的，在企業(yè)實際經(jīng)營管理過程中還出現(xiàn)了一定的滯后性。部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理非?；靵y，現(xiàn)金流靈活性比較差，在項目進行過程中常常會出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況發(fā)現(xiàn)。在面臨資金枯竭時，房地產(chǎn)企業(yè)才會開始關(guān)注到現(xiàn)金流的情況。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流量的管理缺乏戰(zhàn)略性，籌集資金的行為多是為了應對目前企業(yè)面臨的資金困境，沒有根據(jù)企業(yè)的長期戰(zhàn)略規(guī)劃對企業(yè)資金進行合理化的管控，導致了企業(yè)的資金安排和戰(zhàn)略發(fā)展出現(xiàn)差異。比如，某些房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資困難，因此企業(yè)開始將大量的資源都投入到了融資工作和預算管理中，忽略了企業(yè)的周期性管理。如果企業(yè)一直陷入這種盲目的投入和資源分配，沒有跟隨著企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展，那么企業(yè)制定的一系列資源分配和努力最終呈現(xiàn)的效果也是不佳的。

(二)企業(yè)現(xiàn)金流預算體系建設不夠完善

預算管理是目前我國企業(yè)管理中非常重要的項目，不管是國有企業(yè)還是民營企業(yè)都開始通過預算管理的模式來加強對企業(yè)財務、資金的管控。但是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)中還缺乏對現(xiàn)金流的預算管理，在預算管理體系的建設上不夠完善，導致了房地產(chǎn)企業(yè)在資金分配上缺乏合理性，無法真正體現(xiàn)出企業(yè)的價值和經(jīng)營管理能力。預算管理是企業(yè)現(xiàn)金流管理的前提條件，健全、合理的預算管理體系可以進一步促進企業(yè)的現(xiàn)金流管理，企業(yè)編制現(xiàn)金流的預算管理體系的優(yōu)劣也可以直接反映出企業(yè)的資金管理能力。很多中小型的房地產(chǎn)企業(yè)在預算管理體系建設上不夠完善，參考同行業(yè)中比較成功的案例，但是缺乏對該體系的理解，只是生搬硬套制度，沒有融入企業(yè)實際的發(fā)展經(jīng)驗，不僅沒有取得好的結(jié)果，反而浪費了企業(yè)的人力物力。房地產(chǎn)行業(yè)和一般的行業(yè)不同，其行業(yè)本身的現(xiàn)金流特性非常強，而且企業(yè)規(guī)模一般比較大，開展的項目較多，并且很多項目都分布在全國各地，因此不同項目面臨的情況和資金條件也是不同的，如果一味的參考企業(yè)公司的建設模版，那么可能無法達到預期的效果。

(三)現(xiàn)金流管理制度不完善，缺乏風險管理機制

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)開始注重對現(xiàn)金流的管控，但是從企業(yè)的現(xiàn)金流管理制度建設來看，還缺乏合理性，很多制度的細節(jié)問題處理得不夠精細化，沒有針對企業(yè)獨特的新現(xiàn)金流管理模式進行針對性的管理，不管是制度建設還是實施都還處于初級階段，對現(xiàn)金流的管控也是事后分析，沒有在事前對現(xiàn)金流的表現(xiàn)進行預測，也沒有在事中階段進行監(jiān)督管控，預算的執(zhí)行比較隨意，沒有嚴格按照預算的流程來進行。很多房地產(chǎn)企業(yè)目前使用的現(xiàn)金流管理制度都是偏于傳統(tǒng)的管理制度，沒有根據(jù)現(xiàn)代社會的發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展水平進行調(diào)整，導致了企業(yè)目前執(zhí)行的資金管理制度和社會經(jīng)濟的發(fā)展以及企業(yè)的實際經(jīng)營情況都是不適配的。并且很多企業(yè)在風險管理機制上不夠完善，企業(yè)現(xiàn)金流面臨的風險是非常大的，直接關(guān)系到企業(yè)的正常經(jīng)營和發(fā)展。

(四)房地產(chǎn)項目開發(fā)節(jié)奏安排缺乏合理性

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和我國民生建設是息息相關(guān)的，房地產(chǎn)行業(yè)本身的特點就是項目開發(fā)周期較長，項目投入資金較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模一般都是比較大的，部分規(guī)模較小的中小企業(yè)在資金管理和建設上相較于大型的房地產(chǎn)企業(yè)而言差距較大，企業(yè)資金也相對匱乏，融資渠道比較單一，并且對著國家對銀行資金監(jiān)管的縮緊，房地產(chǎn)企業(yè)的融資變得更加困難了。如果企業(yè)面臨多個項目通過開工，對企業(yè)的資金要求是非常大的，除了資金量上的需求，還有對資金把控和分配的需求，需要根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金流的情況對項目開發(fā)的進程作出合理的安排，避免因為項目安排不合理，導致企業(yè)資金安排困難，項目也無法順利的進行。比如在多個項目需要同時運作時，企業(yè)需要提前了解各個項目的預估執(zhí)行情況，從公司的角度出發(fā)，統(tǒng)一安排資金，把控好企業(yè)現(xiàn)存現(xiàn)金流以及后期的籌融資情況，避免出現(xiàn)資金壓力。在項目完成后期，大量的資金流會重新流入企業(yè)，在這個資金回流的空檔可以為企業(yè)帶來可觀的收益，但是如果沒有好的投資項目，這個階段的資金利用率也會下降，對企業(yè)資金管理而言也是損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的控制措施

(一)加強企業(yè)現(xiàn)金流量戰(zhàn)略周期性管理

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)迎來了新的高峰，企業(yè)需要進一步加強對現(xiàn)金流的管控，從企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的角度上優(yōu)化現(xiàn)金流管理。以下將從企業(yè)發(fā)展的三個階段進行分析：第一，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的初期。該階段企業(yè)面臨的主要問題就是企業(yè)投資活動頻繁，企業(yè)主要是通過權(quán)益進行融資，需要權(quán)衡該過程中可能出現(xiàn)的資金風險，拓寬融資渠道，提前做好后期的財務規(guī)劃和資金管理；第二，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的成熟期。該階段企業(yè)面臨的主要問題就是市場趨于飽和，市場競爭越漸激烈，企業(yè)成本越來越穩(wěn)定也越來越透明化，現(xiàn)金流比較穩(wěn)定和充足；第三，房地產(chǎn)企業(yè)開始進入衰退期。該階段企業(yè)的銷售額在逐步的下降，由于市場的透明化，企業(yè)成本和銷售價格也越漸透明化，現(xiàn)金流量流入開始大幅度減少，企業(yè)凈利潤開始下降，無法滿足企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營和發(fā)展。在不同的發(fā)展階段，企業(yè)執(zhí)行的現(xiàn)金流管理模式也是不同的，因此企業(yè)需要從戰(zhàn)略發(fā)展的角度加強對現(xiàn)金流的管理。

(二)完善現(xiàn)金流預算體系，建立適合的預算模式

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進入了新階段，企業(yè)加強了對現(xiàn)金流量的管理，期望通過建立完善的現(xiàn)金流量管理體系以及建立科學、合理的預算管理模式，提升對資金的管理效率?？梢詮囊韵聝蓚€方面進行優(yōu)化：第一，加強對項目現(xiàn)金流的管控。項目與企業(yè)現(xiàn)金流的關(guān)系是非常密切的，因此在確定項目涉及的現(xiàn)金流問題時，需要對項目進行全方位的了解，包括項目開展的事前階段資金安排，事中項目資金跟蹤，事后項目回籠及資金分析等；第二，房地產(chǎn)企業(yè)本身的現(xiàn)金流。這個角度主要是從企業(yè)開展的多個項目進行整體性分析，從全面的角度出發(fā)，綜合考慮多個項目以及企業(yè)正常經(jīng)營管理所需的現(xiàn)金流。

(三)健全現(xiàn)金流管理制度，建立風險預警機制

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理上還不夠健全，很多企業(yè)所執(zhí)行的現(xiàn)金流管理制度還是傳統(tǒng)的管理制度，沒有根據(jù)企業(yè)發(fā)展和社會經(jīng)濟的發(fā)展進行改革和創(chuàng)新，因此在執(zhí)行傳統(tǒng)管理制度的過程中就出現(xiàn)了一系列的不適配，導致現(xiàn)金流管理不夠合理，企業(yè)也面臨著資金風險。因此可以從以下三個方面進行優(yōu)化：第一，建立完善的現(xiàn)金流管理模式。從管理制度上出發(fā)進行優(yōu)化，是目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化現(xiàn)金流管理的關(guān)鍵，通過建設科學、合理的現(xiàn)金流管理模式，可以進一步掌握現(xiàn)金的流入和流出情況，從而展開一系列精細化管理措施。從內(nèi)部控制入手，加上內(nèi)部審計的監(jiān)督管理，對企業(yè)現(xiàn)金流做到無死角監(jiān)督管理，以此來確保企業(yè)資金的安全性；第二，加強對現(xiàn)金流使用情況的監(jiān)督管理和追蹤。從現(xiàn)金流的運轉(zhuǎn)可以反映出企業(yè)的真實經(jīng)營管理狀況，企業(yè)可以就該階段中加強對資金的管控，及時發(fā)現(xiàn)其中存在的問題并解決，建立科學合理的績效考核制度；第三，建立風險預警管理體系。從風險因素上分析，企業(yè)現(xiàn)金流面臨的風險是非常大的，因此需要建立風險預警模式，通過具體的指標對風險進行把控，一旦企業(yè)現(xiàn)金流發(fā)生異常，及時進行風險預警，幫助企業(yè)進行風險分析，判斷原因并進行有效的解決，提升企業(yè)現(xiàn)金流的抗風險能力，保證企業(yè)能夠正常的運行，提升資金使用效率。

(四)合理安排項目開工時間，把控項目開展進度

房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流分析和管控都必須跟企業(yè)開展的項目結(jié)合起來分析，從預算角度出發(fā)，體現(xiàn)企業(yè)整體的現(xiàn)金流情況，從而把控好現(xiàn)金流的趨勢和項目的開發(fā)進度。除了要嚴格把控資金流向項目開展的合理性，還要對項目完結(jié)后資金流入進行管控，在資金回籠期間尋找合適的投資項目，為企業(yè)帶來更多的投資收益，提升資金的使用效率，以此來控制企業(yè)的成本管理，避免因為高成本低收益給企業(yè)帶來負利潤，充分利用好資金的回轉(zhuǎn)周期提升現(xiàn)金流的靈活性，也提升了對項目的管理。目前企業(yè)融資渠道匱乏，很多企業(yè)都是通過銀行進行融資，企業(yè)要降低對融資的依賴性，加強對企業(yè)現(xiàn)金流的合理安排，提升資金與項目的融合性，讓企業(yè)的現(xiàn)金流滾動起來。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析管理對企業(yè)的發(fā)展有著積極的促進作用，也是企業(yè)保持市場競爭力和核心發(fā)展力的重要趨向。為了進一步優(yōu)化企業(yè)的現(xiàn)金流分析和管理，需要從現(xiàn)金流戰(zhàn)略性安排、預算管理體系建設、建立有效的風險預警管理機制、優(yōu)化現(xiàn)金流管理制度以及加強對項目的開展進度等方面對現(xiàn)金流進行優(yōu)化，提升資金使用效率，實現(xiàn)合理化資源配置?！?/p>