內(nèi)部控制在房地產(chǎn)項目管理中的應(yīng)用

黃云峰

上海豐鑫置業(yè)有限公司 上海 200062

房地產(chǎn)項目管理工作所涉及到的流程內(nèi)容較多，稍有不慎就很容易引發(fā)管理風(fēng)險問題。當(dāng)管理風(fēng)險問題表現(xiàn)過于明顯或者影響程度過大時，往往就會對房地產(chǎn)項目管理效益造成不利影響。嚴(yán)重時甚至?xí)l(fā)虧損問題。為規(guī)避這一現(xiàn)象問題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)項目管理工作重點(diǎn)針對內(nèi)部控制管理問題進(jìn)行了統(tǒng)籌規(guī)劃與合理部署[1]。主張從內(nèi)部控制管理角度入手，對當(dāng)前項目管理工作流程及要點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行精準(zhǔn)貫徹與落實，避免出現(xiàn)資金風(fēng)險問題以及管理質(zhì)量缺陷問題。結(jié)合當(dāng)前管理反饋情況來看，房地產(chǎn)項目管理工作通過科學(xué)貫徹落實內(nèi)部控制工作內(nèi)容，基本上滿足了房地產(chǎn)項目管理效益目標(biāo)，具有較強(qiáng)的可行性。

1 房地產(chǎn)項目管理中內(nèi)部控制工作的可行性分析

在房地產(chǎn)項目管理中，除了應(yīng)該注重項目施工管理之外，也應(yīng)該注重內(nèi)部控制工作，這樣才可以有效規(guī)范項目管理操作，保障施工質(zhì)量。具體項目管理過程中中內(nèi)部控制工作的可行性包括以下幾點(diǎn)：

1.1 促進(jìn)內(nèi)部管理工作效率提升

房地產(chǎn)項目管理工作實行內(nèi)部控制工作的主要目的在于全力促進(jìn)內(nèi)部管理工作效率的穩(wěn)定提升。一般來說，房地產(chǎn)內(nèi)部控制管理工作主要可以圍繞資金管理、成本管理、人員管理等方面實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目管理工作的全周期管理。在管理過程中，內(nèi)部控制管理工作可及時發(fā)現(xiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)項目管理工作中所存在的弊端問題，并對弊端問題的具體成因及表現(xiàn)進(jìn)行合理解決。與此同時，房地產(chǎn)內(nèi)部控制管理工作可以對當(dāng)前內(nèi)部管理方式以及結(jié)構(gòu)資源進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整與優(yōu)化，以確?？梢詾榉康禺a(chǎn)項目管理工作的有序開展提供良好保障。

1.2 深化項目管理經(jīng)濟(jì)效益

對于房地產(chǎn)項目管理工作而言，除了需要加強(qiáng)現(xiàn)場施工作業(yè)管理之外，還需要結(jié)合外部大環(huán)境對當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)動態(tài)發(fā)展問題進(jìn)行全面衡量與把握。并根據(jù)分析反饋結(jié)果對當(dāng)前房地產(chǎn)項目管理工作存在的不足問題進(jìn)行及時調(diào)整，以確保企業(yè)內(nèi)部發(fā)展與外部大環(huán)境實現(xiàn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)發(fā)展[2]。這樣一來，不僅可以提高房地產(chǎn)項目管理工作水平，同時也可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場核心競爭力，具有重要的管理意義。鑒于內(nèi)部控制管理工作的重要性，項目管理人員應(yīng)該對內(nèi)部控制管理工作內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃與合理部署，以確保內(nèi)部控制管理工作可以進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)項目管理效益發(fā)展。

2 內(nèi)部控制在房地產(chǎn)項目管理中的應(yīng)用策略分析

為確保內(nèi)部控制得以在房地產(chǎn)項目管理中得到良好應(yīng)用，我們可以從以下幾個方面進(jìn)行應(yīng)用實踐：

2.1 健全與完善企業(yè)內(nèi)部組織架構(gòu)，促進(jìn)資金管理效率不斷提升

為確保房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理效益目標(biāo)得以順利達(dá)成，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該加強(qiáng)各參建部門之間的協(xié)作互動關(guān)系。最好可以讓各參建部門肩負(fù)起自身的崗位職責(zé)，加強(qiáng)對企業(yè)信息成本以及風(fēng)險成本的控制力度，確保企業(yè)經(jīng)營管理過程中的效益虧損問題得以減少。與此同時，房地產(chǎn)項目管理人員應(yīng)該深刻意識到房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)。即房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險以及高收益行業(yè)的領(lǐng)域范疇。并主動結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)性質(zhì)，加強(qiáng)房地產(chǎn)項目管理工作的內(nèi)部控制水平。在管理過程中，管理人員應(yīng)該加強(qiáng)對項目建設(shè)資金的嚴(yán)格管理，避免房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理工作存在資金風(fēng)險問題。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)該在資金控制合理的前提條件下，對項目建設(shè)期間所涉及到的材料設(shè)施等費(fèi)用問題進(jìn)行合理配置與優(yōu)化。必要時，房地產(chǎn)項目管理工作可以通過健全與完善資金管理制度方式，實現(xiàn)對項目資金流動動向問題的動態(tài)把握，為房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動的有序開展提供保障，并加強(qiáng)對資金風(fēng)險問題的規(guī)避力度[3]。

2.2 加強(qiáng)對風(fēng)險問題的規(guī)避力度，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目內(nèi)部控制目標(biāo)

為確保房地產(chǎn)項目風(fēng)險問題得以最大限度規(guī)避，建議項目管理人員應(yīng)該主動結(jié)合房地產(chǎn)項目內(nèi)部控制管理原則及目標(biāo)要求，從以下三個方面實現(xiàn)對項目管理風(fēng)險問題的規(guī)避處理：

一方面，降低采購風(fēng)險。對于房地產(chǎn)項目管理工作而言，因現(xiàn)場施工所涉及到的物資設(shè)備較多，成本費(fèi)用方面投入較大。為確保成本費(fèi)用得以合理配置與應(yīng)用，相關(guān)工作人員應(yīng)該對房地產(chǎn)項目采購管理問題予以高度重視。通過嚴(yán)格把控采購流程，選擇合適的供應(yīng)商、訂立采購合同，確保將采購風(fēng)險降到最低。與此同時，在采購風(fēng)險管理過程中，所涉及到的采購計劃應(yīng)該提前制定。并得到領(lǐng)導(dǎo)審批之后才可以進(jìn)行貫徹落實。另外，在供應(yīng)商的選擇上，相關(guān)負(fù)責(zé)人員應(yīng)該始終按照公正的原則要求，選擇合適的供應(yīng)商進(jìn)行合作，確保材料設(shè)施質(zhì)量安全。另一方面，降低工程建設(shè)風(fēng)險。房地產(chǎn)工程項目多具備建設(shè)規(guī)模大以及周期時間長的特點(diǎn)。因此在可行性研究以及內(nèi)部裝飾裝修、建筑安裝等流程階段會消耗大量的資源，如人力資源、物力資源等。在這一過程中，管理人員必須發(fā)揮好內(nèi)部控制工作的監(jiān)督管理職能，堅持將內(nèi)部控制管理理念貫穿于房地產(chǎn)項目全過程管理當(dāng)中，避免個別人受到利益誘惑而出現(xiàn)滋生腐敗行為或者經(jīng)濟(jì)犯罪行為，影響工程建設(shè)效益[4]。除此之外，降低資金安全風(fēng)險。房地產(chǎn)項目資金可以從應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)以及固定資產(chǎn)等方面進(jìn)行研究與分析。為確保上述資金得以合理配置與應(yīng)用，建議管理人員在實行內(nèi)部控制管理工作時，應(yīng)該對資金管理問題予以高度重視。在正式管理過程中，工作人員應(yīng)該重點(diǎn)從資金使用、資金采購等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，提高資產(chǎn)盤活的真實性與可靠性。并最好利用定期盤點(diǎn)方式，確保賬實相符。

2.3 深化工作人員風(fēng)險防范意識，提高內(nèi)部管理效率與質(zhì)量

對于房地產(chǎn)項目內(nèi)部控制管理工作而言，如何深化工作人員管理風(fēng)險防范意識，儼然成為房地產(chǎn)內(nèi)部控制管理工作予以重點(diǎn)解決的問題。在具體實踐過程中，房地產(chǎn)項目管理人員應(yīng)該從內(nèi)部控制角度方面入手，通過健全與完善企業(yè)風(fēng)險控制措施，明確風(fēng)險責(zé)任主體，加強(qiáng)對企業(yè)經(jīng)營管理過程中涉及到的風(fēng)險問題的把控力度。在此過程中，房地產(chǎn)項目企業(yè)方面也可以通過利用健全完善人力資源控制體系以及授權(quán)管理控制體系等方法，加強(qiáng)對項目成本管理工作的控制力度。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)方面可利用信息化技術(shù)構(gòu)建信息共享平臺，對企業(yè)各參建部門涉及到的信息內(nèi)容進(jìn)行整合分析，避免出現(xiàn)信息不對稱問題[5]。

3 結(jié)語

總而言之，為確保內(nèi)部控制內(nèi)容得以在房地產(chǎn)項目管理中得以準(zhǔn)確貫徹與落實，建議管理人員應(yīng)該主動承擔(dān)起自身的管理責(zé)任，堅持按照內(nèi)部控制管理標(biāo)準(zhǔn)及要求，主動將內(nèi)部控制管理內(nèi)容貫穿于房地產(chǎn)項目全過程管理工作當(dāng)中，減少管理風(fēng)險問題以及效益虧損問題。除此之外，為進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部控制管理效果，管理人員應(yīng)該主動立足于房地產(chǎn)企業(yè)前瞻發(fā)展規(guī)劃角度，主動結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，對當(dāng)前內(nèi)部控制管理工作內(nèi)容存在的局限問題進(jìn)行及時改進(jìn)，以期可以從根本上推動房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。