新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)全過程成本管理分析

李 岳 中建銀(北京)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司山東分公司

一、前言

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開展全過程進(jìn)行成本管理，要關(guān)注在決策設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、招標(biāo)環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、竣工環(huán)節(jié)等有計(jì)劃、有目的地展開成本管理，以全面提升成本管理成效，幫助企業(yè)在保證項(xiàng)目質(zhì)量基礎(chǔ)上節(jié)約成本投入，全面提升經(jīng)濟(jì)效益。但目前房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目中開展全過程成本管理期間還存在一系列不足，包括理念滯后、管理體系不完善、動(dòng)態(tài)成本管理有所忽視等。對(duì)于此，需要房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下積極采取有效策略加強(qiáng)全過程成本管理。

二、房地產(chǎn)全過程成本管理要點(diǎn)

(一)決策設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)目前保持的是總成本造價(jià)模式，而在決策及設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)所明確的成本在實(shí)際施工成本中占比超過90%，也就是成本設(shè)計(jì)具有更高科學(xué)性，成本控制效果就越好[1]。在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，會(huì)涉及到項(xiàng)目選址、圖紙、選材、車位數(shù)量、容積率、地下室面積、地下空間、四源方案、建筑體型系數(shù)、人防面積、園區(qū)管網(wǎng)規(guī)劃、售建比、可售比、層數(shù)、機(jī)電負(fù)荷、窗墻比、窗地比、豎向標(biāo)高等，針對(duì)各細(xì)化項(xiàng)目展開合理規(guī)劃并加強(qiáng)成本設(shè)計(jì)，能為全過程成本管控奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。決策環(huán)節(jié)涉及到的各項(xiàng)規(guī)劃將直接影響工程總造價(jià)，需要在此環(huán)節(jié)考量項(xiàng)目周邊配套設(shè)施、工程管理模式、土地供應(yīng)價(jià)格等，在合理建立總成本模式基礎(chǔ)上有效減少后期變更，以確保工程造價(jià)始終控制在企業(yè)可接受范圍內(nèi)。

(二)招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)在招標(biāo)環(huán)節(jié)加強(qiáng)成本控制，首先需保證招標(biāo)階段各項(xiàng)工作的公開化、透明化，嚴(yán)格依據(jù)招標(biāo)流程開展招標(biāo)工作，防止暗箱操作等產(chǎn)生額外的隱性成本。同時(shí)，招標(biāo)環(huán)節(jié)要做好限額設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)合同當(dāng)中需明確體現(xiàn)建筑結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)計(jì)等相關(guān)限額指標(biāo)，以防因設(shè)計(jì)模糊引發(fā)后續(xù)浪費(fèi)問題。設(shè)計(jì)合同當(dāng)中還要明確后續(xù)施工圖對(duì)錯(cuò)誤率的控制，最大程度減少施工期間因工程變更所引發(fā)的無效成本。另外，此環(huán)節(jié)還要基于經(jīng)濟(jì)性原則持續(xù)優(yōu)化工程設(shè)計(jì)，對(duì)構(gòu)件截面、混凝土含量、鋼筋結(jié)構(gòu)、外挑構(gòu)件布置等進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，并合理優(yōu)化，還要關(guān)注對(duì)軟硬景比例加大控制力度，以防因反復(fù)開挖地下管線和新作水系防水增加項(xiàng)目建設(shè)成本。最后，招標(biāo)環(huán)節(jié)要對(duì)施工方的資質(zhì)嚴(yán)格審查，加強(qiáng)合同管理，以更高水平展開招標(biāo)文件編制工作，注重清標(biāo)。

(三)施工環(huán)節(jié)的成本管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，施工環(huán)節(jié)所占費(fèi)用在總成本中占比達(dá)到60%—70%及以上，該環(huán)節(jié)成本控制情況會(huì)對(duì)工程總成本產(chǎn)生20%—25%的影響[2]。施工環(huán)節(jié)加大成本控制力度，關(guān)鍵是要控制施工變更。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，需要房地產(chǎn)企業(yè)充分做好設(shè)計(jì)管理，強(qiáng)化施工圖審圖工作，在施工現(xiàn)場展開嚴(yán)格、規(guī)范化的管理，加強(qiáng)制度及流程建設(shè)，關(guān)注動(dòng)態(tài)成本管控，并在健全的制定風(fēng)險(xiǎn)管理體系基礎(chǔ)上強(qiáng)化成本管控。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要關(guān)注在施工環(huán)節(jié)嚴(yán)格依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙展開規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，在施工期間制定一系列人工、材料等成本管控措施，對(duì)各項(xiàng)作業(yè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)信息化監(jiān)控，對(duì)整個(gè)施工隊(duì)及項(xiàng)目經(jīng)理加強(qiáng)嚴(yán)格管理，明確各部門、各工作人員職責(zé)，落實(shí)責(zé)任到人制，配合制定相關(guān)獎(jiǎng)懲制度，激發(fā)項(xiàng)目全員的成本控制積極性。

(四)竣工環(huán)節(jié)的成本管理

在竣工環(huán)節(jié)，首先要加強(qiáng)結(jié)算初審，對(duì)項(xiàng)目結(jié)算做好責(zé)任管理，明確結(jié)算人員各自責(zé)任，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)問題將嚴(yán)格處理。其次，要不斷提升二審及三審力度，以防因人為因素干擾發(fā)生舞弊現(xiàn)象，確保結(jié)算金額在行業(yè)合理范圍區(qū)間。另外，要對(duì)結(jié)算資料加強(qiáng)管理，保證資料完整，通過相關(guān)資料更真實(shí)、全面地反映項(xiàng)目施工過程，確保所有施工細(xì)節(jié)可追溯。最后，在竣工結(jié)算環(huán)節(jié)要做好總結(jié)工作，通過竣工梳理及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在的問題，同時(shí)要關(guān)注應(yīng)用全員監(jiān)管方式保證監(jiān)管質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)全過程成本管理現(xiàn)存問題

(一)成本管理理念滯后

全過程成本管理對(duì)控制房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本意義重大，但目前依舊有很多房地產(chǎn)企業(yè)不具備良好的成本管理意識(shí)，所開展的成本管理工作難以體現(xiàn)全過程成本理念。一方面，一些企業(yè)依舊保持財(cái)務(wù)型管理理念，在開展成本管理工作期間比較關(guān)注上報(bào)會(huì)計(jì)報(bào)告及財(cái)務(wù)報(bào)告中所體現(xiàn)的相關(guān)數(shù)據(jù)信息，而對(duì)項(xiàng)目前端成本、過程控制成本、非物質(zhì)成本有所忽視，也未針對(duì)其展開成本核算。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本管控還存在局限性意識(shí)，不能立足項(xiàng)目開展全過程，從多個(gè)角度全方面的展開成本管控工作。比如在成本折舊管理期間，部分管理者忽視了不同施工環(huán)節(jié)有著不同的折舊速率，其計(jì)算所得折舊結(jié)果只能反應(yīng)局部的折舊現(xiàn)狀[3]。

(二)缺乏完善的成本管理體系

當(dāng)前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)不夠關(guān)注完善的建立成本管理體系，尤其在其所建立的成本管理準(zhǔn)則、管理流程等方面體現(xiàn)的更為明顯。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在展開成本管理工作期間不具備相對(duì)完整、系統(tǒng)化的管理準(zhǔn)則，而成本管理人員、會(huì)計(jì)人員、風(fēng)險(xiǎn)管理人員等在處理復(fù)雜性較高的核算數(shù)據(jù)時(shí)經(jīng)常會(huì)面臨無規(guī)可依情況，相關(guān)工作人員只能根據(jù)自己以往工作經(jīng)驗(yàn)調(diào)整成本管理體系，使得成本管理缺乏整體性。

(三)不夠關(guān)注動(dòng)態(tài)成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)在展開全過程成本管理期間，動(dòng)態(tài)成本以及相關(guān)激勵(lì)機(jī)制屬于關(guān)鍵性內(nèi)容，而目前很多房地產(chǎn)企業(yè)都對(duì)動(dòng)態(tài)成本管理有所忽視，也未相匹配的制定激勵(lì)機(jī)制，使得各部門在工作中無法及時(shí)明確成本問題，并針對(duì)性地加以解決，無法獲得理想的成本管理效果。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)沒有針對(duì)動(dòng)態(tài)成本管理制定相關(guān)制度，使得企業(yè)難以有效控制項(xiàng)目成本，也未結(jié)合企業(yè)項(xiàng)目發(fā)展動(dòng)態(tài)調(diào)整與優(yōu)化成本計(jì)劃。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然在企業(yè)管理工作當(dāng)中引入了動(dòng)態(tài)成本，但因?yàn)槿狈θ^程控制意識(shí)，忽視了成本管控中企業(yè)員工應(yīng)體現(xiàn)的主體地位，也未在企業(yè)經(jīng)營管理期間融入動(dòng)態(tài)成本管控思維，最終不能完整的建立企業(yè)成本管理鏈條，而且未結(jié)合動(dòng)態(tài)成本建立相關(guān)激勵(lì)機(jī)制，使得員工在成本控制工作中缺乏參與積極性，也不能對(duì)彼此展開成本控制監(jiān)督，在各部門及相關(guān)員工缺乏密切配合情況下難以獲得良好的成本管控效果。

四、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)全過程成本管理策略

(一)樹立全過程成本管理理念

為了使房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下不斷加強(qiáng)全過程成本管理，首先需要企業(yè)增強(qiáng)成本管理意識(shí)，對(duì)全過程成本管理有更深刻、全面的認(rèn)識(shí)，重視成本預(yù)測與管控。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要和自身實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀相結(jié)合，科學(xué)制定符合企業(yè)長期發(fā)展需求的全面預(yù)算管理機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)全面預(yù)算管理，需要結(jié)合工程項(xiàng)目實(shí)際情況，基于前期資金計(jì)算對(duì)項(xiàng)目開展中涉及到的各項(xiàng)成本與資金進(jìn)行合理估算。企業(yè)在展開全過程成本管理期間，要求項(xiàng)目相關(guān)人員全部參加全面預(yù)算環(huán)節(jié)，同時(shí)企業(yè)要科學(xué)計(jì)算工程全工期，并且計(jì)算內(nèi)容需要細(xì)化到具體的年月。另外，在工程預(yù)算期間要充分遵循預(yù)算要求，對(duì)工程預(yù)算加大控制力度。最后，房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合自身實(shí)際情況完善的制定預(yù)算分析機(jī)制和成本考核制度。

(二)健全的建立成本管理體系

首先，企業(yè)要關(guān)注專門組建成本管理委員會(huì)，合理分配成本管理相關(guān)任務(wù)，加強(qiáng)進(jìn)度控制。在成本管理委員會(huì)之下設(shè)置二級(jí)部門，即成本管理小組，主要負(fù)責(zé)檢查與監(jiān)督各項(xiàng)成本管理工作以及成本管控進(jìn)度[4]。成本管理小組還要和管理委員會(huì)相配合，科學(xué)制定各項(xiàng)成本管理細(xì)則，對(duì)各部門成本管理成果進(jìn)行嚴(yán)格考核，并要求各部門在成本管理期間要彼此配合、相輔相成，保證成本管理工作更加順利的開展。其次，要完善的制定成本管控體系，動(dòng)態(tài)管控與跟進(jìn)各部門成本管理工作。在制定成本考核機(jī)制期間，需由相關(guān)管理部門及人員共同商定，考核制度要涵蓋工程質(zhì)量、工程工期等內(nèi)容，并納入成本管控指標(biāo)，促使房地產(chǎn)企業(yè)更廣泛的收集成本管控相關(guān)資料，不斷提升項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，樹立良好的品牌形象。

(三)建立與動(dòng)態(tài)成本相協(xié)調(diào)的管理機(jī)制

在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要在全過程成本管理期間高度重視動(dòng)態(tài)成本，通過動(dòng)態(tài)成本更直觀的反映實(shí)際動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本兩者差異，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，提高成本管控質(zhì)量與效果。在動(dòng)態(tài)成本制度制定期間，要高度關(guān)注實(shí)時(shí)性相關(guān)內(nèi)容，以確保各項(xiàng)成本管控工作可及時(shí)進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)還需結(jié)合行業(yè)發(fā)展情況及時(shí)調(diào)整成本管理計(jì)劃，以防因成本異動(dòng)使企業(yè)利益受損。房地產(chǎn)企業(yè)在建立動(dòng)態(tài)成本機(jī)制期間，要滲透整體意識(shí)，把企業(yè)全員都看做成本管控主體，并在企業(yè)發(fā)展各環(huán)節(jié)體現(xiàn)成本思維，打造一條完整的、系統(tǒng)性的成本管理鏈條，使企業(yè)成本管控保持良性循環(huán)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要關(guān)注結(jié)合動(dòng)態(tài)成本機(jī)制建立相關(guān)激勵(lì)機(jī)制，以激發(fā)企業(yè)全員在全過程成本管理工作中的參與積極性，使各成員加強(qiáng)相互監(jiān)督與約束，并在內(nèi)審工作配合下全面監(jiān)管企業(yè)資金流通、招投標(biāo)、合同制作等工作，同時(shí)要將成本控制效果和員工個(gè)人利益掛鉤，以不斷增強(qiáng)企業(yè)全員成本管控意識(shí)，全面提高企業(yè)員工凝聚力，在此基礎(chǔ)上提升成本管控效果。

五、結(jié)語

在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著日漸激烈的競爭，在企業(yè)內(nèi)加強(qiáng)全過程成本管理有助于提升企業(yè)整體效益，促進(jìn)企業(yè)長足發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控期間，要及時(shí)糾正各環(huán)節(jié)存在的成本偏差，把各環(huán)節(jié)成本控制在可接受范圍內(nèi)，加強(qiáng)支出控制。全過程成本管理期間，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立正確的成本管理理念，系統(tǒng)化的建立成本管理體系，關(guān)注動(dòng)態(tài)成本，并匹配建立相關(guān)激勵(lì)機(jī)制，全面提升成本管控效果。