房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與成本控制策略分析

田文健 安徽省高速蜀西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在為各個(gè)行業(yè)和領(lǐng)域的企業(yè)提供更自由的經(jīng)營(yíng)發(fā)展條件的同時(shí)，也因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的逐漸加劇而使企業(yè)面臨著更強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)壓力與管理風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)與人們的基本生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)做好資金成本的管理工作，不僅能夠保證自身正常合理的經(jīng)營(yíng)秩序，還能夠在自覺(jué)抵制市場(chǎng)不良競(jìng)爭(zhēng)行為的同時(shí)，更好地滿(mǎn)足人們的購(gòu)房需求。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與成本控制的重要性

(一)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資源配置

房地產(chǎn)企業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以工程項(xiàng)目為主，這些工程項(xiàng)目普遍存在著規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因而也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程中，不僅需要保證自身資金的穩(wěn)定供應(yīng)，還要依據(jù)工程項(xiàng)目來(lái)對(duì)具體的資金用途進(jìn)行細(xì)化分配。對(duì)此，要想在既實(shí)現(xiàn)資金投入量的降低，又讓企業(yè)能夠在漫長(zhǎng)的投資周期中獲得穩(wěn)定收入，就需要通過(guò)有效手段，實(shí)現(xiàn)資金利用效率及轉(zhuǎn)化效益的提升[1]。做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理與成本控制工作，能夠通過(guò)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有的資源配置來(lái)減少資金的不必要支出以及浪費(fèi)的情況。

(二)提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益

企業(yè)開(kāi)展投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的最主要目的就是為了獲取經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于其本身投入和收回資金的周期比較長(zhǎng)，在開(kāi)展投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金成本實(shí)施科學(xué)化管控，能夠在保證最后經(jīng)濟(jì)收益不變的前提下，通過(guò)減少收入與投入之間的差值來(lái)提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益[2]。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理與成本控制中存在的問(wèn)題

(一)資金安排與實(shí)際成本控制存在較大差異

在房地產(chǎn)企業(yè)投資的整個(gè)工程項(xiàng)目施工過(guò)程中，建筑材料價(jià)格、天氣和環(huán)境因素、房地產(chǎn)政策的變化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的變化都會(huì)對(duì)工程項(xiàng)目最后的投資收益產(chǎn)生一定的影響?，F(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)受到這些因素的影響而導(dǎo)致企業(yè)的資金安排與實(shí)際成本控制存在較大的差異[3]。在這些因素當(dāng)中，房地產(chǎn)政策的變化是最容易對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以及市場(chǎng)產(chǎn)生影響，增加房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的最主要原因。

(二)成本控制粗放化

在促進(jìn)現(xiàn)代化城市的建設(shè)和發(fā)展過(guò)程中，大量工程項(xiàng)目的出現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的發(fā)展契機(jī)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中出現(xiàn)。大量房地產(chǎn)企業(yè)涌入雖然能夠在一定程度上促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，卻也會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻過(guò)低、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展缺乏專(zhuān)業(yè)性的情況。一些房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程中，很容易出現(xiàn)成本控制粗放化的問(wèn)題，究其原因，主要是部分房地產(chǎn)企業(yè)缺少相關(guān)管控經(jīng)驗(yàn)，且較容易對(duì)各種金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生較大的依賴(lài)性，進(jìn)而導(dǎo)致成本控制實(shí)踐與企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)情況、建設(shè)規(guī)劃有所出入。

(三)缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略和觀(guān)念

企業(yè)在開(kāi)展投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程中要做好短期與長(zhǎng)期的目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃，才能夠更好的促進(jìn)自身的可持續(xù)發(fā)展。而現(xiàn)階段我國(guó)的一些房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程中，往往將企業(yè)工作的開(kāi)展目標(biāo)集中到眼前的經(jīng)濟(jì)利益上。這樣雖然能夠?yàn)槠髽I(yè)短暫地帶來(lái)大量的經(jīng)濟(jì)收入，卻也會(huì)因?yàn)橘Y金以及成本的管理安排存在差異而產(chǎn)生一定的隱患。并且由于房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目存在較多的變化因素，片面強(qiáng)調(diào)短期的經(jīng)濟(jì)效益容易使企業(yè)產(chǎn)生資金短缺的情況。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理與成本控制的具體策略分析

從目前來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要著力點(diǎn)與關(guān)鍵發(fā)展點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著重要的推動(dòng)角色。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，良好的資金管理機(jī)制與成本控制能力是保障其穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)效發(fā)展的必要性基礎(chǔ)條件。所以房地產(chǎn)企業(yè)探索加強(qiáng)資金管理與成本控制的有效路徑勢(shì)在必行。具體來(lái)講，在經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐中企業(yè)可采取如下策略措施：

(一)做好資金管理與成本控制的規(guī)劃工作

規(guī)劃方案的合理制定是能夠保證資金管理與成本控制工作正常開(kāi)展的重要依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理涉及到整個(gè)投資項(xiàng)目的全部過(guò)程，由于工程項(xiàng)目各種因素的變化都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入產(chǎn)生一定的影響，在制定管理與成本控制的規(guī)劃方案時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要將所有容易影響到企業(yè)資金投入變化情況的因素考慮進(jìn)去，還要在規(guī)劃方案初步制定完成后方案的審核與查驗(yàn)工作。

具體來(lái)說(shuō)，在制定項(xiàng)目管理與成本控制的規(guī)劃方案時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)首先要對(duì)投資的工程項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值以及能夠收回的資金和收益情況進(jìn)行估計(jì)和測(cè)算。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)、工程監(jiān)督以及成本預(yù)算等部門(mén)需要為規(guī)劃方案的制定提供工作上的支持和配合。在具體的規(guī)劃方案制定過(guò)程中，對(duì)包括土地成本、前期規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程成本、資金成本、投資銷(xiāo)售成本以及管理成本進(jìn)行仔細(xì)的估算。在規(guī)劃方案的內(nèi)容中還要盡量體現(xiàn)出可能會(huì)影響實(shí)際施工進(jìn)度和施工成本的價(jià)格費(fèi)用浮動(dòng)范圍。在對(duì)所有的資金管理內(nèi)容進(jìn)行明確的規(guī)劃和估算后，就可以依據(jù)具體的資金需求規(guī)劃方案來(lái)選擇房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的融資方案，確保企業(yè)的資金使用實(shí)踐符合預(yù)期需求。

(二)保證項(xiàng)目進(jìn)度安排以及資金支付的合理性

通過(guò)前面的分析可以得知，在開(kāi)展投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程中，一些房地產(chǎn)企業(yè)容易因?yàn)槌杀究刂拼址呕鴮?dǎo)致資金使用需求超預(yù)算或資金流轉(zhuǎn)能力大幅降低的問(wèn)題出現(xiàn)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)與健康發(fā)展。對(duì)此，企業(yè)還需要基于自身的經(jīng)營(yíng)條件與投資規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行合理安排，并保證資金支付的合理性。

而從這一方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)首先要明確在投資項(xiàng)目的施工過(guò)程中，容易影響資金管理以及成本控制的最主要工作內(nèi)容，也就是實(shí)際的施工進(jìn)度和資金支付的額度。從施工進(jìn)度的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要依據(jù)工程項(xiàng)目的施工進(jìn)度來(lái)做好工程項(xiàng)目的具體資金預(yù)算工作，還要保證能夠在工程項(xiàng)目規(guī)定的付款期限內(nèi)完成資金核對(duì)以及付款的工作。而從資金支付的額度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)劃出更加經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的項(xiàng)目建設(shè)方案，以此來(lái)減少房地產(chǎn)企業(yè)資金和成本的支出。

(三)做好項(xiàng)目結(jié)算與資金結(jié)算工作

在投資項(xiàng)目施工完成后，房地產(chǎn)企業(yè)在依據(jù)合同內(nèi)容支付款項(xiàng)之前，還要做好項(xiàng)目結(jié)算以及資金結(jié)算的工作。結(jié)算工作的結(jié)果不僅會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金支付額度，還會(huì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益狀況。在這種情況下，要想切實(shí)提高資金管理質(zhì)量，形成科學(xué)合理的成本管控機(jī)制，企業(yè)還要做好項(xiàng)目結(jié)算和資金結(jié)算的工作。

基于此，企業(yè)首先要保證各項(xiàng)具體的結(jié)算手續(xù)和文件的齊全，以便為日后的結(jié)算工作提供更加科學(xué)的依據(jù)；其次，在結(jié)算過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)化、精細(xì)化地采集并記錄各類(lèi)施工變更信息，據(jù)此對(duì)結(jié)算清單中的費(fèi)用明細(xì)進(jìn)行仔細(xì)的核對(duì)，在避免重復(fù)性費(fèi)用結(jié)算的同時(shí)，減少企業(yè)的資金支出；最后，為了達(dá)到更加精準(zhǔn)的資金結(jié)算目標(biāo)，企業(yè)還要進(jìn)行兩到三次的反復(fù)審核，用以保證各項(xiàng)具體內(nèi)容的真實(shí)性和精確性。

(四)加強(qiáng)資金管理與成本控制的聯(lián)動(dòng)

從一定意義上說(shuō)，資金管理與成本控制存在共通的部分。在開(kāi)展資金成本的管控實(shí)踐時(shí)，企業(yè)積極加強(qiáng)資金管理與成本控制的聯(lián)動(dòng)和融合，不僅能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程中加強(qiáng)對(duì)資金的管理和控制，還能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)樹(shù)立長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)起到一定的促進(jìn)作用。

具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)資金管理與成本控制的聯(lián)動(dòng)和融合的目標(biāo)，不僅要確保各經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、各工作部門(mén)間的密切聯(lián)系與協(xié)同運(yùn)作，在內(nèi)部建立動(dòng)態(tài)化的信息共享機(jī)制，進(jìn)而為企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，還要做好融資活動(dòng)，讓企業(yè)自身在融資的過(guò)程中能夠盡量減少資金利息的支出，從而提高成本控制質(zhì)量，優(yōu)化企業(yè)的資金管理體系。

(五)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金以及成本控制工作的監(jiān)管

在整個(gè)資金管理的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要從工作質(zhì)量的角度來(lái)做好資金的管理和成本控制工作，還要注意防范在投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中容易出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。為了能夠有效的減少和規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中遇到的風(fēng)險(xiǎn)，在加強(qiáng)資金管理和成本控制的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)還要做好與所有資金管理工作相關(guān)的監(jiān)督和監(jiān)控工作。而從這一方面來(lái)說(shuō)，監(jiān)管工作開(kāi)展的最主要依據(jù)就是健全完善的資金安全監(jiān)控管理制度。因而要想讓監(jiān)管工作更好的發(fā)揮作用，房地產(chǎn)企業(yè)就要在內(nèi)部建立嚴(yán)格規(guī)范的監(jiān)控管理制度，并定期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展的投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的費(fèi)用支出情況進(jìn)行檢查與核對(duì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)記錄中存在的問(wèn)題并采取有效的措施加以改正。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)對(duì)資金管理、成本控制兩項(xiàng)工作提起了充足重視。在經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐中，企業(yè)既要把控好資金成本的各個(gè)運(yùn)作細(xì)節(jié)，也要注意積極規(guī)避資金管理與成本控制中容易出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，這樣才能夠在保證企業(yè)資金合理利用的同時(shí)，也能夠進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。