房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制

何興華 北京富力通達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

在現(xiàn)代社會和經(jīng)濟飛速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著許多問題。近年來，房地產(chǎn)是我國服務(wù)業(yè)不可或缺的一部分，目前市場非?；钴S，發(fā)展迅速，為社會和經(jīng)濟發(fā)展做出了貢獻。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的分類

(一)籌資風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)要想實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，其背后離不開資金的支持，主要目標是解決土地價值問題。在開發(fā)過程中，可以有效通過募集資金和預(yù)售資金解決資金問題。許多房地產(chǎn)公司沒有分析高債務(wù)水平，因此許多公司正在承擔著高債務(wù)成本，無法在到期時償還本金和利息，企業(yè)采用大規(guī)模融資方法會導(dǎo)致風(fēng)險財務(wù)管理問題，例如債務(wù)規(guī)模大，高利率等，缺乏成熟的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，債務(wù)到期比較集中，容易發(fā)生金融危機，過多的問題導(dǎo)致資本鏈斷裂，引發(fā)籌資風(fēng)險。

(二)投資風(fēng)險

有許多不確定因素會限制房地產(chǎn)行業(yè)的順利運營和發(fā)展，這些因素可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益未達到預(yù)期目標。由于各種影響因素，房地產(chǎn)公司會影響盈利能力和償付能力，不能實現(xiàn)預(yù)期利潤。在公司的長遠發(fā)展中，房地產(chǎn)更加注重籌款，僅僅只重視獲得更多利益，沒有詳細討論房地產(chǎn)市場和開發(fā)項目的可行性。主要體現(xiàn)在：投資項目的可行性可能不完整，在市場調(diào)查或銷售產(chǎn)品方面造成許多錯誤。投資計劃不合理，行業(yè)擴張，高債務(wù)比率等問題均導(dǎo)致企業(yè)沉重債務(wù)。另外，在技術(shù)和市場變化的過程中，投資項目的獲利能力與房地產(chǎn)預(yù)期利潤相差很大，使得公司的財務(wù)狀況也不佳。

(三)資金回收風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，財務(wù)管理的許多方面都有收回資金的風(fēng)險。銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品時會出現(xiàn)問題，即政策和銷售策略和方法的影響，導(dǎo)致出現(xiàn)銷售不良和回款延遲問題。同時，公司自有資產(chǎn)和負債較高，如果房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)回收和資金需求不同步，這會影響公司的償付能力，并損害公司的聲譽。

二、我國房地產(chǎn)財務(wù)管理存在風(fēng)險的成因

(一)財務(wù)管理重要性認知不足，財務(wù)風(fēng)險管理意識薄弱

房地產(chǎn)是一個高質(zhì)量的行業(yè)，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)在過去20年中發(fā)展非常迅速。公司的管理層非常重視公司的經(jīng)濟利益，但財務(wù)管理經(jīng)常被不重視，導(dǎo)致對財務(wù)風(fēng)險管理的認識不足，如沒有建立良好的財務(wù)管理系統(tǒng)，財務(wù)管理員工的整體素質(zhì)低而無法評估公司的財務(wù)活動，因此，這增加了企業(yè)的運營風(fēng)險，還有可能導(dǎo)致企業(yè)在運營過程中作出錯誤的決定以及資金鏈斷裂等。

(二)財務(wù)管理體系缺乏且不完善

如今，我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理體系仍然存在許多陷阱。例如，財務(wù)核算體系構(gòu)建不完善，日常管理任務(wù)隨意，大多數(shù)體系仍留在表面上，尚未完全實施。與其他行業(yè)相比，對房地產(chǎn)貨幣的需求正在增長。因此，房地產(chǎn)開發(fā)高度依賴融資活動和貸款。沒有科學(xué)的財務(wù)風(fēng)險管理系統(tǒng)的條件下，資金籌集活動也將失去合理性。房地產(chǎn)公司由于負債過高，存在嚴重財務(wù)風(fēng)險。例如，如果選擇融資手段，通常是向銀行貸款。因此，資產(chǎn)負債率相對較高。如果個國家的政策改變，企業(yè)可能會面臨資金鏈斷裂的不良事件風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)公司沒有從事參與分析、決策、內(nèi)部控制等工作的人員，內(nèi)部工作難以做到統(tǒng)一。

(三)風(fēng)險防范與控制機制不規(guī)范

既然大家都知道房地產(chǎn)行業(yè)是一個特殊業(yè)行業(yè)，它具有市場和財務(wù)風(fēng)險。同時，由于高的資金需求和相對較高的經(jīng)濟負擔，貸款活動是必要的。但是，許多房地產(chǎn)公司財務(wù)管理水平不高，預(yù)防和風(fēng)險管理缺乏標準和合理化。此外，他們在選擇融資方法時一般選擇銀行貸款。因此，資產(chǎn)負債率相對較高。如果我國的政策發(fā)生變化，而銀行減少了貨幣供應(yīng)量，此后，房地產(chǎn)公司就有資金鏈斷裂的風(fēng)險。

(四)成本管控工作不到位

房地產(chǎn)行業(yè)的投資周期一般比較長，在獲得前期項目的設(shè)計和開發(fā)土地的權(quán)利后，從前期到后期的每個環(huán)節(jié)都需要投資成本，包括成本管理。但是，在這個階段，房地產(chǎn)公司沒有實施成本管理。在項目設(shè)計和施工期間，沒有綜合考慮各因素，結(jié)果，預(yù)算與實際成本之間的差異非常大。同時，公司未對購買土地權(quán)進行徹底調(diào)查，因此，土地價格與土地的實際價值不符，這些環(huán)節(jié)導(dǎo)致企業(yè)的預(yù)算成本大于實際成本，使得房地產(chǎn)公司的費用管理的復(fù)雜性大大增加了。

三、房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制

(一)提高財務(wù)管理中工作人員的預(yù)算專業(yè)水平與素養(yǎng)

房地產(chǎn)項目開發(fā)預(yù)算出現(xiàn)失誤會導(dǎo)致項目終止或其他不良結(jié)果。在某種程度上，這也是公司財務(wù)管理員工在預(yù)算編制過程中出現(xiàn)各種錯誤造成的。財務(wù)管理是每個企業(yè)(特別是房地產(chǎn)行業(yè))的重要組成部分，不能有半點的錯誤。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該關(guān)注財務(wù)管理內(nèi)部員工的知識水平和預(yù)算。首先，必須組成一個專家團隊。部門負責人定期進行培訓(xùn)，開展各種科學(xué)培訓(xùn)活動。其次，應(yīng)著眼于吸引財務(wù)管理企業(yè)領(lǐng)域的人才，在信息技術(shù)發(fā)展中，財務(wù)管理人員不僅需要具備專業(yè)技能，同時還應(yīng)該熟悉信息技術(shù)和金融知識，并知道如何使用信息技術(shù)來進行財務(wù)管理，以促進業(yè)發(fā)展，另外，還旨在提高財務(wù)管理人員的責任感。在組織和參加各種培訓(xùn)活動時，有必要對員工責任的培養(yǎng)，提高他們的工作熱情，認真積極性，將失誤發(fā)生率最小化并將風(fēng)險最小化。

(二)優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)

在目前這個階段，房地產(chǎn)公司必須繼續(xù)優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)化債務(wù)管理以籌集各種資金。在傳統(tǒng)融資過程中，房地產(chǎn)公司可能需要調(diào)整資本權(quán)益比率，根據(jù)不同財務(wù)渠道的原則更好地調(diào)整外部資本儲備，有效地調(diào)整資產(chǎn)負債率，避免公司存在巨大壓力。同時，各部門應(yīng)加強對傳統(tǒng)各種金融渠道的管理，例如預(yù)售房款，銀行貸款等，以及時回收資金，并通過股票和債券等以增加資本儲備，并增加企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，加強企業(yè)和投資者的聯(lián)系。

(三)健全全面預(yù)算管理機制，優(yōu)化財務(wù)管理各環(huán)節(jié)

全面預(yù)算管理是目前的一種新興管理策略，主要目標旨在加強企業(yè)的內(nèi)部控制。全面預(yù)算管理可分為四個領(lǐng)域：財務(wù)預(yù)算、運營預(yù)算、籌資預(yù)算和資本預(yù)算。通過“適當?shù)姆稚?quán)力和集中監(jiān)控”有效地分配房地產(chǎn)企業(yè)資源，提高房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理的效率，以達到資源合理分配的目標。在項目建設(shè)過程的每個環(huán)節(jié)上都需要進行財務(wù)管理，從而可以加強風(fēng)險的預(yù)防和控制。例如，科學(xué)組織施工進度，加強財務(wù)管理，控制融資流程并提高資金利用效率。

(四)拓寬房地產(chǎn)的資金來源渠道

應(yīng)該拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，以避免大多數(shù)融資以銀行貸款為主，并解決行業(yè)房地產(chǎn)的過度負債問題。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加關(guān)注金融市場，更加重視金融市場基金和股票投資，在房地產(chǎn)公司的資金運轉(zhuǎn)過程中提高資金周轉(zhuǎn)率，避免資金周轉(zhuǎn)時間太長，減輕房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壓力。另外，還需要在資金籌資，運作和協(xié)調(diào)方面做好全面規(guī)劃，特別是，應(yīng)避免長期負債過大，這是公司實現(xiàn)長期增長的唯一途徑。

(五)加強對財務(wù)風(fēng)險防范與控制的力度

為了防范和管理外部風(fēng)險，當前，房地產(chǎn)業(yè)需要根據(jù)市場經(jīng)濟的變化建立財務(wù)管理體系，以提高對外部風(fēng)險的規(guī)避和預(yù)防能力，房地產(chǎn)公司可以擴大其融資渠道，例如可以通過債務(wù)融資、股權(quán)融資、民間貸款和其他融資渠道，以擴大各種融資渠道，以避免因資本鏈斷裂而無法償還債務(wù)。另外，地地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)公司當前的發(fā)展狀況，市場環(huán)境合理制定發(fā)展戰(zhàn)略，不能盲目擴展，通過分析貸款的內(nèi)容，降低資產(chǎn)負債比率。因此，房地產(chǎn)公司需要加強其財務(wù)管理體系的建立，以了解風(fēng)險融資、利率波動和借貸風(fēng)險的概念，并有效地識別和消除不良風(fēng)險，建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)測和識別方案，以最大程度地減少風(fēng)險帶來的不良影響。

(六)加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作

由于房地產(chǎn)是一項資本密集型業(yè)務(wù)，因此必須在整個業(yè)務(wù)流程中制定開發(fā)計劃。預(yù)算管理，成本管理，風(fēng)險管理和監(jiān)督管理是非常重要的內(nèi)容，財務(wù)管理的一個核心重點就是成本管理，成本管理旨在加強風(fēng)險的預(yù)防和管理。項目開發(fā)中，財務(wù)管理員工必須正確，全面和詳細地分析自身的實際情況和市場動態(tài)，并根據(jù)分析的結(jié)論制定開發(fā)計劃。創(chuàng)建項目時，需要考慮人員配置，預(yù)期結(jié)果和其他因素，以提高項目成本分析的準確性。項目實施過程中，應(yīng)該完善財務(wù)監(jiān)督管理制度，并結(jié)合內(nèi)部和外部審核。一些企業(yè)的審計工作由預(yù)算人員和財務(wù)人員完成，共同管理和監(jiān)督，提高項目成本管理效率。在這種情況下，有必要考慮投資項目的成本和項目的質(zhì)量成本。項目完成時，需要及時與相關(guān)部門合作以完成項目工程款估算工作。

四、結(jié)語

我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，但發(fā)展迅速。在許多方面仍然存在許多缺點。在預(yù)算、管理、審核和控制等方面仍然存在許多問題，這些問題限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了嚴重的風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作還不夠完善，無法有效規(guī)避和識別風(fēng)險，缺乏高質(zhì)量的財務(wù)管理人才。在將來，需要加強房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險管理，并提高對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險評估和業(yè)務(wù)專業(yè)能力。