我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢探究

顧松林 江蘇中江裝配式建筑科技股份有限公司

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要部分，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額占社會固定投資比重逐年增加。城鎮(zhèn)住房制度改革后居民住房條件得到較大改善。我國房地產(chǎn)投資平均增長率高于固定投資，房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生重要影響。近年來房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展對其他各行業(yè)產(chǎn)生影響，由于多種因素影響，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)許多問題，如不能有效解決會阻礙國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展。需要對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行研究，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動概述

房地產(chǎn)業(yè)是實踐性強(qiáng)的實體產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商、投資商等房地產(chǎn)市場主體希望準(zhǔn)確預(yù)測房地產(chǎn)發(fā)展周期，以便做出正確的經(jīng)營決策。房地產(chǎn)周期性研究可以為國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展提供理論支持。房地產(chǎn)周期是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中隨時間變化出現(xiàn)漲縮反復(fù)運(yùn)動的過程，同行業(yè)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)度緊密聯(lián)系，房地產(chǎn)周期與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展適應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)周期波動是經(jīng)濟(jì)水平起伏波動。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動呈升降期間，分為復(fù)蘇、衰退與蕭條階段。復(fù)蘇階段持續(xù)時間較長，特征表現(xiàn)為市場從蕭條到復(fù)蘇，企業(yè)發(fā)展逐步景氣，伴隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇居民收入增加。此階段購房者大多為真實需求[1]。房地產(chǎn)價格逐步回升，房屋供給表現(xiàn)為開發(fā)商房屋庫存；房地產(chǎn)市場逐步回暖，新開工面積速度加快。衰退階段時間較短，特征為高房價擠出剛需者，樓市交易量減少。有價無市市場格局持續(xù)，開發(fā)商會急于回籠資金。市場推出樓盤減少，土地交易市場降溫。蕭條階段持續(xù)時間較長，主要特征為價格跌勢急需，土地交易流拍現(xiàn)象頻發(fā)，一些實力雄厚的企業(yè)面臨破產(chǎn)。

建國后我國房地產(chǎn)制度改革經(jīng)歷多個階段，改革開放前實行公有住房分配制度，1988年住房制度改革開展，1989—1991年房地產(chǎn)市場逐步形成。1992—1993年沿海地區(qū)房價猛漲，中央對經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控。1995—1997年以緊縮財政政策為主要調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場進(jìn)入低潮。2003年后房價大幅上漲，政府從出臺許多政策措施調(diào)控房地產(chǎn)市場。當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)整體快速發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)不會出現(xiàn)蕭條階段，2008年我國房地產(chǎn)業(yè)受金融危機(jī)影響經(jīng)濟(jì)衰退，通過政府政策調(diào)控市場經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。

房地產(chǎn)是社會環(huán)境中的子系統(tǒng)，其發(fā)展受到社會經(jīng)濟(jì)及其他產(chǎn)業(yè)影響，房地產(chǎn)方案設(shè)計完成后，建材通過施工轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)空間，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)系統(tǒng)處于不斷變化外力場中，房地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)動是受各種因素作用的非線性運(yùn)動[2]。經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象變動由系統(tǒng)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)變量聯(lián)系與外部輸出因素決定，房地產(chǎn)波動視為系統(tǒng)過程，由外部宏觀因素與內(nèi)部經(jīng)濟(jì)因素分系統(tǒng)構(gòu)成。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動分析

房地產(chǎn)開發(fā)狀況與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有密切關(guān)系，房地產(chǎn)消費(fèi)需求隨著國民收入增加上升，房地產(chǎn)行業(yè)顯著特點是產(chǎn)業(yè)鏈長，其快速發(fā)展推動上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期具有密切聯(lián)系，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波長一致，2008年金融危機(jī)根源于美國房地產(chǎn)業(yè)衰退引發(fā)次貸危機(jī)，我國宏觀經(jīng)濟(jì)刺激計劃，使得房地產(chǎn)行業(yè)率先復(fù)蘇。

(一)宏觀政策因素

國家宏觀政策等對房地產(chǎn)各周期產(chǎn)生重要影響。采取宏微觀分析結(jié)合法分析，為與房地產(chǎn)相關(guān)客體應(yīng)對周期波動提供建議。宏觀政策存在周期，房地產(chǎn)政策波動導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)周期波動。按照時間畫出的國民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)銷售額增長曲線形狀吻合，表明房地產(chǎn)發(fā)展決定于宏觀經(jīng)濟(jì)政策。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動與宏觀經(jīng)濟(jì)各階段不同步，如宏觀經(jīng)濟(jì)波動下滑，影響國民經(jīng)濟(jì)收入使房地產(chǎn)銷售量下滑。房地產(chǎn)波動波峰延續(xù)時間長，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與緊縮政策交替變動，決定房地產(chǎn)開發(fā)周期波動性。

(二)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)原因

我國宏觀經(jīng)濟(jì)周期是投資主導(dǎo)型，投資規(guī)模短期可能通過需求量影響社會供需結(jié)構(gòu)?？赏ㄟ^形成供給量結(jié)構(gòu)對社會供需量產(chǎn)生決定作用。投資規(guī)模受到社會需求約束，投資是引起宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動的主要因素[3]。房地產(chǎn)投資時間集中發(fā)生在某個階段，由于忽視投資者外觀決策機(jī)制導(dǎo)致，投資行為加大房地產(chǎn)周期波動幅度。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場發(fā)展需要金融的支持，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的金融支持力度下降，房地產(chǎn)開發(fā)資金主要源于國家預(yù)算資金、利用外資等。1998年后國家預(yù)算內(nèi)資金及利用外資占比較低，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額保持兩位數(shù)增長率?；鸫罅刻幱陂e置狀態(tài)，有待提高對中低收入家庭購房支持力度。

我國房地產(chǎn)發(fā)展處于初級階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在風(fēng)險過于集中于商行體系等問題。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在商行經(jīng)營行為不規(guī)范等問題。隨著個人合租房市場化，國家鼓勵商行加大對個人住房按揭貸款支持。當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展迅速，能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮，為社會提供大量就業(yè)機(jī)會，增加國民整體收入。房地產(chǎn)業(yè)繁榮為人民提供高品質(zhì)住房，滿足群眾生存需求，改善大眾生活水平。我國是農(nóng)業(yè)人口大國，耕地具有基本保障功能。隨著城市化快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展加快。我國土地資源特點為人均耕地少，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)解決土地等資源浪費(fèi)矛盾。

近年來我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的同時也出現(xiàn)一些問題，主要包括房價大幅增長，供需結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)金融體系不完善等。由于我國進(jìn)行大規(guī)模城鎮(zhèn)化建設(shè)，人們購房需求增大，使得資金大規(guī)模向房地產(chǎn)行業(yè)匯聚。開發(fā)商建設(shè)后售賣商品房，由于缺乏市場調(diào)節(jié)導(dǎo)致房價暴漲。改革開放后我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)投資消費(fèi)拉動經(jīng)濟(jì)增長，開發(fā)消費(fèi)影響建筑建材及汽車等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)量具有絕對優(yōu)勢。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢

改革開放前我國產(chǎn)品生產(chǎn)由政府決定，房地產(chǎn)是國家作為福利分配給勞動者，按勞動者需求給予物質(zhì)享受，房地產(chǎn)未實現(xiàn)價值轉(zhuǎn)換，使得房地產(chǎn)再生資金不足，制約人民生活水平的提高。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制改革，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展由市場靠價值規(guī)律支配，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場促進(jìn)投融資的良性循環(huán)，使人們的生活水平明顯提高。房地產(chǎn)商品化存在固有缺陷，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)弊端日益暴露。未來我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總體趨勢是政策趨于合理，房價逐漸穩(wěn)定。

(一)房地產(chǎn)投資

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資方面未來幾年保持增長，面臨融資渠道多元化挑戰(zhàn)。中央宏觀調(diào)控下，未來幾年控制投資增長是重要手段，房地產(chǎn)投資熱點會由經(jīng)濟(jì)商圈轉(zhuǎn)移，西南地區(qū)大城市，沿海城市等地房地產(chǎn)處于上升階段?？深A(yù)期未來我國房地產(chǎn)投資增幅回落。央行關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知出臺，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有多重形式，包括企業(yè)債券，允許大開發(fā)商到公開資本市場發(fā)行中短期項目債券。經(jīng)適房是為實現(xiàn)改革目標(biāo)采取的措施。政府運(yùn)用行政手段進(jìn)行宏觀調(diào)控存在時滯性，經(jīng)適房是過渡性安排，政府必須對開發(fā)商投資經(jīng)適房提供優(yōu)惠條件。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)方面趨勢為土地市場趨向規(guī)范，商品房空置現(xiàn)象減緩。國土部出臺《關(guān)于開展經(jīng)營土地使用招拍掛出讓執(zhí)法監(jiān)察的通知》，改觀使協(xié)議出讓中暗箱操作的局面。完善土地執(zhí)法監(jiān)察體制，成為土地管理督查制度改革重要方向?，F(xiàn)實中空置現(xiàn)象與價格持續(xù)走高并存。原因是地方土地分配存在暗箱操作，為房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域設(shè)立進(jìn)入壁壘，不規(guī)范公司依靠與政府關(guān)系發(fā)展。

(三)房地產(chǎn)銷售

房地產(chǎn)價格攀升是通貨膨脹加劇及土地供給減少等諸多因素影響的綜合反映。房地產(chǎn)銷售方面未來趨勢是房價穩(wěn)中有升，近期影響變動因素包括國家上調(diào)銀行存款利率，控制拆遷規(guī)模等。在當(dāng)前住房需求剛性大，上調(diào)利率對需求影響不大?？刂撇疬w規(guī)模對供求關(guān)系影響較小，預(yù)測我國城市化進(jìn)程推進(jìn)，房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛。中央政府出臺宏觀政策對房地產(chǎn)市場供給產(chǎn)生較大影響。房地產(chǎn)新開工面積回落，房地產(chǎn)市場供給增幅下降。近兩年房地產(chǎn)價格持續(xù)上升，由于市場經(jīng)濟(jì)通過價格機(jī)制調(diào)整資源配置功能，政府通過增加中低價位商品房供給等手段抑制過高房價，房地產(chǎn)價格升幅將有所回落。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定有利于國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。預(yù)測未來房地產(chǎn)投資保持增長，經(jīng)適房如何調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)發(fā)揮作用對政府調(diào)控運(yùn)用帶來挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)開發(fā)用地增量控制嚴(yán)格，商品房售價上漲矛盾現(xiàn)象減緩。預(yù)計國家地方政府保證政策貫徹實施下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會向預(yù)期目標(biāo)規(guī)范發(fā)展。當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，通過政府科學(xué)合理規(guī)劃調(diào)控，能加快推動我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。■